鄭州土地供應(yīng)大縮水！
從2022年開始，鄭州住宅土地供應(yīng)，已經(jīng)連續(xù)三年斷崖式下跌。
那鄭州的新房供應(yīng)會不會也跟著收縮，明年是不是就沒有多少純新盤要入市了？
并不是！2025年，鄭州要入市的純新盤可還真不比往年少！
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據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，接下來，鄭州主城八區(qū)預(yù)計(jì)有30個(gè)純新盤入市。
諾，就是下面這些：
金水區(qū)大爆發(fā)，尤其是金水老城，有鄭軌大石橋項(xiàng)目、河南賓館項(xiàng)目、朗悅宸棲苑、鄭軌紫金閣等五個(gè)迷你盤要入市。
再加上鄭軌經(jīng)緯歸臻，明年的金水老城肯定是要打起來。
金水北明年有華潤代建項(xiàng)目，以及越秀天悅江灣后期要入市，綠城春月錦廬和招商項(xiàng)目則是在楊金，都是代建項(xiàng)目。
接下來，整個(gè)金水區(qū)的競爭都會很激烈！
高新區(qū)明年有四個(gè)純新盤，朗悅公園府七期、高新華曦府和正弘序都在高新老城，中建方程項(xiàng)目則位于雙湖科技城，高新和錦蓮序的西側(cè)。
管城區(qū)明年有一個(gè)信達(dá)棠樾七里，產(chǎn)品規(guī)劃已出。
三環(huán)邊，還有一個(gè)原來的鑫苑紫金府項(xiàng)目，現(xiàn)在遠(yuǎn)洋接手，改名換姓遠(yuǎn)洋瑞林宸章。
而三環(huán)外的管南片區(qū)，城投托底拿了不少地，都沒有動靜。
鄭東新區(qū)的主戰(zhàn)場在高鐵東廣場，華潤超總二期、大來鄭東壹號院、銀河灣花園、再加上楷林后續(xù)的商改住地塊，明年的東廣場不再是華潤一家獨(dú)大。
電建金橋華曦府在北龍湖北岸，電建金橋壹號灣和金茂項(xiàng)目都在南岸，星云灣要有競品了。
經(jīng)開老城沒有供應(yīng)，蝶湖書院在濱河蝶湖旁邊，作為濱河改善天花板，容積率2.0，起步面積段169平，改善屬性明顯。
中原區(qū)只有一個(gè)純新盤，就是龍湖代建的睿璽苑。
惠濟(jì)區(qū)，進(jìn)度比較快的有鐵建投花棲樾、招商春江觀瀾，至于瑞馥項(xiàng)目、招商代建的首個(gè)現(xiàn)房試點(diǎn)項(xiàng)目，可能還要再等等，天倫北城一直沒有進(jìn)展，據(jù)說是要退地。
二七新區(qū)的亞星嵩南文苑，產(chǎn)品一般，金地建海峯范地段優(yōu)質(zhì)，但地塊小，產(chǎn)品還沒出來。
那么，以上這些純新盤，具體該怎么選？哪些樓盤有好機(jī)會？
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明年的新房市場，競爭最激烈的兩個(gè)區(qū)是：鄭東新區(qū)和金水區(qū)。
鄭東新區(qū)一直都是改善的首選，而且保值增值能力也更強(qiáng)。
北龍湖北岸的華曦府是純小高層社區(qū)，面積段145-192平，北岸項(xiàng)目現(xiàn)在都處于收尾階段，華曦府沒啥競品。
再加上清華附中的劃片也出來了，6號線通車，利好很多。
電建金橋壹號灣，南岸的純洋房社區(qū)，工程進(jìn)度很快，位置也不錯(cuò)，臨運(yùn)河、臨地鐵6號線。
金茂北龍湖項(xiàng)目，前兩天金茂溢價(jià)20.5%拿的地，根據(jù)土地出讓規(guī)劃，這或許會成為南岸首個(gè)第四代住宅。
高鐵東廣場的超總二期地塊，已經(jīng)拍地，不出意外還是華潤拿的，按照一期的進(jìn)度，明年5月份就能入市。
大來鄭東壹號院，清一色兩梯兩戶的大平層產(chǎn)品，高顏值外立面，明年入市的話，會成為超總二期的直接競品。
金水老城接下來將被分為兩個(gè)陣營，一個(gè)是以未來天奕，萬科古翠隱秀為代表的2萬+純改善樓盤。
另一個(gè)就是以鄭軌經(jīng)緯歸臻為代表的，核心地段的迷你盤。
其中最值得關(guān)注的就是鄭軌大石橋項(xiàng)目，金水一環(huán)、優(yōu)勝路小學(xué)+七中、臨金水河、人民公園，只要產(chǎn)品過得去、價(jià)格不離譜，肯定不愁賣。
朗悅宸棲苑，是深耕高新區(qū)多年的朗悅，首次進(jìn)軍金水老城，2棟高層、1棟洋房，面積段從60到140平，以剛需小戶型為主，目前營銷中心已經(jīng)開放。
金水老城的機(jī)會越來越多，不介意迷你小區(qū)，可以等等明年。
此外，金水北的華潤代建項(xiàng)目也可以關(guān)注，花園路北三環(huán)，距離北龍湖很近，目前規(guī)劃已出，有高層、有小高層、還有洋房。
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中原老城、高新主城以及惠濟(jì)核心區(qū)、供應(yīng)不多，但每個(gè)項(xiàng)目都是直奔改善而來。
中原老城的睿璽苑，由通達(dá)置業(yè)摘地，龍湖代建，130平以上戶型占比55%，旁邊的中海起步面積段148平，龍湖這個(gè)面積段也算是避免成為中海的直接競品。
高新主城明年就熱鬧了。
正弘序，占據(jù)高新主城絕佳的地段，科學(xué)大道旁、還有正弘?yún)R和8號線加持，土地屬性優(yōu)質(zhì)，2.5的超低容積率，規(guī)劃已出，定位純改善，主力戶型144-180平，高新區(qū)首個(gè)第四代住宅。
高新華曦府，原來中原制藥廠的位置，由央企電建和國企頤城控股強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，規(guī)劃高層+小高層產(chǎn)品，起步128平，最大面積段168平，定位純改善。
朗悅公園府七期，是公園府這個(gè)千畝大盤的最后一期，主打教育資源優(yōu)勢，據(jù)說也是要定位改善，做成大平層產(chǎn)品。
惠濟(jì)的招商春江觀瀾，鐵建投城發(fā)花棲樾，南側(cè)都是直面賈魯河，生態(tài)資源絕佳。
春江觀瀾是11層的純小高層社區(qū)，128和143平兩個(gè)面積段，花棲樾的主力面積段是155平、175平、188平，最大208平。
此外，管城區(qū)的信達(dá)棠樾七里，也可以關(guān)注，130平以上戶型占50%，管城三環(huán)內(nèi)，緊挨地鐵4號線果樹所站。
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接下來，新房市場要發(fā)生天翻地覆的變化！
鄭州即將迎來改善大年！
我們上面盤點(diǎn)的30個(gè)純新盤中，改善項(xiàng)目占比高達(dá)87%。
很快，剛需在新房市場將面臨無房可買的局面。
商品房和保障房雙軌制的樓市格局正在加速形成！
今年鄭州已經(jīng)推出兩批配售型保障房，共計(jì)4324套房源，房價(jià)才6000+，只有同地段商品房的一半。
以后剛需只有兩個(gè)選擇，要么買保障房，要么買二手房。
現(xiàn)在樓市跟以前不一樣了，開始回歸主城，大炒特炒新區(qū)的時(shí)代已經(jīng)過去了。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年鄭州共成交23宗土地，其中19宗土地均在四環(huán)內(nèi)，主城供應(yīng)占比高達(dá)82%。
包括我們上面提到的純新盤，大部分也都位于主城區(qū)，核心地段，配套成熟。
而四環(huán)外之前土拍拿出來的地，基本上都暫時(shí)擱置在那了，比如說管南幾個(gè)千畝大盤的后續(xù)地塊。
前兩年的熱門新區(qū)，現(xiàn)在地產(chǎn)開發(fā)的腳步也逐漸開始慢下來。
二七新區(qū)，雙湖、濱河、楊金等新區(qū)板塊，明年都只有個(gè)別純新盤入市，常西湖新區(qū)甚至一個(gè)純新盤都沒有。
另一方面，之前的庫存還沒有消化完，就比如濱河，已經(jīng)進(jìn)入現(xiàn)房時(shí)代了，除中建元熙府外，其余樓盤全部都是現(xiàn)房。
所以，今后的市場邏輯就很清晰了：
稀缺的主城地段+優(yōu)質(zhì)的改善產(chǎn)品，二者缺一不可。
以后買房的邏輯發(fā)生了翻天覆地的變化，不管是剛需買房還是改善買房，選籌都變成了一個(gè)技術(shù)活。
我們?yōu)榇丝偨Y(jié)了新時(shí)期買房的幾個(gè)技巧，剛需應(yīng)該怎么選，改善應(yīng)該怎么選，剛需和改善應(yīng)該避開哪些坑。
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（完）
責(zé)任編輯：raojunling
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