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“經(jīng)開(kāi)二虎”保利天匯和凱旋門尾盤階段，但價(jià)格依然堅(jiān)挺，天匯18500-20000，凱旋門17000-20000,。
相比別的區(qū)域的一片跌宕起伏，經(jīng)開(kāi)老城價(jià)格如此堅(jiān)挺還是有原因的：
1、經(jīng)開(kāi)老城與東區(qū)以一條隴海鐵路隔開(kāi)，距離非常近，在東區(qū)高鐵板塊價(jià)格高不可攀的情況下，經(jīng)開(kāi)老城承載了整個(gè)板塊的外溢。
2、先有綠城誠(chéng)園，再有保利天匯、凱旋門，還有保利天珺以上庫(kù)存均不足，最后只剩下處于邊緣區(qū)域的未來(lái)府蓄勢(shì)待發(fā)，所以整個(gè)經(jīng)開(kāi)老城能選擇的項(xiàng)目真的是越來(lái)越少，等到下半年，可能只剩下未來(lái)府了。
天匯和凱旋門一條路上的兩個(gè)明星樓盤，面面相對(duì)，共同點(diǎn)在于：1、同為央企，實(shí)力不相上下；2、地塊指標(biāo)基本類似；3、配套資源完全共享，生態(tài)資源+朝鳳路小學(xué)以及二者中間規(guī)劃的中學(xué)教育用地；4、就連錯(cuò)綜復(fù)雜的高架帶來(lái)的影響也是不相上下。
不同點(diǎn)更多的在產(chǎn)品本身，凱旋門面積段89-102-123-143平，天匯98-128-140平，從戶型配比到外立面似乎凱旋門更剛一點(diǎn)，另天匯距離地鐵更近，凱旋門雖雙河環(huán)繞距離學(xué)校更近，但北側(cè)鐵路環(huán)境及氣氛略遜色天匯，總體對(duì)于二者，天匯的優(yōu)勢(shì)都較凱旋門更大一點(diǎn)，但差別不大，所以綜合以上關(guān)于二者如何選擇在于價(jià)格的高低以及戶型的喜好。
經(jīng)開(kāi)老城在沒(méi)有新地塊出讓之前最后上車窗口期真的要開(kāi)始倒計(jì)時(shí)狀態(tài)了，綠城誠(chéng)園距離東區(qū)最近但存在感最不足，天珺只有老城的區(qū)位價(jià)值配套非常一般，金茂未來(lái)府配套倒是可以但金茂口碑現(xiàn)在是最大質(zhì)疑點(diǎn)，所以保利天匯和凱旋門依然是老城置業(yè)的首選。(展開(kāi)全部)

華潤(rùn)凱旋門的開(kāi)發(fā)商河南潤(rùn)正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，股東是保利和華潤(rùn)各50%，保利天匯的開(kāi)發(fā)商鄭州隆順置業(yè)有限公司，股東也是保利和華潤(rùn)各占50%。
這樣看華潤(rùn)凱旋門和保利天匯的開(kāi)發(fā)商背后股東一樣了。從變更記錄來(lái)看，華潤(rùn)凱旋門和保利天匯剛開(kāi)始是華潤(rùn)和保利各自開(kāi)發(fā)，但在2020年11月同時(shí)進(jìn)行了變更，華潤(rùn)的項(xiàng)目引入了保利做股東，保利的項(xiàng)目引入了華潤(rùn)做股東，而且股份各占一半。雖然是兩個(gè)項(xiàng)目，但開(kāi)發(fā)商的股東卻相差不大。這樣看這兩個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該競(jìng)爭(zhēng)不大，畢竟都是一樣的股東。華潤(rùn)凱旋門和保利天匯可以看成一個(gè)項(xiàng)目。位置有不同，后期物業(yè)公司不同。
1*開(kāi)發(fā)商。保利布局高新區(qū)，有保利文化廣場(chǎng)、保利和光嶼湖，華潤(rùn)布局鄭東新區(qū)，有鄭東萬(wàn)象城、華潤(rùn)置地新時(shí)代廣場(chǎng)，華潤(rùn)和保利同在福塔旁邊的項(xiàng)目還是合作開(kāi)發(fā)。
2*經(jīng)開(kāi)區(qū)老城的項(xiàng)目。經(jīng)開(kāi)區(qū)的老城有保利天匯、保利天珺、華潤(rùn)凱旋門、金茂未來(lái)府，都是央企的項(xiàng)目。華潤(rùn)凱旋門、保利天匯已經(jīng)賣了一段時(shí)間，進(jìn)入尾聲。保利天郡雖然入市時(shí)間晚，但貨量并不多，將主要靠金茂未來(lái)府支撐。鄭州第三次土拍，經(jīng)開(kāi)區(qū)沒(méi)有新增的項(xiàng)目，這也讓經(jīng)開(kāi)老城區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)并不激烈。
經(jīng)開(kāi)區(qū)也是好消息很多，商務(wù)部完成了2021年國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)綜合發(fā)展水平考核評(píng)價(jià)工作，對(duì)217家國(guó)家級(jí)經(jīng)開(kāi)區(qū)2020年度綜合發(fā)展水平情況進(jìn)行考核評(píng)價(jià)。鄭州經(jīng)開(kāi)區(qū)排名由第26位躍升至第22位。排名的上升也是經(jīng)開(kāi)區(qū)發(fā)展的表現(xiàn)。經(jīng)開(kāi)區(qū)也有安圖生物、鄭煤機(jī)、中鐵裝備、東風(fēng)日產(chǎn)、上汽乘用車這些公司。(展開(kāi)全部)

保利天字系列之天匯，一期已售罄，在售二期規(guī)劃7棟高層均價(jià)19000-20000，兩梯四戶，毛坯交付，但包括水電和地暖。
2021受洪水和疫情影響，注定是特殊的一年，遠(yuǎn)郊及近郊繼續(xù)跌宕起伏，正是如此三環(huán)內(nèi)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和價(jià)值也充分體現(xiàn)了出來(lái)，價(jià)格依舊堅(jiān)挺，這也正是三環(huán)內(nèi)意義所在。
關(guān)于教育：
北院和南院中間規(guī)劃為教育用地，根據(jù)周邊居住人數(shù)視情況啟動(dòng)，小學(xué)用地或中學(xué)用地暫未確定，大概率為中學(xué)用地。
項(xiàng)目一直對(duì)外宣傳并簽約的朝鳳路二小今年首次招生，為河南省實(shí)驗(yàn)小學(xué)合作學(xué)校，合作時(shí)間為6年，同時(shí)相比合作辦學(xué)更讓人驚喜的是朝鳳路小學(xué)和朝鳳路二小合并為朝鳳路小學(xué)教育集團(tuán)，二者分別為南校區(qū)和北校區(qū)，老校區(qū)為一二三年級(jí)段教學(xué)區(qū)，北校區(qū)為四五六年級(jí)段教學(xué)區(qū)，學(xué)校管理統(tǒng)一，領(lǐng)導(dǎo)班子和師資力量統(tǒng)一，教育教學(xué)安排統(tǒng)一，質(zhì)量和考核統(tǒng)一，朝鳳路小學(xué)在經(jīng)開(kāi)區(qū)的地位相當(dāng)于金水區(qū)的緯五路一小，教育資源一般的經(jīng)開(kāi)區(qū)這算是天匯的一大優(yōu)勢(shì)，目前天匯首批業(yè)主憑購(gòu)房合同已入學(xué)。
關(guān)于交通：
公共交通地鐵4號(hào)線遠(yuǎn)且繞，地鐵5號(hào)線最近站點(diǎn)為中原福塔站，自駕出行目前主要依靠門口傳媒路北至經(jīng)北六路，南至航海東路，若不是東側(cè)的機(jī)場(chǎng)高速中州大道大面積高架有點(diǎn)煞風(fēng)景，這絕對(duì)稱得上是一個(gè)出則繁華、入則寧?kù)o的好位置。
關(guān)于生態(tài)：東側(cè)的十七里河沿線景觀治理已經(jīng)初現(xiàn)，已是周邊居民休閑散步的首選，天匯是標(biāo)準(zhǔn)的河景房，除此以外還有中州大道西升級(jí)改造的世紀(jì)公園。
學(xué)區(qū)+區(qū)位價(jià)值+河景房，經(jīng)開(kāi)老城可選擇空間非常有限，論位置個(gè)人認(rèn)為優(yōu)于凱旋門、天珺和即將入市的金茂未來(lái)府，明顯硬傷不多，置業(yè)經(jīng)開(kāi)可以重點(diǎn)關(guān)注。(展開(kāi)全部)

從航海東路沿傳媒路一路向北即為保利天匯。
傳媒路雙向四車道基本具備通車條件，臨十八里河景觀公園已初具稚形，景色絲毫不亞于現(xiàn)在的東風(fēng)渠沿線，岔河路與經(jīng)北二路跨河道路目前在建，北側(cè)與華潤(rùn)凱旋門中間道路向西與經(jīng)北五路串聯(lián)，照這速度交房周邊道路基本可以實(shí)現(xiàn)全部通車，實(shí)地探盤出行沒(méi)有想象中繞來(lái)繞去，相反華潤(rùn)置地凱旋門和保利天匯因十八里河的阻隔更像是一個(gè)單獨(dú)的區(qū)域，“遠(yuǎn)離城市喧囂，獨(dú)享十八里河沿線美景”。
在這波小陽(yáng)春的行情里，天匯又更近了一步，目前均價(jià)20000，賣點(diǎn)在原來(lái)經(jīng)開(kāi)老城+河景房的基礎(chǔ)上又增加了學(xué)區(qū)。學(xué)校確定為省實(shí)驗(yàn)小學(xué)經(jīng)開(kāi)校區(qū)，為學(xué)區(qū)房而非學(xué)位房，是經(jīng)開(kāi)區(qū)管委會(huì)牽頭簽約的省實(shí)驗(yàn)托管朝鳳路第二小學(xué)模式，位于第一大街以西、經(jīng)北六路以南，36班，最遲2022年投入使用。
不過(guò)關(guān)于該學(xué)校zf給出的理由是針對(duì)理想城區(qū)域入學(xué)難這一熱點(diǎn)問(wèn)題選址在此，目前第一大街、經(jīng)北六路、航海東路、岔河西路圍合區(qū)域僅有一所朝鳳路小學(xué)，省實(shí)驗(yàn)小學(xué)的落地，雖為新學(xué)校而且為托管先不說(shuō)教學(xué)質(zhì)量如何，但有著zf牽頭及省實(shí)驗(yàn)強(qiáng)大品牌支撐，加上周邊教育資源的稀缺，爆滿是肯定的。
天匯和凱旋門雙雙劃片至此，這樣看來(lái)關(guān)于天匯南側(cè)的教育用地就初中的可能性比較大了。
除此之外天匯周邊還有一個(gè)殺手锏項(xiàng)目就是中州大道西側(cè)正在升級(jí)改造的鄭州市世紀(jì)公園，未來(lái)將打造成集休閑、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、科普等于一體的城市綜合性公園，也是周邊方圓3公里唯一的一所，距離天匯比較近。
2021年依然是主城區(qū)的爆發(fā)年，經(jīng)開(kāi)老城目前在售樓盤主要有天匯、凱旋門、天珺和誠(chéng)園，相比之下天匯和凱旋門主要是河景房+學(xué)區(qū)，天珺位置及學(xué)區(qū)均不占優(yōu)勢(shì)，但戶型偏大，而且有小高層主打改善賣的是稀缺，最遜色的就是誠(chéng)園了。
沒(méi)有既要又要還要的樓盤，一個(gè)項(xiàng)目可以打80分就是好項(xiàng)目了，可以關(guān)注。(展開(kāi)全部)

周末探盤之保利天匯，位于經(jīng)開(kāi)區(qū)中原福塔北，營(yíng)銷中心位于項(xiàng)目?jī)?nèi)，分兩個(gè)院開(kāi)發(fā)，總規(guī)劃17棟高層住宅，戶型面積分別為97平、125平和140平（其中89平和125平占比較大），目前南北兩個(gè)院均有戶型在售，毛坯交付，均價(jià)18500-19500元，這是保利在鄭州的首個(gè)天字系改善項(xiàng)目。
實(shí)地考察：
1、北為華潤(rùn)凱旋門，南為規(guī)劃商業(yè)用地，東為規(guī)劃傳媒路（北至經(jīng)北六路南至航海路），西為規(guī)劃岔河西路（北至經(jīng)北六路南至航海路），北側(cè)規(guī)劃經(jīng)北五路一路向東與經(jīng)北六路平行，南側(cè)規(guī)劃岔河路將西至中州大道東至朝鳳路，以上圍繞項(xiàng)目的周邊道路處于規(guī)劃與建設(shè)階段，希望交房能如愿貫通，否則出行只有繞來(lái)繞去。
周邊還有中州大道、機(jī)場(chǎng)快速，錯(cuò)綜復(fù)雜的高架帶來(lái)方便的同時(shí)也會(huì)帶來(lái)無(wú)盡的噪音和粉塵。
2、周邊最近地鐵站點(diǎn)分別為5號(hào)線的中原福塔站和4號(hào)線的貨站街站，實(shí)地考察中原福塔還算在輻射范圍內(nèi)，貨站街站需穿越隴海高架而且距離較遠(yuǎn)，可以直接放棄了。
3、岔河路和石化路貫通，原世紀(jì)歡樂(lè)園升級(jí)過(guò)后的世紀(jì)公園，將成為天匯家門口的公園，另外十八里河沿線的景觀帶已經(jīng)部分升級(jí)改造，景觀還是不錯(cuò)的。
4、天匯兩個(gè)院中間的教育用地暫時(shí)還沒(méi)有確定，照經(jīng)開(kāi)區(qū)目前對(duì)于教育資源的重視程度，后期引入名校托管的可能性還是非常大的，周邊目前的教育資源主要有位于經(jīng)北二路和朝鳳路交叉口的朝鳳路小學(xué)，還有剛剛簽約的位于經(jīng)開(kāi)第一大街以西，經(jīng)北六路以南的省實(shí)驗(yàn)小學(xué)托管的朝鳳路第二小學(xué)。
該盤最大的優(yōu)勢(shì)在于三環(huán)內(nèi)新盤、容積率低且凈地，現(xiàn)在的這個(gè)價(jià)格應(yīng)該只有實(shí)力派的剛需才能買得起，主力客戶地緣剛改，改善客戶因?yàn)橐宦分舻娜A潤(rùn)凱旋門及即將面世的天珺應(yīng)該多少會(huì)受到影響。(展開(kāi)全部)

福塔輻射知多少？
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最近保利天匯、華潤(rùn)凱旋門陸續(xù)開(kāi)盤，很多購(gòu)房者都會(huì)問(wèn)到旁邊的福塔會(huì)不會(huì)有輻射？

這個(gè)問(wèn)題，不算新鮮，以前就有附近業(yè)主咨詢過(guò)，河南省環(huán)保廳是這樣回復(fù)的：
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一、省環(huán)境監(jiān)控中心在中原福塔東側(cè)1公里左右（中醫(yī)骨傷病醫(yī)院）安裝了一套電磁輻射自動(dòng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，24小時(shí)對(duì)周圍的電磁環(huán)境進(jìn)行監(jiān)測(cè)。根據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，中原福塔附近電磁輻射功率密度低于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。
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二、根據(jù)環(huán)評(píng)報(bào)告對(duì)該發(fā)射塔的理論計(jì)算，其影響控制范圍半徑為150-1500米以內(nèi)100米以上高度的區(qū)域，此外的區(qū)域都符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求，周圍環(huán)境是安全的。
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三、廣播、電視發(fā)射的頻段和移動(dòng)基站的發(fā)射頻段不一樣，正常情況下，不會(huì)影響手機(jī)信號(hào)。
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之前也咨詢過(guò)廣電專業(yè)的朋友，說(shuō)是按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)建造設(shè)計(jì)的，對(duì)周邊住宅沒(méi)有影響。
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不過(guò)，這問(wèn)題再解釋也沒(méi)有，不管有沒(méi)有害，如果是有心結(jié)的朋友，還是不要買了，因?yàn)槿绻I了住進(jìn)去天天擔(dān)心，也不劃算。
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類似變電站、高壓線、信號(hào)塔、污水廠這類憎惡因素，盡管從科學(xué)角度看，沒(méi)有不利影響，但也總是會(huì)成為樓盤維權(quán)的理由。

歸根結(jié)底，是開(kāi)發(fā)商賣房時(shí)沒(méi)有明確告知購(gòu)房者，怕影響銷售，而購(gòu)房者買房時(shí)不知道，后來(lái)知道了也容易有心結(jié)，難免維權(quán)。
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對(duì)于這些，還是建議開(kāi)發(fā)商不要隱瞞實(shí)話實(shí)說(shuō)，真怕影響銷售，可以做專門的科學(xué)測(cè)試讓客戶放心。
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經(jīng)開(kāi)三兄弟之一保利天匯即將入市。容積率2.99，南北兩地塊相鄰，規(guī)劃24-27層高層產(chǎn)品，主力戶型95-125-140平，北側(cè)地塊4#、6#、7#預(yù)售證已出，預(yù)計(jì)7月4日首開(kāi)，其中4#和6#為兩梯四戶，中間戶為95平，邊戶為125平和140平，7#中間戶為125平，邊戶為140平，中間戶通風(fēng)連廊連接，定位剛改和改善，對(duì)外釋放價(jià)格為19000-20000.
項(xiàng)目本身亮點(diǎn)：
容積率2.99，這在主城區(qū)動(dòng)輒4.0以上的容積率，確實(shí)比較難得。
保利天匯是保利最新發(fā)布的“全生命周期居住系統(tǒng)2.0-Well集和社區(qū)”的主力項(xiàng)目，包括健康敏捷組團(tuán)、全齡健康動(dòng)力系統(tǒng)、健康微氣候，物業(yè)健康升級(jí)服務(wù)系統(tǒng)、免接觸入戶系統(tǒng)等，處處彰顯智能化社區(qū)細(xì)節(jié)。以上項(xiàng)目宣傳以最終落地為準(zhǔn)。
戶型設(shè)計(jì)利用率比較高，不僅方正，而且全為雙陽(yáng)臺(tái)，三面寬朝南。
配套亮點(diǎn)：
經(jīng)開(kāi)區(qū)教育資源相比其他區(qū)略顯薄弱，周邊像樣點(diǎn)的朝鳳路小學(xué)已經(jīng)人滿為患，該項(xiàng)目自身規(guī)劃有小學(xué)和幼兒園，小學(xué)更像是為保利天匯和華潤(rùn)凱旋門量身定制，希望后期能引入好的教育資源。
生態(tài)資源也是不錯(cuò)的亮點(diǎn)，東西兩側(cè)有十八里河和七里河景觀帶。
劣勢(shì)：
身處地鐵5號(hào)線和4號(hào)線中間，但都還有段距離，有點(diǎn)偽地鐵盤的感覺(jué)。
距離高架橋略近，加上被高架橋環(huán)繞，周邊道路出行有點(diǎn)繞。
盡管周邊錯(cuò)綜復(fù)雜的高架是其一大槽點(diǎn)，但身處三環(huán)內(nèi)經(jīng)開(kāi)老城的區(qū)位價(jià)值是不可撼動(dòng)的，尤其是中優(yōu)時(shí)代的來(lái)臨，與華潤(rùn)凱旋門和綠城誠(chéng)園被評(píng)為經(jīng)開(kāi)三兄弟還是有一定道理的，經(jīng)開(kāi)核心區(qū)新盤確實(shí)比較少，地緣改善可以關(guān)注。(展開(kāi)全部)

保利天匯，經(jīng)開(kāi)區(qū)老城區(qū)經(jīng)北五路與傳媒路交匯處。

這個(gè)項(xiàng)目總共是占地111畝，由兩個(gè)地塊組成，地上總建筑面積22萬(wàn)平方米，規(guī)劃17棟高層，24號(hào)土地面積為65畝，成交單價(jià)為1955萬(wàn)/畝，樓面價(jià)9776元/平方米，溢價(jià)率為50%，25號(hào)土地為46畝，成交單價(jià)為1960萬(wàn)/畝，樓面價(jià)9798元/平方米，溢價(jià)率為50%，容積率全部為2.99元/平方米。

戶型方面兩塊地一樣，復(fù)制粘貼，一共只有三個(gè)戶型95平方米的小三房，125平方米的四房，140平方米的四房，整體定位偏改善。

95平方米的戶型是三室兩廳兩衛(wèi)，是中間戶，三面寬，兩個(gè)臥室加，做的是雙聯(lián)式陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，主臥送飄窗，另外衛(wèi)生間是三段式，整體的設(shè)計(jì)不錯(cuò)；125平方米的戶型做成四房，略顯擁擠，140平方米做成四房面積是正好。

從戶型面積來(lái)看是為了更好的控制總價(jià)，假如均價(jià)19000元平方米，95平方米的總價(jià)180萬(wàn)，125平方米為235萬(wàn)，140平方米為266萬(wàn)。

對(duì)于保利和華潤(rùn)在經(jīng)開(kāi)區(qū)的項(xiàng)目一個(gè)詞無(wú)敵是多么的寂寞，經(jīng)開(kāi)區(qū)老城區(qū)基本沒(méi)有項(xiàng)目，橫著豎著賣，想咋賣就咋賣，自己開(kāi)心就好。

沒(méi)有競(jìng)品，距離東區(qū)近，主要還是看價(jià)格。(展開(kāi)全部)