重新認識西片區(qū)
近期，我們持續(xù)進行了全鄭州范圍內(nèi)的一線市場調(diào)研，鄭州南片區(qū)、北片區(qū)、東片區(qū)的區(qū)域分析及買房攻略已經(jīng)陸續(xù)發(fā)布，并得到粉絲們的熱烈反饋。
今天，我們一路向西，專門來聊一聊鄭州西片區(qū)6大板塊置業(yè)價值如何、還有沒有合適的買房機會。
在鄭州，東、西、南、北四大方向上的城區(qū)各有自己的獨特定位，也在城市發(fā)展中扮演著不同的角色。
在很多鄭州人眼里，未來鄭州能發(fā)展成啥樣，很大程度上取決于東區(qū)、北區(qū)兩個區(qū)域能發(fā)展成啥樣，而無論從目前區(qū)域現(xiàn)狀還是未來發(fā)展前景上看，東區(qū)和北區(qū)都要比西區(qū)、南區(qū)超前數(shù)年。
其實，事實的確如此。
因此，在地產(chǎn)圈，關于買房，有個共識：投資、純改善、終極置業(yè)選東區(qū)；剛需改善選北區(qū)；純剛需選南區(qū)。
西區(qū)嘞？
鄭州西區(qū)很獨特，跟東區(qū)、北區(qū)、南區(qū)都不同。從商務通勤上看，西區(qū)距離東區(qū)商務中心比較遠，但西區(qū)自身教育、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、醫(yī)療等配套都有，而且質(zhì)量并不差，自給自足幾乎完全沒問題。
所以，相對于其他城區(qū)來說，西區(qū)更像鄭州的一個衛(wèi)星城，獨立、自強、自力更生，對其他城區(qū)的依附性并不明顯。
買房也一樣，就業(yè)在西區(qū)，剛需、剛改選在西區(qū)完全沒問題，但如果就業(yè)不在西區(qū)，出了這個圈子，就免不了些許尷尬和不便。
其實傳統(tǒng)意義上的鄭州西區(qū)，就是指中原區(qū)和高新區(qū)兩個區(qū)域，經(jīng)過近幾年發(fā)展，今天我們所探討的鄭州西片區(qū)，是從城市核心一路往西，經(jīng)過西三環(huán)、西四環(huán)，一直到繞城高速西側，覆蓋五龍口的冉屯路板塊、中原老城區(qū)、高新老城區(qū)、常西湖新區(qū)、高新新城以及中原新城，3個新區(qū)3個老城區(qū)共6大板塊。
中原老城區(qū)：成熟區(qū)，這里是整個西片區(qū)老牌名校、地鐵線路、大型商業(yè)體的集中地，配套條件相當好，但區(qū)域內(nèi)小開發(fā)商多，容積率高，樓盤品質(zhì)一般，好產(chǎn)品稀缺；
冉屯板塊：西北環(huán)內(nèi)、高新區(qū)三環(huán)內(nèi)部分，這個板塊不大，在售項目很少；
高新老城區(qū)：西三環(huán)外最成熟的片區(qū)，各方面比較完善，是整個西部片區(qū)中的衛(wèi)星城，在售項目非常多。
常西湖新區(qū)：新興區(qū)域，也是近兩年整個西片區(qū)的亮點區(qū)域，全新規(guī)劃、四大中心建設、全國少數(shù)民族運動會舉辦計劃等頗為吸睛。新區(qū)，總能帶來新希望、新期待，但片區(qū)成熟一段較長時間的等待期，目前在售項目較少；
高新新城區(qū)：高新區(qū)外延至西四環(huán)外區(qū)域，新興區(qū)域，在售項目不多。
中原新城區(qū)：西四環(huán)外與滎陽之間區(qū)域，在售項目不多。
一輪洗牌后的西區(qū)房價
事實上，早在2016年房價瘋漲之前，西片區(qū)一直被認為是房價洼地，大部分剛需都選在這里買房。
經(jīng)歷了2016年一輪漲價后，鄭州西片區(qū)房價也上漲了65%左右，從整體8千水平?jīng)_到了1萬4，以往的價格優(yōu)勢不復存在，也因此流失了不少剛需客源。
如圖，根據(jù)調(diào)研統(tǒng)計：
中原老城區(qū)均價15700元/㎡；
冉屯板塊均價15000元/㎡；
高新老城區(qū)均價14500元/㎡；
常西湖新區(qū)均價14000元/㎡；
高新新城區(qū)均價12000元/㎡；
中原新城區(qū)均價12000元/㎡；
整體來看，鄭州西片區(qū)房價區(qū)間為1萬2至1萬5，西四環(huán)外的高新新城與中原新城區(qū)過于偏遠，價格略低，并不是買房主流選擇。除此之外，整個西片區(qū)房價穩(wěn)定在1萬4、5水平，差價很小，呈扁平化態(tài)勢。
這個價格有沒有購買價值？
有，但價格稍微有點虛高，購買價值不是最大化，相對來說，1萬4、5買在西區(qū)，不如1萬5出頭去買惠濟核心區(qū)，個人認為，這兩個區(qū)域差價2千才是合理的，但西區(qū)1萬3的價格幾乎沒有房源可尋，這是一個市場問題。
不同板塊怎么選？
買房買在哪個區(qū)域？怎么選？這是平時粉絲問的最多的問題，我們在回答之前，通常首先會問，首付、月供預算多少？然后根據(jù)資金量來逐一排查尋找合適區(qū)域、合適樓盤。
但西片區(qū)內(nèi)不同板塊怎么選？
1、 僅從資金量來看，差別并不大，可選擇性受影響很小。
首付35萬，月供4500元，只能選四環(huán)外的高新新城、中原新城。高新新城片區(qū)萬科城、榮盛祝?；ㄕZ水岸除外（帶裝修均價已經(jīng)1萬3，1萬4，買不到）；
首付43萬，月供6000元，高新老城區(qū)、常西湖新區(qū)都能選；
首付47萬，月供6500元，冉屯板塊、中原老城區(qū)可以選；
2、如果你是剛需、剛改，剛改即剛需之后首次改善，資金量并不十分充裕，有改善需求，但改善功能要求不高，建議去常西湖新區(qū)和高新老城區(qū)挑選，能慢慢等區(qū)域成熟的優(yōu)選常西湖新區(qū)；等不及的、有優(yōu)質(zhì)學區(qū)需求的，優(yōu)選高新老城區(qū)。但，剛改盡可能不要選三環(huán)內(nèi)。
為啥？鄭州市場有個特點，三環(huán)內(nèi)交通、教育、醫(yī)療等資源非常優(yōu)質(zhì)，但房企及產(chǎn)品一般，容積率很多都在4.0以上，舒適度太差；但距離主城區(qū)較遠的三環(huán)到四環(huán)之間，可開發(fā)土地多，實際上是品質(zhì)樓盤最多的區(qū)域。
3、如果你是剛需，且堅持不出三環(huán)，建議你走出三環(huán)，多看看，多感受，多體驗，你會提升認知、改變觀念。還不行的話，就去冉屯板塊和中原老城區(qū)看看，但這兩個區(qū)域房價并不低。
4、西四環(huán)外，大環(huán)境較差，配套尚無，需要隨新盤新建，距離城區(qū)太遠，不建議選。
熱門項目解析
最后，說下各板塊熱門項目吧。
這個片區(qū)長期以來給人的印象就是，城改項目扎堆，容積率太高，產(chǎn)品亮點太少，舒適度差，雖然交通、教育優(yōu)勢十分難得，但很多人來這兒轉(zhuǎn)了一圈之后，還是選擇了三環(huán)外去尋找新希望。
融創(chuàng)御湖宸院，可以去看看，區(qū)域內(nèi)唯一一個定位純改善項目，容積率3.9，戶型有109、147、188、255㎡四種。
另外，區(qū)域還有個新盤匯泉景悅城，純剛需定位；
鄭地璞園是準現(xiàn)房，已經(jīng)封頂，著急入住的可以多留意。
這個片區(qū)面積不大，在售項目較少。
五龍新城，二期78㎡兩房、96-132㎡三房、140㎡四房，近期出街廣告釋放價格1萬4+，價格有所下調(diào)，可以留意下。
高新老城區(qū)區(qū)域內(nèi)，全國一線品牌開發(fā)商很多，樓盤分布非常密集，已經(jīng)進入了競爭白熱化階段，各項目價格差異不大。
恒大城：二期在售，也是精裝修，目前高層價格16000左右。
公園道一號：毛坯房，高層價格15800左右。
福晟謙祥錢隆城：一期尾盤，二期待售，一期價格13500左右。
金科城：二期尾盤在售，精裝修，高層價格16000左右。
保利文化廣場：一期在售，精裝修，高層價格16000左右。
以上幾個熱門項目，綜合來看：
剛需、剛改可以考慮金科城、福晟謙祥錢隆城、保利文化廣場，這三個項目都在科學大道沿線，且相距不遠，性價比較高。其中錢隆城更適合剛需，距離主城區(qū)近，價格也比較劃算。
另外，金科城、恒大城有洋房產(chǎn)品，金科城洋房標準層價格1萬8，恒大城2萬2，均為高低配，改善并不純粹。
整個常西湖新區(qū)片區(qū)內(nèi)在售項目很少。
碧桂園西湖是個大盤，一部分屬于常西湖新區(qū)，另一部分屬于高新區(qū)，目前在售建面約88㎡-135㎡的三房，帶裝修均價約為16000元/㎡，價格略高；
華瑞紫韻城在售107-137平的三房和168平的四房，毛坯均價約為13800元/㎡左右。
這個片區(qū)距離成熟區(qū)域太遠，片區(qū)內(nèi)目前只有兩個盤在售：萬科城、榮盛祝?；ㄕZ水岸。
萬科城是大盤，已經(jīng)交房的一期社區(qū)、商業(yè)街做得都不錯，現(xiàn)在售七期略遠，高層均價14000元/㎡，帶裝修。
榮盛祝?；ㄕZ水岸，高層帶裝修均價13000——14000元/㎡。
另外，華潤、中海等新項目尚未開盤，也可以等等。
片區(qū)內(nèi)在售項目只有匯泉西悅城，三期高層均價12600元/㎡，建面約88/108/128平三房，剛剛需可以去看看；
另外，永威西郡二期房源建面約88-140平米，預計下半年開盤；康橋、華僑城等已經(jīng)簽約進駐。
總結
1、根據(jù)調(diào)研情況綜合評估，整個西片區(qū)價格并不實在，略虛高，高層均價1萬5、1萬6的價格在整個鄭州里有很多選擇，諸如買在北三環(huán)沿線、惠濟萬達商圈，同樣的價格，要比買在西三環(huán)外，好的多。
2、目前，西區(qū)改善項目少，整體改善屬性較弱。
3、在西區(qū)就業(yè)、自住，剛需可以買，幾大板塊相比，選高新老城區(qū)更好，教育、商業(yè)都有，加上兩所高校，人文氛圍濃厚。
4、最后，目前西區(qū)價格優(yōu)勢已不在，投資屬性不強，投資客請避開西區(qū)。
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