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亞星觀樾 這115㎡是搞四室？

戶型含?115?㎡高層、125㎡?高層產(chǎn)品、145?㎡高層四代宅產(chǎn)品，及場地東南角?148洋房產(chǎn)品，得房率基本上在100%起步，部分戶型得房率在115%左右。

作為亞星業(yè)主，同時也看過林嶼境，近期打算買房，也算半個業(yè)內(nèi)人的我有話要說！
林嶼境一經(jīng)推出便受市場認(rèn)可，幾次開盤熱銷，據(jù)說目前也是無房可選等待加推的地步。
而亞星作為西南王，原本以為萬科賣完終于可以喘息了，結(jié)果林嶼境拿過接力棒繼續(xù)碾壓，所以亞星肯定希望做出一個產(chǎn)品可以抗衡，贏回在二七的銷量，在目前亞星項目沒有推出來的情況下，我做個主觀判斷
1、位置：林嶼境比鄰大學(xué)路，地鐵口雖然是在樓下但是從北門過去大概不到150米，而亞星距離大學(xué)路有一個小路和一個地塊（據(jù)說是商業(yè)地塊）離大學(xué)路遠(yuǎn)了，和南環(huán)公園也稱不上一路之隔，地鐵也是一個路口，從北門出來粗略估算大概是400米距離，此項招商更有優(yōu)勢。
2、容積率：林嶼境一直標(biāo)榜2.5容積率，而亞星是3的容積率，而實際上同樣一個地塊居住3000人和2500人舒適度是不一樣的，此項招商更有優(yōu)勢。
3、地塊：對比招商更加方正的地塊而言，亞星更加狹長，只能排出兩豎排，無法做林嶼境一樣的中心景觀，只能在景觀軸上做文章，而且所有樓棟都臨路，此項招商更有優(yōu)勢。
4、排布：兩個項目都是高低配，林嶼境是5棟18F和5棟27F，亞星是7棟31F+的高層和3棟7~8F的洋房，我們都知道高層走量，低層追求利潤，但是高層配洋房實在費解，犧牲項目整體公共面積成就洋房，關(guān)鍵這個洋房住著會舒適不，兩邊不討好，對比招商誠意度不夠，對市場不敬畏，這也是亞星成為不了永威和康橋的原因（當(dāng)然他活的時間久）此項招商更有優(yōu)勢。
5、戶型：毫無疑問亞星的戶型肯定是贈送更多，更值得期待的，放出來的一棟五號樓也驗證了這一點，但是輕杠一句，其余六棟高層全部都是四代宅，把露臺做到了東西向，盲猜一手：未來肯定為了迎合這個露臺造景而讓戶型變得狹長，違背大面寬短進(jìn)深的市場主流趨勢，我們拭目以待，此項亞星更有優(yōu)勢。
6、開發(fā)商：招商雖貴為第一央企，但是在鄭州始終上不了臺面，林嶼境一炮而紅也是間接成就了招商，廣東和三亞也開始做林嶼系的項目。亞星的口碑就那樣，可能就是穩(wěn)，交房無憂，此項招商更有優(yōu)勢。
7、界面：在都卷大門的背景下，林嶼境大門不用多說，比較期待亞星更做出什么花樣，但是銅山北路我專門去過，界面很一般，感覺一個林嶼境一樣的大門放在這里很違和，林嶼境大門在桂江路之上，旁邊就是大學(xué)路和地鐵口，相對賣相更好，對比就會帶來傷害，相信看過林嶼境的買房人，因為大門對亞星的第一項目印象不友好，此項招商更有優(yōu)勢。
8、時機：招商不必多說，buff疊滿，全鄭熱銷，而從25年開始四代宅高得房率的項目會越來越多。除此亞星這次控規(guī)剛出來就趕上了新政，新政要求限高80米，限容2.5，林嶼境完全滿足，但是亞星超出要求，未來將是絕版3容積率高100米的項目，也是很尷尬的。
綜上，未來主旋律是穩(wěn)樓市，從業(yè)人員還是媒體都會吹鄭州的房子越來越好，會是神仙打架，但是作為購房者還是要擦亮眼睛，比細(xì)節(jié)，之前的剛需客戶可能是將就著買，價格能接受差不多就得了，未來買房要挑著買，這個關(guān)系到你百十萬花得值不值，未來幾十年住著舒適不舒適。(展開全部)

2022年9月21日，鄭州市二七區(qū)新地至和開發(fā)建設(shè)有限公司摘得鄭政出〔2022〕22號（網(wǎng)）地塊，，成交價52150萬元，折合單位地價890.10萬元/畝，樓面地價4450元/㎡，溢價率0%。

該地塊為zf儲備用地，位于二七區(qū)郁江路（芳儀路）南、鐵三官廟街（南四環(huán)路輔道）西，土地使用權(quán)面積39059.32㎡，土地用途為城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場站用地）。容積率＞1，＜3，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，綠地率＞30%，出讓年限70（50）年，開發(fā)程度七通一平。

據(jù)限價要求，鄭政出〔2022〕22號（網(wǎng)）土地所建商品住宅（毛坯）綜合銷售均價不超過13100元/平方米，如采用成品房交付，裝修價格不得超過2600元/㎡，裝修價格應(yīng)一并計入銷售價格，不得分拆為獨立合同。

2年過去了也沒找到接盤俠，看到招商林嶼境的銷售火爆，城投似乎又有了信心。

2024年12月20日觀樾居項目規(guī)劃公示，規(guī)劃總建筑面積157362.83 平方米，容積率2.99，建筑密度24.92 %，綠地率31.71%，規(guī)劃7棟高層三棟洋房。從釋放出來的戶型信息來看，采用了高贈送的設(shè)計，南側(cè)整個我是和客廳的陽臺全部是開敞陽臺，一梯一戶的電梯廳標(biāo)配贈送空間，戶型得房率也基本奔著100%去了，符合目前的主流，特別是北面還有招商林嶼境這個榜樣。

地塊最大的優(yōu)勢是緊鄰大學(xué)南路、南四環(huán)等主干道，一路之隔就是南環(huán)公園，剛剛開通的地鐵7號線南環(huán)公園站B口更是只有200米的距離，無論是自駕還是公共交通出行都比較方便，但是和林嶼境面臨一樣的問題就是周邊教育醫(yī)療等基礎(chǔ)配套較為匱乏，還處于開發(fā)階段的區(qū)域，距離成熟尚需些日。

林嶼境的熱銷除了招商自己做的產(chǎn)品和示范區(qū)確實有實力外，區(qū)域的品質(zhì)改善盤缺少也是一點，目前招商已經(jīng)打了一個樣，雖然收割了不少客戶，但是只要產(chǎn)品做好，價格親民，也不是沒有客戶源，話說二七城投真要無代建自己操盤？(展開全部)

觀樾居，二七區(qū)郁江路（芳儀路）南、鐵三官廟街（南四環(huán)路輔道）西。

22年9月份，二七區(qū)城投公司以5.2億，拿下鄭政出〔2022〕22號（網(wǎng)）地塊，該地塊位于二七區(qū)郁江路南，鐵三官廟街西，占地面積39059.32平方米，約58畝，土地單價890萬/畝，樓面價4450元/平方米，背后是鄭州二七區(qū)新地至和開發(fā)建設(shè)有限公司，再往后背后的股東就是二七區(qū)國資委，毛坯限價是13100元/平方米，裝修價格不得超過2600元/平方米。

58畝土地，容積率是3.0，規(guī)劃7棟高層、3棟洋房，總868戶，做的也是一個高低配的組合，為啥房企都喜歡高低配？咱們算一筆賬總建面恒定的情況下，高低配能出更多的貨值，一個建筑面積10萬平方米的項目，如果全部做成高層，單價按照1萬/平方米計算，總貨值是10個億；如果做成7萬平方米的高層和3萬平方米洋房，高層按照1萬計算，洋房按照1.5萬計算，總貨值等于7*1+3*1.5=11.5億，多了15%的貨值。

這個區(qū)域洋房是非常稀缺的，所以感覺也是比較好賣，項目東側(cè)緊鄰大學(xué)路，周邊有南環(huán)公園，而且7號線也通車了，便利性也大大提高。(展開全部)

都知道二七新區(qū)樓盤少，好樓盤更是屈指可數(shù)，這就是林嶼境為什么會成為二七新區(qū)銷冠標(biāo)桿的原因，好產(chǎn)品更能打動人心，但林嶼境這種一家獨大的局面將很快被打破，南側(cè)二七城投囤的地塊終于要啟動了。

郁江路(芳儀路)南、銅錢北路東，59畝，是二七城投2022年摘得的地塊，zf儲備用地，當(dāng)時的樓面價是4450元/㎡，不牽扯任何安置開發(fā)，當(dāng)年的限價是毛坯13100元/㎡，裝修價格不得超過2600元/㎡，這個限價在現(xiàn)在看來完全就是擺設(shè)了。

樓市內(nèi)卷之風(fēng)也吹到了二七新區(qū)，項目規(guī)劃的產(chǎn)品還不錯，7棟高層、3棟洋房，總868戶，層高3米，顏值很高，產(chǎn)品非常有競爭力，尤其是洋房，實在太稀缺，目測也會很有市場。

賣點:

產(chǎn)品，現(xiàn)在的產(chǎn)品沒有點亮點真的無法立足，越來越卷的高得房率和高贈送肯定必不可少。

位置，東側(cè)緊鄰大學(xué)路，周邊有南環(huán)公園，尤其是剛剛通車的沿大學(xué)路走向的地鐵7號線更是直接給項目助力，同為二七新區(qū)，這個位置可比南四環(huán)以南的區(qū)域有價值太多，生活配套也更為齊全。

二七新區(qū)一直都是剛需聚集地，改善產(chǎn)品基本沒有什么產(chǎn)品可選，更不要說稀缺洋房產(chǎn)品了。

美中不足的是沒有優(yōu)質(zhì)的教育資源，片區(qū)還處于發(fā)展階段。

客戶群體主要還是地緣，林嶼境一直的優(yōu)勢還有價格，這個盤只要價格不作妖，也是可以的，就看二七城投拉誰來做代建了。(展開全部)

林嶼境的隔壁兄弟盤——觀樾居在歷時2年后，終于揭開神秘面紗。
在22年9月那波平臺公司兜底的土拍中，二七的城投公司新地至和開發(fā)建設(shè)有限公司以52150萬元競得鄭政出〔2022〕22號（網(wǎng)）地塊，折合單位地價890.10萬元/畝，樓面地價4450元一平。
這塊地平平無奇，占地58畝，容積率3.0，方方正正，屬于標(biāo)準(zhǔn)的大眾臉，地塊最大的優(yōu)勢是緊鄰大學(xué)南路、南四環(huán)等主干道，一路之隔就是南環(huán)公園，好在周邊比較成熟了，綠地濱湖國際城8區(qū)、綠地中心都是現(xiàn)成的。
放在以前，肯定是做做和綠地一樣的剛需，低價跑跑量算了。但這塊地是平臺兜底的地，據(jù)限價要求，住宅（毛坯）綜合銷售均價不超過13100元/平方米，如采用成品房交付，裝修價格不得超過2600元一平，還是比較高的。放之前賣到這個價格還是很難的。
但招商林嶼境的成功，讓觀樾居看到了希望。林嶼境主打一個輕改善，98平起步，均價10000左右，賣得很不錯了，大一點的戶型甚至價格能到12000以上，所以利潤還是有保證的。
林嶼境很快會沒房源，到時觀樾居一脈相承正好接上就行了，觀樾規(guī)劃了7棟高層，2棟8層洋房，從公示的戶型來看，也是兩梯兩戶改善，大陽臺，花池、飄窗等，主打高贈送率。
二七新區(qū)也慢慢由剛需進(jìn)化到改善了，華僑城、亞星、招商都在進(jìn)行產(chǎn)品迭代升級。(展開全部)

二七新區(qū)的樓市向來是一個字“慘”，西南方向不論是萬科、電建或者是別的大神，誰來了都是通通不好使，這確實是個魔幻之地，所以連北龍湖土拍都無人問津的時候，這個區(qū)域有人拍才是稀罕事，沒有任何看點和意外的是城投繼續(xù)出來兜底。

22號地塊位于郁江路（芳儀路）南、鐵三官廟街（南四環(huán)路輔道）西，58.589畝，容積率3.0，建筑密度25%，建筑高度100米，綠地率30%，形同虛設(shè)的限價：毛坯綜合銷售均價13100元/㎡，如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的，精裝修價格不得超過2600元/㎡，且裝修價格應(yīng)一并計入銷售價格，不得拆分為獨立合同，放在2017年前后凈地都是靠搶的，幾年時間真的是時過境遷。

位置跟其他熱門區(qū)域肯定沒有比，但放在二七新區(qū)還是不錯的，緊鄰大學(xué)南路、鼎盛大道兩條主干道，同時這個交叉口還是地鐵7號線的在建站點，交通非常方便，對面為南環(huán)公園，周邊有綠地濱河國際城、康橋康城、鑫苑名城等社區(qū)，除了環(huán)境一般外，算不上太荒涼，簡單的配套還是可以滿足日常生活需要的。

除此以外這還是標(biāo)準(zhǔn)的四環(huán)內(nèi)，北四環(huán)和南四環(huán)的樓市是典型的冰火兩重天，價值更是兩重天，二者價差3000一平?jīng)]什么問題，所以二七新區(qū)各樓盤一直沒什么熱度，最大的問題是在片區(qū)，西南方向環(huán)境一般、沒什么亮點，在鄭州眾多新區(qū)中幾乎沒什么存在感。

希望7號線能給這個片區(qū)帶來點新鮮活力，目前價格是優(yōu)勢，但除了地緣和剛需，其他真心不建議。(展開全部)

第二次集中土拍，二七區(qū)出讓的2宗土地，依然是由區(qū)域城投公司托底了,其中鄭政出[2022]22號（網(wǎng)）地塊位于二七新區(qū)大學(xué)南路與南四環(huán)交匯處西北，綠地濱河國際八區(qū)北側(cè)，東側(cè)與南環(huán)公園一路之隔，距離在建的地鐵7號線南環(huán)公園站不到300米，后期交通出行便利。

土地基本信息：
鄭政出[2022]22號（網(wǎng)）地塊位于郁江路（芳儀路）南、鐵三官廟街（南四環(huán)路輔道）西，面積39059.32㎡，約58.589畝，土地用途為城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場站用地）；容積率＞1、＜3，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，綠地率＞30%。起始價52150萬元，熔斷價59950萬元，起始樓面價約4451元/平，熔斷樓面價約5116元/平。

綜合考量該地塊規(guī)劃設(shè)計條件及周邊新建商品住房銷售價格，二手房成交均價，結(jié)合目前房地產(chǎn)市場行情，建議該地塊所建商品住宅（毛坯）綜合銷售均價不超過13100元/平方米，如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修價格不得超過2600元/平方米，且裝修價格應(yīng)一并計入銷售價格，不得拆分合同。

土地成交信息：
鄭政出[2022]22號（網(wǎng)）地塊由鄭州市二七區(qū)新地至和開發(fā)建設(shè)有限公司以底價52150萬元競得，折合樓面價4450元/㎡，溢價率0%。(展開全部)