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蝶湖作為經(jīng)開(kāi)濱河的封面區(qū)域，繼美廬灣隨著康橋的倒下而熄火之后，臨湖而居的豪宅再也沒(méi)有代表作，所以經(jīng)開(kāi)投發(fā)公司布局的高端項(xiàng)目—蝶湖書(shū)院是帶著任務(wù)來(lái)的。

并沒(méi)有采用原來(lái)傳言的綠發(fā)的規(guī)劃，新規(guī)劃更具改善基因。

58畝土地，容積率2.0，僅規(guī)劃了8棟小高層住宅，面積段169平、226平和286平，其中226平占比最大，全獨(dú)立電梯廳入戶設(shè)計(jì)，入門(mén)戶型是169平標(biāo)準(zhǔn)四房設(shè)計(jì)，226平設(shè)計(jì)有廣角邊廳，亮點(diǎn)是奇偶數(shù)層露臺(tái)錯(cuò)位挑空；296平作為樓王位置一層一戶更設(shè)計(jì)有雙動(dòng)線入戶，戶型設(shè)計(jì)還是非常改善的，外立面玻璃幕墻，現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，3.2米的層高，超大樓間距，內(nèi)部規(guī)劃有私家會(huì)所包括健身房和業(yè)主餐廳等，這個(gè)戶型設(shè)計(jì)+外立面放在北龍湖也絲毫沒(méi)有違和感，這個(gè)位置配的上這么好的設(shè)計(jì)，項(xiàng)目整體可以說(shuō)是非常的炸裂了，距離蝶湖最近的蝶湖書(shū)院初來(lái)乍到總算是沒(méi)有讓人失望。

賣(mài)點(diǎn)就是位置、生態(tài)資源+規(guī)劃設(shè)計(jì)了。

至于所謂的教育資源匱乏，生活配套差，對(duì)于買(mǎi)的起大平層的客戶來(lái)說(shuō)這些都不算是什么問(wèn)題，畢竟需求大不相同。

樓面價(jià)7148元/平，限價(jià)毛坯綜合銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)17000元/㎡，精裝修3200+17000元/㎡，縱使京廣線西側(cè)的濱河特價(jià)房不斷，但蝶湖書(shū)院的規(guī)劃一出，突然感覺(jué)這個(gè)限價(jià)跟項(xiàng)目還挺搭的。

濱河國(guó)際新城這兩年已經(jīng)被拉下神壇，希望蝶湖書(shū)院能為其挽回一點(diǎn)顏面。(展開(kāi)全部)

蝶湖書(shū)院，經(jīng)開(kāi)第十三大街西、經(jīng)南十一路南。

先說(shuō)一下土地情況：位于經(jīng)開(kāi)第十三大街西、經(jīng)南十一路南，占地面積約58畝，土地用途為城鎮(zhèn)住宅；容積率小于2.0，建筑密度小于20%，建筑高度小于54米，起始價(jià)61266萬(wàn)元，熔斷價(jià)70266萬(wàn)元，起始樓面價(jià)約6232元/平，熔斷樓面價(jià)約7148元/平，最終是被鄭州經(jīng)開(kāi)投資發(fā)展有限公司拿下。

原來(lái)說(shuō)是中國(guó)綠發(fā)在搞，現(xiàn)在變成了鄭州貴樸置業(yè)有限公司，背后的股東就是鄭州經(jīng)開(kāi)投資發(fā)展有限公司，這個(gè)開(kāi)發(fā)商就是幸福濱水家園的開(kāi)發(fā)商，地塊距離蝶湖只有一路之隔，所在說(shuō)硬件條件非常好。

設(shè)計(jì)這一塊，一共規(guī)劃的是11棟樓，5棟小高層，6棟洋房，戶型方面小高層只有兩個(gè)戶型143平方米，占比59%，125平方米，占比7%，洋房只有一個(gè)戶型167平方米，占比34%，整體定位的是改善，算是濱河改啥的天花板了，項(xiàng)目中心有一個(gè)1500平方米的中心庭院，南北樓間距達(dá)到了100米，東西樓間距達(dá)到了131米，3.2米的層高。

原來(lái)是綠發(fā)在玩，現(xiàn)在是經(jīng)開(kāi)投資發(fā)展親自下場(chǎng)，側(cè)面也反映出來(lái)市場(chǎng)不好，而且濱河的項(xiàng)目一個(gè)勁的在促銷(xiāo)，不是這個(gè)項(xiàng)目促銷(xiāo)，就是那個(gè)項(xiàng)目促銷(xiāo)。

優(yōu)勢(shì)：

地塊本身的硬件條件不錯(cuò)，距離蝶湖還近，這也就是所謂的近水樓臺(tái)先得月，濱水家園也是靠近蝶湖非常近，再加上定位的是改善，另外還是國(guó)企開(kāi)發(fā)，整體來(lái)說(shuō)是非常棒。

劣勢(shì)：

改善項(xiàng)目對(duì)開(kāi)發(fā)商本身要求很高，改善要想做的好，開(kāi)發(fā)商需要很多的經(jīng)驗(yàn)，但是這個(gè)開(kāi)發(fā)商不具備這樣的經(jīng)驗(yàn)。(展開(kāi)全部)

低密純小高層

15000㎡中心景觀

270°觀湖陽(yáng)臺(tái)

3.3米層高

超大尺度戶型

可以說(shuō)是濱河國(guó)際新城改善天花板了

現(xiàn)在叫蝶湖書(shū)院，開(kāi)發(fā)商是鄭州貴樸置業(yè)有限公司，開(kāi)發(fā)商是鄭州經(jīng)開(kāi)投資發(fā)展有限公司，算是托底的產(chǎn)物，目前股權(quán)里已經(jīng)沒(méi)有綠發(fā)的部分了，難道綠發(fā)是不摻和了，要么純代建一下？
這也難怪，濱河的現(xiàn)狀是有改善的面積，沒(méi)有改善的價(jià)位，價(jià)格一路下滑，就算產(chǎn)品定位高，也難免13000的房?jī)r(jià)， 甚至還可能不到。蝶湖書(shū)院的地塊樓面地價(jià)7790元一平，而毛坯限價(jià)不超過(guò)17000元/平米，這算是高峰期拿地，低谷期賣(mài)房。
蝶湖書(shū)院規(guī)劃5棟16-17層小高層，主要是143平，6棟6-8層洋房，全是167平，相比其他純粹小高層項(xiàng)目，蝶湖書(shū)院優(yōu)勢(shì)不多，勝在容積率更低，只有2.0，所以戶型結(jié)構(gòu)更合理。比如143平既有大三房設(shè)計(jì)，也有四房緊湊設(shè)計(jì)，而167平的大三房更舒服，還有個(gè)陽(yáng)光房。
如果說(shuō)買(mǎi)純粹的改善，那么蝶湖書(shū)院無(wú)疑比綠城明月濱河和中建元熙府都更好的選擇，但目前蝶湖放風(fēng)價(jià)19000，應(yīng)該是參考綠城幾年前的開(kāi)盤(pán)價(jià)，現(xiàn)在參考價(jià)值不大，單靠一個(gè)容積率，一個(gè)戶型升級(jí)，還不足以彌補(bǔ)6000的單價(jià)差，就看那些洋房能不能賣(mài)上價(jià)了。
蝶湖書(shū)院的洋房戶型更像是北龍湖的降級(jí)版，但目前的困境是，濱河國(guó)際新城已經(jīng)無(wú)餅可畫(huà)，所見(jiàn)即所得，市場(chǎng)的認(rèn)知也逐漸回歸剛需，這種接近350萬(wàn)的總價(jià)，恐怕市場(chǎng)難以消化。從中建元熙府的表現(xiàn)來(lái)看，235萬(wàn)的總價(jià)已經(jīng)是濱河的天花板了。(展開(kāi)全部)

建設(shè)用地規(guī)劃許可證，地字第410104202300050號(hào)，已發(fā)證。

鄭州貴樸置業(yè)有限公司，蝶湖書(shū)院項(xiàng)目，經(jīng)開(kāi)第十三大街西、經(jīng)南十一路南，39321.5平方米

綠發(fā)濱河項(xiàng)目備案名蝶湖書(shū)院，目前已啟動(dòng)前期招標(biāo)工作。

“蝶湖”，西側(cè)緊鄰蝶湖，簡(jiǎn)單易理解，南側(cè)為中小學(xué)教育用地，距離學(xué)校僅一路之隔，又名“書(shū)院”，經(jīng)開(kāi)城投的地塊，綠發(fā)為代建企業(yè)，這是逼著經(jīng)開(kāi)城投給自家樓盤(pán)安排一所好學(xué)校嗎？拋開(kāi)產(chǎn)品自身的優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目已基本定調(diào)，主打兩個(gè)特點(diǎn)：蝶湖生態(tài)資源+一路之隔的教育資源。

濱河的發(fā)展區(qū)域現(xiàn)在還主要集中在鐵路以東，鐵路以西項(xiàng)目少，因?yàn)榈拇嬖谥饕孕蓍e度假為主，周末和節(jié)假日可以用人山人海來(lái)形容這里的人流量，蝶湖書(shū)院所處的經(jīng)南十路以南區(qū)域就比較安靜了，路網(wǎng)已基本形成，能看到的全是一塊塊被圍擋圈起來(lái)的地塊，但未來(lái)全是高端改善項(xiàng)目，濱河鐵路東區(qū)域的發(fā)展已大致成形，未來(lái)的中心將移至鐵路東。

濱河的現(xiàn)狀也是大寫(xiě)的尷尬，發(fā)展之初正好趕上了地產(chǎn)發(fā)展的快車(chē)道，全新區(qū)域，全是凈地，價(jià)格一度直逼主城區(qū)，中建元熙府12500的價(jià)格徹底將其打回原形，但這只是鐵路以東的價(jià)格市場(chǎng)，鐵路西和鐵路東本身定位就不同，價(jià)格有差距也是正常，但綠發(fā)對(duì)外透露的19000+是不是對(duì)市場(chǎng)有點(diǎn)過(guò)于迷之自信。

高低配設(shè)計(jì)，沒(méi)有200+的大平層，全是改善熱衷的143和165的面積段，這個(gè)面積段對(duì)于改善也最好賣(mài)，目前在濱河還沒(méi)有可以直接對(duì)比的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

濱河現(xiàn)在給人的感覺(jué)就是上不去下不來(lái)，尤其是蝶湖這個(gè)區(qū)域，賣(mài)貴了沒(méi)人買(mǎi)，賣(mài)低了不甘心，央企既然不差錢(qián)那就慢慢賣(mài)吧，以后都是現(xiàn)房的天下。(展開(kāi)全部)

離蝶湖跟近，適合改善，價(jià)格低點(diǎn)，速度征服市場(chǎng)可以的，

好不容易庫(kù)存去了差不多的濱河，又要大量加倉(cāng)了。土地推介會(huì)涉及濱河兩個(gè)地塊。

1、經(jīng)開(kāi)第十二大街東、經(jīng)開(kāi)十三大街西、經(jīng)南十一路北，南側(cè)即是綠發(fā)濱河項(xiàng)目。

2、經(jīng)開(kāi)十五大街西、經(jīng)南十二路南、經(jīng)南十三路北，南側(cè)是在建的中建元熙府，也是一直傳言的濱河龍湖天街項(xiàng)目地塊了。

兩個(gè)地塊的的位置和指標(biāo)都還算不錯(cuò)，但論起優(yōu)質(zhì)還是蝶湖旁的這個(gè)地塊更勝一籌，還沒(méi)入市濱河綠發(fā)地塊就要迎來(lái)新鄰居了，濱河繼續(xù)卷起來(lái)。

濱河一直被定義為改善片區(qū)，前期的樓盤(pán)還能跟改善沾上邊，比如亞新、青風(fēng)公園等，但隨著市場(chǎng)的每況愈下，華發(fā)、電建等走著走著就越來(lái)越剛需了，所以置業(yè)濱河想真正的改善還得是距離蝶湖非常近的這個(gè)小區(qū)域，但環(huán)湖的住宅也就那幾個(gè)地塊，稀缺著呢，綠發(fā)這個(gè)地塊好好搞起來(lái)還是可以圈一波粉的。

58畝地，11棟住宅，6棟洋房，5棟小高層住宅，包括業(yè)主會(huì)所，高層主要就是143平有少量125平，洋房全部是167平，整個(gè)社區(qū)都是全一梯一戶設(shè)計(jì)，部分高層下面規(guī)劃有架空層，外立面為干掛石材，矗立在蝶湖邊顏值也是一流，總之這就是一個(gè)非常純粹的改善社區(qū)，但跟終極改善還是差了點(diǎn)意思。

戶型的設(shè)計(jì)做了不少改良，獨(dú)立入戶，四面寬，南向?qū)拸d設(shè)計(jì)，高層部分樓棟的邊戶設(shè)計(jì)為邊廳主要是為了更好的觀景，比某些開(kāi)發(fā)商的戶型設(shè)計(jì)強(qiáng)太多了。

綠發(fā)其實(shí)就是原來(lái)的魯能，換了個(gè)馬甲而已，唯一能參考的樓盤(pán)就是魯能公館，但魯能公館主要是內(nèi)購(gòu)，價(jià)格低，流入市場(chǎng)的多為轉(zhuǎn)讓房源，目前的品質(zhì)在龍湖北也是墊底，二者本身的性質(zhì)不同，沒(méi)有什么參考價(jià)值，央企在品質(zhì)拆盲盒的年代，能說(shuō)的就只有靠譜和穩(wěn)定了。

限價(jià)毛坯17000，裝修價(jià)格不得超過(guò)3200元，這年頭再好的樓盤(pán)也要在價(jià)格面前低頭。(展開(kāi)全部)

綠發(fā)這塊地說(shuō)好也好，說(shuō)不好也不好。

說(shuō)好是因?yàn)殡x湖更近，經(jīng)開(kāi)第十二大街和經(jīng)開(kāi)第十三大街，算是蝶湖的濱湖路了，和綠發(fā)同經(jīng)度的康橋美廬灣，中建觀湖景園，都是濱河排上號(hào)的高端改善盤(pán)。據(jù)說(shuō)，沿湖還要建高端的商業(yè)綜合體，可以說(shuō)，綠發(fā)所處的位置相當(dāng)于濱河的北龍湖南區(qū)。

說(shuō)不好是因?yàn)檫@位置太離群，濱河的主體居住區(qū)是十五大街到華夏大道，綠發(fā)和濱河的主體居住區(qū)隔了致命的鐵路線，我們可以看到，濱河建的好的部分是圍繞中建濱河國(guó)際中心向周邊輻射的，離了群就少了配套，少了居住氛圍。

綠發(fā)相比中建元熙府的優(yōu)勢(shì)很明顯，一是容積率低，綠發(fā)容積率2.0，中建容積率2.5，二是綠發(fā)不挨鐵路，沒(méi)啥不利因素。

綠發(fā)相比綠城濱河明月的優(yōu)勢(shì)是地價(jià)低，綠城是2019年初拿的地，占地121畝，同樣容積率2.0，單價(jià)1176萬(wàn)/畝，折合樓面價(jià)8828元/平米，而綠發(fā)2022年9月拿的地，占地58畝，地價(jià)1039萬(wàn)元/畝，折合樓面價(jià)7790.39元/平米。地價(jià)更低，離湖更近，真的爽。

但綠發(fā)的規(guī)劃很蛋疼，這么低容積率的濱水優(yōu)質(zhì)地塊，硬是搞了個(gè)極端高低配，6棟6-8層多層加上5棟16-17層小高層，別說(shuō)和中建元熙府、綠城明月濱河17-18層純粹小高層比，和華發(fā)小高層高層搭配相比，也遜色不少。

盡管其主打125平、143平、165平的純改善戶型，也做到了電梯入戶，但受限于高低配，其整體舒適度是不如中建、綠城的，由于地塊小，園林景觀也沒(méi)啥亮點(diǎn)。

所以，綜合來(lái)看，這是個(gè)比較分裂的樓盤(pán)，好壞都摻雜在一起，就看賣(mài)點(diǎn)合不合胃口。(展開(kāi)全部)

目前濱河國(guó)際新城在售項(xiàng)目都位于經(jīng)開(kāi)第十四大街以東，也就是鐵路線的東側(cè)，綠發(fā)在濱河的項(xiàng)目則位于鐵路線的西側(cè)，蝶湖附近。

地塊位置很尷尬，雖然臨近蝶湖，周邊景觀資源很好，甚至有部分樓棟能直接觀賞湖景，但是該地塊處在南四環(huán)、機(jī)場(chǎng)高速和鐵路線的圍合區(qū)域。

濱河現(xiàn)在主要的住宅集中區(qū)都在鐵路線以東，各種規(guī)劃的配套、學(xué)校、商業(yè)等都集中在鐵路線東，對(duì)于鐵路線以西的小區(qū)其實(shí)優(yōu)勢(shì)不大，尤其是除了康橋美廬灣和中建觀湖國(guó)際，周邊可開(kāi)發(fā)地塊還有很多，也就意味著短時(shí)間內(nèi)的配套不會(huì)很完善。

不過(guò)相比中建元熙府，綠發(fā)這個(gè)地塊不是緊挨著鐵路線，噪音影響肯定會(huì)小一些，硬傷倒是不明顯。

目前項(xiàng)目主要參考的競(jìng)品為綠城明月濱河和亞新海棠公館，現(xiàn)在釋放精裝小高層價(jià)格在19000元/平米,精裝洋房?jī)r(jià)格21000元/平米，并且這個(gè)價(jià)格還是TG價(jià)，后期入市價(jià)格釋放的更高，高層精裝均價(jià)22000元/平米左右，洋房精裝均價(jià)25000元/平米左右。

不過(guò)根據(jù)拿地時(shí)候規(guī)定的限價(jià)，毛坯不超過(guò)17000元/平米,精裝不超過(guò)20200元/平米，所以也不能光聽(tīng)項(xiàng)目說(shuō)，后期正式開(kāi)盤(pán)對(duì)外賣(mài)肯定賣(mài)不到這么貴。(展開(kāi)全部)