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華發(fā)的規(guī)劃定了！
2020年6月15日華發(fā)峰景花園規(guī)劃公示：
華發(fā)峰景花園位于經(jīng)開區(qū)經(jīng)開第十七大街東、經(jīng)南十三路南。用地面積：77167.61平方米，約：115.75畝，總建筑面積：249669.05平方米，容積率：2.49，綠地率：36.30%，規(guī)劃有14棟住宅+1棟幼兒園+1棟商業(yè)+3棟配套用房+1棟開閉所。規(guī)劃總戶數(shù)：1620戶，停車位：1757輛(地上：162輛、地下：1595輛)。
拿地信息：
2019年12月12日華發(fā)經(jīng)開區(qū)摘地116畝首入鄭州；
2019年12月12日，鄭州市以網(wǎng)上掛牌方式成功出讓一宗住宅用地。
鄭州鏵茂創(chuàng)盛置業(yè)有限公司(華發(fā))以147604萬元競得，樓面價(jià)7651元/㎡，溢價(jià)率3.22%。
土地信息：
土地使用權(quán)面積77167.61平方米，折合115.751畝，出讓年限城鎮(zhèn)住宅70年(地下交通服務(wù)場站用地50年)，土地用途為城鎮(zhèn)住宅(地下交通服務(wù)場站用地)，容積率>1.0,<2.5，建筑密度<25%，建筑高度<100米，綠地率>35%，土地開發(fā)程度為五通一平，競拍起始價(jià)143004萬元，熔斷價(jià)214604萬元，房屋成本指導(dǎo)價(jià)17883元/平方米，綜合最高售價(jià)20800元/平方米。
該地塊編號(hào)為鄭政出[2019]80號(hào)(網(wǎng))，位于經(jīng)南十三路以南、經(jīng)南十四路以北。鄭州鏵茂創(chuàng)盛置業(yè)有限公司背后的股東為武漢華發(fā)置業(yè)有限公司，該地塊也是其進(jìn)駐鄭州的首個(gè)地塊。
鄭州鏵茂創(chuàng)盛置業(yè)有限公司由武漢華發(fā)置業(yè)有限公司完全控股，最終控股公司為珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司。珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司成立于?1992年，2004年成為房地產(chǎn)上市公司。目前，華發(fā)股份已經(jīng)進(jìn)駐廣州、中山、包頭、沈陽、大連、南寧、盤錦、威海、武漢等城市，此次為首入鄭州。(展開全部)

2020年6月23日，鄭州廣瑞置業(yè)有限公司拿下管城區(qū)柴郭村合村并城項(xiàng)目2宗住宅地塊，合計(jì)約136.7畝。1宗為安置區(qū)用地，1宗為商品房開發(fā)用地。安置房用地不再多說，商品房地塊為康橋柴郭項(xiàng)目開發(fā)用地，開發(fā)項(xiàng)目為康橋閱溪府，位于南四環(huán)和京廣快速路交會(huì)處東北角，項(xiàng)目整體用地約占2129畝，處于南水北調(diào)運(yùn)河、京廣快速路、南四環(huán)圍合區(qū)域。
地塊信息：鄭政出〔2020〕22號(hào)(網(wǎng))地塊，該地塊位于振興路西、金沙江路北，面積29945.09平方米(44.917635 畝)，土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地(地下交通服務(wù)場站)，規(guī)劃容積率大于1.1，小于3.6，規(guī)劃建筑密度小于20%，建筑高度小于100米，綠地率大于35%，目前土地開發(fā)程度為外部“七通”，內(nèi)部場地平整。最終該地塊以起始價(jià)37587.0萬元被鄭州廣瑞置業(yè)有限公司競得，折合地價(jià)為836.8萬元/畝，折合樓面價(jià)為3485.8元/平米。
　　在管南大量知名開發(fā)企業(yè)入駐，也再次印證了管南片區(qū)的潛力和價(jià)值，眾多開發(fā)企業(yè)中，包括融創(chuàng)、富田、碧桂園、綠地、正商、康橋等，做的項(xiàng)目也都是大體量多為千畝大盤。目前，在售的融創(chuàng)城、綠地公園城、富田九鼎華府、碧桂園名門時(shí)代城、正商生態(tài)城，與綠都、永威一同把管南的版圖進(jìn)行拓展，管南將接棒北區(qū)，成為下一個(gè)供應(yīng)高地。
目前，該區(qū)域眾多大盤中，也只有康橋柴郭項(xiàng)目尚未入市，綜合來看添地塊位置還算不錯(cuò)，但是因?yàn)榭禈蛉ツ旰徒衲暝卩嵵莸捻?xiàng)目口碑急劇下滑，導(dǎo)致購房者對(duì)康橋的產(chǎn)品產(chǎn)生了一定程度的質(zhì)疑，這種質(zhì)疑對(duì)康橋這種手中土地待開發(fā)較多的開發(fā)商是很致命的，希望康橋可以堅(jiān)持初心?！　?/cite>(展開全部)

首先看下地塊的位置和基本信息：
位置：鄭州市高新區(qū)長椿路東、科學(xué)大道北；
土地面積：88813.6平方米，折合133.22畝；
容積率：大于1.1，小于4.0；
用地性質(zhì)：城鎮(zhèn)住宅用地兼容零售商業(yè)、批發(fā)市場、餐飲、旅館、商務(wù)金融用地（地下交通服務(wù)場站用地）；
使用權(quán)年限：城鎮(zhèn)住宅70，零售商業(yè)、批發(fā)市場、餐飲、旅館、商務(wù)金融40（地下50）；成交價(jià)：127681.0萬元，樓面價(jià)：3594.07元/平方米。
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單從地塊的位置來看，該地塊位于科學(xué)大道與長椿路東北角，現(xiàn)為鄭州鍋爐廠的廠區(qū)。周邊交通便利，地塊距離地鐵1號(hào)線長椿路科學(xué)大道鄭州大學(xué)站200多米，1號(hào)線、8號(hào)線雙地鐵口，鄭州大學(xué)旁，位置真的沒得說。
作為6月份的土拍首拍，永威和龍湖的兩塊地拿的都很具有代表性，永威的地塊底價(jià)成交，再附加上永威的品質(zhì)和鄭州的口碑，永威不管是在新房市場還是土拍市場，似乎都帶著光環(huán)，這一點(diǎn)永威做的不錯(cuò)。
龍湖的地塊相比較永威，作為外來開發(fā)商的拿地難易程度可見一斑，沒得選，沒得挑的窘境下，還是要拿地蓋房，不然只會(huì)更難。
鮮明的對(duì)比，強(qiáng)烈的反差。
科學(xué)大道沿線8號(hào)線地鐵路口的保利文化廣場的二期首開均價(jià)16500左右，保利的精裝修賣這個(gè)價(jià)格不算便宜，合理價(jià)格15500-16000還是比較合理的。
那么，問題來了，永威的這塊地能賣多少錢？還有，龍湖景粼玖序這個(gè)項(xiàng)目是不是該思考下一步該如何營銷？(展開全部)

融創(chuàng)蘭園目前在售的是2#樓4T8的設(shè)計(jì)，其中103m2三室兩廳一衛(wèi)，120/115/124m2三室兩廳兩衛(wèi)；這相比較于旁邊已經(jīng)賣完的9#樓2T3/2T2設(shè)計(jì)2樓做的就顯得更像筒子樓一點(diǎn)。
融創(chuàng)蘭園項(xiàng)目一共分為兩塊地，地塊都不是很大，西側(cè)就是回遷房，中間隔了條經(jīng)二路，東地塊是商品房地塊，北側(cè)和東側(cè)都挨著6層老破小，估計(jì)后期樓間距也不會(huì)很大，高層后面的老破小估計(jì)采光是指定沒戲了。周邊有成熟配套，有地鐵，不管是醫(yī)院還是學(xué)校商場都可以享受現(xiàn)成的，看起來也還行，至少這塊地作為老鄭州肯定是認(rèn)可的。
蘭園去年年底的時(shí)候入市，那個(gè)時(shí)候的主城的新盤數(shù)量并不是很多，因?yàn)槲恢煤镁嚯x地鐵近周邊能享受到老城區(qū)的配套，所以關(guān)注度一度拉得很高，但是項(xiàng)目因?yàn)楫a(chǎn)品和戶型的問題，去化一直不是很好，這里面戶型真的是硬傷，19年底開盤的成交均價(jià):21000元/㎡左右，最近的2#樓均價(jià)18000-23000元/㎡左右，純朝北的戶型最便宜，純朝南的戶型最貴，但是看過之后都沒有想要交錢的沖動(dòng)。項(xiàng)目上會(huì)釋放近期會(huì)簽緯五路二小的消息，但是并沒有最終確定，有待進(jìn)一步確定。
2020年的主城項(xiàng)目呈現(xiàn)井噴態(tài)勢，5號(hào)線沿線的項(xiàng)目也有不少，比如福塔后面的保利天匯和華潤凱旋門，雖然還未釋放價(jià)格，預(yù)計(jì)最小面積價(jià)格19000-19500起步，保利2T4的95㎡中間戶和125㎡邊戶戶型，相比于融創(chuàng)蘭園的純朝北戶型，融創(chuàng)的戶型是真的不夠看了。如果比較注重戶型和小區(qū)品質(zhì)的并切想買在5號(hào)線環(huán)線，可以把華潤和保利作為融創(chuàng)的備選做下對(duì)比。(展開全部)

保利天匯的臨時(shí)售樓部設(shè)置在福塔的前面，目前項(xiàng)目價(jià)格暫時(shí)沒有釋放，預(yù)計(jì)價(jià)格參考周邊的交付的萬科美景龍?zhí)么蟾乓膊粫?huì)高出很多，甚至還會(huì)低一些。項(xiàng)目現(xiàn)在是入會(huì)階段，預(yù)計(jì)在端午節(jié)假期期間啟動(dòng)認(rèn)籌，預(yù)計(jì)在7月初開盤入市，首推的北地塊的4#，6#，7#號(hào)樓，其中的4#和6#東側(cè)是七里河，東邊戶可以觀河景，北側(cè)一路之隔是華潤凱旋門的純89平的兩棟樓，首開位置相比較西側(cè)的臨近高價(jià)的幾棟樓，位置方面小優(yōu)。
看過華潤和保利這兩個(gè)項(xiàng)目之后，會(huì)發(fā)現(xiàn)這兩個(gè)項(xiàng)目并沒有很強(qiáng)的對(duì)立競爭性，相反做的反而有些互補(bǔ)，在最小面積方面，華潤最小的是89㎡，保利最小的是95㎡；華潤是整棟樓小面積89㎡獨(dú)衛(wèi)3T6，兩個(gè)89㎡邊戶，4個(gè)中間戶89㎡；保利則是中間戶95㎡，東邊戶145㎡，西邊戶125㎡；保利選擇避開89㎡小戶型，直接做95㎡的雙衛(wèi)小三房，選擇和華潤進(jìn)行錯(cuò)位競爭，而且做得是中間戶95㎡，2T4的戶型設(shè)計(jì)，居住舒適度方面肯定要優(yōu)于華潤的3T6的89㎡產(chǎn)品。通過這點(diǎn)可以看出，華潤還是剛性偏高一點(diǎn)。在定價(jià)體系里面，華潤的小面積價(jià)格應(yīng)該是要高于保利的小面積價(jià)格。
其實(shí)這兩個(gè)項(xiàng)目本身就是用來比較的，但是地塊面積和產(chǎn)品等等很多東西又都一樣。
所以，在學(xué)校和商業(yè)配套都處于一般水平的前提下，決定購房因素的除了價(jià)格和對(duì)周邊不利因素的抗性程度外，這兩個(gè)項(xiàng)目做得確實(shí)算是互補(bǔ)了，涵蓋了目前市面上剛需到剛改的所有的面積和戶型，兩家總有一款適合你，就像是福塔后面一個(gè)大社區(qū)---“保華凱旋天匯門”的錯(cuò)覺。(展開全部)

興港作為港區(qū)的國企開發(fā)商，港區(qū)的項(xiàng)目由興港和昌聯(lián)合開發(fā)，項(xiàng)目占地面積：一期占地約85畝，由8棟7層疊拼別墅、4棟20/22層高層和4棟27層高層組合而成，2T6的設(shè)計(jì)， 目前高層在售標(biāo)準(zhǔn)層成交價(jià)格9300-9600元/㎡左右。一期總戶數(shù)：1274戶，綠化率：35%，容積率：2.49。面積為：86㎡/97㎡/109㎡，毛坯交付，交房時(shí)間：2021年9月底，物業(yè)公司：宏港物業(yè)，物業(yè)費(fèi) ：2.6元/㎡。
興港和昌云著是興港投資與和昌集團(tuán)共同建設(shè)的項(xiàng)目，戶型設(shè)計(jì)如果是看過和昌在中原區(qū)西三花沿線的項(xiàng)目，會(huì)發(fā)現(xiàn)有很明顯的和昌戶型的痕跡，小陽臺(tái)和廚房小窗戶的設(shè)計(jì)。和昌在港區(qū)這是第二個(gè)項(xiàng)目，第一個(gè)是位于南港的和昌盛世城邦，在雍州路與飛航路交匯處，售價(jià)在10300元/㎡左右，三期大面積清盤價(jià)在8800元/㎡。興港和昌云著的位置相比和昌盛世城邦位置更好，現(xiàn)在的北港不管是路網(wǎng)還是建面，再加上交房的社區(qū)逐漸增多，入住率也都比較有保障，所以給人的整體感覺是北港的居住氛圍還不錯(cuò)。
但是興港和昌云著在這一堆大房企扎堆的北港，也基本上是在夾縫中求生存，首先是本身的項(xiàng)目短板就比較明顯，主要表現(xiàn)在戶型方面，首先是2T6的設(shè)計(jì)，在周邊一圈都是2T4的產(chǎn)品中，價(jià)位相差不大的前提下，2T6真的是看都不會(huì)看一眼，小陽臺(tái)的設(shè)計(jì)和旁邊的萬科7米長的陽臺(tái)形成強(qiáng)烈的反差，這一點(diǎn)不過還好，萬科快賣完了。興港和昌云著的二期希望可以在戶型上多花些心思，畢竟要立足不能說強(qiáng)過別家多少，至少前提要能站在一個(gè)水平線上才行。(展開全部)

昨天的保利拿下雙湖科技城C19地塊(鄭政高出[2020]9號(hào)地)，總價(jià)92737.0萬元，折合樓面價(jià)5261元/㎡，每畝單價(jià)701萬/畝，溢價(jià)率8.4%。
這塊地刷新了之前正商的樓面價(jià)5235元/㎡樓面價(jià)，雖然超過不多，但是相比于龍湖6月初的4073元/㎡底價(jià)成交的地塊，還是能說明一些問題。
龍湖在去年進(jìn)軍鄭州高新區(qū)老城后，推出了龍湖景粼玖序，雖然有一些差強(qiáng)人意的地方，但是在高新區(qū)改善選擇空間不大的情況下，也是給了一絲盼頭。龍湖地產(chǎn)再次成功進(jìn)駐高新區(qū)雙湖科技城，拿下了龍湖在鄭州的第三塊地，這塊地也是龍湖距離主城第二近的土地。
土地信息：6月1日，鄭政高出〔2020〕7號(hào)(網(wǎng))在鄭州市公共資源交易中心出讓，該地塊位于高新區(qū)雙湖科技城創(chuàng)新大道西、金盞街南，使用面積68307.71㎡(折合約102.462畝)，土地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅用地兼容零售商業(yè)、批發(fā)市場、餐飲、旅館用地，1.1<容積率<2.5，起始價(jià)69564萬元，熔斷價(jià)104364萬元，競地價(jià)最高限價(jià)139128萬元。該地塊最終被濟(jì)南泰瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(龍湖地產(chǎn))以起始價(jià)69564萬元摘得，約合樓面價(jià)4074元/㎡。
土地市場亦是買賣市場，寸土寸金的價(jià)值凸顯尤為明顯。對(duì)比后不難發(fā)現(xiàn)，龍湖的地塊和保利的地塊看似相距不遠(yuǎn)，其實(shí)完全不在一個(gè)水平線，根據(jù)雙湖科技城的版圖可以把雙湖科技城的土地大致分為3個(gè)梯隊(duì)，第一梯隊(duì)：中海，萬科湖心島，保利；第二梯隊(duì)：正商，美的，金輝；第三：龍湖；所以，龍湖拿的地值這個(gè)價(jià)，保利這次也小賺一點(diǎn)。
龍湖在鄭州目前除了高新區(qū)的項(xiàng)目有一些存在感之外，南龍湖的天宸原著存在感不強(qiáng)。因此，即使雙湖的這塊地位置一般也要拿，不拿就意味著沒有，會(huì)更難……(展開全部)

保利在今天上午雙湖科技城告捷，一舉刷新雙湖科技城樓面價(jià)！
C19地塊(鄭政高出[2020]9號(hào)地)，總價(jià)92737.0萬元，折合樓面價(jià)5261元/㎡，每畝單價(jià)701萬/畝，溢價(jià)率8.4%。
這塊地的位置相比較6月1日龍湖拍下的I16塊地，位置相差不遠(yuǎn)，但是位置要更靠近湖心島，小優(yōu)于龍湖。
值得注意的是C19地塊的“三限”限容2.0，限高60米，限建筑密度25%，綠地率大于35%。
這種限制條件下，保利做洋房+小高層的可能性比較大，純洋房社區(qū)的話太過于改善，保利大概率不會(huì)選。
雙湖科技城的眾多房企的日子都不是太好過，不管是正商，美的，金輝都在陸續(xù)有特價(jià)房推出，給外界一種雙湖科技城的日子過得太難了，高層精裝11000的白菜價(jià)，其實(shí)這就是疫情之下主城外的真實(shí)市場，盡管雙湖科技城已經(jīng)是同一環(huán)線上，入場的門檻已經(jīng)放到最低。
說回保利的這塊地，其實(shí)還有一個(gè)比較值得關(guān)注的點(diǎn)，今年的開發(fā)商的整體排第熱情不高，不管是在濱河還是在北龍湖，都有下跌。龍湖在雙湖科技城的4073元/㎡，也有22%的下跌。
但是，保利沒有底價(jià)成交，說明開發(fā)商的熱情在回升，同時(shí)也肯定了這塊地的價(jià)值和位置雙好的事實(shí)。
所以，如果有考慮后期在濱河買改善的購房群體可以重點(diǎn)關(guān)注下保利的產(chǎn)品，應(yīng)該不會(huì)等待太久，畢竟上半年都這樣了。(展開全部)

萬科美景魅力之城在港區(qū)做了七期，現(xiàn)在處于清盤的階段。
七期位于通航路南、濱河西路西，和五期一路之隔，因?yàn)樗钠凇⑽迤?、七期的地塊雖方正，但是方向是斜的，所以萬科的整體規(guī)劃就是在斜地塊把房子規(guī)劃成正常的南北向，這種想法也很萬科，符合萬科的“樓棟錯(cuò)落分布采光通風(fēng)更上一層樓”的理論，沙盤呈現(xiàn)的感覺也還算規(guī)整。
七期共規(guī)劃8棟住宅和一個(gè)學(xué)校配套，全小區(qū)95㎡的設(shè)計(jì)，面積段方面很純粹，這一點(diǎn)和6期很像，但是純粹有時(shí)候并不是壞事，和萬科售樓部對(duì)門的興港和昌云筑的2T6 的戶型設(shè)計(jì)及明顯就顯得功力不足。萬科的精裝看過之后基本上和萬科城的標(biāo)準(zhǔn)差不多，屬于剛需版，沒有什么亮點(diǎn)，基本夠用。小高層最后的8#標(biāo)準(zhǔn)層價(jià)格10200左右，頂層在9700左右，精裝交付。這個(gè)價(jià)位相比較正弘的標(biāo)準(zhǔn)層大概便宜幾百塊錢，位置上沒有相差太多。
對(duì)比之后可以發(fā)現(xiàn)正弘和萬科的地塊犬牙加錯(cuò)分布，都有臨近西湖公園和南水北調(diào)運(yùn)河的地塊，萬科在售的7期和正弘的13號(hào)地都是位于南水北調(diào)運(yùn)河的沿線，只不過做的產(chǎn)品不一樣，萬科做的是精裝小面積的小高層，正弘做的是溢價(jià)更高的小高層和洋房。
萬科美景魅力之城作為萬科在全國的第13座魅力之城，也作為萬科在港區(qū)的唯一的項(xiàng)目，周邊的競品實(shí)力都不容小覷，永威，正弘，豫發(fā)，在河南本土開發(fā)商里都算是比較能打，目前萬科和永威都處于尾盤銷售階段，剩余房源不多，但是萬科憑借著萬科物業(yè)的知名度和精裝，1萬出頭的價(jià)格，比較適合對(duì)想在港區(qū)置業(yè)的剛需考慮。(展開全部)

昨天正弘的港區(qū)管委會(huì)的家屬院交付了，不得不說，從外面看真的不錯(cuò)。
正弘從13年開始進(jìn)駐港區(qū)，也經(jīng)營了這么多年，房子也都建在西湖公園附近，在中原地區(qū)這樣一個(gè)缺水的區(qū)域，有這樣一個(gè)大面積水域的市政公園還是比較能聚攏人氣的，在湖的北面有五星級(jí)酒店，在湖的南邊規(guī)劃的有一些商業(yè)，但是不是正弘來做目前還是未知，目前商業(yè)比較成熟的還是沃金和錦榮悅匯城那邊的商業(yè)。
正弘目前在售的2和13號(hào)地，諸多地塊還剩下1和7號(hào)地沒有入市。2號(hào)地的位置一般，距離湖邊和地鐵都沒有很近，13號(hào)地屬于臨近南水北調(diào)運(yùn)河而建，位置相對(duì)于2號(hào)地更好，但是13號(hào)地的規(guī)劃產(chǎn)品優(yōu)于2號(hào)地，基本上都是小高層和大面積的洋房，偏改善屬性。2號(hào)地規(guī)劃為小高層，價(jià)格的話優(yōu)惠完之后在10500-11000左右，這個(gè)價(jià)格在北港來說基本上是屬于第一梯隊(duì)的價(jià)格了，雖說做的是毛坯，但2T4的戶型加上小高層的設(shè)計(jì)和正弘的品質(zhì)，從目前交付的幾期入住率和二手房價(jià)格來看，正弘整體在港區(qū)的表現(xiàn)較為不錯(cuò)。
目前北港第一梯隊(duì)的的萬科和正弘還有永威，永威尾盤，萬科七期尾盤，正弘剩余土地不多，北港目前除了大型商業(yè)有點(diǎn)短板，教育和交通基本上都是片區(qū)目前比較優(yōu)質(zhì)的。
港區(qū)自2007年建區(qū)，2013年升級(jí)為國家新區(qū)，在經(jīng)歷了富士康的引入，然后發(fā)展成長，到現(xiàn)在有了南部制造業(yè)集聚區(qū)，建立新能源汽車，包含汽車組裝廠和鋰電池廠，也開始自身的創(chuàng)新和探索階段。
港區(qū)一直在創(chuàng)新中尋找突破，這是作為行政同級(jí)別的鄭州愿意看到的。
孤掌難鳴，獨(dú)木難支，港區(qū)的蓬勃發(fā)展正是鄭州最想看到的。(展開全部)