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最近有朋友一直問(wèn)瀚海那個(gè)賣(mài)房的共盈計(jì)劃的事。
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大概意思是在買(mǎi)航程一套房子，放一半以上的首付款，60萬(wàn)起步，年化12%收益，相當(dāng)于一分的息，存放時(shí)間可以自己選擇：
放12個(gè)月，利息12％，放24個(gè)月，利息24％，放30個(gè)月，利息30％，到期本金加利息一次返還，不想要隨時(shí)可退房，按年計(jì)息。
比如放60萬(wàn)，一年利息7.2萬(wàn)，二年利息14.4萬(wàn)，兩年半利息18萬(wàn)。
據(jù)說(shuō)一共推出300套房，已經(jīng)賣(mài)了100多套了，算算瀚海回籠資金6000萬(wàn)了。
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嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，這都不是賣(mài)房了，這是變相融資，可見(jiàn)瀚海多缺錢(qián)，港區(qū)房子多難賣(mài)。
單從利息看，這個(gè)利率不是很高，像本土的房企亞新、康橋等等一些房企發(fā)行的正規(guī)理財(cái)產(chǎn)品，年息也差不多9%-12%，基本沒(méi)啥違約，還挺穩(wěn)的。我知道以前很多中小房企也經(jīng)常搞員工集資，利息也1分左右。但都是小范圍的，說(shuō)實(shí)話，從沒(méi)見(jiàn)像瀚海這么大張旗鼓的搞的。
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瀚海這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)在于，港區(qū)未來(lái)的市場(chǎng)太微妙了。
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如果按之前的行情，港區(qū)沒(méi)有降價(jià)，哪怕不漲價(jià)，這個(gè)融資計(jì)劃我個(gè)人都覺(jué)得敢搏一搏。
但按目前這架勢(shì)，未來(lái)1-2年，港區(qū)恐怕都要從艱難中慢慢走出，港區(qū)價(jià)格目前已經(jīng)跌了10%-15%左右，這個(gè)比例是目前房企的融資及成本了，算是基本跌去了融資利息。
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從瀚海目前的運(yùn)營(yíng)來(lái)看，一個(gè)瀚海觀象，大戶型去化慢，一個(gè)瀚海思念城威爾公寓，公寓超級(jí)難賣(mài)還不掙錢(qián)，好像也沒(méi)啥現(xiàn)金流項(xiàng)目了，全靠航程撐著，試想2年后，瀚海幾乎沒(méi)有其他現(xiàn)金流來(lái)源了，這2億多快3億的錢(qián)，從哪退？
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港區(qū)未來(lái)渺茫，如果房企不掙錢(qián)還虧錢(qián)？憑怎么給你利息。
目前房企的融資渠道收緊，小房企的日子不好過(guò)，好多都在通過(guò)各種渠道搞錢(qián)，但大家最好還是收緊錢(qián)袋子，保守一點(diǎn)。以前市場(chǎng)好，1分的息可以給到，但現(xiàn)在這情況，你圖人家利息，人家圖你本金。(展開(kāi)全部)
缺錢(qián)的開(kāi)發(fā)商們。
2019-2020年最大的悲劇是啥？
投資房子投資到港區(qū)。
悲劇中的悲劇是啥？
聽(tīng)置業(yè)顧問(wèn)的話，為了夢(mèng)想而窒息，一股腦投資到南港。
現(xiàn)在只能說(shuō)一句話，上帝與你同在，近幾年想要翻身基本無(wú)望。
南港的市場(chǎng)用一個(gè)字形容慘，兩個(gè)字形容很慘，四個(gè)字形容慘絕人寰。
咱們看看瀚海航城的一波操作秀不秀，偌大的瀚海全靠一個(gè)航城，航城地界屬于開(kāi)封尉氏，旁邊的旭輝正在哇哇大哭。
說(shuō)的是資產(chǎn)配置，其實(shí)是變相集資。
12個(gè)月，12%的利息；24個(gè)月，24%的利息；30個(gè)月；30%的利息后，30個(gè)工作日內(nèi)，一次性補(bǔ)貼。
舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，100萬(wàn)，一年是12萬(wàn)的利息；2年是24萬(wàn)的利息，2.5年是30萬(wàn)的利息。
24個(gè)月24%的利息，年復(fù)合收益11.36%；30個(gè)月30%的利息，年復(fù)合收益11.07%，瀚海是占了很大的便宜，市面上絕對(duì)搞不來(lái)這么便宜的錢(qián)。
房地產(chǎn)的下半場(chǎng)，比的是誰(shuí)能融來(lái)錢(qián)，誰(shuí)能融來(lái)便宜的錢(qián)，內(nèi)地的房企一溜煙的跑到香港上市圈錢(qián)，還有物業(yè)公司都跑到香港圈錢(qián)去了。
搞不搞老鐵？(展開(kāi)全部)
身邊總有人再問(wèn)，為什么在港區(qū)買(mǎi)房？
買(mǎi)房的是鄭州市區(qū)工作或者港區(qū)周邊的地緣嗎？
港區(qū)住宅供應(yīng)量這么大，未來(lái)的入住率如何？
這就要從港區(qū)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，一個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)的能量與未來(lái)發(fā)展確實(shí)是誰(shuí)都沒(méi)法預(yù)計(jì)和估算的，對(duì)于港區(qū)來(lái)說(shuō)一樣。未來(lái)的溢價(jià)空間必然是有的，這都是無(wú)法預(yù)計(jì)的，這里面除了房子更多是片區(qū)的規(guī)劃發(fā)展需要的時(shí)間是多久。
瀚海航城由瀚海大觀開(kāi)發(fā)，瀚海大觀地產(chǎn)目前在鄭州及周邊區(qū)域開(kāi)發(fā)有多個(gè)項(xiàng)目：瀚海晴宇，瀚海思念城，瀚海爾灣，瀚海觀象，瀚海海尚等。瀚海航城是瀚海開(kāi)發(fā)的當(dāng)前距離鄭州較遠(yuǎn)的項(xiàng)目，位于會(huì)展路和瑞空路交叉口，屬于港區(qū)南部區(qū)域，項(xiàng)目總占地面積1700畝，總建筑300萬(wàn)方，分多期開(kāi)發(fā)。目前在售的是8期九號(hào)地塊的1.2.6#樓，成交均價(jià),7500左右，首付可以分期，但是現(xiàn)在要綁一個(gè)車位，具體以售樓部為準(zhǔn)。
對(duì)于投資來(lái)說(shuō)，如果選擇在港區(qū)投資，房?jī)r(jià)不升反降，這就是壞的投資，畢竟面臨著通貨膨脹和房貸月供壓力，目前來(lái)看，現(xiàn)狀就是這樣，港區(qū)并不是脫離主城的存在，他的房?jī)r(jià)也是隨行就市的起伏回落。
來(lái)港區(qū)置業(yè)的客戶極少數(shù)是鄭州工作的剛需人群，因?yàn)椴徽撌菚r(shí)間與精力上成本都太高，配套不完善，交通不成熟，到這個(gè)地方區(qū)域很大程度靠自駕，通勤的成本太高。所以，從資產(chǎn)的增值和保值性上來(lái)看，港區(qū)的項(xiàng)目明顯跑不過(guò)主城區(qū)項(xiàng)目，至于適合誰(shuí)，說(shuō)實(shí)話真的沒(méi)想出來(lái)，倒不如反推一下不適合誰(shuí)，那樣應(yīng)該會(huì)明朗一些。(展開(kāi)全部)
航空港區(qū)這兩年的也算是快速騰飛，T2航站樓的正式開(kāi)通運(yùn)行，地鐵的運(yùn)行、高鐵南站的建設(shè)，保稅區(qū)的建設(shè)，國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目的落地。不在是單一依靠富士康運(yùn)營(yíng)的片區(qū)。整個(gè)區(qū)域面積也在逐步向外擴(kuò)展，而看好區(qū)域內(nèi)的企業(yè)也越來(lái)越來(lái)，房企也是爭(zhēng)先落地。
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但每個(gè)區(qū)域都有核心區(qū)和邊緣區(qū)域，即使是國(guó)家戰(zhàn)略的航空港區(qū)也不例外，北港為核心經(jīng)濟(jì)區(qū)，南港則有些涼涼。但因?yàn)閳@博園的開(kāi)園，周邊生態(tài)壞境則也是一大亮點(diǎn)，片區(qū)也是聚集了永威、建業(yè)、遠(yuǎn)洋等一線房企，但依然無(wú)法擺脫產(chǎn)業(yè)園聚集區(qū)。
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但其實(shí)再靠南的區(qū)域，也不枉人們給落下，就像內(nèi)購(gòu)?fù)酢：匠?，雖然是思念集團(tuán)項(xiàng)目，但因?yàn)槠鋵?shí)地域位置尷尬，除去內(nèi)購(gòu)在市場(chǎng)上也是不溫不火。近日，則簽約河南省實(shí)驗(yàn)教育集團(tuán)，是由河南省實(shí)驗(yàn)教育管理服務(wù)中心與河南思念教育科技有限公司戰(zhàn)略合作的重點(diǎn)項(xiàng)目。河南省實(shí)驗(yàn)思念教育航城小學(xué)（籌）簽約及專家聘任儀式在瀚海?航城營(yíng)銷中心，雖然目前還在籌備階段，但這也至少是一種信號(hào)，落地后這也算提升區(qū)域內(nèi)的教育配套。
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省實(shí)驗(yàn)我們都不陌生，但不是所有省實(shí)驗(yàn)都像是總校那么牛，大多還是受托管理，目前中心已受托管理河南省實(shí)驗(yàn)學(xué)校英才國(guó)際小學(xué)、鄭州高新區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、河南省實(shí)驗(yàn)學(xué)校二七鑫苑小學(xué)等學(xué)校河南省重點(diǎn)學(xué)校。但綜合教學(xué)質(zhì)量還可以，不至于砸自己招牌。
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瀚海航城目前在售的9期地塊，產(chǎn)品以90-150m2為主，價(jià)格在7500-8000元/m2左右。雖然打著航空港，但區(qū)域土地行政劃分也一直沒(méi)真正的劃分到航空港區(qū)，從現(xiàn)場(chǎng)公示的預(yù)售證上還是尉氏房管局給下發(fā)的，所以價(jià)值上也就大打折扣了，而且本身投資航空港區(qū)，阿貍一直堅(jiān)持南港價(jià)值不大，公共配套資源不足，外加是產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，居住舒適也就不足，所有，購(gòu)房還需謹(jǐn)慎，以免掉坑。(展開(kāi)全部)
尉氏地震了，給大家提個(gè)醒
據(jù)河南臺(tái)網(wǎng)測(cè)定：2020年03月08日 03時(shí)09分，在河南開(kāi)封市尉氏縣（北緯34.43度，東經(jīng)114.1度）發(fā)生2.7級(jí)地震。
此次地震距離新鄭-太康1號(hào)斷裂最近，約為13km。
此次地震距離開(kāi)封最近，約為44km。
航城這個(gè)項(xiàng)目周邊配套很一般。離雙鶴湖有點(diǎn)遠(yuǎn)。周邊道路勉強(qiáng)才通。8000多的價(jià)格還要綁定車位。略高。整個(gè)項(xiàng)目除了樓體外立面好看一點(diǎn)。其他沒(méi)什么真正的價(jià)值而言。在雙鶴湖附近新開(kāi)了一個(gè)旭輝空港時(shí)代。超高的性價(jià)比。大開(kāi)發(fā)商。自成體系的配套。算是投資的最佳首選。
——旭輝空港時(shí)代——
又一個(gè)瀚海航城，又一個(gè)遠(yuǎn)郊韭菜盤(pán)。
旭輝空港時(shí)代的位置，比瀚海航城還遠(yuǎn)還偏。
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項(xiàng)目位于尉氏縣西南部崗李鄉(xiāng)，是的，房本是尉氏的，主打概念仍是“可能被港區(qū)劃入”。該區(qū)域被航空港區(qū)代管，但行政區(qū)域隸屬開(kāi)封尉氏。
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項(xiàng)目周邊都是村，南臨長(zhǎng)葛市大周鎮(zhèn)，西與新鄭市八千鄉(xiāng)接壤，西北與新鄭市龍王鄉(xiāng)相接，北與中牟縣馮堂鄉(xiāng)相連，東與大營(yíng)鄉(xiāng)、大馬鄉(xiāng)、洧川鎮(zhèn)毗鄰。
唯一能畫(huà)餅割韭菜的賣(mài)點(diǎn)，就是西距雙鶴湖公園約6公里。
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雙鶴湖以東，完全就是一片荒地，雙鶴湖片區(qū)目前高層的毛坯售價(jià)大概是9000多，往東6公里，起碼減1000塊錢(qián)，又因?yàn)榭绲絼e區(qū)了，旭輝估計(jì)最多賣(mài)個(gè)8000，正好比北邊位置稍好的瀚海航城便宜500塊錢(qián)。
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但這個(gè)項(xiàng)目規(guī)模有點(diǎn)小了，總建面才55萬(wàn)方，畫(huà)餅?zāi)芰θ跤谏锨М€的恒大未來(lái)之光和瀚海航城。
首期曦園占地85畝，容積率2.8，建面20萬(wàn)方，規(guī)劃10棟20-27層高層，5棟6-7層洋房。
旭輝這次主打cifi5全齡社區(qū)，小區(qū)內(nèi)分為嬰幼兒?jiǎn)⒚蓞^(qū)，快樂(lè)成長(zhǎng)區(qū)，健康起航區(qū)，景觀會(huì)客廳，長(zhǎng)者空間等幾大板塊，實(shí)行分區(qū)式管理，為0~99歲的業(yè)主提供各自的活動(dòng)空間和場(chǎng)所。
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個(gè)人認(rèn)為旭輝這個(gè)地有點(diǎn)尷尬，南港項(xiàng)目都在賠錢(qián)做項(xiàng)目，結(jié)果旭輝又搞了個(gè)泛南港概念的項(xiàng)目，有的受。
前段看旭輝在招聘大量渠道人員，估計(jì)也是想學(xué)恒大，去地市割韭菜。
瀚海，恒大，旭輝幾把鐮刀都在揮舞，就看誰(shuí)刀子快了。(展開(kāi)全部)
身邊不少朋友想去港區(qū)投資，在如今的市場(chǎng)大環(huán)境下，我是不建議的。
同等價(jià)格下，鄭州四環(huán)內(nèi)有更適合的樓盤(pán)去選擇。
如果買(mǎi)在港區(qū)，即使5年后可以滿足自住條件，但交房后如果自己不住，大概率就是長(zhǎng)期空置的狀態(tài)，出租會(huì)很難，港區(qū)畢竟距離鄭州主城區(qū)太遠(yuǎn)，沒(méi)有充足的人口和產(chǎn)業(yè)去支撐，供過(guò)于求，后期升值潛力自然也不如市區(qū)，所以目前不建議去港區(qū)投資。
如果有至少30萬(wàn)的首付，可以去看看鄭州四環(huán)內(nèi)的惠濟(jì)核心區(qū)的錦藝金水灣、四季城、中海湖濱世家、美景麟起城，或者管南四環(huán)內(nèi)的融創(chuàng)城，當(dāng)下都是更好的選擇。
瀚海航城這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該是南港所有在售項(xiàng)目的一個(gè)異類吧。
第一點(diǎn)他的位置，說(shuō)他是南港吧，不好意思，房產(chǎn)證是開(kāi)封尉氏的，這也就是為什么他始終宣稱的不限購(gòu)的原因。到底未來(lái)，能不能劃歸港區(qū)，眾說(shuō)紛紜，沒(méi)有zf公告之前，還是不要抱有太樂(lè)觀的意愿。
第二，他的價(jià)格。目前所有南港的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，坡區(qū)那些不知名的，內(nèi)購(gòu)的。韓海航城的價(jià)格應(yīng)該是最低的。從最早期內(nèi)購(gòu)5000到現(xiàn)在最新的8期地塊大概8300元左右。逐步提高，但仍然具有一定的吸引力。
第三，他的環(huán)境，不客氣的說(shuō)，南港的幾個(gè)大項(xiàng)目里，他的周邊環(huán)境最差，原生態(tài)。市政和公共設(shè)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如南港核心區(qū)域。
第四，他的產(chǎn)品，瀚海晴宇之后，瀚海系的產(chǎn)品顏值猛然提升，不得不佩服。一會(huì)給大家看看項(xiàng)目的照片。
最后，建議市區(qū)想投資南港的，還是算了吧，十年難有收益，周邊區(qū)域居民可以看看，不過(guò)真要在港區(qū)置業(yè)，北港也就1萬(wàn)出頭，人氣和配套更成熟，地鐵也開(kāi)通了。優(yōu)先吧。
說(shuō)一下瀚海航城的最新進(jìn)度，目前8期近期開(kāi)盤(pán)，釋放價(jià)格8300左右，3年交房.近期在搞入會(huì)。
下邊幾張照片，第一張南港核心區(qū)的市政環(huán)境，標(biāo)準(zhǔn)很高，但沒(méi)人氣。
第二張，韓海航城的周邊。
第三張，整體區(qū)域圖。(展開(kāi)全部)
瀚海航城風(fēng)華目前在售，7期新品預(yù)計(jì)7月加推?，F(xiàn)均價(jià)為8000元/㎡。具體信息詳詢售樓部。
基本情況： 3月30日開(kāi)盤(pán)，推出高層3#西單元（2D33F2T4）、5#東單元（3D33F2T4）、7#（1D33...
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