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鄭西山水云庭也開(kāi)始交付了，當(dāng)然只交1號(hào)樓和3號(hào)樓，原定的是5月交付，稍微遲了點(diǎn)，但還算準(zhǔn)時(shí)。
目前呈現(xiàn)的小區(qū)南大門(mén)還是很不錯(cuò)的，是圓弧形的會(huì)所型大門(mén)，和旁邊的獨(dú)棟盒子商業(yè)是一個(gè)有機(jī)整體。
進(jìn)去大門(mén)后就是半拉子景觀，地面全鋪石材，進(jìn)去就是長(zhǎng)長(zhǎng)的影壁墻加噴泉水系，非常大氣，但號(hào)稱(chēng)23個(gè)籃球場(chǎng)大小的1萬(wàn)平中央公園還沒(méi)整體呈現(xiàn)，有點(diǎn)遺憾。樓棟入戶(hù)大堂挑空2層，但面積有點(diǎn)狹窄，裝修也有點(diǎn)拉，沒(méi)啥特殊造型裝飾。
反正怎么說(shuō)呢，小民企開(kāi)發(fā)商就這樣了，滎陽(yáng)房子太難賣(mài)，能完完整整交2棟樓就很不容易了。從目前來(lái)看，小區(qū)的表現(xiàn)是驢糞蛋子表面光吧，樓棟內(nèi)部和小區(qū)風(fēng)格布局就這樣了，個(gè)人最關(guān)心的還是中央公園能否百分百兌現(xiàn)？當(dāng)時(shí)宣傳的戶(hù)外會(huì)客廳、健康跑道、童享樂(lè)園、康養(yǎng)樂(lè)園、閱讀空間、森林書(shū)吧、耕作園不知道能落實(shí)幾何？

現(xiàn)在主推的7號(hào)樓，這棟樓是27層，3梯5戶(hù)，89-105平三房，成交均價(jià)5800元一平，2號(hào)樓22層，2梯4戶(hù)， 100-133平，成交價(jià)6200-6400元一平，3號(hào)樓18層，2梯2戶(hù)， 130平四房，成交價(jià)7400元一平。價(jià)格來(lái)說(shuō)不能算低，開(kāi)發(fā)商搞了零首付，但效果一般。

山水云庭其實(shí)是個(gè)大盤(pán)，總共152畝，規(guī)劃兩期，目前動(dòng)工的是一期63畝8棟樓而已，1075套房子，隆基用這么久不過(guò)開(kāi)發(fā)了一期的2棟樓而已，路漫漫而修遠(yuǎn)兮啊。(展開(kāi)全部)

山水云庭，滎陽(yáng)市桃賈路與菖蒲路交匯處。

納蘭性德有云：

山一程，水一程，身向榆關(guān)那畔行，夜深千帳燈。

風(fēng)一更，雪一更，聒碎鄉(xiāng)心夢(mèng)不成，故園無(wú)此。

買(mǎi)完山水云庭之后就是“山一程水一程，從此山水不相逢”。

按照老規(guī)矩先說(shuō)區(qū)域，位于滎陽(yáng)，再具體一點(diǎn)就是金地格林小城3期的北側(cè)，在鄭上路與鄭州繞城高速附近，滎陽(yáng)這個(gè)地方是真的不推薦，除非說(shuō)是你自己住，自己住也建議選擇二手房，滎陽(yáng)最巔峰的時(shí)候16年，在高鐵站附近的碧桂園項(xiàng)目能賣(mài)到1萬(wàn)左右，現(xiàn)在一路下滑到六七千。

咱們以金地格林小城為例：2016年高層開(kāi)盤(pán)到8000元/平方米，洋房賣(mài)到11000元/平方米，17年的時(shí)候高層8700元/平方米，然后就一路下滑，陰跌不止，現(xiàn)在金地格林小城二手房均價(jià)只要6700元/平方米，便宜的還有6000左右的。

再說(shuō)開(kāi)發(fā)商：河南隆興置業(yè)有限公司，算是在滎陽(yáng)小有名氣的開(kāi)發(fā)商，在滎陽(yáng)開(kāi)發(fā)過(guò)滎陽(yáng)的君臨天下一期、君臨天下二期，這個(gè)公司背后有兩個(gè)自然人股東一個(gè)是王青峰（60%）、一個(gè)是吳治國(guó)，自身風(fēng)險(xiǎn)一共是26條，周邊的風(fēng)險(xiǎn)兩千多條，總而言之是一個(gè)小開(kāi)發(fā)商，小開(kāi)發(fā)商就是大風(fēng)險(xiǎn)。

再說(shuō)銷(xiāo)售政策：十分給力，首付只有2萬(wàn)塊，其余的全部貸款，+2萬(wàn)就能送一個(gè)科魯澤，+1萬(wàn)送精裝修的陽(yáng)臺(tái)，再送一個(gè)車(chē)位，預(yù)計(jì)是今年8月份交付，均價(jià)只要5XXX。

根據(jù)多年觀察的經(jīng)驗(yàn)，小開(kāi)發(fā)商+首付2萬(wàn)/3萬(wàn)≈兜里沒(méi)錢(qián)，兜里沒(méi)錢(qián)交房就是大問(wèn)題，有些東西看著很誘人+2萬(wàn)就能送一輛科魯澤，+1萬(wàn)就能送一個(gè)陽(yáng)臺(tái)，而且還有車(chē)位，有些時(shí)候陷阱往往有一個(gè)甜蜜的外衣，一旦吞下去苦不堪言。(展開(kāi)全部)

鄭西山水云庭年終瘋狂促銷(xiāo)，首付4萬(wàn)，月供2000,買(mǎi)房送雪佛蘭科魯澤最新款，加200元再送專(zhuān)屬車(chē)位，全民經(jīng)紀(jì)人推薦成交獎(jiǎng)15000元一套（稅前），為了賣(mài)房花活不少，來(lái)看熱鬧的人也不少，就是不知道實(shí)際賣(mài)了幾套。

目前滎陽(yáng)的價(jià)位算是筑底了，山水云庭均價(jià)6200元一平，新城郡望府5800-6500元一平，遠(yuǎn)洋萬(wàn)合府5800元一平，連品質(zhì)標(biāo)桿永威溪樾也6200元一平起了，說(shuō)實(shí)話(huà)，這價(jià)位再低就有點(diǎn)崩的意思了。

這形勢(shì)，也就是本土企業(yè)河南隆基建設(shè)有限公司靠著早年的家底才苦苦支撐下去，隆基的年施工生產(chǎn)能力達(dá)20億元以上，其前身是滎陽(yáng)市第一建筑工程公司，在滎陽(yáng)深耕了16年，無(wú)論是為了面子還是里子，都由不得他爛尾跑路，咬著牙虧本也得把房子蓋完了。

山水云庭的優(yōu)勢(shì)還是比較突出的，屬于不靠區(qū)域靠自己硬拼的那種硬核類(lèi)型。

首先就是低密景觀，重金聘請(qǐng)深圳市邁克斯筑景規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司，打造了1萬(wàn)平米中央景觀， 規(guī)劃“植物百科、森林課堂、兒童樂(lè)園、林下閱讀臺(tái)、健康跑道、太極廣場(chǎng)”等全齡配套，現(xiàn)在在滎陽(yáng)，愿意花心思做景觀的少了，都在琢磨怎么降本增利。
其次是高拓展性的戶(hù)型，普遍贈(zèng)送北側(cè)一個(gè)臥室，飄窗，客臥一體聯(lián)通大陽(yáng)臺(tái)，就連衛(wèi)生間都有一個(gè)飄窗。
總的來(lái)看，滎陽(yáng)由原來(lái)吸引少量鄭州外溢剛需，現(xiàn)在回歸到完全靠本地購(gòu)房者，內(nèi)卷程度不亞于鄭州。(展開(kāi)全部)

山水云庭，滎陽(yáng)市桃賈路與菖蒲路交匯處。

滎陽(yáng)的房子不做推薦，除非的是你自己住。前一段時(shí)間一個(gè)滎陽(yáng)的朋友要賣(mài)房子，算下來(lái)一套房子虧小十萬(wàn)，如果真的你滎陽(yáng)投資一套房子，真的是要虧了，而且是深深的被套住，賣(mài)也不一定能賣(mài)出去。所以說(shuō)投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。

項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商是河南隆興置業(yè)有限公司，算是在滎陽(yáng)小有名氣的開(kāi)發(fā)商，在滎陽(yáng)開(kāi)發(fā)過(guò)滎陽(yáng)的君臨天下一期、君臨天下二期，二手房的均價(jià)在6700元/平方米，另外開(kāi)發(fā)的還有龍祥花園小區(qū)、滎正佳苑小區(qū)等等，咱們來(lái)看他的股東構(gòu)成，是由兩個(gè)自然人股東，王青峰和吳治國(guó)，自身風(fēng)險(xiǎn)是42條，關(guān)聯(lián)的風(fēng)險(xiǎn)3000多條，總而言之我之前說(shuō)過(guò)現(xiàn)在小開(kāi)發(fā)商一定是不能買(mǎi)的。

該項(xiàng)目一共占地是152畝，總建筑面積38萬(wàn)平方米，一共是規(guī)劃兩期，第一期占地是63畝，建筑面積是15.5萬(wàn)平方米，規(guī)劃是8棟樓，戶(hù)型面積從89-135平方米，均價(jià)大概在6500元/平方米，這個(gè)項(xiàng)目最大的特點(diǎn)就是距離鄭州比較近，在鄭州金地格林小鎮(zhèn)的北側(cè)，緊繞城高速，出入鄭州方便，二期配置的有一個(gè)幼兒園，周邊還有商隱路小學(xué)、菖蒲路小學(xué)、豫龍鎮(zhèn)中學(xué)等等，該項(xiàng)目的戶(hù)型里面有一個(gè)115平方米的四房，做的算是極致的小4房。

這個(gè)項(xiàng)目有兩個(gè)特點(diǎn)：第一個(gè)就是宣傳的可以上鄭州一中，第二個(gè)特點(diǎn)就是準(zhǔn)現(xiàn)房，明年這個(gè)時(shí)候大概就能交房了。

總之小開(kāi)發(fā)商的房子是不推薦的。(展開(kāi)全部)

山水云庭項(xiàng)目位于桃賈路與菖蒲路交會(huì)處西北。

開(kāi)發(fā)商為滎陽(yáng)本土的隆興置業(yè)，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也都在滎陽(yáng)，在鄭州主城區(qū)沒(méi)有項(xiàng)目可參考。

山水云庭項(xiàng)目總占地面積約152畝，總建筑面積約38萬(wàn)㎡，共分為兩期開(kāi)發(fā)，首期占地面積約63畝，容積率2.76，綠地率39.3%，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有8棟樓，

目前價(jià)格區(qū)間在6300-6700元/平米之間，現(xiàn)在的政策是是一萬(wàn)訂房、三萬(wàn)就可以網(wǎng)簽，首付可以分期，一年半三次交房之前付清，分期比不分期少一個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，首開(kāi)在售的是1#、3#、7#樓，戶(hù)型建面約89㎡、105㎡、115㎡、130㎡，毛坯交付，預(yù)計(jì)2024年3月底交房，但如果是著急入住的話(huà)，明年年底可以先拿鑰匙，后期物業(yè)為旭輝永升物業(yè)，物業(yè)費(fèi)2.38元/㎡。

其中1#樓為兩梯四戶(hù)設(shè)計(jì)，中間兩戶(hù)為105㎡三室兩廳兩衛(wèi)，邊戶(hù)為115平米3+1室兩廳兩衛(wèi)；
7#樓為三梯五戶(hù)設(shè)計(jì)，中間三戶(hù)為89㎡三室兩廳兩衛(wèi)，兩個(gè)邊戶(hù)為105㎡三室兩廳兩衛(wèi)；
3#樓為一梯兩戶(hù)設(shè)計(jì)，戶(hù)型建面約130㎡3+1室兩廳兩衛(wèi)；

除了105㎡邊戶(hù)沒(méi)有做到三開(kāi)間朝南，其余戶(hù)型全部做到了三開(kāi)間朝南，不僅如此，該項(xiàng)目的戶(hù)型設(shè)計(jì)還是非常有亮點(diǎn)的。

1、贈(zèng)送面積多，南向客廳、臥室的連通式陽(yáng)臺(tái)有贈(zèng)送、北向臥室面積有贈(zèng)送、飄窗有贈(zèng)送、就連設(shè)備平臺(tái)都被開(kāi)發(fā)商用來(lái)贈(zèng)送。

2、89㎡戶(hù)型做到了兩衛(wèi)，在鄭州89㎡小三房基本上做不到兩個(gè)衛(wèi)生間，頂多招商94㎡戶(hù)型做到1.5衛(wèi)，所以項(xiàng)目89㎡兩個(gè)衛(wèi)生間非常難得。

3、115㎡戶(hù)型可以做成四房，放眼整個(gè)鄭州，120㎡都只能做成三房，主城區(qū)的項(xiàng)目真得好好學(xué)習(xí)。(展開(kāi)全部)

山水云庭，滎陽(yáng)市桃賈路與菖蒲路交匯處。

這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商是河南隆興置業(yè)有限公司，它背后有兩個(gè)自然人股東，一個(gè)是王青鋒，持股比例是60%，另一個(gè)是汴冠華麗，持股比例是40%，隆興置業(yè)還是有點(diǎn)意思的，持股鄭州隆城吾悅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司49%，并且持股得有河南滎陽(yáng)農(nóng)村商業(yè)，這個(gè)開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)開(kāi)發(fā)過(guò)隆興君臨天下。

山水云庭位于金地格林小城的北側(cè)，再往北走就是少林客車(chē)廠，總占地面積是152畝，總建筑面積大概是38萬(wàn)平方米，一共是分為兩期，首期占地是63畝，容積率是2.8，總建筑面積是是15萬(wàn)平方米，一共規(guī)劃8棟樓，戶(hù)型面積從89-135平方米。

這個(gè)項(xiàng)目最大的特點(diǎn)就是距離鄭州比較近，靠著繞城高速，出入鄭州方便，再加上房?jī)r(jià)便宜，項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)應(yīng)該和格林小城差不多，它的戶(hù)型里面有一個(gè)115平方米的四房，做的算是極致小的4房，你可以想想115一般做的都是一個(gè)三房，這個(gè)硬是擠出來(lái)一個(gè)房間，你可以想一下每個(gè)房子有多小。

對(duì)于滎陽(yáng)的房子我有幾點(diǎn)建議：

第一就是能不買(mǎi)就不買(mǎi)，包括滎陽(yáng)東、洞林湖片區(qū)、滎陽(yáng)西，這些地方算是遠(yuǎn)郊，只有居住屬性，沒(méi)有金融屬性，我為啥一直強(qiáng)調(diào)金融屬性，因?yàn)橥ㄘ浥蛎浱貏e厲害，手里拿著現(xiàn)金資產(chǎn)是一件特別危險(xiǎn)的事情，過(guò)去40年中國(guó)M2的增速是15%，你拿著現(xiàn)金錢(qián)每天都是貶值的，但是你要是買(mǎi)一個(gè)好的房子至少能保值。

第二如果真的要買(mǎi)，就選擇靠譜的開(kāi)發(fā)商，比如國(guó)企、央企等等！(展開(kāi)全部)

鄭州樓市的戶(hù)型越來(lái)越卷了，這個(gè)115平的四房刷新了四房面積的最低記錄（上一個(gè)記錄保持者是匯泉景悅城的117平），可惜這個(gè)山水云庭太遠(yuǎn)了，掀不起啥風(fēng)浪。

總感覺(jué)以后的戶(hù)型要兩級(jí)分化了，剛需四房越來(lái)越壓面積，100平以上的改善一房或?qū)⒃絹?lái)越多。