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原泰禾?hào)|府大院已徹底被信達(dá)盤活，已完全沒(méi)有了原項(xiàng)目的影子，工地施工和現(xiàn)場(chǎng)直播都搞得熱火朝天，現(xiàn)場(chǎng)售樓部即規(guī)劃幼兒園也將于近日對(duì)外開(kāi)放。

只有兩個(gè)面積段120平和140平，這兩個(gè)面積段很明顯無(wú)法滿足純改善的需求，對(duì)于剛需而言又過(guò)大，只能做剛改市場(chǎng)，但周邊的廣匯灣貨源非常的充足，光看二者的數(shù)據(jù)就是滿滿的壓迫感。

現(xiàn)在的行情賣房靠什么來(lái)溢價(jià)都已不被購(gòu)房者所接受，鴻園也早因配套匱乏而被打回現(xiàn)實(shí)，對(duì)于該盤有以下兩點(diǎn)建議：

1、三年前的市場(chǎng)跟現(xiàn)在是天壤之別，三年前可以憑一張規(guī)劃圖，一本PPT，低密度改善賣到20000+，而現(xiàn)在更多的是看落地后的配套和人氣，所以信達(dá)的優(yōu)勢(shì)很弱，因周邊天璽灣、廣匯灣、天倫城均價(jià)15000的特價(jià)從來(lái)就沒(méi)有停過(guò)，盡管這樣銷量也不容樂(lè)觀，建議時(shí)代國(guó)著不搞任何虛頭，直接一步到位，低價(jià)走量。

2、新區(qū)最受關(guān)注的是教育資源，畢竟沒(méi)有商業(yè)可以忍，沒(méi)有公共交通可以自駕，但每天兩趟，持續(xù)6年甚至是9年風(fēng)雨無(wú)阻的求學(xué)之路，距離太遠(yuǎn)的話直接讓人送崩潰，好在項(xiàng)目南側(cè)的緯五路一小東岳校區(qū)還算比較給力，但片區(qū)依舊缺中學(xué)，前兩天關(guān)于鴻園片區(qū)的原鴻興路中學(xué)一直傳言的省實(shí)驗(yàn)指揮部已到位，應(yīng)該是板上釘釘了，那么作為片區(qū)短時(shí)間內(nèi)唯一的一所中學(xué)，時(shí)代國(guó)著也可以光明正大蹭福利，央企可以先行一步跟省實(shí)驗(yàn)攀上關(guān)系，緯五路一小+省實(shí)驗(yàn)的組合還是可以帶來(lái)不少流量的。

鴻園片區(qū)時(shí)代國(guó)著只要價(jià)格合適，可以作為片區(qū)優(yōu)選。(展開(kāi)全部)

信達(dá)接盤確實(shí)是泰禾?hào)|府大院最好的歸宿，展廳位于熙地港，目前是零元入會(huì)，計(jì)劃月底前首開(kāi)洋房8#和9#，首批房源不多，毛坯交付，對(duì)外釋放價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)層不超20000,一層和頂層價(jià)格暫定，2024年交房。

還是泰禾原來(lái)的規(guī)劃，只是簡(jiǎn)單做了升級(jí)，高低配，10棟高層6棟洋房，高層面積段120平和140平，洋房140平，轉(zhuǎn)眼泰禾已爛尾三年之久，房地產(chǎn)行業(yè)的更新速度也是日新月異，三年后再看當(dāng)年的戶型，洋房的大面寬四面寬朝南還可以，但高層的兩個(gè)就非常一般了，可以說(shuō)沒(méi)有任何的特色，所以先開(kāi)洋房試試水，最后再來(lái)個(gè)高層低價(jià)走量也不是沒(méi)有可能。

位置和配套還是非常硬核的，東三環(huán)，鴻寶路，賈魯河，西側(cè)即為北龍湖區(qū)域，南側(cè)為緯五路一小東岳校區(qū)，放在發(fā)展中的新區(qū)，臨大路，交通便利有學(xué)校已算優(yōu)質(zhì)配套，以上這些均是信達(dá)這個(gè)項(xiàng)目的加分項(xiàng)，也是宣傳的亮點(diǎn)，另外該項(xiàng)目的面積段120起步，且只有120和140，后期居住人員也是非常純粹，相比98平起步的偽改善，時(shí)代國(guó)著的這個(gè)面積段才稱得上是改善。

另一大的加分項(xiàng)還是來(lái)自信達(dá)本身，現(xiàn)在的市場(chǎng)是行情不僅冷，非央企更是直接繞過(guò)去，不得不說(shuō)經(jīng)過(guò)爛尾這一說(shuō)老百姓真的是嚇怕了，但信達(dá)作為央企是專門針對(duì)問(wèn)題樓盤而來(lái)，說(shuō)白了就是瀕危房企的救星，前段時(shí)間還剛剛跟康橋簽了協(xié)議，無(wú)疑信服力更強(qiáng)。

這樣看來(lái)跟隔壁廣匯灣相比，基本同位置同配套，非常明顯時(shí)代國(guó)著更香。(展開(kāi)全部)

如果硬碰硬產(chǎn)品的話，信達(dá)時(shí)代國(guó)著基本是這一片墊底的存在。

從位置來(lái)看，本身這一片屬于連霍高速、東三環(huán)、鐵路的一個(gè)交叉區(qū)域，肯定是不如北邊一點(diǎn)康橋香麓灣、碧桂園天璽灣那么干凈純粹，就算與旁邊的廣匯灣相比，它也錯(cuò)過(guò)了賈魯河。

從規(guī)劃來(lái)看，6-7層洋房搭配16-18層小高層，這種太師椅的高低配是專屬泰禾的思路，因?yàn)槊ё哺邇r(jià)拿地不得不這樣擺，但目前周邊要么純小高，要么純高層，小區(qū)整體舒適度是要超過(guò)它的。

從戶型來(lái)看，120-140平的改善結(jié)構(gòu)，也明顯跟不上市場(chǎng)變化了，既不像香麓灣那樣改善到頭，也不像天璽灣那樣接地氣，只能和旁邊的廣匯灣比，但又不如人家純高層純粹，夾在中間不剛不改的，尷尬。

不過(guò)，以上這些統(tǒng)統(tǒng)都不重要了，單憑開(kāi)發(fā)商信達(dá)金主爸爸，時(shí)代國(guó)著就是這一片腰板最硬的主。
你說(shuō)康橋香麓灣品質(zhì)高，說(shuō)碧桂園天璽灣最近特價(jià)劃算，信達(dá)只要一句話就頂回去了：他們能保證不爛尾？國(guó)著兩字，干翻周邊一圈苦苦掙扎的民營(yíng)房企。

同人不同命，同樣是地王專業(yè)戶，泰禾扛不住，信達(dá)拿了跟沒(méi)感覺(jué)一樣，我一度認(rèn)為信達(dá)拿地王，其本質(zhì)是代表國(guó)家來(lái)給地方送錢解決困境的，估計(jì)人家也沒(méi)想專門干房地產(chǎn)，就是想撒錢救世。

業(yè)主是不用擔(dān)心房子能不能蓋起來(lái)，但至于項(xiàng)目品質(zhì)方面，我個(gè)人是存疑的。

由于總得規(guī)劃框架還是泰禾的，信達(dá)能做的就是外立面和景觀設(shè)計(jì)，但偏偏信達(dá)搞金融搞習(xí)慣了，很少自己開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，而且央企的特點(diǎn)是特別強(qiáng)調(diào)合法合規(guī)，不會(huì)太出挑，比如保利、中海、電建等央企項(xiàng)目普遍平庸化，所以個(gè)人認(rèn)為對(duì)信達(dá)也不要抱太高期望值。

目前信達(dá)在鄭州多有涉獵，比如康橋天樾九章，藍(lán)城鳳棲梧桐，佳田未來(lái)新城，但唯獨(dú)在這項(xiàng)目是自己親自干的，我覺(jué)得倒也不是說(shuō)多看重它，單純可能是練手或者覺(jué)得自己干更掙錢吧。

這年頭，別指望太多了，能蓋起來(lái)的房子就是好房子。(展開(kāi)全部)

泰禾?hào)|府大院倒下，信達(dá)時(shí)代國(guó)著出世

昔日的新中式大師如今還在破產(chǎn)的邊緣徘徊，東三環(huán)的東府大院項(xiàng)目幾經(jīng)周折最終由央企信達(dá)接手，對(duì)于zf來(lái)講終于解決一個(gè)項(xiàng)目問(wèn)題，對(duì)于業(yè)主來(lái)講終于迎來(lái)了新生，再也不用擔(dān)心爛尾，面對(duì)如今的市場(chǎng)，可能只有央企能這樣的接盤了。

坊間傳聞的項(xiàng)目由康橋地產(chǎn)代建，從工程、銷售到后期物業(yè)管理全方位服務(wù)，康橋的代建業(yè)務(wù)也早上了征程，只不過(guò)隨著地產(chǎn)寒冬的到來(lái)，康橋的困難一天比一天多，也顧不得代建板塊了，如今信達(dá)給的機(jī)會(huì)可謂雪中送炭。

9月29日上午，信達(dá)投資有限公司、信達(dá)地產(chǎn)股份有限公司與康橋地產(chǎn)集團(tuán)有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。信達(dá)投資、信達(dá)地產(chǎn)擬聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)共同發(fā)起設(shè)立康橋集團(tuán)地產(chǎn)項(xiàng)目保交付專項(xiàng)紓困基金，對(duì)康橋集團(tuán)存量地產(chǎn)項(xiàng)目在保交樓方面開(kāi)展紓困救助，助力康橋集團(tuán)保交樓。

信達(dá)投資、信達(dá)地產(chǎn)在存量資產(chǎn)盤活、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)資源整合等領(lǐng)域有顯著的優(yōu)勢(shì)，康橋集團(tuán)深耕中原20年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)積累的經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，在保交付、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)代建方面有著本土的一群粉絲業(yè)主，雙方的合作對(duì)于康橋來(lái)講太重要了，康橋能扛過(guò)去這一波基本就會(huì)再次活過(guò)來(lái)。


在看來(lái)信達(dá)時(shí)代國(guó)著項(xiàng)目本身，項(xiàng)目位于東三環(huán)與鴻寶路交匯處，因?yàn)榻颖P了之前泰禾的東西，規(guī)劃和建筑都已經(jīng)成了定局，在這上面基本上鎖死了改變的空間，也只能按照之前泰禾的規(guī)劃繼續(xù)開(kāi)發(fā)。
典型的高低配布局10棟17層小高層、6棟6-7層洋房，個(gè)人認(rèn)為太師椅的樓棟布局其實(shí)對(duì)于洋房來(lái)講是不太好的，私密性和采光都會(huì)受到兩側(cè)高層不同的影響，戶型倒是比較簡(jiǎn)單明了，高層140㎡四房+120㎡三房，洋房純140㎡四房；好在之前泰禾給的設(shè)計(jì)倒也不錯(cuò)，目前來(lái)看戶型也不算過(guò)時(shí)，雖然沒(méi)有什么創(chuàng)新之舉，但是好在方方正正的經(jīng)典戶型，不過(guò)沒(méi)有目前主流的又長(zhǎng)又寬的甲板陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，僅有750mm的飄窗著實(shí)晾曬有點(diǎn)不便。

區(qū)域目前教育資源有一路之隔的緯五路一小東岳校區(qū)，有著緯五路一小的加持之下，教育水平在周邊還是屈指可數(shù)的，其他的配套資源目前比較匱乏，規(guī)劃的倒是不少，尤其是廣匯灣的大規(guī)劃商業(yè)等等，不過(guò)三到五年能不能落地還都是問(wèn)題，之前廣匯灣甚至給出了1.46+的單價(jià)，信達(dá)的首開(kāi)到底要多少才能有業(yè)主買單呢？(展開(kāi)全部)

泰禾?hào)|府大院終成歷史，信達(dá)地產(chǎn)正式官宣，攜鄭州壹號(hào)作品—時(shí)代國(guó)著正式入場(chǎng)鴻園，項(xiàng)目已開(kāi)工，目前正在做前期準(zhǔn)備工作，展廳待開(kāi)放。

沒(méi)有原傳言的代建，信達(dá)地產(chǎn)單獨(dú)操盤，所以才有壹號(hào)作品之稱，信達(dá)地產(chǎn)大股東為信達(dá)投資，是中國(guó)四大資產(chǎn)管理公司之一，以不良資產(chǎn)營(yíng)業(yè)為主業(yè)，兼具投資和資產(chǎn)管理、綜合化金融服務(wù)功能的國(guó)有大型金融集團(tuán)，算是央企背景的上市房企，布局國(guó)內(nèi)20多個(gè)大中型城市，所以綜合這個(gè)背景結(jié)合現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)情況，真的可以恭喜原內(nèi)購(gòu)東府大院的業(yè)主，終于看到了希望。

半路接盤，應(yīng)該還是原來(lái)的規(guī)劃，81畝，容積率2.0，規(guī)劃10棟17層小高層、6棟6-7層洋房，面價(jià)120平和140平，兩梯兩戶和一梯兩戶，定位改善。

這個(gè)曾經(jīng)以豪宅價(jià)格內(nèi)購(gòu)的項(xiàng)目走到爛尾這一步還是讓人非常惋惜的，主要是因?yàn)榉旁邙檲@位置比較不錯(cuò)，屬于片區(qū)的橋頭堡位置，距離北龍湖也非常近，西臨東三環(huán)，北有鴻寶路，交通非常便利，東還有賈魯河，生態(tài)資源也非常優(yōu)質(zhì)，緊鄰項(xiàng)目的南側(cè)即為已對(duì)外招生的緯五路一小東岳校區(qū)，相比鴻寶路一路向東的其他項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目的位置優(yōu)勢(shì)還是比較大的，但缺點(diǎn)在于高架帶來(lái)的噪音干擾以及高層住宅推窗看到的皆是穿梭而行的高鐵和車來(lái)車往的連霍高速。

信達(dá)的到來(lái)，讓本就銷量平平的廣匯灣壓力更大了，曾經(jīng)對(duì)外釋放高層25000，洋房30000的價(jià)格，到現(xiàn)在的廣匯灣15000起步的均價(jià)，三年過(guò)去真的是一聲唏噓，時(shí)間也再次證明，靠單純的規(guī)劃和蹭熱度是無(wú)法保證其抗跌性的，真正抗跌除了位置更多的是看得見(jiàn)摸的著的強(qiáng)大配套。

能不能買還要持續(xù)關(guān)注再做決定。(展開(kāi)全部)

相比鄭州眾多爛尾項(xiàng)目來(lái)講，只能說(shuō)身處其中的東府大院這個(gè)以改善為主的項(xiàng)目還是比較幸運(yùn)的，2021年底法拍，信達(dá)資產(chǎn)正式進(jìn)駐，目前得到的最新消息是信達(dá)注資，康橋負(fù)責(zé)代建和營(yíng)銷，所以雷聲大雨點(diǎn)小的泰禾?hào)|府大院正式落幕，接下來(lái)由信達(dá)康橋筑開(kāi)啟新篇章。
關(guān)于信達(dá)資產(chǎn)并不陌生，國(guó)內(nèi)四大資產(chǎn)管理公司之一，標(biāo)準(zhǔn)的央企，主要收購(gòu)以不良資產(chǎn)造成的投資項(xiàng)目，然后對(duì)所收購(gòu)的不良貸款形成的資產(chǎn)進(jìn)行其他形式的轉(zhuǎn)讓和重組，經(jīng)常出現(xiàn)在爛尾項(xiàng)目之列，說(shuō)白了就是爛尾樓的救星。
雖然項(xiàng)目依舊沒(méi)有如期開(kāi)工，但關(guān)于二者的備案名已經(jīng)公示，基本是板上釘釘?shù)氖拢瑳r且信達(dá)跟康橋也不是首次合作了，還是原來(lái)規(guī)劃的16棟小高層住宅，只是區(qū)位價(jià)值已較2019年發(fā)生了不小的變化，科教園區(qū)鴻園板塊已非前幾年的一片荒蕪，目前又多了碧桂園、康橋、天倫等多個(gè)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目所處位置為片區(qū)的橋頭堡，西臨東三環(huán)，北臨鴻寶路，東有廣匯灣和賈魯河，南側(cè)為緯五路一小直屬分校東岳校區(qū)已經(jīng)招生，論環(huán)境和地段優(yōu)越性都是非常明顯的。
康橋雖然目前情況不容樂(lè)觀，但該項(xiàng)目信達(dá)為大金主，康橋負(fù)責(zé)的是品牌代建還有營(yíng)銷，類似于藍(lán)城代建項(xiàng)目，金主只要資金鏈穩(wěn)定就沒(méi)啥問(wèn)題。
對(duì)于東府大院而言，絕對(duì)是次重生，至于重生之后未來(lái)怎么只有拭目以待了，但最起碼前期內(nèi)購(gòu)的客戶可以暫時(shí)緩口氣了。(展開(kāi)全部)