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為什么招商不愿代建？搞個(gè)不招人待見(jiàn)的亞星！

亞星觀樾 這115㎡是搞四室？

戶(hù)型含?115?㎡高層、125㎡?高層產(chǎn)品、145?㎡高層四代宅產(chǎn)品，及場(chǎng)地東南角?148洋房產(chǎn)品，得房率基本上在100%起步，部分戶(hù)型得房率在115%左右。

作為亞星業(yè)主，同時(shí)也看過(guò)林嶼境，近期打算買(mǎi)房，也算半個(gè)業(yè)內(nèi)人的我有話(huà)要說(shuō)！
林嶼境一經(jīng)推出便受市場(chǎng)認(rèn)可，幾次開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，據(jù)說(shuō)目前也是無(wú)房可選等待加推的地步。
而亞星作為西南王，原本以為萬(wàn)科賣(mài)完終于可以喘息了，結(jié)果林嶼境拿過(guò)接力棒繼續(xù)碾壓，所以亞星肯定希望做出一個(gè)產(chǎn)品可以抗衡，贏回在二七的銷(xiāo)量，在目前亞星項(xiàng)目沒(méi)有推出來(lái)的情況下，我做個(gè)主觀判斷
1、位置：林嶼境比鄰大學(xué)路，地鐵口雖然是在樓下但是從北門(mén)過(guò)去大概不到150米，而亞星距離大學(xué)路有一個(gè)小路和一個(gè)地塊（據(jù)說(shuō)是商業(yè)地塊）離大學(xué)路遠(yuǎn)了，和南環(huán)公園也稱(chēng)不上一路之隔，地鐵也是一個(gè)路口，從北門(mén)出來(lái)粗略估算大概是400米距離，此項(xiàng)招商更有優(yōu)勢(shì)。
2、容積率：林嶼境一直標(biāo)榜2.5容積率，而亞星是3的容積率，而實(shí)際上同樣一個(gè)地塊居住3000人和2500人舒適度是不一樣的，此項(xiàng)招商更有優(yōu)勢(shì)。
3、地塊：對(duì)比招商更加方正的地塊而言，亞星更加狹長(zhǎng)，只能排出兩豎排，無(wú)法做林嶼境一樣的中心景觀，只能在景觀軸上做文章，而且所有樓棟都臨路，此項(xiàng)招商更有優(yōu)勢(shì)。
4、排布：兩個(gè)項(xiàng)目都是高低配，林嶼境是5棟18F和5棟27F，亞星是7棟31F+的高層和3棟7~8F的洋房，我們都知道高層走量，低層追求利潤(rùn)，但是高層配洋房實(shí)在費(fèi)解，犧牲項(xiàng)目整體公共面積成就洋房，關(guān)鍵這個(gè)洋房住著會(huì)舒適不，兩邊不討好，對(duì)比招商誠(chéng)意度不夠，對(duì)市場(chǎng)不敬畏，這也是亞星成為不了永威和康橋的原因（當(dāng)然他活的時(shí)間久）此項(xiàng)招商更有優(yōu)勢(shì)。
5、戶(hù)型：毫無(wú)疑問(wèn)亞星的戶(hù)型肯定是贈(zèng)送更多，更值得期待的，放出來(lái)的一棟五號(hào)樓也驗(yàn)證了這一點(diǎn)，但是輕杠一句，其余六棟高層全部都是四代宅，把露臺(tái)做到了東西向，盲猜一手：未來(lái)肯定為了迎合這個(gè)露臺(tái)造景而讓?xiě)粜妥兊锚M長(zhǎng)，違背大面寬短進(jìn)深的市場(chǎng)主流趨勢(shì)，我們拭目以待，此項(xiàng)亞星更有優(yōu)勢(shì)。
6、開(kāi)發(fā)商：招商雖貴為第一央企，但是在鄭州始終上不了臺(tái)面，林嶼境一炮而紅也是間接成就了招商，廣東和三亞也開(kāi)始做林嶼系的項(xiàng)目。亞星的口碑就那樣，可能就是穩(wěn)，交房無(wú)憂(yōu)，此項(xiàng)招商更有優(yōu)勢(shì)。
7、界面：在都卷大門(mén)的背景下，林嶼境大門(mén)不用多說(shuō)，比較期待亞星更做出什么花樣，但是銅山北路我專(zhuān)門(mén)去過(guò)，界面很一般，感覺(jué)一個(gè)林嶼境一樣的大門(mén)放在這里很違和，林嶼境大門(mén)在桂江路之上，旁邊就是大學(xué)路和地鐵口，相對(duì)賣(mài)相更好，對(duì)比就會(huì)帶來(lái)傷害，相信看過(guò)林嶼境的買(mǎi)房人，因?yàn)榇箝T(mén)對(duì)亞星的第一項(xiàng)目印象不友好，此項(xiàng)招商更有優(yōu)勢(shì)。
8、時(shí)機(jī)：招商不必多說(shuō)，buff疊滿(mǎn)，全鄭熱銷(xiāo)，而從25年開(kāi)始四代宅高得房率的項(xiàng)目會(huì)越來(lái)越多。除此亞星這次控規(guī)剛出來(lái)就趕上了新政，新政要求限高80米，限容2.5，林嶼境完全滿(mǎn)足，但是亞星超出要求，未來(lái)將是絕版3容積率高100米的項(xiàng)目，也是很尷尬的。
綜上，未來(lái)主旋律是穩(wěn)樓市，從業(yè)人員還是媒體都會(huì)吹鄭州的房子越來(lái)越好，會(huì)是神仙打架，但是作為購(gòu)房者還是要擦亮眼睛，比細(xì)節(jié)，之前的剛需客戶(hù)可能是將就著買(mǎi)，價(jià)格能接受差不多就得了，未來(lái)買(mǎi)房要挑著買(mǎi)，這個(gè)關(guān)系到你百十萬(wàn)花得值不值，未來(lái)幾十年住著舒適不舒適。(展開(kāi)全部)

2022年9月21日，鄭州市二七區(qū)新地至和開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司摘得鄭政出〔2022〕22號(hào)（網(wǎng)）地塊，，成交價(jià)52150萬(wàn)元，折合單位地價(jià)890.10萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)4450元/㎡，溢價(jià)率0%。

該地塊為zf儲(chǔ)備用地，位于二七區(qū)郁江路（芳儀路）南、鐵三官?gòu)R街（南四環(huán)路輔道）西，土地使用權(quán)面積39059.32㎡，土地用途為城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場(chǎng)站用地）。容積率＞1，＜3，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，綠地率＞30%，出讓年限70（50）年，開(kāi)發(fā)程度七通一平。

據(jù)限價(jià)要求，鄭政出〔2022〕22號(hào)（網(wǎng)）土地所建商品住宅（毛坯）綜合銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)13100元/平方米，如采用成品房交付，裝修價(jià)格不得超過(guò)2600元/㎡，裝修價(jià)格應(yīng)一并計(jì)入銷(xiāo)售價(jià)格，不得分拆為獨(dú)立合同。

2年過(guò)去了也沒(méi)找到接盤(pán)俠，看到招商林嶼境的銷(xiāo)售火爆，城投似乎又有了信心。

2024年12月20日觀樾居項(xiàng)目規(guī)劃公示，規(guī)劃總建筑面積157362.83 平方米，容積率2.99，建筑密度24.92 %，綠地率31.71%，規(guī)劃7棟高層三棟洋房。從釋放出來(lái)的戶(hù)型信息來(lái)看，采用了高贈(zèng)送的設(shè)計(jì)，南側(cè)整個(gè)我是和客廳的陽(yáng)臺(tái)全部是開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，一梯一戶(hù)的電梯廳標(biāo)配贈(zèng)送空間，戶(hù)型得房率也基本奔著100%去了，符合目前的主流，特別是北面還有招商林嶼境這個(gè)榜樣。

地塊最大的優(yōu)勢(shì)是緊鄰大學(xué)南路、南四環(huán)等主干道，一路之隔就是南環(huán)公園，剛剛開(kāi)通的地鐵7號(hào)線南環(huán)公園站B口更是只有200米的距離，無(wú)論是自駕還是公共交通出行都比較方便，但是和林嶼境面臨一樣的問(wèn)題就是周邊教育醫(yī)療等基礎(chǔ)配套較為匱乏，還處于開(kāi)發(fā)階段的區(qū)域，距離成熟尚需些日。

林嶼境的熱銷(xiāo)除了招商自己做的產(chǎn)品和示范區(qū)確實(shí)有實(shí)力外，區(qū)域的品質(zhì)改善盤(pán)缺少也是一點(diǎn)，目前招商已經(jīng)打了一個(gè)樣，雖然收割了不少客戶(hù)，但是只要產(chǎn)品做好，價(jià)格親民，也不是沒(méi)有客戶(hù)源，話(huà)說(shuō)二七城投真要無(wú)代建自己操盤(pán)？(展開(kāi)全部)

觀樾居，二七區(qū)郁江路（芳儀路）南、鐵三官?gòu)R街（南四環(huán)路輔道）西。

22年9月份，二七區(qū)城投公司以5.2億，拿下鄭政出〔2022〕22號(hào)（網(wǎng)）地塊，該地塊位于二七區(qū)郁江路南，鐵三官?gòu)R街西，占地面積39059.32平方米，約58畝，土地單價(jià)890萬(wàn)/畝，樓面價(jià)4450元/平方米，背后是鄭州二七區(qū)新地至和開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司，再往后背后的股東就是二七區(qū)國(guó)資委，毛坯限價(jià)是13100元/平方米，裝修價(jià)格不得超過(guò)2600元/平方米。

58畝土地，容積率是3.0，規(guī)劃7棟高層、3棟洋房，總868戶(hù)，做的也是一個(gè)高低配的組合，為啥房企都喜歡高低配？咱們算一筆賬總建面恒定的情況下，高低配能出更多的貨值，一個(gè)建筑面積10萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，如果全部做成高層，單價(jià)按照1萬(wàn)/平方米計(jì)算，總貨值是10個(gè)億；如果做成7萬(wàn)平方米的高層和3萬(wàn)平方米洋房，高層按照1萬(wàn)計(jì)算，洋房按照1.5萬(wàn)計(jì)算，總貨值等于7*1+3*1.5=11.5億，多了15%的貨值。

這個(gè)區(qū)域洋房是非常稀缺的，所以感覺(jué)也是比較好賣(mài)，項(xiàng)目東側(cè)緊鄰大學(xué)路，周邊有南環(huán)公園，而且7號(hào)線也通車(chē)了，便利性也大大提高。(展開(kāi)全部)

都知道二七新區(qū)樓盤(pán)少，好樓盤(pán)更是屈指可數(shù)，這就是林嶼境為什么會(huì)成為二七新區(qū)銷(xiāo)冠標(biāo)桿的原因，好產(chǎn)品更能打動(dòng)人心，但林嶼境這種一家獨(dú)大的局面將很快被打破，南側(cè)二七城投囤的地塊終于要啟動(dòng)了。

郁江路(芳儀路)南、銅錢(qián)北路東，59畝，是二七城投2022年摘得的地塊，zf儲(chǔ)備用地，當(dāng)時(shí)的樓面價(jià)是4450元/㎡，不牽扯任何安置開(kāi)發(fā)，當(dāng)年的限價(jià)是毛坯13100元/㎡，裝修價(jià)格不得超過(guò)2600元/㎡，這個(gè)限價(jià)在現(xiàn)在看來(lái)完全就是擺設(shè)了。

樓市內(nèi)卷之風(fēng)也吹到了二七新區(qū)，項(xiàng)目規(guī)劃的產(chǎn)品還不錯(cuò)，7棟高層、3棟洋房，總868戶(hù)，層高3米，顏值很高，產(chǎn)品非常有競(jìng)爭(zhēng)力，尤其是洋房，實(shí)在太稀缺，目測(cè)也會(huì)很有市場(chǎng)。

賣(mài)點(diǎn):

產(chǎn)品，現(xiàn)在的產(chǎn)品沒(méi)有點(diǎn)亮點(diǎn)真的無(wú)法立足，越來(lái)越卷的高得房率和高贈(zèng)送肯定必不可少。

位置，東側(cè)緊鄰大學(xué)路，周邊有南環(huán)公園，尤其是剛剛通車(chē)的沿大學(xué)路走向的地鐵7號(hào)線更是直接給項(xiàng)目助力，同為二七新區(qū)，這個(gè)位置可比南四環(huán)以南的區(qū)域有價(jià)值太多，生活配套也更為齊全。

二七新區(qū)一直都是剛需聚集地，改善產(chǎn)品基本沒(méi)有什么產(chǎn)品可選，更不要說(shuō)稀缺洋房產(chǎn)品了。

美中不足的是沒(méi)有優(yōu)質(zhì)的教育資源，片區(qū)還處于發(fā)展階段。

客戶(hù)群體主要還是地緣，林嶼境一直的優(yōu)勢(shì)還有價(jià)格，這個(gè)盤(pán)只要價(jià)格不作妖，也是可以的，就看二七城投拉誰(shuí)來(lái)做代建了。(展開(kāi)全部)

看招商的可以等等了，最低得房率估計(jì)突破100%了，8層的洋房更是稀缺，比所謂的第四代實(shí)用

林嶼境的隔壁兄弟盤(pán)——觀樾居在歷時(shí)2年后，終于揭開(kāi)神秘面紗。
在22年9月那波平臺(tái)公司兜底的土拍中，二七的城投公司新地至和開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司以52150萬(wàn)元競(jìng)得鄭政出〔2022〕22號(hào)（網(wǎng)）地塊，折合單位地價(jià)890.10萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)4450元一平。
這塊地平平無(wú)奇，占地58畝，容積率3.0，方方正正，屬于標(biāo)準(zhǔn)的大眾臉，地塊最大的優(yōu)勢(shì)是緊鄰大學(xué)南路、南四環(huán)等主干道，一路之隔就是南環(huán)公園，好在周邊比較成熟了，綠地濱湖國(guó)際城8區(qū)、綠地中心都是現(xiàn)成的。
放在以前，肯定是做做和綠地一樣的剛需，低價(jià)跑跑量算了。但這塊地是平臺(tái)兜底的地，據(jù)限價(jià)要求，住宅（毛坯）綜合銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)13100元/平方米，如采用成品房交付，裝修價(jià)格不得超過(guò)2600元一平，還是比較高的。放之前賣(mài)到這個(gè)價(jià)格還是很難的。
但招商林嶼境的成功，讓觀樾居看到了希望。林嶼境主打一個(gè)輕改善，98平起步，均價(jià)10000左右，賣(mài)得很不錯(cuò)了，大一點(diǎn)的戶(hù)型甚至價(jià)格能到12000以上，所以利潤(rùn)還是有保證的。
林嶼境很快會(huì)沒(méi)房源，到時(shí)觀樾居一脈相承正好接上就行了，觀樾規(guī)劃了7棟高層，2棟8層洋房，從公示的戶(hù)型來(lái)看，也是兩梯兩戶(hù)改善，大陽(yáng)臺(tái)，花池、飄窗等，主打高贈(zèng)送率。
二七新區(qū)也慢慢由剛需進(jìn)化到改善了，華僑城、亞星、招商都在進(jìn)行產(chǎn)品迭代升級(jí)。(展開(kāi)全部)

招商林嶼境南側(cè)地塊規(guī)劃已出！

備案名：觀樾居。

項(xiàng)目建設(shè)用地面積39059.32㎡，約合59畝，總建筑面積157362.83㎡，容積率2.99，綠地率31.71%，建筑密度24.92%，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有10棟樓，其中包含7棟32-33高層，2棟8層洋房，規(guī)劃總戶(hù)數(shù)868戶(hù)，機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位976輛，非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位1394輛。

根據(jù)公示的高層5號(hào)樓平層圖，兩梯兩戶(hù)設(shè)計(jì)，四室兩廳兩衛(wèi)設(shè)計(jì)，南側(cè)客廳+次臥連通式開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)+花池，其余臥室+衛(wèi)生間+廚房，全部標(biāo)注有飄窗，后期也是主打高贈(zèng)送。

土地成交信息——

2022年9月，鄭州市二七區(qū)新地至和開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司以底價(jià)52150萬(wàn)元摘得鄭政出[2022]22號(hào)（網(wǎng)）地塊由，折合樓面價(jià)4450元/㎡，溢價(jià)率0%。

項(xiàng)目位于二七新區(qū)，北側(cè)就是招商林嶼境項(xiàng)目，南側(cè)為綠地濱湖國(guó)際，東側(cè)與南環(huán)公園僅一路之隔，距離地鐵7號(hào)線南環(huán)公園站不到300米，后期地鐵出行便利。(展開(kāi)全部)