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前幾天招商發(fā)喜報，招商建管和招商蛇口鄭州成功中標(biāo)金水區(qū)楊金路16、76號這兩宗地塊代建管理服務(wù)，招商在鄭州勢頭正盛，但楊金卻一直沒落子，這次算圓夢了。此前，招商蛇口鄭州和招商建管在惠濟(jì)區(qū)已經(jīng)斬獲兩宗代建地塊。
這個招商建管算是個新業(yè)務(wù)公司，為了順應(yīng)代建市場的發(fā)展，招商蛇口在今年3月專門成立深圳招商建設(shè)管理有限公司(簡稱“招商建管”)，作為招商蛇口旗下統(tǒng)籌管理并開展代建業(yè)務(wù)的專業(yè)公司，代建業(yè)務(wù)全覆蓋zf代建、商業(yè)代建和資本代建。目前還處于培育期，主做自家的項(xiàng)目，后期肯定要做外部的項(xiàng)目的。
這個楊金的16號地拿地已經(jīng)1年多了，金水城投一直沒動靜，5個億的資金趴一年，要知道，2023年鄭州金水投資集團(tuán)成功發(fā)行10億元債權(quán)，票面利率 4.1％，一年就是4100萬，也就國企能這么干，放民企那估計(jì)拿地即開盤。
這塊地成本不能算低，樓面價6078元一平，反觀正弘璟云筑樓面價5300元一平，萬科未來時光樓面價是9100元一平，常綠水投壹號院樓面價4126元一平，所以招商的操盤壓力還挺大的。
地塊處于楊金路南、觀禮路西，在楊金來說還行，其實(shí)楊金的地塊靠位置拉不開差距，除非離高鐵，高架太近。
產(chǎn)品估計(jì)也是同質(zhì)化，純粹小高層，個人感覺對楊金的產(chǎn)品都不用期待了，大家都大差不差，無非是景觀再花哨點(diǎn)，戶型再精細(xì)點(diǎn)。
這項(xiàng)目面對的最大問題是與76號地的競爭。(展開全部)
楊金的項(xiàng)目之多，多到某些項(xiàng)目已經(jīng)完全忘記了它的存在。
金水城市更新綜合開發(fā)項(xiàng)目啟動招標(biāo)，招標(biāo)人為鄭州金水投資集團(tuán)有限公司，其中就包括16號地塊尚璞觀邸建設(shè)項(xiàng)目，位于金水科教園區(qū)楊金路與觀禮路交叉口西南角，項(xiàng)目占地3.3萬平方米，容積率2.5，總建筑面積11.11萬平方米，2023年8月被金水城投子公司底價摘得，折合樓面價6078元/㎡。
實(shí)地探盤，北側(cè)緊鄰楊金路，對面為多次移主的金科項(xiàng)目，東側(cè)為馬林安置區(qū)，西側(cè)隔一個地塊為河南外包產(chǎn)業(yè)園，所處區(qū)域就是當(dāng)初被稱為未來將是楊金最高價值點(diǎn)的金科智慧城板塊，只是目前還是一片荒蕪，包括16號地塊也是沒有任何進(jìn)展的，整個楊金現(xiàn)在都是舉步維艱，所以這個區(qū)域的未來現(xiàn)在也很難說，好在距離楊金商業(yè)圈聚方科技園和外包產(chǎn)業(yè)園還近一些，出門買個東西吃個飯還是方便點(diǎn)，楊金片區(qū)現(xiàn)在的發(fā)展還是離不開楊金路，總體位置還是不錯的。
教育資源現(xiàn)在距離近的只有47中，整個楊金都在這劃片，小學(xué)目前沒有，楊金片區(qū)的小學(xué)都集中在龍?jiān)绰芬晕鳎瑩?jù)說現(xiàn)在萬科、康橋、萬林、益通幾個社區(qū)的家長自發(fā)組織租公交車接送孩子在碧桂園天譽(yù)北側(cè)的藝術(shù)小學(xué)金科校區(qū)上下學(xué)，這個學(xué)校不參與劃片，但需要特長面試，是龍?jiān)绰肺鲙讉€社區(qū)家長的首選。
入市無非也就是低密度小高層，但明顯這個配置在楊金也已經(jīng)審美疲勞，沒有什么太大的看點(diǎn)。(展開全部)
楊金還在加庫存，前幾日的土拍又增加了一個新項(xiàng)目。
楊金路南、觀禮路西，49.87畝，容積率2.5，建筑高度50米，綠地率35%，金水城投底價摘得，折合樓面價6078元/㎡。
地塊沒有什么特別之處，就是楊金統(tǒng)一的小高層，低容積率的特性。
位置放在楊金也只能算是一個中等吧，緊鄰楊金路，置業(yè)楊金也盡量選擇楊金兩側(cè)的樓盤，16號地塊所處的位置不只是緊鄰楊金路這一個優(yōu)勢，這里還是官方所謂的金科智慧城板塊，是楊金未來發(fā)展的重中之重，已啟動的項(xiàng)目有元宇宙以及已摘地的麗湖上城，不過現(xiàn)在周邊的環(huán)境和配套還都很一般，位置來看沒太大的劣勢也沒有太大的優(yōu)勢。
6078元/㎡的樓面價對于楊金以往的樓面價來說屬于正常，但相對片區(qū)價值略微偏高，楊金這個備受質(zhì)疑與北龍湖僅一路之隔的片區(qū)已經(jīng)被高高架起，有種上不去下不來的感覺，現(xiàn)在影響片區(qū)的不僅僅是機(jī)場的噪音問題，配套和高高在上的房價還是無法形成正比的，但近兩年的教育配套確實(shí)在逐步改善。
作為凈地這個項(xiàng)目還是有限價的，商品住宅毛坯綜合銷售均價不超過17900元/平方米，如該地塊所建商品住宅采用成品房交付的，裝修價格不得超過3450元/㎡，看完第一反應(yīng)就是形同虛設(shè)的限價，鄭州現(xiàn)在哪個片區(qū)還能用得著限價。
楊金現(xiàn)在的庫存太大，眾盤也都是在艱難前行，出來一個新盤也都是出來湊數(shù)的，賣到現(xiàn)房是必然。(展開全部)
鄭政出〔2023〕16號（網(wǎng)）
土地成交信息——
2023年8月2號，鄭政出〔2023〕16號（網(wǎng)）地塊最終由河南金芯科技投資有限公司以底價50522萬元摘得，成交畝單價1013萬元/畝，折合樓面價6078元/㎡，溢價0%。
其中，河南金芯科技投資有限公司也是屬于金水城投。
土地基本信息——
該地塊位于金水區(qū)楊金路南、觀禮路西，土地面積33246.38㎡，容積率＜2.5，建筑密度＜20%，建筑高度＜50，綠地率＞35%。
該地塊為zf儲備用地。所建商品住宅(毛坯)綜合銷售均價不超過17290元/平方米(建議價格不上浮)；如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修價格不得超過3450元/平方米，且裝修價格應(yīng)一并計(jì)入銷售價格，不得分拆為獨(dú)立合同。同時依據(jù)有關(guān)政策，結(jié)合市場需求，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
項(xiàng)目周邊配套情況——
1.道路：地塊北、西、南側(cè)為現(xiàn)狀市政道路。
2.教育：地塊北側(cè)為鄭州市第四十七初級中學(xué)、金水區(qū)緯五路第一小學(xué)、
金水科教園區(qū)第一小學(xué)，東側(cè)為金水區(qū)馬林小學(xué)(名字待定),南側(cè)為鄭州
市第五十五中學(xué)。
3.醫(yī)療：地塊西側(cè)為金水區(qū)總醫(yī)院東院區(qū)。
4.周邊小區(qū)：東側(cè)為東方宇億萬林府、水投常綠壹號院、萬科·未來時光，南側(cè)為龍居華府，北側(cè)為正弘璟云筑，西側(cè)為奧園譽(yù)湖。(展開全部)
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