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藍(lán)寶湖畔曉風(fēng)，龍子湖博學(xué)路東、薛夏街北。

龍子湖自有一種神秘的力量，地塊小、開(kāi)發(fā)商小、項(xiàng)目小，藍(lán)寶、水之郡等等，藍(lán)寶這個(gè)項(xiàng)目也是一波N多折，原計(jì)劃是2020年9月交房，后來(lái)推遲了一年到2021年年底，之后又是各種延期，大概是延期了三年才交付。

這個(gè)事情充分說(shuō)明95%以上的小開(kāi)發(fā)商是多么不靠譜，很多人因?yàn)楸阋速I(mǎi)小開(kāi)發(fā)商，本來(lái)想是撿漏，誰(shuí)知道自己栽進(jìn)去了。

該項(xiàng)目的戶(hù)型面積從110平方米、134平方米、138平方米、172平方米、207平方米、實(shí)景現(xiàn)房，即買(mǎi)即住，單價(jià)16XXX起步，該項(xiàng)目占地是48畝，規(guī)劃8棟樓，1棟是商業(yè)、1棟是配套用房，還有1.5棟是安置房，其余的是商品房，戶(hù)型面積是100平方米起步。

項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)咱們也說(shuō)說(shuō)：

1、綠城風(fēng)格

外立面仿石材涂料+幕墻，典型的綠城二代風(fēng)格，至今已經(jīng)感覺(jué)不是很新鮮了，你會(huì)發(fā)現(xiàn)是不是冒出來(lái)一個(gè)。

2、位置

位置是位于寸土寸金的龍子湖，西側(cè)是河南省青年人才公寓，南側(cè)是薛崗社區(qū)，東側(cè)是后牛崗安置區(qū)，北側(cè)是賈魯河，也是非常典型的河景房。

優(yōu)勢(shì)有，但是劣勢(shì)也是很明顯，小區(qū)里面有安置房，這樣的小區(qū)第一居住舒適程度可能不是很高，你可以去安置房小區(qū)走一走看看，你就明白我說(shuō)的啥意思；第二個(gè)就是小區(qū)二手房?jī)r(jià)格，交易起來(lái)會(huì)比較便宜，再有就是流通性差，很多買(mǎi)房子的人都會(huì)介意這個(gè)問(wèn)題。(展開(kāi)全部)

東區(qū)自有一股神秘力量，似乎沒(méi)什么爛尾樓，就連藍(lán)寶湖畔曉風(fēng)在最近也順利交房了。

這個(gè)滿(mǎn)滿(mǎn)綠城范兒的項(xiàng)目，由于開(kāi)發(fā)商小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，原來(lái)合同約定2020年9月交房，后來(lái)因?yàn)橐咔橥七t到2021年12月，之后又各種延期，到現(xiàn)在已經(jīng)晚了3年了。不過(guò)好在企業(yè)、zf、業(yè)主多方努力下，湖畔曉風(fēng)不僅是鄭東新區(qū)首批順利交付的“保交樓”項(xiàng)目，也是首個(gè)全程驗(yàn)收無(wú)缺陷、無(wú)缺項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)交房即可辦證的“保交樓”項(xiàng)目，可謂全市爛尾樓重生的標(biāo)桿之作。

交付最大的難題還是錢(qián)，這離不開(kāi)東龍控股的大力支持，東龍控股作為保障企業(yè)，向項(xiàng)目紓困資金賬戶(hù)轉(zhuǎn)了5500萬(wàn)，提供了有力的資金支持。

藍(lán)寶與藍(lán)城合作較多，有藍(lán)寶湖畔曉風(fēng)、藍(lán)寶桃源里、藍(lán)寶桃源居、藍(lán)寶鳳鳴蘭曦(?？?、藍(lán)城桃花源(新密)，這些項(xiàng)目要么偏遠(yuǎn)，要么袖珍，只有湖畔曉風(fēng)算是個(gè)正兒八經(jīng)的項(xiàng)目。

項(xiàng)目總占地48畝，總建筑面積約12.8萬(wàn)方，規(guī)劃建筑7棟成品住宅樓、1棟社區(qū)商業(yè)。其中1號(hào)樓為配套用房（商業(yè)）、2號(hào)樓、4號(hào)樓西單元為安置房（這可能也是能獲得支持交付的原因之一吧）、其余3號(hào)樓、4號(hào)樓東單元、5號(hào)樓、6號(hào)樓、7號(hào)樓、8號(hào)樓為商品住宅，整體均價(jià)約19000元/平，戶(hù)型基本100㎡起步，最大面積甚至達(dá)到207㎡。

項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)本來(lái)是外立面，仿石材涂料+幕墻為主，法式新古典主義建筑風(fēng)格，經(jīng)典的綠城二代高層產(chǎn)品，但從現(xiàn)在呈現(xiàn)的效果看，也就那么回事吧，有點(diǎn)土，可能現(xiàn)在好看的外立面太多了，審美疲勞了。

作為東區(qū)明珠龍子湖少有的幾個(gè)項(xiàng)目，湖畔曉風(fēng)能交房并不意外，希望其他不那么亮眼，爛尾比較多的剛需區(qū)域也能普遍交房。(展開(kāi)全部)

前兩天看到萬(wàn)向集團(tuán)更名藍(lán)寶集團(tuán)的海報(bào)，就說(shuō)說(shuō)龍子湖萬(wàn)向的主力項(xiàng)目，萬(wàn)象湖畔曉風(fēng)。

從海報(bào)的右上角可以看到綠城服務(wù)，而萬(wàn)向（藍(lán)寶）與藍(lán)綠城的具體關(guān)系知道也并不太多，不過(guò)項(xiàng)目前中期一直宣傳的綠城代建，這點(diǎn)從建筑及立面風(fēng)格很容易就能看出來(lái)，后來(lái)才改變說(shuō)辭為用的綠城物業(yè)合作單位，而至于到底是不是真的綠城物業(yè)，以現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商宣傳的嚴(yán)謹(jǐn)度來(lái)說(shuō)，不到交付也不一定知道到底如何。

項(xiàng)目總占地48畝，規(guī)劃建筑8棟高層，戶(hù)型基本100㎡起步，最大面積甚至達(dá)到207㎡，外立面以仿石材涂料+幕墻為主，法式新古典主義建筑風(fēng)格，經(jīng)典的綠城二代高層產(chǎn)品。

項(xiàng)目北側(cè)的賈魯河是亮點(diǎn)，雖然效果還未呈現(xiàn)，但從永威五月花城北側(cè)目前的感官來(lái)看，還是很舒服的，畢竟鄭州比較缺水。

湖畔曉風(fēng)在市場(chǎng)上的聲音一直不在，宣傳也不多，可能是覺(jué)得項(xiàng)目本身區(qū)位及指標(biāo)很棒，在前期的定價(jià)中也是相當(dāng)自信，一度賣(mài)到22000元/㎡，這樣的價(jià)格也注定了過(guò)程是曲折艱辛的。

知錯(cuò)就改還是好孩子，策略改變后的湖畔曉風(fēng)在宣傳上變成了人人都想蹭的“北龍湖”，最關(guān)鍵的價(jià)位也有所下調(diào)，再加上引入中介分銷(xiāo)帶客，更牛逼的是祭出了大殺器：首付分期！

你敢信？ 總價(jià)200W+起步的大戶(hù)型社區(qū)的首付僅僅需要2萬(wàn)元？ 不出意外，在降價(jià)+中介+2萬(wàn)首付的三板斧下，銷(xiāo)售狀況提升還是比較明顯的，收割了不少客戶(hù)，甚至很有相當(dāng)大比例的地市來(lái)鄭投資客戶(hù)。

現(xiàn)在湖畔曉風(fēng)的項(xiàng)目已經(jīng)是尾盤(pán)，也就剩幾十套房源，在市場(chǎng)下行的今年，取得這個(gè)銷(xiāo)售成績(jī)應(yīng)該是不錯(cuò)的。

只是，這樣不顧后果的銷(xiāo)售措施，會(huì)不會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)？ 首付2萬(wàn)這種政策對(duì)低單價(jià)的剛需盤(pán)后期回款影響可能不大，但總價(jià)這么高，首付余下分期的壓力指定不小，再加上不菲的月供壓力，如果行情一直沒(méi)有回暖的跡象，是否是這些心急客戶(hù)能承擔(dān)的了的？(展開(kāi)全部)

萬(wàn)向湖畔曉風(fēng)項(xiàng)目位于鄭東新區(qū)博學(xué)路東、薛夏街北，總占地48畝，總建筑面積約12.8萬(wàn)方，規(guī)劃建筑7棟成品住宅樓、1棟社區(qū)商業(yè)。項(xiàng)目外立面以仿石材涂料+幕墻為主，立面風(fēng)格為法式新古典主義建筑風(fēng)格+現(xiàn)代的建筑元素。

來(lái)看看開(kāi)發(fā)商鄭州萬(wàn)向集團(tuán)有限公司是一家集地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、小鎮(zhèn)建設(shè)、健康養(yǎng)老、實(shí)業(yè)投資為一體的大型綜合性集團(tuán)公司。集團(tuán)旗下?lián)碛型恋貎?chǔ)備逾千萬(wàn)平方米，總資產(chǎn)超過(guò)30?億元。
鄭州萬(wàn)向集團(tuán)目前在建的代表項(xiàng)目有：備受鄭州市場(chǎng)熱捧的中式合院產(chǎn)品藍(lán)城·桃花源（總占地近萬(wàn)畝）；鄭東新區(qū)北龍湖片區(qū)“萬(wàn)向·湖畔曉風(fēng)”以及“萬(wàn)向·桃源居”項(xiàng)目；海南省?？谑续P起潮鳴項(xiàng)目等。已順利落地實(shí)施的項(xiàng)目有：藍(lán)城理想小鎮(zhèn)平臺(tái)（北京市豐臺(tái)區(qū)）、藍(lán)城科創(chuàng)小鎮(zhèn)（北京市順義區(qū)）和河南洛陽(yáng)康養(yǎng)小鎮(zhèn)等。

項(xiàng)目所在的片區(qū)即為號(hào)稱(chēng)東區(qū)之東的龍子湖片區(qū)，龍子湖是靠高校帶起來(lái)的區(qū)域，龍子湖高校園區(qū)依托河南省十幾所高校新區(qū)建設(shè)+zf的路網(wǎng)工程，最近兩年也在大力發(fā)展區(qū)域的金融商業(yè)等優(yōu)勢(shì)，片區(qū)的住宅除了高校配套的家屬樓外也就是當(dāng)時(shí)拆遷的安置房，純開(kāi)發(fā)地塊很少，多少年了也就這幾個(gè)項(xiàng)目，所以還是算稀缺的。但是區(qū)域距離市區(qū)不算很近，非東區(qū)或者周邊就業(yè)者選擇這個(gè)位置多少還是有點(diǎn)不方便。

萬(wàn)向湖畔曉風(fēng)的容積率為4.99，講道理這個(gè)位置容積率已經(jīng)比較高了，但是整體規(guī)劃很是舒服，不愧是和綠城藍(lán)城走的這么近，項(xiàng)目景觀(guān)由重慶緯圖景觀(guān)設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)號(hào)稱(chēng)1個(gè)中央公園+2個(gè)會(huì)所+4大功能組團(tuán)”BUT綠地面積很有限，理論很強(qiáng)，交房實(shí)際效果待考驗(yàn)。項(xiàng)目宣傳的是綠城物業(yè)，實(shí)際上只是綠城物業(yè)聯(lián)盟成員單位-----河南萬(wàn)向物業(yè)服務(wù)有限公司，這就很尷尬了自己的物業(yè)掛了牌子，不過(guò)只要學(xué)生肯學(xué)，綠城這個(gè)老師還是業(yè)界名師的。
項(xiàng)目的戶(hù)型為110-200的剛改，以2T3戶(hù)設(shè)計(jì)為主，其中110的三房一改其他企業(yè)大進(jìn)深小面寬，這個(gè)戶(hù)型大面寬，小進(jìn)深，起碼南向的采光是非常的充足，而且臥室全部在南向，北側(cè)靠采光井通風(fēng)采光，單輪采光，比兩個(gè)邊戶(hù)還舒服，特別是冬天。項(xiàng)目雖稱(chēng)精裝交付，實(shí)責(zé)為準(zhǔn)成品房，具體交付情況自己實(shí)際去看吧。

目前高層建面約110-139㎡房源在售中，整體均價(jià)約20500元/㎡，比南邊的水之郡貴不少，但是靠譜才是王道(展開(kāi)全部)

5月開(kāi)盤(pán)，但多為內(nèi)購(gòu)，對(duì)外釋放房源不多。

龍子湖以北，堪稱(chēng)東區(qū)最亂的一片住宅區(qū)，早期北龍湖的村民，都安置在這里，所以當(dāng)你進(jìn)入這里，感受到的不是東區(qū)高大上繁華時(shí)尚的一面，而是東區(qū)最原始的生活氣息，街道旁村民自發(fā)組織的集市，偶爾還有牛馬經(jīng)過(guò)。
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湖畔曉風(fēng)就位于這里的西北角，北臨魏河舊河道，南臨薛夏北路，與競(jìng)品樓盤(pán)鼎天東尚（它家入戶(hù)門(mén)廳堪稱(chēng)永威高仿）一路之隔，東側(cè)是后牛莊安置工地，西側(cè)博學(xué)路可直達(dá)龍子湖湖心島。

不管小片區(qū)再怎么土，但這畢竟是東區(qū)，龍子湖動(dòng)輒2萬(wàn)多的房?jī)r(jià)不是蓋的，再說(shuō)，東區(qū)除了北龍湖，沒(méi)幾個(gè)住宅項(xiàng)目，所以稀缺性不言而喻。
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項(xiàng)目占地48畝，建面12.8萬(wàn)方，容積率4.0，地塊方正，規(guī)劃7棟23-26層高層，由于是綠城代建，風(fēng)格是綠城二代最經(jīng)典的法式，公建化的外立面簡(jiǎn)潔優(yōu)美，強(qiáng)調(diào)對(duì)稱(chēng)平滑。
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主力戶(hù)型88-91㎡三房，占比18%，111-120㎡三房，占比41%、137㎡四房占比29%，167-196㎡四房占比11%，是一個(gè)偏改善的社區(qū)。個(gè)人認(rèn)為戶(hù)型一般，為了外立面的齊整犧牲了內(nèi)部舒適度，進(jìn)深較大，大戶(hù)型暗衛(wèi)不少。
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但有個(gè)111㎡的三房非常牛逼，戶(hù)型方正到極點(diǎn)，滿(mǎn)足處女座偏好，實(shí)現(xiàn)了四開(kāi)間朝南。
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綜合來(lái)看，東區(qū)地塊，綠城加持，改善社區(qū)，還是值得出手的。不確定的是，萬(wàn)向的實(shí)力相當(dāng)一般，不知道會(huì)不會(huì)約束綠城發(fā)揮。(展開(kāi)全部)

這個(gè)項(xiàng)目據(jù)我所知不能掛藍(lán)城牌子，開(kāi)發(fā)公司河南致創(chuàng)置業(yè)，隸屬萬(wàn)向置業(yè)旗下，萬(wàn)向是一家很有看點(diǎn)的開(kāi)發(fā)商。
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我們來(lái)扒一下官網(wǎng)，簡(jiǎn)介是一家以房地產(chǎn)為主業(yè)，集地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、實(shí)業(yè)投資、工程建設(shè)、林業(yè)、園林景觀(guān)為一體的大型企業(yè)集團(tuán)，集團(tuán)總資產(chǎn)逾20億元，擁有土地儲(chǔ)備逾800萬(wàn)平方米。是藍(lán)城集團(tuán)（綠城中國(guó)03900.HK旗下)、鄭州財(cái)務(wù)開(kāi)發(fā)公司、中旅銀行、河南邦成金融集團(tuán)、鄭州軌道交通公司等品牌企業(yè)的戰(zhàn)略合作伙伴。
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從官網(wǎng)顯示的開(kāi)發(fā)合作項(xiàng)目看：藍(lán)城桃源春曉、藍(lán)城瀾園、藍(lán)城玫瑰園、以及和軌道交通合作五龍口項(xiàng)目（極有可能是楊柳郡項(xiàng)目）、賈魯河項(xiàng)目、中州大道項(xiàng)目及新田藍(lán)山項(xiàng)目、開(kāi)封龍亭區(qū)舊城改造，目前四個(gè)項(xiàng)目均已啟動(dòng)規(guī)劃工作，為地鐵上蓋物業(yè)。
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無(wú)論是合作伙伴抑或是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以看出這是一個(gè)作品名氣大于作者名氣的神秘開(kāi)發(fā)商，但依然看不透它與藍(lán)城千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，是土地寶寶？還是品牌加盟？不得而知。
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回到柳岸曉風(fēng)項(xiàng)目，先看位置。
一個(gè)詞：冰火兩重天。項(xiàng)目位于鄭東新區(qū)博學(xué)路與薛夏北街交叉口東北角。此區(qū)域由東三環(huán)、連霍高速、姚橋路（北三環(huán)東延）三條高架?chē)隙?，屬于龍子湖北部區(qū)域，與高大上的龍湖CBD僅隔一條東三環(huán)，也算是流金淌銀的黃金地塊。但偏偏現(xiàn)狀不忍直視，姚橋臨街安置樓、夏莊、前牛崗、磨李、薛崗、時(shí)埂等拆遷安置小區(qū)扎堆，像是某6-7線(xiàn)小縣城，雞飛狗跳，攤販云集。進(jìn)入的人不禁質(zhì)疑，這是我大鄭州國(guó)際范的鄭東新區(qū)？
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項(xiàng)目48畝，容積率4.0偏高，綠化率30%，建筑密度30%，形狀方正，規(guī)劃了7棟26-27層高層住宅，采用了綠城第二代法式的設(shè)計(jì)理念，外立面看起來(lái)平滑流暢，不像鄭州其他高層那樣凹凹凸凸的，還有1棟七層安置用的公寓，1座會(huì)所，主力戶(hù)型110-140㎡，定位改善社區(qū)。
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總之，這個(gè)項(xiàng)目盡管有著區(qū)域、容積率、開(kāi)發(fā)商等不盡如人意的地方，但與藍(lán)綠雙城若有若無(wú)的聯(lián)系，產(chǎn)品的高度相似，還是讓人心生期待。

目前處于營(yíng)銷(xiāo)招標(biāo)階段，預(yù)計(jì)10月入市。價(jià)位參考周邊，不會(huì)低于18000。(展開(kāi)全部)