前段時間樓市發(fā)過一篇文章，講了《當(dāng)下鄭州三環(huán)內(nèi)的新房該如何選擇》，很多粉絲在留言里呼喚目前三四環(huán)間的樓盤選擇，于是就有了這篇文章。
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一張地圖告訴我們的現(xiàn)實
這是刊登在大河報上的鄭州城市建設(shè)空間架構(gòu)。北邊到大河路，東邊到萬三公路，南邊到南繞城高速，西邊到西繞城高速。通過五條閉合的環(huán)線，展現(xiàn)了鄭州城市的發(fā)展現(xiàn)狀。
2016年末，鄭州市域總?cè)丝?72.4萬人。根據(jù)規(guī)劃，到2020年，鄭州市域人口要達到1245萬人。這就意味著，三四年的時間，鄭州市總?cè)丝趯粼鲩L272.6萬人！
目前鄭州三環(huán)內(nèi)的新地基本靠拆，土地供應(yīng)稀缺，新房不多，落后的城市規(guī)劃并不能承載人口快速增長帶來的壓力。于是，三四環(huán)間就成了主要的外溢承接地。整個鄭州的城市拓展和建設(shè)，已經(jīng)徹底進入到了四環(huán)時代！
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未來主要的購房方向
三環(huán)四環(huán)之間一個最大的好處就是，這里與主城區(qū)連接緊密，可以借助成熟區(qū)域的配套，自然延伸，省時又省力。
三四環(huán)間就是現(xiàn)在以及未來幾年政府財政重點投入的方向。地鐵、學(xué)校、商業(yè)、醫(yī)院，這些和你生活息息相關(guān)的配套，未來將會集中出現(xiàn)在這里。
以下10個片區(qū)將是鄭州在未來幾年城市拓展的主力區(qū)域，也是最主要的購房方向。
這里我們剔除北龍湖片區(qū)。與三四環(huán)間的其他片區(qū)相比，北龍湖占據(jù)著最好的資源，氣場很足，房價最高。在整個鄭州獨一無二，鄭州任何一個片區(qū)都比不得。這里先暫且不說。
下面主要說說鄭州三四環(huán)間的10個重點片區(qū)（按照均價由高到低的順序）。
1、龍子湖高校區(qū)：毛坯均價22000元/㎡
距離北龍湖較近，高校聚集，住宅主要在姚橋路以北。安置房多，在售新房少。這里已經(jīng)開通地鐵1號線。
2、東站東區(qū)：毛坯均價20000元/㎡
主要指高鐵站東廣場至京港澳高速，土地儲備量大，但多為商服用地，住宅用地少。地鐵1號線在這里有兩個站點，博學(xué)路站和市體育中心站。
3、楊金片區(qū)：毛坯均價16000元/㎡
北龍湖片區(qū)以北，因機場限高影響片區(qū)總體量，而且前期內(nèi)定地塊較多，都是小開發(fā)商，發(fā)展緩慢。隨著碧桂園、康橋、泰禾等幾個知名開發(fā)商的進駐，希望整體情況能有所改善。這里規(guī)劃有地鐵6號線。
4、經(jīng)開區(qū)（三四環(huán)間部分）：毛坯均價16000元/㎡
這里包括老經(jīng)開區(qū)最南邊的一塊區(qū)域和經(jīng)開濱河國際新城最北邊的一塊區(qū)域。兩個區(qū)域房價一直不低。
5、北三環(huán)片區(qū)：毛坯均價16000元/㎡
發(fā)展的很成熟，大部分屬于金水區(qū)，西邊的一塊屬于惠濟區(qū)。曾經(jīng)被小產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)適房，城中村占據(jù)，城市面貌較差，幾乎沒什么凈地，新盤也一直不多。這里被3條地鐵線覆蓋，分別是2號線，3號線和4號線。
6、惠濟核心區(qū)：毛坯均價15000元/㎡
這里主要承接了北三環(huán)的外溢。大北區(qū)的熱盤多集中于此，有眾多一線大品牌房企和本土知名房企。2016年下半年到2017年上半年，這里漲勢很猛。到了2018年上半年，這里的價格有所回落。這里規(guī)劃有地鐵2號線北延線。
7、老高新區(qū)：毛坯均價14500元/㎡
這里主要承接了中原老城區(qū)的外溢。在售項目比較多，是西三環(huán)外最成熟的片區(qū)，學(xué)校醫(yī)院等生活配套齊全。目前有地鐵1號線穿過。
8、東南3.5環(huán)片區(qū)：毛坯均價13700元/㎡
這里主要承接了老管城的外溢。因為連片開發(fā)，交通比較便利，地鐵2號線已經(jīng)通車，在售樓盤均價與環(huán)內(nèi)相比差別不大。
9、常西湖片區(qū)：毛坯均價13500元/㎡
距離中原老城很近，現(xiàn)狀就是土地出讓慢，住宅供應(yīng)匱乏，需要時間等待。融信、中晟、恒大、金科等都有參與此片區(qū)改造，后期潛力不小。這里被3條地鐵線覆蓋，分別是1號線，6號線和10號線。
10、西南3.5環(huán)片區(qū)：毛坯均價12700元/㎡
主要是二七運河新區(qū)，有南水北調(diào)渠穿過，整體全新規(guī)劃，可開發(fā)的土地較多，所以住宅項目也較多。目前還沒有被地鐵覆蓋到。
以上就是整個三四環(huán)間樓市的基本面。同樣是三環(huán)四環(huán)之間，價格最高的是東邊，其次是北邊，西邊與南邊價格接近。
在之前的行情中，南邊的價格最不敏感，而如今南邊的價格有了小幅補漲，基本上優(yōu)質(zhì)樓盤的價格都達到了14000上下。同時，北邊的價格有了小幅回落，出現(xiàn)了一些不到15000的房子。南北價差正在縮小。
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三四環(huán)間主要樓盤大盤點
我們來盤點一下，三四環(huán)間的各個片區(qū)主要的樓盤和價格。
三四環(huán)間在售、已入市的主要樓盤一覽表▼
注：以上信息均為調(diào)研獲取，僅供參考，具體以開發(fā)商最終釋放為準。
經(jīng)過初步統(tǒng)計，除去北龍湖片區(qū)，鄭州三環(huán)四環(huán)之間可供選擇的樓盤主要有將近40個。
這40個樓盤里，有一些老盤，比如泰宏陽光和苑、廣電天韻、中建觀湖國際、公園道一號。也有不少純新盤，比如碧桂園天譽、康橋東麓園、泰山譽景、融創(chuàng)城開中原宸院。
那么這些樓盤我們到底該如何選擇？
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三四環(huán)間購房的具體選擇
買房一定要結(jié)合自身情況，我們分別針對剛需，剛改和改善型購房者，一一給予建議。
1、如果你更偏剛需——
推薦關(guān)注融僑悅瀾庭，永威城，綠都瀾灣，謙祥錢隆城，美景麟起城。
首先，永威城和綠都瀾灣我們已經(jīng)說過很多次，它們是剛需置業(yè)管南的首選。
如果你的預(yù)算在南邊買不到永威城和瀾灣，那就去看看融僑悅瀾庭。這個盤是毛坯房，12000多的價格，在二七運河新區(qū)算是性價比較高的。
如果你想買在西邊，可以去看看謙祥錢隆城。高新區(qū)門戶位置，有學(xué)校，距離丹尼斯1000米范圍內(nèi)，旁邊還規(guī)劃有萬達。
如果你想買在北邊，現(xiàn)在美景麟起城60多㎡帶裝修的小兩房還不錯，15000左右的價格。
此外，還有幾個新項目可以關(guān)注。
比如管城區(qū)的富田九鼎公館，城改千畝大盤。南三環(huán)本就大盤云集，雖然周邊環(huán)境雜亂，但畢竟屬于三環(huán)邊上，也有河景，建議關(guān)注。
比如盛潤運河城，是二七區(qū)最后一個城改千畝大盤。無論從位置、體量，還是定位，算是泰宏建業(yè)國際城的翻版。開發(fā)商盛潤是河南本土房企，但競爭力不強。關(guān)鍵還是看價格。
比如名門西崗，目前真正意義上屬于常西湖核心區(qū)的樓盤就只有它。問題是進度太慢，需要時間等待。
2、如果你更偏剛改——
推薦關(guān)注富力建業(yè)尚悅居，正弘瀾庭敘，金科城，保利文化廣場。
通過對比，你會發(fā)現(xiàn)尚悅居16000帶精裝的小高層性價比挺高。這個位置雖說現(xiàn)在不成熟，但未來是有升值潛力的。
它旁邊的正弘瀾庭敘三期也是值得一看的。位置很好，周邊更成熟。但據(jù)說三期也要綁定車位。
再看西邊高新區(qū)的兩個盤。如果你注重教育，金科城是學(xué)位房，很穩(wěn)妥。如果你對教育沒需求，喜歡熱鬧，就去看看保利。
而泰山譽景的首期無論是地塊本身還是周邊，剛改都不建議關(guān)注。
美景美境一個最大的問題就是安置房和商品房在同一個地塊上，不過安置房面積偏大，應(yīng)該是自住居多。
此外，再看幾個新項目。
比如融創(chuàng)城開中原宸院，是胖莊改造項目，TOP級產(chǎn)品系“宸院系”，不過規(guī)劃和融創(chuàng)瓏府很類似。臨近正商家河家，預(yù)計價格與家河家相比只高不低。
碧桂園天譽和康橋東麓園屬于楊金片區(qū)。楊金片區(qū)一直不被大家看好，配套是硬傷，希望品牌房企的入駐能讓區(qū)域形象重塑。
3、如果你更偏改善——
東區(qū)顯然環(huán)境更好，舒適度更高，又有升值潛力。可以去泰宏陽光和苑撿撿漏，不過目前房子不多了。
而廣電天韻目前兩萬五六的價格顯然是偏高的，已經(jīng)不適合買入。未來華庭的話要注意在售樓棟有一個單元是公租房。
其實，這個節(jié)點對于改善來說，也許二手房是個不錯的選擇。比如高鐵片區(qū)海馬公園的二手房，兩萬四五。比如龍子湖片區(qū)，正商書香華府和永威五月花城的二手房，兩萬二左右。
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寫在最后的話
以上就是當(dāng)下鄭州三環(huán)四環(huán)之間的樓盤選擇。
在目前政府限價的保護下，剛需自住，有合適的就入手，可以買就不要等。
改善購房，房子的定位要盡量和區(qū)域定位相匹配，才能保證其價值。
買房最怕的是什么呢？最怕陷入自己的認知維度中，一葉障目不見泰山。
有一個粉絲，首付40萬，說一直在看南四環(huán)外的綠地公園城，帶裝修13700左右的價格。我問他，他說公園城精裝13700左右的價格自己可以接受，三環(huán)周邊的樓盤怕太貴，不敢看。
南三環(huán)邊管南的綠都瀾灣和永威城，均價13700。
高新老城區(qū)謙祥錢隆城，均價13500。
西三環(huán)內(nèi)盛世臥龍城，均價13800。
管南航海路沿線正商城，均價13000。
四環(huán)內(nèi)二七運河新區(qū)，片區(qū)均價也不超過13000。
這就是最大的問題，相近的價格，在整個基本面上，可選的是如此之多，為何偏偏要單一的執(zhí)著于綠地公園城。
他只是陷入了自己的認知局限中，按照自己的主觀認知去看房子，如同盲人摸象一般去探索自己的認知邊界。
人最容易陷在一個小區(qū)域里，掙扎、糾結(jié)、焦慮，最大的原因也許只是你知道的還不夠多。
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鄭州如此之大，區(qū)域如此之多，當(dāng)你站在更高的角度，當(dāng)你了解更多的樓盤之后，你會發(fā)現(xiàn)，買房對你來說，完全是另一種光景！
擴展閱讀：2018在鄭州三環(huán)內(nèi)購買新房，該如何選擇?
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