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前幾天招商發(fā)喜報(bào)，招商建管和招商蛇口鄭州成功中標(biāo)金水區(qū)楊金路16、76號(hào)這兩宗地塊代建管理服務(wù)，招商在鄭州勢(shì)頭正盛，但楊金卻一直沒(méi)落子，這次算圓夢(mèng)了。此前，招商蛇口鄭州和招商建管在惠濟(jì)區(qū)已經(jīng)斬獲兩宗代建地塊。
這個(gè)招商建管算是個(gè)新業(yè)務(wù)公司，為了順應(yīng)代建市場(chǎng)的發(fā)展，招商蛇口在今年3月專(zhuān)門(mén)成立深圳招商建設(shè)管理有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“招商建管”)，作為招商蛇口旗下統(tǒng)籌管理并開(kāi)展代建業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)公司，代建業(yè)務(wù)全覆蓋zf代建、商業(yè)代建和資本代建。目前還處于培育期，主做自家的項(xiàng)目，后期肯定要做外部的項(xiàng)目的。
這個(gè)楊金的16號(hào)地拿地已經(jīng)1年多了，金水城投一直沒(méi)動(dòng)靜，5個(gè)億的資金趴一年，要知道，2023年鄭州金水投資集團(tuán)成功發(fā)行10億元債權(quán)，票面利率 4.1％，一年就是4100萬(wàn)，也就國(guó)企能這么干，放民企那估計(jì)拿地即開(kāi)盤(pán)。
這塊地成本不能算低，樓面價(jià)6078元一平，反觀(guān)正弘璟云筑樓面價(jià)5300元一平，萬(wàn)科未來(lái)時(shí)光樓面價(jià)是9100元一平，常綠水投壹號(hào)院樓面價(jià)4126元一平，所以招商的操盤(pán)壓力還挺大的。
地塊處于楊金路南、觀(guān)禮路西，在楊金來(lái)說(shuō)還行，其實(shí)楊金的地塊靠位置拉不開(kāi)差距，除非離高鐵，高架太近。
產(chǎn)品估計(jì)也是同質(zhì)化，純粹小高層，個(gè)人感覺(jué)對(duì)楊金的產(chǎn)品都不用期待了，大家都大差不差，無(wú)非是景觀(guān)再花哨點(diǎn)，戶(hù)型再精細(xì)點(diǎn)。
這項(xiàng)目面對(duì)的最大問(wèn)題是與76號(hào)地的競(jìng)爭(zhēng)。(展開(kāi)全部)
楊金的項(xiàng)目之多，多到某些項(xiàng)目已經(jīng)完全忘記了它的存在。
金水城市更新綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目啟動(dòng)招標(biāo)，招標(biāo)人為鄭州金水投資集團(tuán)有限公司，其中就包括16號(hào)地塊尚璞觀(guān)邸建設(shè)項(xiàng)目，位于金水科教園區(qū)楊金路與觀(guān)禮路交叉口西南角，項(xiàng)目占地3.3萬(wàn)平方米，容積率2.5，總建筑面積11.11萬(wàn)平方米，2023年8月被金水城投子公司底價(jià)摘得，折合樓面價(jià)6078元/㎡。
實(shí)地探盤(pán)，北側(cè)緊鄰楊金路，對(duì)面為多次移主的金科項(xiàng)目，東側(cè)為馬林安置區(qū)，西側(cè)隔一個(gè)地塊為河南外包產(chǎn)業(yè)園，所處區(qū)域就是當(dāng)初被稱(chēng)為未來(lái)將是楊金最高價(jià)值點(diǎn)的金科智慧城板塊，只是目前還是一片荒蕪，包括16號(hào)地塊也是沒(méi)有任何進(jìn)展的，整個(gè)楊金現(xiàn)在都是舉步維艱，所以這個(gè)區(qū)域的未來(lái)現(xiàn)在也很難說(shuō)，好在距離楊金商業(yè)圈聚方科技園和外包產(chǎn)業(yè)園還近一些，出門(mén)買(mǎi)個(gè)東西吃個(gè)飯還是方便點(diǎn)，楊金片區(qū)現(xiàn)在的發(fā)展還是離不開(kāi)楊金路，總體位置還是不錯(cuò)的。
教育資源現(xiàn)在距離近的只有47中，整個(gè)楊金都在這劃片，小學(xué)目前沒(méi)有，楊金片區(qū)的小學(xué)都集中在龍?jiān)绰芬晕?，?jù)說(shuō)現(xiàn)在萬(wàn)科、康橋、萬(wàn)林、益通幾個(gè)社區(qū)的家長(zhǎng)自發(fā)組織租公交車(chē)接送孩子在碧桂園天譽(yù)北側(cè)的藝術(shù)小學(xué)金科校區(qū)上下學(xué)，這個(gè)學(xué)校不參與劃片，但需要特長(zhǎng)面試，是龍?jiān)绰肺鲙讉€(gè)社區(qū)家長(zhǎng)的首選。
入市無(wú)非也就是低密度小高層，但明顯這個(gè)配置在楊金也已經(jīng)審美疲勞，沒(méi)有什么太大的看點(diǎn)。(展開(kāi)全部)
楊金還在加庫(kù)存，前幾日的土拍又增加了一個(gè)新項(xiàng)目。
楊金路南、觀(guān)禮路西，49.87畝，容積率2.5，建筑高度50米，綠地率35%，金水城投底價(jià)摘得，折合樓面價(jià)6078元/㎡。
地塊沒(méi)有什么特別之處，就是楊金統(tǒng)一的小高層，低容積率的特性。
位置放在楊金也只能算是一個(gè)中等吧，緊鄰楊金路，置業(yè)楊金也盡量選擇楊金兩側(cè)的樓盤(pán)，16號(hào)地塊所處的位置不只是緊鄰楊金路這一個(gè)優(yōu)勢(shì)，這里還是官方所謂的金科智慧城板塊，是楊金未來(lái)發(fā)展的重中之重，已啟動(dòng)的項(xiàng)目有元宇宙以及已摘地的麗湖上城，不過(guò)現(xiàn)在周邊的環(huán)境和配套還都很一般，位置來(lái)看沒(méi)太大的劣勢(shì)也沒(méi)有太大的優(yōu)勢(shì)。
6078元/㎡的樓面價(jià)對(duì)于楊金以往的樓面價(jià)來(lái)說(shuō)屬于正常，但相對(duì)片區(qū)價(jià)值略微偏高，楊金這個(gè)備受質(zhì)疑與北龍湖僅一路之隔的片區(qū)已經(jīng)被高高架起，有種上不去下不來(lái)的感覺(jué)，現(xiàn)在影響片區(qū)的不僅僅是機(jī)場(chǎng)的噪音問(wèn)題，配套和高高在上的房?jī)r(jià)還是無(wú)法形成正比的，但近兩年的教育配套確實(shí)在逐步改善。
作為凈地這個(gè)項(xiàng)目還是有限價(jià)的，商品住宅毛坯綜合銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)17900元/平方米，如該地塊所建商品住宅采用成品房交付的，裝修價(jià)格不得超過(guò)3450元/㎡，看完第一反應(yīng)就是形同虛設(shè)的限價(jià)，鄭州現(xiàn)在哪個(gè)片區(qū)還能用得著限價(jià)。
楊金現(xiàn)在的庫(kù)存太大，眾盤(pán)也都是在艱難前行，出來(lái)一個(gè)新盤(pán)也都是出來(lái)湊數(shù)的，賣(mài)到現(xiàn)房是必然。(展開(kāi)全部)
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