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碧桂園的表演開(kāi)始了~

近期刷屏的鳳凰城8000多，10000出頭的房?jī)r(jià)再一次刷爆低迷的樓市，早在年初，碧桂園就來(lái)了一波小降價(jià)，市場(chǎng)上的各個(gè)樓盤(pán)無(wú)論位置都不同幅度的小降一波，此次降價(jià)更甚。

鳳凰城的鳳寧苑是這次的主角，前因是因?yàn)榍耙欢梧嵵菔邢逻_(dá)了由地產(chǎn)集團(tuán)作為主體進(jìn)行收購(gòu)知名房企的優(yōu)質(zhì)地段樓盤(pán)作為人才公寓，一方面解決鄭州市人才公寓的需求問(wèn)題，一方面為房企解決資金和銷售困局，政策頒布后，各區(qū)房管口就開(kāi)始向轄區(qū)內(nèi)各個(gè)房企征集項(xiàng)目，鳳寧苑此次據(jù)說(shuō)3棟樓被zf收購(gòu)，僅剩的1棟拿出來(lái)銷售，銷售價(jià)格就此破底，當(dāng)初鳳寧苑的拿地樓面價(jià)可是高達(dá)3600元/㎡，稅費(fèi)+建安成本+管理費(fèi)用等加起來(lái)也至少4500元/㎡的綜合成本了吧，8000多的價(jià)格可真是交個(gè)朋友，就連10000出頭樓層隨便選的價(jià)位也可謂讓利不少，不過(guò)考慮到城改項(xiàng)目有土地出讓金65%的返還，碧桂園這個(gè)生意還真不賠本，只能說(shuō)之前賺得太多了~~~，現(xiàn)在的市場(chǎng)，有錢(qián)才是王道，感覺(jué)快銷處理回正現(xiàn)金流保命第一。

就在昨天8月30日，碧桂園召開(kāi)2022年中期業(yè)績(jī)溝通會(huì)，2022年中期業(yè)績(jī)，期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額1815億元，權(quán)益銷售面積2348萬(wàn)平方米，回款率約92%。實(shí)現(xiàn)收入約為1623.63億元。由于新冠疫情的影響減緩了項(xiàng)目竣工結(jié)算進(jìn)度，來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收入1563.73億元，同比下降31.38%。
利潤(rùn)方面，上半年，碧桂園毛利約為172.1億元，毛利率為10.6%；凈利潤(rùn)約為19.07億元，凈利率1.18%；歸母凈利潤(rùn)6.12億元，非控制性權(quán)益為12.94億元；公司股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)約為49.1億元。

從報(bào)表來(lái)看，碧桂園還是暫時(shí)安全的，自從恒大、融創(chuàng)一路暴雷之后，碧桂園成了那個(gè)“最有希望”的下一個(gè)，但是目前來(lái)講碧桂園全國(guó)性戰(zhàn)略收縮，保障現(xiàn)金流，處置部分沉淀資產(chǎn)，減少拿地等節(jié)流措施還是起到了一定的作用，雖然碧桂園的粗礦式發(fā)展和恒大如出一撤，但是楊老板的謹(jǐn)慎比許老板更上一籌，三少個(gè)人感覺(jué)碧桂園的托底性還是有所保障的。

再來(lái)聊項(xiàng)目本身，許多自媒體認(rèn)為碧桂園的大降價(jià)和恒大出事前的瘋狂打折是一個(gè)性質(zhì)，誠(chéng)然表面顯露出來(lái)的都是降價(jià)，但是所處的環(huán)境和監(jiān)管也不盡相同，如今的鄭州各個(gè)監(jiān)管部門(mén)經(jīng)歷了瘋狂的一年，相信力度和手段也已經(jīng)提升了上來(lái)，如果以后再有新的樓盤(pán)爛尾，zf的問(wèn)題是說(shuō)什么解釋都是蒼白的，可以再一再二，沒(méi)有再三再四。

第二個(gè)如果鳳寧苑真的被鄭州地產(chǎn)收購(gòu)人才公寓，那么整個(gè)鳳寧苑的安全度是更高一級(jí)別的，畢竟鄭州地產(chǎn)作為國(guó)資，收購(gòu)的資金肯定是監(jiān)管更為到位的，要不然國(guó)有資產(chǎn)流失的帽子誰(shuí)也承擔(dān)不起，所以如果人才公寓收購(gòu)的事情是板上釘釘?shù)哪敲带P寧苑沒(méi)有任何問(wèn)題，反之就要好好斟酌斟酌了（置業(yè)顧問(wèn)的嘴騙人的鬼，如果下定決心要買房，還是要依靠自己的渠道去確認(rèn)一下這些信息）(展開(kāi)全部)

碧桂園到底行不行是目前市場(chǎng)最大的疑問(wèn)，鄭州市場(chǎng)碧桂園打響了新年第一降：

天璽灣從2萬(wàn)下調(diào)到1.5萬(wàn)，鳳凰城從1.5萬(wàn)下調(diào)到1.25萬(wàn)，云頂從1.7萬(wàn)下調(diào)到1.35萬(wàn)，西湖從1.3萬(wàn)下調(diào)到1萬(wàn)出頭。

瘋狂的特價(jià)房引起眾多之前購(gòu)房者的不適，新一輪因降價(jià)的維權(quán)又開(kāi)始了，其實(shí)道理大家都懂，白菜蘿卜還一天一個(gè)價(jià)呢，但是買過(guò)的業(yè)主損失的可都是真金白銀，這股心氣誰(shuí)也忍受不了，鳳凰城的業(yè)主們都已經(jīng)條幅拉起來(lái)，各種zf留言板要求zf加強(qiáng)對(duì)碧桂園的降價(jià)監(jiān)管責(zé)令降價(jià)等，可惜眾多投訴維權(quán)最終被一句：商品房?jī)r(jià)格系市場(chǎng)行為，在不影響區(qū)域整體的情況下zf無(wú)權(quán)干涉企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。其實(shí)zf做的很多，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下不是所有的干涉都有效果的，漲價(jià)的時(shí)候沒(méi)買房的要求zf干涉，降價(jià)的時(shí)候買過(guò)房的要求zf干涉，zf我真的是太難了。。。。

碧桂園N盤(pán)聯(lián)動(dòng)降價(jià)的背后是碧桂園不行了嗎？自從恒大暴雷后，碧桂園就被架在火架上了，兩個(gè)均為瘋狂擴(kuò)張高周轉(zhuǎn)的房企，而且碧桂園也有意無(wú)意的收縮戰(zhàn)略，春節(jié)前就爆出碧桂園的營(yíng)銷降工資、降傭金，砍福利并且預(yù)扣的績(jī)效年終打折發(fā)放。

但是近期碧桂園又高調(diào)收購(gòu)中梁物業(yè)，從49億收購(gòu)藍(lán)光物業(yè)、33億收購(gòu)花樣年物業(yè)、99億收購(gòu)富力物業(yè)到現(xiàn)在碧桂園服務(wù)的在管規(guī)模超過(guò)萬(wàn)物云成為行業(yè)規(guī)模第一，碧桂園物業(yè)一路買買買也彰顯著背后的資金之充足；從這里可以得出很明顯的結(jié)論：碧桂園是缺錢(qián)，是急用錢(qián)但是不是換不起錢(qián)，碧桂園債務(wù)是很多，但是債務(wù)結(jié)構(gòu)合理。

更重要的是，我們要理性去看待房?jī)r(jià)的跌漲，碧桂園全系是在降價(jià)，但是降得是哪些呢？云頂項(xiàng)目大戶型臨湖的依舊價(jià)格堅(jiān)挺，碧桂園西湖降價(jià)厲害但是西湖項(xiàng)目比較大有很多地塊，每個(gè)地塊的位置不一樣價(jià)格當(dāng)然不盡相同，鳳凰城亦然，舉個(gè)例子，500米的地鐵房和1000米的地鐵房有差價(jià)很正常。當(dāng)然也有部分同小區(qū)有差價(jià)的，這種情況只能努力掙錢(qián)逃離此地啦。

最后回答之前網(wǎng)友一個(gè)問(wèn)題，什么時(shí)候買車位比較好？

三少一哥們，西湖臨湖大戶型小區(qū)才交房，交房前買的車位13萬(wàn)，現(xiàn)在車位8萬(wàn)，三人TG還可優(yōu)惠，朋友房子都沒(méi)收呢，車位先虧5萬(wàn)，找誰(shuí)說(shuō)理去，在他的關(guān)鍵里車位肯定買的早好，越晚越吃虧，因?yàn)樗F(xiàn)在居住的二環(huán)小區(qū)車位稀缺二手車位價(jià)格比之前一手貴了不少，所以迷惑了他的判斷。真正的購(gòu)車位首先要看小區(qū)的車位配比，全地下并且超過(guò)1:1的就不用著急購(gòu)買，其次看地理位置，三環(huán)外的小區(qū)很多買來(lái)不一定是剛需，好多小區(qū)交付了幾年了居住的人不到一半，這種小區(qū)車位當(dāng)然充足，這兩種情況可以等待越來(lái)越大的優(yōu)惠，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商車位成本早在售房的時(shí)候已經(jīng)收回，純利潤(rùn)的事情沒(méi)有什么底價(jià)的，只要公司困難，給錢(qián)就賣。另一方面如果是市區(qū)車位配比較少的剛需小區(qū)，確實(shí)需要在合適的時(shí)候入手，簡(jiǎn)單點(diǎn)就是一事一議，所以沒(méi)有什么絕對(duì)~(展開(kāi)全部)

碧桂園鳳凰城一期已售罄，二期天薈已入市分三個(gè)地塊分別為鳳和苑、鳳寧苑和鳳祥苑，在售為鳳和苑，24畝，容積率4.19 ，規(guī)劃4棟住宅，戶型面積為89-118平，依然延續(xù)一期走剛需和剛改為主的路線，精裝修交付，均價(jià)15000左右。
這是碧桂園布局中原區(qū)的巨無(wú)霸項(xiàng)目，幾乎常西湖北部區(qū)域已被包圓，總占地面積6000余畝，規(guī)劃包括大體量集中商業(yè)、住宅，內(nèi)部規(guī)劃7所小學(xué)、5所中學(xué)和1所高中，目前常西湖北部C位非他莫屬，尤其是在常西湖王炸項(xiàng)目中原科創(chuàng)綠谷規(guī)劃落地之際，鳳凰城又可以光明正大的蹭熱度了。
碧桂園產(chǎn)品的共性就是整體外立面和戶型設(shè)計(jì)都大差不差，中規(guī)中矩，鳳凰城這種巨無(wú)霸剛需和剛改盤(pán)更是如此，一期和二期的區(qū)別主要在于位置和周邊配套的差別，二期相較于一期所沒(méi)有了臨湖的優(yōu)勢(shì)，但距離地鐵口更近，周邊同樣規(guī)劃有目送式教育的中學(xué)和小學(xué)，不同的是一期已簽約伊河路小學(xué)，二期是待定。
目前來(lái)看該盤(pán)最大的特點(diǎn)除了地鐵和位置之外，就是緊鄰中原科創(chuàng)綠谷，該項(xiàng)目是常西湖的重中之重，多個(gè)地標(biāo)性建筑均出自此處，zf對(duì)此定位為西有CCD，東有CBD，西區(qū)未來(lái)的城市界面就看它了，一路之隔的碧桂園鳳凰城、華瑞、裕華城城了最大的受益者，未來(lái)可期，而鳳凰城除此之外還有臨建設(shè)路、西流湖等優(yōu)勢(shì)，更是中原區(qū)老城和新城的門(mén)戶位置，無(wú)疑更受矚目，所以該項(xiàng)目堅(jiān)挺的價(jià)格是區(qū)位價(jià)值、位置和鄰居給的，但也不排除追求快周轉(zhuǎn)的碧桂園年底給大家?guī)?lái)更大的驚喜。
三環(huán)至四環(huán)中間，中原老城自然外溢區(qū)域，雖配套都在起步階段需時(shí)間等待，但在購(gòu)房安全區(qū)域，抗跌，置業(yè)常西湖北剛需和剛改可以重點(diǎn)關(guān)注。(展開(kāi)全部)