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在我寫泰和時(shí)，已經(jīng)早早的寫過(guò)了他的鄰居中海錦苑，說(shuō)實(shí)話兩個(gè)項(xiàng)目其實(shí)雖然是同板塊直接競(jìng)品，但其實(shí)更多的是錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，其實(shí)中海在真正意義上來(lái)說(shuō)并不能算豪宅，而泰和可以算，戶型是一方面，價(jià)格是一方面，兩家沖突的并不厲害，所以才會(huì)出現(xiàn)泰和在中海門口舉牌子邀請(qǐng)中海業(yè)主去隔壁泰和看看，并一人送一筐雞蛋的奇葩營(yíng)銷。業(yè)內(nèi)很多人認(rèn)為這樣的營(yíng)銷是黔驢技窮，而在我看來(lái)，更多的是共贏，作為中海的業(yè)主，即便是買了最小的戶型也絕非是月入三千的苦逼小職員，所以你即便是買了中海，你的朋友圈就很有可能是泰和潛在業(yè)主，熟人傳播在地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)銷中，屢試不爽，以泰和的案場(chǎng)展示來(lái)看，我相信即便是買了中海的也有可能推薦朋友去看泰和，畢竟泰和有太多可以吸引人的東西，我曾經(jīng)在幾前每逢下雨就在思考，為什么現(xiàn)在的小區(qū)不能像過(guò)去的古老的家屬樓那樣，能有一個(gè)走廊可以遮風(fēng)擋雨，現(xiàn)在想想泰和的風(fēng)雨連廊其實(shí)就是我那時(shí)想要的，可惜我尚沒(méi)有能力購(gòu)買如此昂貴的住宅。雖然不了解泰和綠化是否加厚了覆土層，但綠化整體抬高一米多，相當(dāng)于圍墻降低了一米多，讓在院子里的時(shí)光不再像監(jiān)獄牢籠一樣，這一點(diǎn)我們鄭州的競(jìng)品豪宅又有幾個(gè)能想到的呢？
如果說(shuō)設(shè)計(jì)，如果說(shuō)李瑋珉，很多人都在問(wèn)，這個(gè)人是誰(shuí)啊，都沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)，其實(shí)你聽(tīng)沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)他不要緊，要緊的是，你知道知道李瑋珉是優(yōu)秀的設(shè)計(jì)師就，可以了。那又有人反問(wèn)，其他房子不是設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)的？我說(shuō)句得罪人的話，各位省內(nèi)的甚至國(guó)內(nèi)的大型設(shè)計(jì)院的“領(lǐng)導(dǎo)們”，我相信房子如果有會(huì)說(shuō)話，他也會(huì)一樣，吐槽你們，吐槽你們只會(huì)為甲方負(fù)責(zé)人的個(gè)人眼光改方案，只會(huì)為甲方控制成本的要求改方案，只會(huì)為了打各類標(biāo)準(zhǔn)的擦邊球改方案，你們根本沒(méi)有一個(gè)設(shè)計(jì)師該有的個(gè)性和靈魂。誠(chéng)然，你們都是要混口飯吃，所以我們只能選擇理解，但房子是人生很重要的組成部分，我還是希望你們能慢慢的變化，不求你們像李瑋珉一樣，期望自己設(shè)計(jì)出來(lái)的東西可以讓人感動(dòng)流淚，至少設(shè)計(jì)出來(lái)的東西你們自己，多年以后，依然可以引以為豪。
如果要再說(shuō)戶型，那要說(shuō)的太多了，篇幅有限我就不講了，相信會(huì)來(lái)買關(guān)注泰和的人對(duì)自己房間的要求和看法都是獨(dú)道的，即便我說(shuō)了他好，你可能也不會(huì)買賬。
拋開(kāi)這些外部的來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得，一個(gè)高端項(xiàng)目的業(yè)主，在購(gòu)買的時(shí)候約趨于理性化，那么這個(gè)業(yè)主群體，整個(gè)層次也就越趨于高水平，而非暴發(fā)戶聚集地。泰和入住后的幾百戶業(yè)主，相信無(wú)論成功與否，都有可能在未來(lái)的人生中，生活或事業(yè)，對(duì)與你同住的父母也好妻兒也好，就算不是直接的幫助，也絕對(duì)會(huì)有好的影響。
另外，昨天有朋友問(wèn)我中海的小三房和泰和兩房怎么選，關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，我的看法我也粘到這里給大家看看吧：
現(xiàn)在90 70 的政策放開(kāi)了，加上房?jī)r(jià)增長(zhǎng)放緩，二胎的放開(kāi)，以后的新項(xiàng)目，89的小三房會(huì)逐步的減少，當(dāng)初設(shè)計(jì)89小三房的時(shí)候 更多的是為了符合90 70政策，而不是為了少那一個(gè)點(diǎn)契稅，當(dāng)89的小三房逐步退出地產(chǎn)舞臺(tái)的，人們的生活水平也逐步提高的時(shí)候，改善型89小三房就顯得不倫不類了，而且中海的89小三房有樣板間，大家應(yīng)該也看了，每個(gè)房間的大小確實(shí)是挺可憐的，這個(gè)要是放到一個(gè)萬(wàn)元以內(nèi)的剛需房，絕對(duì)是好戶型，但是對(duì)于目前這個(gè)單價(jià)來(lái)說(shuō)，已經(jīng)不是剛需了，那既然不是剛需，要么買大點(diǎn)的中海三房，要么買泰和82平，舒適兩房。
還有一點(diǎn)關(guān)于中海的分離式核心筒的問(wèn)題，比如說(shuō)89南北通透小三房，是通過(guò)連廊鏈接兩個(gè)核心筒（電梯井），那么在這個(gè)戶型的北墻到連廊之間的挑空部分，在有風(fēng)天氣會(huì)不會(huì)產(chǎn)生漩渦？?jī)?nèi)外風(fēng)壓差距會(huì)不會(huì)很大？這個(gè)到現(xiàn)在還沒(méi)有鬧明白，對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，我咨詢了建筑設(shè)計(jì)院的朋友，他給我的回答是，這個(gè)區(qū)域算做建筑內(nèi)，在風(fēng)環(huán)境測(cè)試的時(shí)候會(huì)忽略這個(gè)區(qū)域，所以就連設(shè)計(jì)的人也不一定知道這個(gè)到底會(huì)怎樣，這個(gè)問(wèn)題在一般的剛需項(xiàng)目里我是會(huì)忽略的，但是到了中海這個(gè)價(jià)位的話應(yīng)該值得去關(guān)注一下，希望有哪位比較專業(yè)的朋友知道的，可以給大家普及一下。
另外，有人會(huì)關(guān)心升值問(wèn)題，只要房子交的好，后期物業(yè)好，加上泰和偏高端的業(yè)主群體，房子的升值空間不見(jiàn)得比中海差。(展開(kāi)全部)

1.在錯(cuò)誤的時(shí)間和錯(cuò)誤的地點(diǎn)出現(xiàn)的一個(gè)尷尬的情懷作品如果說(shuō)2014年鄭州市最尷尬的地王，莫非東潤(rùn)泰和了。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)地王說(shuō)明企業(yè)一擲千金夠土豪，品牌實(shí)力夠牛掰。對(duì)于客戶而言，被動(dòng)選擇從口袋里拿錢為土地成本買單。15000元/㎡的均價(jià)已經(jīng)比周邊價(jià)格高4000元/㎡如何讓客戶乖乖買單？找塔尖客戶，做有情懷、高溢價(jià)的產(chǎn)品！于是，李瑋珉老師情懷之作，風(fēng)雨連廊、架空層、全采光地庫(kù)、戶型設(shè)計(jì)沒(méi)得說(shuō)，設(shè)計(jì)費(fèi)沒(méi)白花，有夠豪的同時(shí)功能分區(qū)相當(dāng)合理。但是，項(xiàng)目定位豪宅，板塊偏偏是有生活氛圍卻無(wú)豪宅氣質(zhì)的板塊。項(xiàng)目目標(biāo)客戶是能夠接受300萬(wàn)以上的豪宅客戶，偏偏區(qū)域客戶豪宅購(gòu)買力相當(dāng)有限。尋找外部客戶，偏偏板塊屬性是里面人不愿走，外面人不愿來(lái)的封閉型的地緣特征明顯的板塊。假如該類產(chǎn)品放在未來(lái)，伴隨近郊板塊價(jià)值逐步釋放，并逐步被透支，主城價(jià)值升級(jí)導(dǎo)向下的回歸主城與回歸核心是趨勢(shì)的必然，畢竟核心區(qū)優(yōu)越的配套是近郊板塊無(wú)法比擬的。2.能不能買，值不值得買？對(duì)于走不了離不開(kāi)的地緣客戶來(lái)講，還是值得買的，畢竟產(chǎn)品設(shè)計(jì)和社區(qū)品質(zhì)還是有良心，夠情懷，擔(dān)得起15000的價(jià)格，而且未來(lái)伴隨內(nèi)部城區(qū)升級(jí)，升值潛力還是蠻大。但對(duì)于外部客戶來(lái)講，不推薦，畢竟天天堵車、居住人口密集，環(huán)境嘈雜是不在這里長(zhǎng)期居住的人，無(wú)法適應(yīng)的。(展開(kāi)全部)

東潤(rùn)泰和與中海錦苑相距很近，兩項(xiàng)目也在同一天成為“地王”。2014年2月19日，金水區(qū)出讓了兩宗緊挨著的土地，分別是鄭政出[2014]17號(hào)和鄭政出[2014]18號(hào)，其中17號(hào)地被中海置業(yè)旗下公司拿下，單價(jià)1222萬(wàn)元/畝，即為如今的中海錦苑項(xiàng)目；18號(hào)地被新東潤(rùn)置業(yè)旗下公司拿下，單價(jià)1550萬(wàn)元/畝，即為現(xiàn)在的東潤(rùn)泰和項(xiàng)目。東潤(rùn)泰和邀請(qǐng)著名建筑大師李瑋民設(shè)計(jì)，由于地價(jià)等原因，項(xiàng)目比旁邊的中海錦苑價(jià)格稍高。作為高端產(chǎn)品，項(xiàng)目規(guī)劃有較多大戶型產(chǎn)品，總價(jià)較高，其客戶比中海錦苑純粹，建議改善型客戶予以關(guān)注。

個(gè)人覺(jué)得這個(gè)位置不是很適合定位特別高端的樓盤，市政小路很容易堵車，沒(méi)有完善的商業(yè)配套，教育配套沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，周邊環(huán)境也比較破舊。介于周邊條件并不是非常好，政府設(shè)置的容積率比較低，地價(jià)又很高，開(kāi)發(fā)難度確實(shí)挺大。花大錢請(qǐng)臺(tái)灣的設(shè)計(jì)師來(lái)設(shè)計(jì)，也不太好解決開(kāi)發(fā)難度大的問(wèn)題，另外戶型設(shè)計(jì)也沒(méi)有很驚艷。90平的戶型設(shè)計(jì)了衣帽間是亮點(diǎn)，但和中海同面積段的相比，還是略差，大戶型和同定位的萬(wàn)達(dá)公館、英地天驕華庭等樓盤對(duì)比，也不怎么占優(yōu)勢(shì)。想買這種大戶型可選擇性很多:萬(wàn)達(dá)公館、鑫苑世家洋房、英地天驕華庭等，這片都是新小區(qū)干凈整潔，學(xué)校教學(xué)水平更出色，商業(yè)配套也更完善；還有建業(yè)森林半島、普羅旺世前期二手房一樓帶花園或者帶露臺(tái)的洋房也不錯(cuò)。(展開(kāi)全部)

項(xiàng)目的前世今生、前因后果不想說(shuō)太多，畢竟昔日地王走到今天這般和鄭州整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境和開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀也有分不開(kāi)的聯(lián)系。我只談?wù)勴?xiàng)目本身問(wèn)題及是否值得購(gòu)買？適合誰(shuí)？
開(kāi)發(fā)商品牌是靠譜的，之前開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目做的也都不錯(cuò)，鮮有負(fù)面。泰和的產(chǎn)品設(shè)計(jì)花大價(jià)錢請(qǐng)臺(tái)灣設(shè)計(jì)大師做的，整體產(chǎn)品沒(méi)得說(shuō)，甩開(kāi)同區(qū)域竟品妥妥的。
其他都不是事，主要問(wèn)題在于價(jià)格和配套上：
1、配套低端、落后是個(gè)大問(wèn)題，地塊小，綠城雙語(yǔ)上不了，對(duì)金水該片區(qū)再有情結(jié)，每平花了14000享這樣的配套，生活品質(zhì)怎么上的去？
2、價(jià)格，這是相對(duì)于同區(qū)域的中海錦苑、開(kāi)祥御龍城、東風(fēng)又一城（豐慶路東風(fēng)路口）來(lái)說(shuō)的，后者在東風(fēng)路主干道的項(xiàng)目，地段位置更好、商業(yè)更高端，公園更大更綠，價(jià)格卻更低，不想讓別人和你競(jìng)爭(zhēng)，就要構(gòu)建競(jìng)爭(zhēng)壁壘，就做高端，把高端做到極致。就能劃清界限，對(duì)客戶也有吸引力。
該項(xiàng)目說(shuō)到底是高端者入，具體買的值不值還是要項(xiàng)目舍不舍得繼續(xù)打造。(展開(kāi)全部)