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2022年9月21日，鄭州市二七區(qū)新地至和開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司摘得鄭政出〔2022〕22號(hào)（網(wǎng)）地塊，，成交價(jià)52150萬(wàn)元，折合單位地價(jià)890.10萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)4450元/㎡，溢價(jià)率0%。

該地塊為zf儲(chǔ)備用地，位于二七區(qū)郁江路（芳儀路）南、鐵三官?gòu)R街（南四環(huán)路輔道）西，土地使用權(quán)面積39059.32㎡，土地用途為城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場(chǎng)站用地）。容積率＞1，＜3，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，綠地率＞30%，出讓年限70（50）年，開(kāi)發(fā)程度七通一平。

據(jù)限價(jià)要求，鄭政出〔2022〕22號(hào)（網(wǎng)）土地所建商品住宅（毛坯）綜合銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)13100元/平方米，如采用成品房交付，裝修價(jià)格不得超過(guò)2600元/㎡，裝修價(jià)格應(yīng)一并計(jì)入銷(xiāo)售價(jià)格，不得分拆為獨(dú)立合同。

2年過(guò)去了也沒(méi)找到接盤(pán)俠，看到招商林嶼境的銷(xiāo)售火爆，城投似乎又有了信心。

2024年12月20日觀樾居項(xiàng)目規(guī)劃公示，規(guī)劃總建筑面積157362.83 平方米，容積率2.99，建筑密度24.92 %，綠地率31.71%，規(guī)劃7棟高層三棟洋房。從釋放出來(lái)的戶(hù)型信息來(lái)看，采用了高贈(zèng)送的設(shè)計(jì)，南側(cè)整個(gè)我是和客廳的陽(yáng)臺(tái)全部是開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，一梯一戶(hù)的電梯廳標(biāo)配贈(zèng)送空間，戶(hù)型得房率也基本奔著100%去了，符合目前的主流，特別是北面還有招商林嶼境這個(gè)榜樣。

地塊最大的優(yōu)勢(shì)是緊鄰大學(xué)南路、南四環(huán)等主干道，一路之隔就是南環(huán)公園，剛剛開(kāi)通的地鐵7號(hào)線南環(huán)公園站B口更是只有200米的距離，無(wú)論是自駕還是公共交通出行都比較方便，但是和林嶼境面臨一樣的問(wèn)題就是周邊教育醫(yī)療等基礎(chǔ)配套較為匱乏，還處于開(kāi)發(fā)階段的區(qū)域，距離成熟尚需些日。

林嶼境的熱銷(xiāo)除了招商自己做的產(chǎn)品和示范區(qū)確實(shí)有實(shí)力外，區(qū)域的品質(zhì)改善盤(pán)缺少也是一點(diǎn)，目前招商已經(jīng)打了一個(gè)樣，雖然收割了不少客戶(hù)，但是只要產(chǎn)品做好，價(jià)格親民，也不是沒(méi)有客戶(hù)源，話(huà)說(shuō)二七城投真要無(wú)代建自己操盤(pán)？(展開(kāi)全部)

觀樾居，二七區(qū)郁江路（芳儀路）南、鐵三官?gòu)R街（南四環(huán)路輔道）西。

22年9月份，二七區(qū)城投公司以5.2億，拿下鄭政出〔2022〕22號(hào)（網(wǎng)）地塊，該地塊位于二七區(qū)郁江路南，鐵三官?gòu)R街西，占地面積39059.32平方米，約58畝，土地單價(jià)890萬(wàn)/畝，樓面價(jià)4450元/平方米，背后是鄭州二七區(qū)新地至和開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司，再往后背后的股東就是二七區(qū)國(guó)資委，毛坯限價(jià)是13100元/平方米，裝修價(jià)格不得超過(guò)2600元/平方米。

58畝土地，容積率是3.0，規(guī)劃7棟高層、3棟洋房，總868戶(hù)，做的也是一個(gè)高低配的組合，為啥房企都喜歡高低配？咱們算一筆賬總建面恒定的情況下，高低配能出更多的貨值，一個(gè)建筑面積10萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，如果全部做成高層，單價(jià)按照1萬(wàn)/平方米計(jì)算，總貨值是10個(gè)億；如果做成7萬(wàn)平方米的高層和3萬(wàn)平方米洋房，高層按照1萬(wàn)計(jì)算，洋房按照1.5萬(wàn)計(jì)算，總貨值等于7*1+3*1.5=11.5億，多了15%的貨值。

這個(gè)區(qū)域洋房是非常稀缺的，所以感覺(jué)也是比較好賣(mài)，項(xiàng)目東側(cè)緊鄰大學(xué)路，周邊有南環(huán)公園，而且7號(hào)線也通車(chē)了，便利性也大大提高。(展開(kāi)全部)

都知道二七新區(qū)樓盤(pán)少，好樓盤(pán)更是屈指可數(shù)，這就是林嶼境為什么會(huì)成為二七新區(qū)銷(xiāo)冠標(biāo)桿的原因，好產(chǎn)品更能打動(dòng)人心，但林嶼境這種一家獨(dú)大的局面將很快被打破，南側(cè)二七城投囤的地塊終于要啟動(dòng)了。

郁江路(芳儀路)南、銅錢(qián)北路東，59畝，是二七城投2022年摘得的地塊，zf儲(chǔ)備用地，當(dāng)時(shí)的樓面價(jià)是4450元/㎡，不牽扯任何安置開(kāi)發(fā)，當(dāng)年的限價(jià)是毛坯13100元/㎡，裝修價(jià)格不得超過(guò)2600元/㎡，這個(gè)限價(jià)在現(xiàn)在看來(lái)完全就是擺設(shè)了。

樓市內(nèi)卷之風(fēng)也吹到了二七新區(qū)，項(xiàng)目規(guī)劃的產(chǎn)品還不錯(cuò)，7棟高層、3棟洋房，總868戶(hù)，層高3米，顏值很高，產(chǎn)品非常有競(jìng)爭(zhēng)力，尤其是洋房，實(shí)在太稀缺，目測(cè)也會(huì)很有市場(chǎng)。

賣(mài)點(diǎn):

產(chǎn)品，現(xiàn)在的產(chǎn)品沒(méi)有點(diǎn)亮點(diǎn)真的無(wú)法立足，越來(lái)越卷的高得房率和高贈(zèng)送肯定必不可少。

位置，東側(cè)緊鄰大學(xué)路，周邊有南環(huán)公園，尤其是剛剛通車(chē)的沿大學(xué)路走向的地鐵7號(hào)線更是直接給項(xiàng)目助力，同為二七新區(qū)，這個(gè)位置可比南四環(huán)以南的區(qū)域有價(jià)值太多，生活配套也更為齊全。

二七新區(qū)一直都是剛需聚集地，改善產(chǎn)品基本沒(méi)有什么產(chǎn)品可選，更不要說(shuō)稀缺洋房產(chǎn)品了。

美中不足的是沒(méi)有優(yōu)質(zhì)的教育資源，片區(qū)還處于發(fā)展階段。

客戶(hù)群體主要還是地緣，林嶼境一直的優(yōu)勢(shì)還有價(jià)格，這個(gè)盤(pán)只要價(jià)格不作妖，也是可以的，就看二七城投拉誰(shuí)來(lái)做代建了。(展開(kāi)全部)

林嶼境的隔壁兄弟盤(pán)——觀樾居在歷時(shí)2年后，終于揭開(kāi)神秘面紗。
在22年9月那波平臺(tái)公司兜底的土拍中，二七的城投公司新地至和開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司以52150萬(wàn)元競(jìng)得鄭政出〔2022〕22號(hào)（網(wǎng)）地塊，折合單位地價(jià)890.10萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)4450元一平。
這塊地平平無(wú)奇，占地58畝，容積率3.0，方方正正，屬于標(biāo)準(zhǔn)的大眾臉，地塊最大的優(yōu)勢(shì)是緊鄰大學(xué)南路、南四環(huán)等主干道，一路之隔就是南環(huán)公園，好在周邊比較成熟了，綠地濱湖國(guó)際城8區(qū)、綠地中心都是現(xiàn)成的。
放在以前，肯定是做做和綠地一樣的剛需，低價(jià)跑跑量算了。但這塊地是平臺(tái)兜底的地，據(jù)限價(jià)要求，住宅（毛坯）綜合銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)13100元/平方米，如采用成品房交付，裝修價(jià)格不得超過(guò)2600元一平，還是比較高的。放之前賣(mài)到這個(gè)價(jià)格還是很難的。
但招商林嶼境的成功，讓觀樾居看到了希望。林嶼境主打一個(gè)輕改善，98平起步，均價(jià)10000左右，賣(mài)得很不錯(cuò)了，大一點(diǎn)的戶(hù)型甚至價(jià)格能到12000以上，所以利潤(rùn)還是有保證的。
林嶼境很快會(huì)沒(méi)房源，到時(shí)觀樾居一脈相承正好接上就行了，觀樾規(guī)劃了7棟高層，2棟8層洋房，從公示的戶(hù)型來(lái)看，也是兩梯兩戶(hù)改善，大陽(yáng)臺(tái)，花池、飄窗等，主打高贈(zèng)送率。
二七新區(qū)也慢慢由剛需進(jìn)化到改善了，華僑城、亞星、招商都在進(jìn)行產(chǎn)品迭代升級(jí)。(展開(kāi)全部)

二七新區(qū)的樓市向來(lái)是一個(gè)字“慘”，西南方向不論是萬(wàn)科、電建或者是別的大神，誰(shuí)來(lái)了都是通通不好使，這確實(shí)是個(gè)魔幻之地，所以連北龍湖土拍都無(wú)人問(wèn)津的時(shí)候，這個(gè)區(qū)域有人拍才是稀罕事，沒(méi)有任何看點(diǎn)和意外的是城投繼續(xù)出來(lái)兜底。

22號(hào)地塊位于郁江路（芳儀路）南、鐵三官?gòu)R街（南四環(huán)路輔道）西，58.589畝，容積率3.0，建筑密度25%，建筑高度100米，綠地率30%，形同虛設(shè)的限價(jià)：毛坯綜合銷(xiāo)售均價(jià)13100元/㎡，如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的，精裝修價(jià)格不得超過(guò)2600元/㎡，且裝修價(jià)格應(yīng)一并計(jì)入銷(xiāo)售價(jià)格，不得拆分為獨(dú)立合同，放在2017年前后凈地都是靠搶的，幾年時(shí)間真的是時(shí)過(guò)境遷。

位置跟其他熱門(mén)區(qū)域肯定沒(méi)有比，但放在二七新區(qū)還是不錯(cuò)的，緊鄰大學(xué)南路、鼎盛大道兩條主干道，同時(shí)這個(gè)交叉口還是地鐵7號(hào)線的在建站點(diǎn)，交通非常方便，對(duì)面為南環(huán)公園，周邊有綠地濱河國(guó)際城、康橋康城、鑫苑名城等社區(qū)，除了環(huán)境一般外，算不上太荒涼，簡(jiǎn)單的配套還是可以滿(mǎn)足日常生活需要的。

除此以外這還是標(biāo)準(zhǔn)的四環(huán)內(nèi)，北四環(huán)和南四環(huán)的樓市是典型的冰火兩重天，價(jià)值更是兩重天，二者價(jià)差3000一平?jīng)]什么問(wèn)題，所以二七新區(qū)各樓盤(pán)一直沒(méi)什么熱度，最大的問(wèn)題是在片區(qū)，西南方向環(huán)境一般、沒(méi)什么亮點(diǎn)，在鄭州眾多新區(qū)中幾乎沒(méi)什么存在感。

希望7號(hào)線能給這個(gè)片區(qū)帶來(lái)點(diǎn)新鮮活力，目前價(jià)格是優(yōu)勢(shì)，但除了地緣和剛需，其他真心不建議。(展開(kāi)全部)