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中交最近鋪開(kāi)了宣傳，預(yù)計(jì)5月底開(kāi)盤(pán)，中交還是挺幸運(yùn)的，現(xiàn)在的入市節(jié)點(diǎn)比去年強(qiáng)多了，隨著3-4月主城區(qū)的回暖，綠博也稍微好轉(zhuǎn)點(diǎn)了。
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個(gè)人認(rèn)為綠博這個(gè)地拿著跟玩票一樣，更像是中交對(duì)綠博市場(chǎng)的小小試探。

第一，總價(jià)低，相比在濱河10億的買(mǎi)地投入，綠博這塊地總價(jià)僅2.84億，跟塞牙縫一樣。

第二，地塊北側(cè)不遠(yuǎn)是中交一公局第七工程總部基地，不知道這塊地是不是算定向給中交的，這可能和電建綠博的項(xiàng)目一樣，都帶有一定的產(chǎn)業(yè)配套用地屬性，一般集團(tuán)都會(huì)把地交給地產(chǎn)子公司來(lái)做，倒不是說(shuō)專(zhuān)門(mén)來(lái)這拿塊地。翠語(yǔ)的施工方貌似也是中交一公局。
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雖然地塊不大，只有36畝，但優(yōu)勢(shì)還是不少的。
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第一，位置較好。項(xiàng)目位于永盛西路與樂(lè)都街交叉口，北側(cè)是鄭大三附院新區(qū)醫(yī)院，和省直青年人才公寓永盛苑，西側(cè)不遠(yuǎn)是綠博組團(tuán)“商業(yè)商務(wù)”中軸，以后綠博的門(mén)臉位置，東邊是規(guī)劃的教育用地。
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第二，產(chǎn)品較好。融入了綠城基因的中交，自然在產(chǎn)品力上壓制周邊競(jìng)品一頭的。采用綠城“桂語(yǔ)系”，綠城二代高層的升級(jí)版，大面積的玻璃欄板一出，顏值相當(dāng)驚艷。
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第三，部分一樓采用架空層，這個(gè)在鄭州真正做出來(lái)的很少，一般都多見(jiàn)于高端項(xiàng)目，架空層打造成老人活動(dòng)區(qū)、兒童活動(dòng)區(qū)、康體健身區(qū)等，雨天也能用到。
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雖然說(shuō)有一些獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，但中交依然面臨不小的挑戰(zhàn)。
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首先是同質(zhì)化的產(chǎn)品。說(shuō)實(shí)話(huà)，綠博的地塊都不差，都是容積率2.5，中交規(guī)劃了8棟18層小高層，雖說(shuō)沒(méi)采用高低配比較舒適，但綠博的純高層設(shè)計(jì)并不新鮮，像信友是26層純高層，康橋悅溪園全是17-18層小高層，所以，小高層在綠博不是賣(mài)點(diǎn)。
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其次是戶(hù)型有點(diǎn)剛，偏緊湊了。中交的戶(hù)型有是97-117㎡的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)和建面約126-141㎡的四房?jī)蓮d兩衛(wèi)。其中97㎡戶(hù)型能做到三房?jī)尚l(wèi)， 126㎡戶(hù)型做到四房?jī)尚l(wèi)。
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這種戶(hù)型放到四環(huán)內(nèi)我雙手贊成，但放到綠博這種遠(yuǎn)郊，可能不太合適，因?yàn)榫G博不是剛需聚集地，房?jī)r(jià)又不貴，買(mǎi)這里的并不是自住心態(tài)，都到郊區(qū)了，還住這么緊湊，圖啥？像融創(chuàng)、康橋、名門(mén)之前都是做偏舒適的產(chǎn)品，像170的四房之類(lèi)。
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不管怎樣，對(duì)待綠博還是謹(jǐn)慎吧，雖然不貴，但一直不漲，又不方便住，挺叫人著急的。(展開(kāi)全部)

中交展卷綠博，這是中交集團(tuán)進(jìn)入鄭州市場(chǎng)的第二個(gè)項(xiàng)目，位于位于綠博片區(qū)永盛路北、富貴四路南、樂(lè)都街東，占地35.9畝，容積率2.5，為2020年9月綠博片區(qū)沉寂期中交集團(tuán)溢價(jià)69%摘得的地塊，樓面價(jià)4752元/平，案名翠語(yǔ)紫宸。
因綠城重組之后中交成為其最大股東，故該項(xiàng)目走的是綠城“桂語(yǔ)系”風(fēng)格，沿襲綠城現(xiàn)代建筑風(fēng)格，使用大面積的玻璃欄板與實(shí)體墻結(jié)合虛實(shí)碰撞的形式，園林景觀設(shè)計(jì)由豪宅設(shè)計(jì)大咖山水比德?lián)V設(shè)計(jì)，以上的組合目標(biāo)就是將打造成鄭東綠博的標(biāo)桿之作，關(guān)于低密度也是35畝土地僅規(guī)劃8棟18層小高層產(chǎn)品，總戶(hù)數(shù)534戶(hù)，兩梯三戶(hù)和兩梯四戶(hù)為主，關(guān)于此項(xiàng)目中交還是非常重視的，最快上半年入市。
優(yōu)勢(shì)在于：
1、走的是綠城路線(xiàn)，綠城系列的共同點(diǎn)就是顏值高，且該項(xiàng)目還具備低密度改善屬性。
2、距離鄭開(kāi)大道的距離剛剛好，相隔一個(gè)路口，既享受了便利又避免了噪音，尤其是在鄭開(kāi)快速通道提上日程之際。
3、北側(cè)為規(guī)劃鄭大三附院新區(qū)醫(yī)院，周邊以住宅商品房小區(qū)為主，東側(cè)為規(guī)劃學(xué)校，距離全新規(guī)劃的鄭州國(guó)際文化創(chuàng)意園核心區(qū)歡樂(lè)湖片區(qū)（西起交通路、東至文溯街、北至金龍路、南至綠博大道）較近。
劣勢(shì)：
1、地塊較小。
2、與醫(yī)院距離較近這個(gè)到底是優(yōu)勢(shì)還是劣勢(shì)全憑個(gè)人。
3、綠博片區(qū)的通病，距離主城區(qū)遠(yuǎn)，周邊學(xué)校要么私立貴，要么村小學(xué)教學(xué)質(zhì)量差，其他各種配套一樣也是各種匱乏。
4、偏離綠博片區(qū)目前的住宅集中區(qū)域名門(mén)紫園一帶。
從近期拿地情況來(lái)看，中交、高速、龍湖相繼進(jìn)駐，這里依然還是開(kāi)發(fā)商青睞的一片熱土，希望鄭開(kāi)同城化能加快綠博速度，產(chǎn)品不錯(cuò)，關(guān)鍵是市場(chǎng)已經(jīng)趨于理性，產(chǎn)品過(guò)剩，價(jià)格可參照綠都九州雅敘，太低賠本畢竟樓面價(jià)在這放著呢，太貴這個(gè)位置實(shí)在是不好賣(mài)，重要的一點(diǎn)是綠博走的是文旅路線(xiàn)，發(fā)展需要較長(zhǎng)周期，適合長(zhǎng)線(xiàn)投資及周邊地緣性客戶(hù)，其他勿擾。(展開(kāi)全部)

北邊醫(yī)院省婦幼，西邊是醫(yī)院內(nèi)部員工房，東邊是教育用地，啥都不說(shuō)了，自己看圖??！