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中鐵泰和府，京廣快速路與隴?？焖俾方粫?huì)處東200米路北。

這種巨無(wú)霸項(xiàng)目，也只有央企敢接手，名字起得也是非常霸氣中央商務(wù)區(qū)，項(xiàng)目整體占地面積是14萬(wàn)平方米，一共規(guī)劃115萬(wàn)平方米，其中住宅38萬(wàn)平方米，商業(yè)15萬(wàn)平方米，辦公金融酒店公寓大概是34萬(wàn)平方米，zf重點(diǎn)打造的是城市會(huì)客廳和形象展示大廳，有大型購(gòu)物中心、民國(guó)風(fēng)情商業(yè)街、高檔的星級(jí)酒店、高檔住宅、精品公寓，現(xiàn)在也是現(xiàn)房銷售。

關(guān)于火車站的問(wèn)題？看看他們的銷售是如何介紹的：根據(jù)《鄭州鐵路樞紐總圖規(guī)劃》，未來(lái)鄭州火車站普速客運(yùn)南遷到小李莊后，鄭州站將全面升級(jí)為高鐵中心站，承擔(dān)鄭州市區(qū)主要高鐵客運(yùn)功能，與鄭州東站一西一東形成高速鐵路網(wǎng)，這事情說(shuō)的是有板有眼，但是誰(shuí)知道猴年馬月的事情。

位置絕對(duì)是黃金一環(huán)，坐擁萬(wàn)千繁華，配套是100%的齊全，學(xué)校、商業(yè)、地鐵在其他項(xiàng)目存在的問(wèn)題，在這完全不存在，一般在這買的基本上是地緣性客戶，火車站周邊基本沒(méi)有高端項(xiàng)目，除了華潤(rùn)悅府，均價(jià)2萬(wàn)左右，租金也不便宜。

項(xiàng)目該吐槽也得吐槽，其一是位置，個(gè)人感覺(jué)火車站周邊真的不適合居住，人太多、車流量也大，啥時(shí)候回家，車都是烏泱泱一片，人也是黑壓壓的一片，有時(shí)候堵車堵到懷疑人生；其二是高梯戶比，3T10戶，看慣了四四方方的戶型，再看這個(gè)，肯定是非常別扭，該朝南的不朝南，該采光的不采光，該通透的不通透；其三這種房子非常容易被做成酒店、公寓、出租，很雜很亂。(展開(kāi)全部)

老城一環(huán)也開(kāi)始卷起來(lái)了，鄭州推出了多個(gè)城心地塊，分別是鄭政出（2024）28號(hào)（網(wǎng)），地塊位于淮河?xùn)|路南、大學(xué)中路西，康橋金域上郡對(duì)面，以及鄭政出（2024）29號(hào)（網(wǎng)），地塊位于中原東路南、大學(xué)北路西，醫(yī)學(xué)院南邊，還有月初掛牌的金水大石橋地塊。

這些地塊都不大，與目前一環(huán)的巨無(wú)霸項(xiàng)目中鐵泰和府是沒(méi)法比的。年中的時(shí)候，泰和府的六號(hào)院1100多戶交付了，住宅吧就那么回事。主要還看商業(yè)，現(xiàn)在鄭州都流行仿古商業(yè)，泰和府有一系列的主題街區(qū)，比如一期的印巷1923，去年9月29日已經(jīng)開(kāi)業(yè)，二期唐宋夢(mèng)華在9月也開(kāi)街了，后期還有火車時(shí)代、記憶河南、時(shí)空幻城、時(shí)光文藝等主題街區(qū)正在建設(shè)中。
這個(gè)盤(pán)位置不錯(cuò)，卻比較親民，單價(jià)15000左右，主要在售產(chǎn)品為建面約60平米的一房、80平米的兩房、140平米的三房，總價(jià)90-250萬(wàn)左右。雖說(shuō)看著還行，但不知道為啥，這項(xiàng)目總給人一種兵荒馬亂，廉價(jià)貧民窟的感覺(jué)。
也許是周邊京廣快速路，隴?？焖俾罚疖囌窘粎R，車來(lái)車往，不是很宜居。
也許是項(xiàng)目自身規(guī)劃太早，不論建筑風(fēng)格還是戶型設(shè)計(jì)都過(guò)于陳舊，顯得整個(gè)項(xiàng)目亂糟糟的。
但不管怎么樣，東區(qū)高鐵商務(wù)區(qū)的崛起，二七老火車的衰落是城市發(fā)展的必然，從來(lái)都是如此，新王代替舊王，中鐵泰和府受制于大趨勢(shì)，也只能做到這個(gè)地步了。(展開(kāi)全部)

中鐵泰和府，京廣快速路與隴?？焖俾方粎R處東200米路北。

這個(gè)項(xiàng)目規(guī)模還是非常大的，鄭州中央商務(wù)區(qū)首開(kāi)的D區(qū)位于鄭州火車站西廣場(chǎng)南側(cè)，項(xiàng)目是東起京廣鐵路、西至京廣快速路、南起隴?？焖俾?、北到火車站西廣場(chǎng)。整體的占地面積是14.5萬(wàn)平方米，建筑面積是115萬(wàn)平方米，其中規(guī)劃住宅38萬(wàn)平方米、大概是3700戶，戶型面積從60-145平方米，商業(yè)是15萬(wàn)平方米、辦公金融酒店公寓34萬(wàn)平方米，這種超級(jí)大的城市綜合體，而且還有如此體量的商業(yè)，只有錢多的央企來(lái)接手了，其他開(kāi)發(fā)商是真的弄不動(dòng)。

現(xiàn)在也是現(xiàn)房銷售，正在銷售的事D5地塊的1號(hào)樓和2號(hào)樓，D6地塊的1號(hào)樓和2號(hào)樓，建筑面積有62-65平方米的1室2廳1衛(wèi)，83-84平方米的2室2廳1衛(wèi)，136平方米的3室2廳2衛(wèi)，成交均價(jià)方面1室的均價(jià)15300-15500元/平方米，3室18500元/平方米。

這種項(xiàng)目如何說(shuō)呢？食之無(wú)味棄之可惜！

首先位置，妥妥的一環(huán)沒(méi)毛病吧，算是城市最中央了，但是旁邊就是火車站的西廣場(chǎng)，人流量絕對(duì)是非常大，把房子買到火車站旁邊絕對(duì)不是一個(gè)明智的選擇，火車和高端真的是無(wú)緣。再說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目的戶型，3T10戶，戶型做的一定是非常糟糕的，以83平方米的戶型為例，一個(gè)83平方米是一個(gè)橫條，一字?jǐn)[開(kāi)，一進(jìn)門一個(gè)餐客一體，西側(cè)是一個(gè)臥室，東側(cè)也是一個(gè)臥室；還有一個(gè)83平方米的戶型，兩面寬，客廳和臥室朝南，北側(cè)是一個(gè)臥室，總之一言難盡……

綜上所述：不建議購(gòu)買，不建議購(gòu)買，不建議購(gòu)買！(展開(kāi)全部)

今年各區(qū)主打城市更新項(xiàng)目，二七區(qū)的就是中央商務(wù)區(qū)了，這也是二七二環(huán)內(nèi)隱藏的一個(gè)王炸綜合體項(xiàng)目。

位于京廣路與隴海路交叉口，總占地面積約397畝，凈地面積約199.8畝，地上規(guī)劃總建筑面積約86萬(wàn)㎡，包括38萬(wàn)㎡的住宅、7.5萬(wàn)㎡的商業(yè)街區(qū)、7.5萬(wàn)㎡商業(yè)購(gòu)物中心、10萬(wàn)㎡寫(xiě)字樓、15萬(wàn)㎡soho公寓、1.7萬(wàn)㎡酒店，總投資90億元，分6個(gè)地塊開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目定位為鄭州市核心區(qū)及火車站門戶區(qū)域商業(yè)升級(jí)，打造鄭州市區(qū)內(nèi)最純粹的民國(guó)風(fēng)情商業(yè)街，取名“中鐵·太和里”，源于太和路路名，寓意“國(guó)泰民安，商業(yè)繁榮”，商業(yè)街區(qū)將弘揚(yáng)河南餐飲文化，引入河南老字號(hào)及非遺文創(chuàng)，形成集特色餐飲、休閑娛樂(lè)、精品文創(chuàng)、精彩劇場(chǎng)、時(shí)尚運(yùn)動(dòng)等為一體的體驗(yàn)式街區(qū)，通過(guò)商業(yè)與文化的結(jié)合，招商業(yè)態(tài)及品牌的輔助，共同打造城市體驗(yàn)地及“網(wǎng)紅打卡地”,建成后將成為二七火車站一帶的新名片。

大概方位是西廣場(chǎng)的南側(cè)，原來(lái)也是鐵路家屬院的聚集地，時(shí)間較長(zhǎng)已徹底淪為老破小，環(huán)境非常一般，所以城市更新也是迫在眉睫，中鐵就拆遷也是極限拉扯了好幾年。

這個(gè)項(xiàng)目怎么說(shuō)呢，最受關(guān)注的應(yīng)該是商業(yè)，畢竟位置在這擺著呢，城市發(fā)展一路向東二七商圈的輝煌已成為歷史，所以重塑二七商圈的重任就落在這個(gè)項(xiàng)目上了，主打也是地標(biāo)。

至于這個(gè)位置的住宅，雖然是二環(huán)核心區(qū)，但周邊不利因素也很多，堵而且環(huán)境一般，價(jià)值一般，能接受的客戶應(yīng)該也只有地緣了。

中鐵就不用說(shuō)了，實(shí)力強(qiáng)大，安全著呢，首推是現(xiàn)房，主打小面積，特點(diǎn)就是70年產(chǎn)權(quán)，總價(jià)低，成本低，其他沒(méi)什么亮點(diǎn)。

二七生來(lái)就是魔幻，無(wú)論怎么更新就是跟改善扯不上關(guān)系，這個(gè)項(xiàng)目除了地緣，其他不建議。(展開(kāi)全部)

鄭州中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目是中鐵七局集團(tuán)投資建設(shè)的第一個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，屬于舊城改造項(xiàng)目，由中鐵七局進(jìn)行整片城市更新（除了中鐵估計(jì)也沒(méi)人能做的了，畢竟整個(gè)區(qū)域大部分征收拆遷的對(duì)象，無(wú)論是家屬院還是公共事業(yè)單位，基本都是鐵路系統(tǒng)的，就這樣，中鐵自己搞拆遷還搞了好幾年。）

2021年11月19日中鐵信托全資子公司河南云商置業(yè)有限公司以起始價(jià)3.07億元競(jìng)得鄭州二七區(qū)鄭政出〔2021〕54號(hào)（網(wǎng)）地塊，折合單位地價(jià)1493.6萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)6039元/平方米，溢價(jià)率0%。該地塊位于鄭州市二七區(qū)隴海中路北、太河路西，為城鎮(zhèn)住宅兼容零售商業(yè)、餐飲、旅館用地，宗地面積約20.5畝，容積率&gt;1.1、<3.71。

中央商務(wù)區(qū)整體規(guī)劃占地面積396畝，整體地塊物業(yè)類型包含精品住宅及商業(yè)街區(qū)，目前首開(kāi)地塊為鄰隴海路的5#地塊，5#地塊規(guī)劃2棟1-3層為民國(guó)商業(yè)街區(qū)、4-32層為住宅樓層，這種設(shè)計(jì)很熟悉，桐柏路那一片的升龍沒(méi)少做這種產(chǎn)品。戶型產(chǎn)業(yè)設(shè)計(jì)上為3梯10戶的41-84㎡一房?jī)煞?，這種梯戶比就不提小區(qū)環(huán)境和居住品質(zhì)舒適類的了，但是中鐵做的小戶型還算可以，多數(shù)戶型方正，每個(gè)戶型內(nèi)部空間都是全部發(fā)揮出來(lái)，戶型內(nèi)部沒(méi)有浪費(fèi)空間的余地，小戶型也可以有大天地嘛，小戶型也有小戶型的優(yōu)勢(shì)，總價(jià)不貴適合單身或者新婚過(guò)渡而且位置十分優(yōu)越，周邊無(wú)論是醫(yī)療、教育、學(xué)區(qū)資源等都非常豐富，不過(guò)同樣的住在這個(gè)地方也要忍受一些糟雜和出行上的擁堵~目前項(xiàng)目是準(zhǔn)現(xiàn)房在售，大概價(jià)格區(qū)間在1.6萬(wàn)-1.8萬(wàn)，自住或者投資出租都有一定的市場(chǎng)。 如果喜歡位置和區(qū)域但是戶型和小區(qū)不合適的，可以等待3#、4#住宅組團(tuán)，這兩個(gè)地塊更為方正，有主流面積段80-130的戶型，而且更是標(biāo)準(zhǔn)的住宅小區(qū)，不過(guò)時(shí)間上可能要慢上加慢。

除了住宅外，泰和里商業(yè)街區(qū)也是一大看點(diǎn)，商業(yè)街區(qū)整體規(guī)劃建筑面積共7.5萬(wàn)平方米，主打“場(chǎng)景+文化內(nèi)核”，分為：民國(guó)印象、唐宋夢(mèng)華、時(shí)空幻城等五大主題商業(yè)街區(qū)?！邦A(yù)計(jì)今年上半年，1.2萬(wàn)平方米的民國(guó)印巷首開(kāi)。”文旅和夜游的結(jié)合，會(huì)給枯燥的市內(nèi)商業(yè)帶來(lái)新的體驗(yàn)感。

說(shuō)起來(lái)中央商務(wù)區(qū)，耳目濡染的就是東區(qū)大玉米，但是鄭州要成為真正的國(guó)家中心城市，應(yīng)該擁有兩個(gè)或更多的商務(wù)區(qū)，城市發(fā)展、擴(kuò)容分工，單個(gè)CBD是不夠的。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，鄭州要想坐穩(wěn)國(guó)家中心城市的地位，還是要多點(diǎn)共同支撐。
（PS：網(wǎng)傳的限購(gòu)政策正好包含這個(gè)區(qū)域，會(huì)不會(huì)對(duì)銷售有所打擊）(展開(kāi)全部)

恕我直言，中鐵中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目屬于那種拖得太久，一面世即落后于時(shí)代的陳舊項(xiàng)目，唯一能拼的就是價(jià)格了。

首先，拿地段來(lái)說(shuō)，如果放到10多年前，我承認(rèn)火車站旁的地段是金一環(huán)，可惜現(xiàn)在的鄭州，東區(qū)是唯一的王，北龍湖金融島才是真正的金一環(huán)，火車站板塊已經(jīng)淪為單純的交通樞紐，無(wú)法承擔(dān)高端居住高端商業(yè)的屬性，看看周圍房?jī)r(jià)就知道了，泯然眾人。當(dāng)然，不可否認(rèn)周邊配套成熟，交通便利，但真的稱不上黃金地段。

其次，拿項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，中鐵雖然貴為央企，但實(shí)在開(kāi)發(fā)能力有限，單看住宅的外立面，土褐色加紅色，審美完全掉地上了，還有方方正正略顯沉悶的商業(yè)中心、寫(xiě)字樓、酒店，一點(diǎn)都吊不起人的胃口，中鐵真的就是在蓋房子而已，難稱的上中央商務(wù)區(qū)五個(gè)字。

單論居住來(lái)講，容積率應(yīng)該不低，戶型很落伍很差，可能是當(dāng)初就是安置房標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)。

就個(gè)人觀點(diǎn)，中鐵中央商務(wù)區(qū)真正值得關(guān)注的價(jià)值就兩點(diǎn)。

第一， 提供了一大批41-65平的70年產(chǎn)權(quán)標(biāo)間，這個(gè)地段這個(gè)總價(jià)段的產(chǎn)品，應(yīng)該能滿足一大批單身剛需購(gòu)房者，再加上是火車站邊，還有一定的投資出租功能，作為民宿、酒店也不錯(cuò)。
第二， 項(xiàng)目?jī)?nèi)部底商打造的中鐵·泰和里有點(diǎn)意思，泰和里整體占地面積396畝，規(guī)劃的一軸四街區(qū)的沉浸式商業(yè)街“場(chǎng)景+文化內(nèi)核”打造，街區(qū)建筑面積共7.5萬(wàn)平方米，整體分為：民國(guó)印巷、唐宋夢(mèng)華、時(shí)空幻城等五大主題商業(yè)街區(qū)。這種充滿民國(guó)時(shí)期個(gè)性元素的商業(yè)街，在鄭州不多見(jiàn)，個(gè)人認(rèn)為是比較合適的，因?yàn)槊駠?guó)風(fēng)比較契合鄭州鐵路文化、二七紅色文化。

綜合來(lái)看，中鐵中央商務(wù)區(qū)注定是一個(gè)接地氣的項(xiàng)目，和高端商務(wù)不搭邊。(展開(kāi)全部)

鄭州中央商務(wù)區(qū)，位于鄭州火車站西廣場(chǎng)南側(cè)。

這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)大型的城市綜合體，整個(gè)項(xiàng)目位于東起京廣鐵路，西至京廣快速路，南起隴?？焖俾?、北到火車站西廣場(chǎng)，占地是398畝，規(guī)劃建筑面積是115萬(wàn)平方米，其中規(guī)劃住宅約38萬(wàn)平方米、商業(yè)約15萬(wàn)平方米、辦公金融酒店約33萬(wàn)平方米，地下的停車場(chǎng)是27萬(wàn)平方米，另外包括了大型的購(gòu)物中心、酒店、商業(yè)街等等。

首期D區(qū)包含四個(gè)住宅地塊，戶型建面約41-145平方米，目前釋放的戶型全部都是小戶型，41平方米一室一廳一衛(wèi)、62平方米、65平方米一室兩廳一衛(wèi)以及83平方米、84平方米兩室兩廳兩衛(wèi)。

我們簡(jiǎn)單的說(shuō)一下這個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)：

1、安全第一。背后的開(kāi)發(fā)商是河南云商置業(yè)有限公司，其背后是中鐵信托，現(xiàn)在已經(jīng)封頂，買央企的房子風(fēng)險(xiǎn)能降到最低，所以安全是第一位，地緣客戶會(huì)比較多一些。

2、位置。絕版地段，用一句廣告語(yǔ)就是坐擁萬(wàn)千繁華，處于鄭州的最核心的地段鄭州火車站，緊鄰京廣快速路、隴?？焖俾方煌ù髣?dòng)脈，周邊的交通是四通八達(dá)。

我們?cè)賮?lái)說(shuō)說(shuō)劣勢(shì)：

1、項(xiàng)目有四十多平的，六十多平，部分設(shè)計(jì)的是筒子樓形勢(shì)，住起來(lái)是不舒服。

2、成也蕭何敗也蕭何，地段絕版不假，在這住以后堵車是免不了，天天堵，堵的你心煩，其二就是大型的綜合體，商業(yè)街、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店就倆字人多，密密麻麻都是人，再加上火車站這個(gè)地方，就一個(gè)字堵。(展開(kāi)全部)