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融創(chuàng)在鄭州的項目不算少，從南到北，由東至西，項目多，地多，維權(quán)也多。
回想融創(chuàng)瓏府業(yè)主冒雨維權(quán)，融創(chuàng)象湖一號業(yè)主首次維權(quán)。融創(chuàng)在追求高運轉(zhuǎn)、高速度、高效益，相比碧桂園，有過之而無不及！
對于各大房企，業(yè)內(nèi)的關(guān)注點除了在銷量、企業(yè)之外還有就是同行的發(fā)展速度和規(guī)模，在一二線及熱點城市房地產(chǎn)幾乎被“鎖死”的情況下，圍剿三四線、高周轉(zhuǎn)運行、快銷模式似成了房企的制勝法寶！追求高周轉(zhuǎn)策略，且強調(diào)自己的工程是標準化，標榜“規(guī)模速度和質(zhì)量效益”雙增長。為了壓縮成本、提高利潤率，施工方偷工減料。高周轉(zhuǎn)模式下企業(yè)缺乏有效管控，這是融創(chuàng)象湖壹號“質(zhì)量門”爆發(fā)的本質(zhì)原因。既然你做不好“標準化”那么維權(quán)也會變?yōu)椤俺B(tài)化”。
去年的融創(chuàng)城事件相信很多人還記憶猶新，購房者被當成了“汪汪汪”，拋開房子如何不說，
至少這樣對待衣食父母的，有一個算一個融創(chuàng)絕對舍我其誰，這種行徑對口碑的削弱度可遠比交房維權(quán)的影響大的多。
最近恰巧陪朋友去融創(chuàng)美盛象湖壹號收房，當時是全款1萬左右的價格買的小高層頂層，因為買的是小高層的前排，遮擋比較少，河景效果不錯，套內(nèi)毛坯交付地面拉毛，感覺做的還不錯，中規(guī)中矩。小區(qū)內(nèi)部的綠化談不上差，但是打分的話只能給70分左右，對比瓏府來說綠化做的小優(yōu)于瓏府。參考買入價格性價比尚可，對比一期二期，三期因為位置的關(guān)系整體感覺可以給到75分左右。(展開全部)

綠城柳岸曉風(fēng)項目分多地塊分散開發(fā)，首期位于南三環(huán)以南，人和路以西，屬于二七新區(qū)。項目總占地面積3.5萬方，首期地塊規(guī)劃有11棟住宅，除10號樓是9層外，其余的都是13層小高層,容積率2.17。樓間距在30米左右，綠地35%，算是比較純粹的“改善性”住宅。
一期共479套，產(chǎn)品面積段約為105㎡、113㎡、121㎡、126㎡的三房，153㎡、161㎡、181㎡的四房，項目預(yù)計首次推出的是1#樓、5#樓和9#樓，推出110㎡-130㎡的三房和約180㎡的四房，不過戶型設(shè)計確實一般。

綠城柳岸曉風(fēng)項目位于二七新老城區(qū)的交匯處，即可享受新區(qū)發(fā)展紅利，又可享受主城區(qū)的成熟配套，算是該區(qū)域比較純粹的改善項目，規(guī)劃純小高層類洋房產(chǎn)品，項目附近規(guī)劃7號線地鐵，臨近南水北調(diào)運河。
不過，這個項目是綠城合作德潤進行開發(fā)的，合作項目的開發(fā)周期一般會偏長，交付時間可能也偏晚，加上德潤置業(yè)的口碑一般。與德潤相比，顯然綠城在品質(zhì)上更值得期待。可是作為一個代建項目，兩個開發(fā)商合作還是有很多問題需要協(xié)商的。具體這次1+1能否大于2，還未可知。另外，因為綠城的品牌導(dǎo)致綠城產(chǎn)品的溢價率偏高，未來可能成為該區(qū)域內(nèi)最高的樓盤。但是根據(jù)鄭州其他的綠城代建的項目，代建能不能像以前那樣，現(xiàn)在還是一個問號！(展開全部)

合作開發(fā)項目就應(yīng)該出問題嗎？是建業(yè)不行？還是富力不行？
富力來鄭州的第一個項目是建業(yè)富力五龍新城，三環(huán)內(nèi)，學(xué)區(qū)房，和建業(yè)聯(lián)合開發(fā)，紅極一時。
但是現(xiàn)在回過頭來看看：沒有及時通天然氣、延期交房、綠化不達標、車位只賣不租，暖氣據(jù)說要2020年冬天才會有，這些問題就像一層層的臺階，把建業(yè)和富力的口碑一點點給斷送。
當五龍新城開始維權(quán)的時候，富力建業(yè)尚悅居那時候剛開始賣，因為當時宣傳的賣點不一樣，五龍新城是剛需，尚悅居是改善，購房者也愿意選擇再次相信，因為置業(yè)顧問會說：看產(chǎn)品就知道了，看我們的規(guī)劃和戶型，再不行你看位置，改善才能賣這個價格，趕緊買吧！
于是，尚悅居2017年12月13日一期10#開盤，下午7點微信開盤，小高層10#樓開盤共計推出128套，當天去化128套。成交均價（精裝）標準層成交均價16000元/㎡，一層成交均價19000元/㎡。
過了兩年，尚悅居“有可能快要”交房了，但是也在經(jīng)歷和五龍新城一樣的延期和維權(quán)，五龍新城的維權(quán)群里來了幾個學(xué)習(xí)經(jīng)驗的尚悅居業(yè)主，問：“你們這兩年過得還好嗎？”群內(nèi)統(tǒng)一回復(fù)笑臉表情。
多了就不說了，不想給建業(yè)尚悅居的業(yè)主添堵，現(xiàn)在這年頭在鄭州，誰交房還不維個權(quán)？即使建業(yè)年初收購了富力的部分股份，現(xiàn)在都改成了建業(yè)操盤，但是口碑這個東西，一旦毀掉就跟玻璃碴子一樣，除非降價，打狠折，這可能就是建業(yè)盛悅府以后要走的路。(展開全部)

鳳凰城的廣告鋪滿滿當當，置業(yè)顧問在小區(qū)門口分發(fā)單頁，碧桂園的營銷能力真的是毋庸置疑。
關(guān)于項目信息，總占地面積約6057畝，是常西湖新區(qū)西崗城中村改造項目，總建筑面積約270萬方。
項目首期地塊位于建設(shè)路湖西路交匯處西北角，地鐵1號線14號線雙地鐵交匯，與西流湖公園一路之隔。首開地塊占地約91.68畝，總建筑面積約 25.9萬㎡，規(guī)劃12棟樓，建面約89-230㎡，產(chǎn)品有三房、四房、五房。
6月24日開盤，推出南地塊1#、2#、3#、5#，北地塊3#東西邊戶，共計748套房源。其中高層：88㎡三室兩廳一衛(wèi)推出423套；115㎡三室兩廳兩衛(wèi)推出263套，142㎡四室兩廳兩衛(wèi)推出31套，230㎡四室兩廳三衛(wèi)推出31套；均價（毛坯）：14500-17000元/㎡。其中230均價1.7-1.8萬，140均價15500-16500南地塊5號樓均價15000-15500、1、2、3號樓東戶115的均價在15200左右，西戶14500-14800左右，南戶92平方均價14500-14800左右，樓層低的14300-14500，最便宜的頂樓13800-14000左右。
本來是名門的西崗城改項目，名門無奈因為資金鏈的問題，最終將自己經(jīng)營了幾年的城改項目拱手相讓。而作為新區(qū)，常西湖隨著少數(shù)民族運動會的光環(huán)褪去，也正式回歸到片區(qū)發(fā)展的主軌道上，“西美”的口號也多次被多家自媒體號拿來一通猛吹，值得肯定的地方很多，但是同樣面臨的阻力也有很多，怎么樣改變西區(qū)在鄭州老百姓心目中“老破舊”的刻板印象，才是常西湖今后要逐漸明確的一個方向。
作為片區(qū)內(nèi)的土地大戶，不管是恒大還是碧桂園，都應(yīng)該比別的房企想得更多一些才是，如何利用好新區(qū)的優(yōu)勢做好產(chǎn)品，畢竟后面土地還多。
再多說一句，恒大畢竟剛開始賣，但是碧桂園在附近可不只是有一個鳳凰城，碧桂園西湖還站那罰站呢，最近的西湖交房效果好像有點要維權(quán)的意思，如果處理不好很可能會發(fā)生連鎖反應(yīng)。(展開全部)

萬科世曦也快要賣完了，只剩下一棟樓沒開了。
萬科世曦地塊面積不大，占地面積只有45畝，受到地塊位置限制，萬科不得不把售樓部放在了萬科美景世階的售樓部，一是節(jié)約成本，二是盡量遠離高架。
也正是因為高架的問題，萬科世曦一直不被看好，但是事實上通過去化并且對比19年的開盤和價格可以發(fā)現(xiàn)一些萬科的手段：
從19年10月份開始啟動認籌，11月30日開盤，首次開盤共計推出650套，去化453套。成交均價88㎡：16300元/㎡；91㎡~99㎡：17200-18800元/㎡；116㎡：18500元/㎡；142㎡：18000-19500元/㎡。
目前除了最后一棟6號樓沒賣，5號樓98㎡的價格在18200元/㎡，不定期會推出幾套特價房價格在17000元/㎡，但是基本上都是一樓頂層。售樓部目前正常售價均價88㎡ 大概16300 元/㎡左右；91㎡~99㎡ 大概18000 元/㎡左右；116㎡ 大概18500 元/㎡左右； ?142㎡ 大概19000 元/㎡ ?。
萬科的推盤速度不得不令人佩服，去年11月底的入市，到今年7月份的剩余1棟樓，這中間還受到了疫情的影響，但似乎對萬科的推售似乎并沒有太大的影響，操盤運作基本上沒有什么失誤。而且最關(guān)鍵的是價格，除了推出特價房之外，萬科的價格還算是比較堅挺，并沒有因為地塊原因降價或者滯銷。
盡管距離京廣快速路和農(nóng)業(yè)路高架的距離很近；即便萬科花了很多心思去種樹進行噪音隔離。
但是，每次從高架上看到世曦的塔吊還是會覺得，是不是有些太近？后期的居住體驗又會是怎樣？(展開全部)

先來說下外部環(huán)境，周邊基本上都已經(jīng)是成熟度較高的老中原區(qū)的配套和老小區(qū)，生活氛圍比較濃厚，后期居住基本上可以滿足日常的生活需求，這也是老城區(qū)的一個好處。右側(cè)的電纜廠小區(qū)和華淮小區(qū)跟康橋一路之隔，根據(jù)康橋的效果圖來看，西側(cè)的幾棟洋房預(yù)計后期會受到的私密性會受到一些影響。
位于項目南側(cè)有一棟大面寬的高層，地圖上顯示是乾宏躍城，目測高度有33層左右，參考康橋的效果圖，會對后期的康橋前排樓棟產(chǎn)生遮擋，采光估計會有影響。在售樓部二樓的實景照片顯得距離還是挺近。
距離項目西邊一個路口的就是盛世臥龍城，參考盛世臥龍城的售價，康橋的價格能買到多少？
康橋目前還沒有開盤，預(yù)計7月中旬左右開盤，售樓部已經(jīng)開放，從周末到訪量來看，客戶還是很多的，畢竟中原區(qū)的地緣都是會來瞅一瞅。至于價格方面，參考位置和產(chǎn)品，大概洋房預(yù)計2.5起，小高層1.6-1.8左右，這個價格不算便宜。
如果是中原區(qū)的地緣剛需客戶可以考慮去看看，目前中原區(qū)的地緣改善的選擇除了康橋還有萬科山河道和昆侖望岳二期這兩個項目。對于康橋，個人持保守觀望的態(tài)度。
關(guān)于主城項目，一直以來的共識就是：主城從來不缺客戶，這里人口最密集，居住需求也最集中。但，主城土地資源稀缺，這是毋庸置疑的。所以，今年的主城區(qū)項目全面爆發(fā)，預(yù)示著主城區(qū)各個區(qū)域的格局會被重新制定，下半年的主城區(qū)樓市勢必風(fēng)起云涌。(展開全部)

看過了常西湖的幾個項目，目前片區(qū)內(nèi)最貴的依舊是世茂，世茂的洋房在恒大的洋房推出后也不在具有稀缺。
恒大的開盤基本上抽走了常西湖的一多半客群，其中影響最大的應(yīng)該距離最近而且賣的最貴的世茂了，目前世茂二期處于清盤階段，價格相比較19年有小幅度下調(diào)，二期的118平的次頂層優(yōu)惠后的單價在15700左右，總價在186萬左右，看到這個價格感覺還是一個字：貴！這個價格放在現(xiàn)階段的鄭州市場，可選擇的區(qū)域還是很多的，南邊就不說了，金水北110左右的中間戶還是可以買到的。世茂在鄭州的項目不多，另一個是世茂云尚城，做得也比較一般。
世茂后續(xù)的三期地塊，因為土地的限制條件也會是類似于二期的產(chǎn)品，據(jù)置業(yè)顧問透露價格也會更貴，二期的清盤花了挺久，三期以及后續(xù)地塊在恒大的沖擊下，不知道世茂對去化的快慢有多少把握，不知道三期世茂會不會舍棄洋房全部做成小高層。
未來的常西湖的格局也基本上分的比較明確，碧桂園在西湖之后接手名門的西崗，成了常西湖的土地大戶，恒大憑借刁溝的改造，也終于上臺亮了相，融信和世茂夾在中間的位置，剩余地塊已經(jīng)不多，但是整體市場行情不好，再加上片區(qū)的底價拉低，這兩個不利因素的共同作用下，這兩家都很難把價格拉上去，因為同一個片區(qū)，各方面差距不是很大的前提下，任誰都會選擇性價比高的項目入手。
最近鄭州的很多自媒體在“加熱”“西美”這個概念，其實這很有必要，相比較于管南片區(qū)現(xiàn)在3.5環(huán)的房價過高和逐漸向南四環(huán)延伸的趨勢下，西邊是有能力可以承接剛需的一個片區(qū)。(展開全部)

恒大林溪郡今天開盤了。在常西湖的南片區(qū)基本上路口擺滿了開盤盛典的紅色展板，今天絕對是恒大在常西湖的高光時刻了……
售樓部一大早就被圍的水泄不通，恒大預(yù)留了5個停車場都已經(jīng)停滿，接駁車一趟又一趟接送客戶，上午10點的時候基本上大部分都已經(jīng)選房完畢。上午售樓部處于關(guān)閉的狀態(tài)，新到訪的客戶只能在下午售樓部開放的時候才能進售樓部認籌選房，房源主要是上午清退的部分房源和沒有被選的房源。
6月30日上午9點現(xiàn)場選房，高層地塊推出3#、5#、6#、8#、10#、13#、15#、17#、18#共9棟，89-136㎡房源1035套；洋房地塊推出1#、2#、7#、11#、12#、16#、14#共6棟，136㎡房源112套，共計推出1147套。
其中高層:86㎡兩室兩廳一衛(wèi)推出42套；97㎡三室兩廳一衛(wèi)推出439套；101㎡三室兩廳一衛(wèi)推出230套；119㎡三室兩廳一衛(wèi)推出230套；136㎡四室兩廳兩衛(wèi)推出94套。
其中洋房：136㎡四室兩廳兩衛(wèi)推出112套
開盤成交均價：高層13800-15500元/㎡ ，洋房17000-18000元/㎡，一二層25000元/㎡具體一房一價。
其實看了整個常西湖南區(qū)的在售項目之后，恒大的高層精裝這個價格還是有一些小驚喜的，但是并沒有恒大宣傳的那么夸張，13800的樓層和位置是稍微差一點的，正常樓層的價格在14000-14500左右，結(jié)合恒大在常西湖的邊緣地塊位置，這個價格對比片區(qū)內(nèi)的其他項目，其實也基本上屬于正常價格。(展開全部)

豫發(fā)這個企業(yè)品質(zhì)口碑還過得去，是進駐港區(qū)的開發(fā)商之一，早在2010年，鄭州航空港區(qū)發(fā)展規(guī)劃還未獲得國務(wù)院批復(fù)之前，就跟隨富士康進駐港區(qū)，進行前期配套安置建設(shè)。在港區(qū)布局32塊地，總占地超過2000畝，規(guī)劃開發(fā)建設(shè)18個項目，總建筑面積達400萬㎡。
白鷺源春曉作為豫發(fā)集團深耕港區(qū)的戰(zhàn)略性作品，在前期項目的經(jīng)驗之上，又做了升級迭代。且白鷺源春曉位置還是很不錯的，緊鄰地鐵2號線和17號線(在建)，距離換乘站（港區(qū)北站）約200米，距離康平湖站約700米。
教育方面，目前豫發(fā)白鷺源春曉二期西側(cè)是規(guī)劃的小學(xué)與中學(xué)，另外，目前國園配建的省實驗幼兒園已交付使用，離項目三個路口；南側(cè)則是，主要面向出國教育的英迪國際學(xué)校。 另外休閑娛樂上除距離項目2公里內(nèi)的西湖公園，張莊森林公園和青年公園外，還有項目三期和四期中間的綠軸公園。
醫(yī)療方面，距離港區(qū)核心醫(yī)院河南省省立醫(yī)院1.5公里、鄭州市第一人民醫(yī)院也不過十幾分鐘車程。
商業(yè)方面，豫發(fā)在北港的商業(yè)位于三期、四期一路之隔的西側(cè)，是豫發(fā)集團開發(fā)的商業(yè)，距離建設(shè)即將交付使用的鄰合中心也很近，加上周邊錦榮悅匯城、裕鴻世界港等成熟商圈。
總體來說豫發(fā)白鷺源春曉占據(jù)北港核心區(qū)域的地塊，教育資源和商業(yè)配套也OK，離地鐵口比較近，整體戶型設(shè)計稍差，得房率不高，若是自住可以考慮，投資的不太建議考慮。(展開全部)

鄭州華僑城，是華僑城集團在河南地區(qū)的首個大型文旅項目，所以也備受zf的關(guān)注和扶持，簽約鄭州重點小學(xué)——幸福路小學(xué)。
占地7500余畝的，其中6000多畝全部都是配套，住宅只占880多畝，分3期開發(fā)，目前在售一期的一號院和二號院。
一號院，容積率2.49，得房率75%，規(guī)劃有5棟高層和6棟洋房，高層戶型有100㎡和129㎡，洋房是143㎡的四房，電梯直接入戶。
二號院，容積率1.99，得房率80%，規(guī)劃有6棟17/18層小高層和6棟8層洋房，洋房還是143㎡的四房，高層戶型有106㎡和128㎡，都設(shè)計了一個小型儲藏間，戶型真心覺得不錯，方方正正，特別是128㎡的雙陽臺是個很大的亮點，陽臺各贈送一半面積。
最近6月7日開盤推出小高層1#（1D17F2T4）共計推出68套房源。小高層——
106㎡三室兩廳兩衛(wèi)推出34套；128㎡三室兩廳兩衛(wèi)推出34套；共計推出68套房源。均價（毛坯）：成交均價13500元/㎡。
6月13日開盤推出一期2號院洋房7#（3D8F1T2），共計48套房源。
洋房——房源面積143㎡四室兩廳兩衛(wèi)推出48套。均價（毛坯）：洋房成交均價16500元/㎡。價格相較于2019年來看波動不是很大，但是目前的購房政策會優(yōu)于2019年，公積金和組合貸也都是可以用，這一點鄭州目前大多數(shù)的項目都接受，對月供承受能力較弱的客戶比較友好，但是相對應(yīng)的首付比例會相應(yīng)提高，具體還是看項目。
總的來說，鄭州華僑城，雖然項目體量比較大，周期會比較長，但還是值得期待的，如果規(guī)劃的后期都能全部落實到位，這不僅是二七新區(qū)可以吃到的一波紅利，也是鄭州大多數(shù)人的福音。(展開全部)