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米宅動(dòng)態(tài)

熱門標(biāo)簽

終有一天，米宅也會(huì)倒閉

發(fā)表時(shí)間：2022-12-16 作者：宋富貴來(lái)源：米宅<原米宅米宅>

1

在米宅公司的內(nèi)部，從來(lái)不忌諱討論“倒閉”這個(gè)話題。

因?yàn)?，每個(gè)公司最終的結(jié)果都必須倒閉，畢竟馬云曾經(jīng)裝逼的說(shuō)過(guò)——它希望阿里最終能活過(guò)102歲。

而且，常常討論這個(gè)問(wèn)題有個(gè)好處，就是“向死而生”。

從這個(gè)角度，能夠更加深刻的，認(rèn)識(shí)到我們做事的原則，方法，出發(fā)點(diǎn)，是否正確，是否能去做——難而正確的事情。

比如——米宅對(duì)于任何客戶陌生市場(chǎng)的，都要立自己的“米宅房源軍規(guī)”。

而我認(rèn)為如果有一天米宅倒閉了，它能留個(gè)這個(gè)世界最珍貴的東西就是

——米宅軍規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)和精神。

2

所謂“米宅軍規(guī)”，簡(jiǎn)單的講就是米宅為自己的所出售的房子劃定客戶和自己的都知道的選擇的明確紅線。

什么樣的房子可以賣給客戶，什么樣的房子絕不可賣給客戶。

而且他不是內(nèi)部參考，而是盡可能的向外告知，嚴(yán)格執(zhí)行。

每一版的軍規(guī)，少則幾條，多則十幾條，一般它會(huì)詳細(xì)的、明確的、盡可能清晰的把某一品類的房源的售賣標(biāo)準(zhǔn)框定下來(lái)。

比如，我們最早的米宅海南買房軍規(guī)。

如果當(dāng)年你能見到這10條，同時(shí)按照這十條去做。相信，你一定是感謝米宅的。

因?yàn)樗粌H讓你獲得了海南最近10年最大的房產(chǎn)增值風(fēng)口，同時(shí)也避免了你在海南買到95%踩坑的項(xiàng)目，可以說(shuō)這是一篇經(jīng)的起時(shí)間和歷史考驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)。

同時(shí)，現(xiàn)在這十條軍規(guī)，已經(jīng)成為了整個(gè)海南樓市公認(rèn)的二手房?jī)r(jià)格標(biāo)尺，符合這些條件二手房?jī)r(jià)格較高，而且流通率較好，不符合這些標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格偏低，更重要的是不管出租還是出售都面臨較大的問(wèn)題。

我甚至見過(guò)很多海南中介，把這十條軍規(guī)作為自己的公司房源要求寫入公司培訓(xùn)材料。

3

有人會(huì)有疑問(wèn)，這有什么了不起，不就是列出十點(diǎn)海南購(gòu)房的“注意點(diǎn)”嗎？

網(wǎng)上不是到處都是。

對(duì)于客戶可能如此，但是對(duì)于一個(gè)依靠撮合交易，自己的沒(méi)有房源的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，卻不僅僅如此。

因?yàn)椋@十條一旦確定下來(lái)，它可以推薦給客戶的房源就大大減少了。我們?cè)?jīng)計(jì)算了一下，如果嚴(yán)格按照這十條標(biāo)準(zhǔn)篩選，米宅能推薦的海南樓盤就只剩下總項(xiàng)目量的14%。

第二，自己的收入降低。

因?yàn)檫@些符合十條軍規(guī)的項(xiàng)目，可以99%的肯定都是海南的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目不愁賣，所以傭金點(diǎn)數(shù)不高，往往只是差項(xiàng)目的三分之一到四分之一，對(duì)于經(jīng)紀(jì)公司自然收入會(huì)受到影響。

第三、房源難得

道理很淺顯，好房子大家都喜歡，不愁賣，所以能給你經(jīng)紀(jì)公司的房源也有限。

所以呀，綜合一句話，實(shí)際上米宅房源軍規(guī)這件事就是米宅自己給自己的業(yè)務(wù)上難度，米宅在賣房這件事上自己給自己的找別扭。

然而，這件事雖然米宅給自己找了別扭，但是對(duì)于米宅的客戶卻是功德無(wú)量。

因?yàn)?，每一版的軍?guī)都是米宅靠親自去項(xiàng)目所在地做完整考察總結(jié)起來(lái)的，比如我們的海南軍規(guī)就是米宅9人團(tuán)隊(duì)2015年自己開車?yán)@著海南島環(huán)島公路轉(zhuǎn)了一圈，看見項(xiàng)目就進(jìn)，最終花了1個(gè)月，看了大約500多個(gè)樓盤，最后總結(jié)出來(lái)的10條。

就不說(shuō)花錢了，這九個(gè)人考察結(jié)束每人都黑了一圈，所以說(shuō)上面的10條，如果說(shuō)它價(jià)值百萬(wàn)，也不算很夸張。

因?yàn)檫€是那個(gè)原因，按照這十個(gè)標(biāo)準(zhǔn)選房，選到不靠譜項(xiàng)目的概率，基本上已經(jīng)可以低到忽略，對(duì)于那些初來(lái)海南，不懂海南的客戶意義重大，而這批客戶基本上占到海南購(gòu)房的90%以上。

而且，我們公司業(yè)務(wù)人員也經(jīng)常勸告我們的客戶重視房源軍規(guī)，他們經(jīng)常講的一句話就是

——其實(shí)跟不跟米宅買房不重要，關(guān)鍵是你要按照這10條軍規(guī)買房，因?yàn)槟呐履悴桓覀冑I，按照這10條挑房子，大概率也掉不到坑里。

所以，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，米宅的員工給客戶打電話，80%的時(shí)間會(huì)花在解釋相關(guān)的軍規(guī)，談其他的情況反而更少。

4

所以，從海南業(yè)務(wù)開始，米宅基本上每項(xiàng)陌生業(yè)務(wù)開展都要給自己，給市場(chǎng)，給客戶立下房源軍規(guī)。

這項(xiàng)目工作出發(fā)點(diǎn)，實(shí)際上比業(yè)務(wù)本身還早，我們澳洲房產(chǎn)業(yè)務(wù)，我們?cè)侥蠘I(yè)務(wù)，我們的移民業(yè)務(wù)，實(shí)際上都是這個(gè)原則。

實(shí)際上，在國(guó)外，最典型軍規(guī)就是日本業(yè)務(wù)，為了選出靠譜的日本海外房源，米宅一共定了11條軍規(guī)，比海南房源10條軍規(guī)還要多一條。

為啥軍規(guī)那么多，這是因?yàn)槲覀儚氖找媛食霭l(fā)，認(rèn)為日本房源對(duì)于國(guó)內(nèi)客戶最有價(jià)值的是收益率，而收益率較高的是二手房房源。

但是二手房房源最大問(wèn)題就是——不標(biāo)準(zhǔn)。

建成時(shí)間不標(biāo)準(zhǔn)，建筑等級(jí)不標(biāo)準(zhǔn)，租約不標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)不標(biāo)準(zhǔn)，一套房子一個(gè)情況，甚至在日本一個(gè)中介一個(gè)說(shuō)法。

這往往更容易讓客戶買到坑里，因?yàn)榉吭锤鼜V，情況更加復(fù)雜。

所以，米宅必須自己給自己的訂出軍規(guī)，為自己找房子訂出明確的紅線標(biāo)準(zhǔn)，為客戶選房子訂出簡(jiǎn)單明了花錢紅線。

我就舉一個(gè)例子。

米宅日本房源軍規(guī)第二條——只做1981年之后房源（新抗震標(biāo)準(zhǔn)）。

為什么會(huì)有這么一條，而且放在了第二條。

因?yàn)榇蠹叶贾?，日本是個(gè)多地震的國(guó)家。

1978年6月12日發(fā)生的宮城縣5級(jí)地震(日本標(biāo)準(zhǔn))，發(fā)生7400座建筑物全部半倒塌的情況。特別是，仙臺(tái)市內(nèi)全半壞4385戶、一部分損壞8萬(wàn)6010戶，這是由于當(dāng)時(shí)的建筑物抗震性標(biāo)準(zhǔn)不足，所以建筑物發(fā)生了嚴(yán)重的損害。

于1981(昭和56)年6月1日修改了建筑基準(zhǔn)法。

新的抗震標(biāo)準(zhǔn)是指修改后確定的抗震標(biāo)準(zhǔn)。在1981年修改之前的抗震標(biāo)準(zhǔn)(舊抗震標(biāo)準(zhǔn))中，即使發(fā)生5級(jí)左右的地震，只要不倒塌就可以了。

與舊耐震標(biāo)準(zhǔn)相比，新抗震標(biāo)準(zhǔn)要求，即使發(fā)生震度五的地震建筑物也要求幾乎不損傷。

從而促使整個(gè)日本的建筑設(shè)計(jì)，施工規(guī)范，用材用料發(fā)生了大的進(jìn)步，因?yàn)椴环蠘?biāo)準(zhǔn)的建筑就是不合法。

2013年，發(fā)生311福島地震，由于新標(biāo)準(zhǔn)的普及，整個(gè)大東京才倒塌了不到十棟建筑。

以上是從安全性上來(lái)講，從房地產(chǎn)角度，尤其是從流通性角度，現(xiàn)在日本二手房市場(chǎng)已經(jīng)視這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)為重要參考，如果不符合這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的房源，不僅在流通上有難度，甚至出租方面也有難度。

這種對(duì)于抗震的重視性，是國(guó)內(nèi)極少經(jīng)歷地震的國(guó)人所無(wú)法想象的。

所以，米宅的將這個(gè)條款列為了第二條，僅次于對(duì)于城市和地段的選擇。

這10條軍規(guī)，就不一一給大家解釋了，因?yàn)榉浅Ｖ匾?，我?huì)很快寫一篇專門的文章，挨條闡述，讓大家理解。

還是那句話，跟不跟米宅買房不重要，關(guān)鍵是你要按照這11條軍規(guī)買房，因?yàn)槟呐履悴桓覀冑I，按照這11條挑房子，大概率也掉不到坑里。

對(duì)于米宅，這才是最重要的。

然而，對(duì)于我們呢？這就意味著很多國(guó)內(nèi)人喜歡買的中低總價(jià)的房源大大減少。

5

還是那句話？有時(shí)，我們經(jīng)常思考和討論過(guò)這個(gè)問(wèn)題：

有一天米宅倒閉了，它能留個(gè)這個(gè)世界是什么，人們能記住的它是什么？

是它達(dá)到了什么樣規(guī)模，市場(chǎng)地位？

這個(gè)問(wèn)題老板最關(guān)心，客戶不會(huì)關(guān)心。

是它掙了多少錢？

這個(gè)問(wèn)題股東最關(guān)心，客戶不關(guān)心。

是它納了多少稅？

這個(gè)問(wèn)題稅局最關(guān)心，客戶不關(guān)心。

客戶最關(guān)心的是什么？

我如何買對(duì)，如何買的最有性價(jià)比，如何不掉坑，我覺(jué)得米宅房源軍規(guī)最大的價(jià)值就在這里。

總有一天，米宅會(huì)倒閉，米宅會(huì)離開大家。

我們公司從未有產(chǎn)生過(guò)，想讓這家公司會(huì)持續(xù)存在。

我希望大家能記住它所制定的軍規(guī)，它的公司出發(fā)點(diǎn)永遠(yuǎn)是“買房者利益是第一位的”。

注意，這句話的主語(yǔ)是“買房者”，即使他沒(méi)有為米宅帶來(lái)一分錢的收入。

全文完。

如果你對(duì)國(guó)外的情況比較感興趣，有海外買房的需求或者買過(guò)房子的，尤其是對(duì)于澳大利亞、新西蘭、日本、越南四個(gè)國(guó)家有疑問(wèn)，可以掃碼進(jìn)群，聯(lián)系上米宅的工作人員，把自己的疑問(wèn)和他們說(shuō)說(shuō)，不管買不買，不管從誰(shuí)那里買，米宅樂(lè)意為你解決你的各種問(wèn)題。

擴(kuò)展閱讀：米公子：米宅為什么這個(gè)時(shí)候進(jìn)軍日本？

（完）

責(zé)任編輯：raojunling

標(biāo)簽: 米宅海外

源自公眾號(hào)《米宅米宅》
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