◎米宅鄭州買房社（ID：maifangshe） | 騰格爾相比6月份的火熱，7月份鄭州市場的推盤量顯著下降。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至7月底，鄭州僅5個項目開盤。首先，7月本就是傳統(tǒng)的銷售淡季，加上供應(yīng)放緩、預(yù)期下行等綜合因素，市場成交規(guī)模和成交價格均呈現(xiàn)低溫運行，其中，7月鄭州樓市的新房成交套數(shù)環(huán)比上個月下降了35%。主城區(qū)預(yù)計有8個樓盤開盤推新，其中，純新盤首開和老盤加推基本對半開：4個新盤首開、4個老盤加推。從各項目所推產(chǎn)品來看，涵蓋約89-270㎡高層、洋房，以及建面約28-100㎡公寓等，產(chǎn)品類型和戶型面積段還算豐富。從所推產(chǎn)品的樓盤位置分布來看，2盤位于鄭東新區(qū)、1盤位于金水區(qū)、2盤位于惠濟區(qū)、1盤位于中原區(qū)、2盤位于二七區(qū)。
此外，預(yù)計8月推新的樓盤還包括：白沙象湖版塊的藍城江南里、新鄭的好想你雙湖群和正商蘭庭華府、中牟的正弘鉑悅，但由于文章篇幅有限，上述遠郊樓盤暫不討論。下面，一起分片區(qū)來看看8月份即將加推房源的樓盤詳情及優(yōu)劣分析。8月，鄭東新區(qū)預(yù)計入市的樓盤有2個，且都是老盤加推：佳田美林上苑位于鄭東新區(qū)北龍湖龍湖中環(huán)路與龍翔三街交會處。這個項目應(yīng)該是目前北龍湖在售樓盤中名氣較小、開發(fā)實力也比較弱的項目了。開發(fā)商佳田實業(yè)背靠堪稱河南奶類TOP系的花花牛集團，美林上苑是當初佳田拉著上海師范大學教育資源的產(chǎn)業(yè)準入項目。雖然比不上品質(zhì)房企和幾大央企巨頭，但是憑借還不錯的位置和差異化的定價，以及可以享受上師大一站式教育配套資源，美林上苑收獲了不少關(guān)注。論位置，雖然比不上北龍湖核心如意運河兩岸的扎堆豪宅，但依舊是屬于寸土寸金的龍湖南岸。美林上苑整體分南北兩個院，北院即將迎來交付，南院大部分樓棟也已封頂，預(yù)計8月會加推新品房源。美林上苑的戶型、景觀以及精裝修水平的定位也符合它北龍湖南岸二線項目。如果想在北龍湖置業(yè)，對品牌、品質(zhì)沒有過分追求，美林上苑也可以考慮。關(guān)于項目，相信不用過多著墨。一次次驚艷的開盤數(shù)據(jù)，可以說是近兩年鄭州最耀眼的樓盤?？梢?，鄭州不是沒有購買力和買房人，而是沒有碰到心動的好樓盤。優(yōu)質(zhì)的頂級樓盤依然炙手可熱，高鐵片區(qū)依然是當紅不讓的改善核心區(qū)域。此次即將上線的是三批新品，共四棟：南地塊的6號樓，建面約270㎡；北地塊的1號樓，建面約179㎡；2號樓，建面約232㎡；3號樓，建面約179㎡，均是四房戶型。其中，1#、3#樓要求定存20萬，定存銀行有五家：中行、農(nóng)行、建行、中信、招商；2#、6#樓不用定存，現(xiàn)場進行意向登記。1#樓，兩個單元，兩梯兩戶設(shè)計，179㎡四室兩廳兩衛(wèi)；2#樓，兩個單元，兩梯兩戶設(shè)計，228㎡四室兩廳三衛(wèi)；3#樓，兩個單元，兩梯兩戶設(shè)計，179㎡四室兩廳兩衛(wèi)；
這三棟樓雖不是南苑，但還是不錯的，因為受整體限價3萬影響，南苑大部分房源都在3萬以上，北苑整體3萬以下，價格方面也會有優(yōu)勢。其次是“樓王”6#樓，一個單元，一梯一戶設(shè)計，清一水270㎡四室兩廳三衛(wèi)一廚。關(guān)于此樓盤，我只想說一句話：如果你有資格、預(yù)算足，放心沖。
8月，金水區(qū)預(yù)計入市的樓盤僅1個：美盛星空150位于金水區(qū)國基路與豐慶路交匯處，是美盛教育港灣一期的公寓部分，建筑面積約78300㎡、容積率5.98、綠地率25.01%。公寓只有兩棟樓：12#樓42層高、13#樓16層高，全部4梯37戶設(shè)計，規(guī)劃總戶數(shù)1989戶，停車位821個。從戶型設(shè)計上來看，平層戶型建面約28/32/64㎡、loft戶型建面約50/70/100㎡，其中平層層高為3.1米、loft層高為4.45米，交房時間暫定為12#樓2025年6月底、13#樓2024年12月底。美盛的產(chǎn)品還不錯，旁邊的教育港灣和金水印都可以考慮，但公寓真心不推薦，因為公寓的容錯率極低，鄭州90%以上的公寓都是坑，能住宅還是買住宅穩(wěn)妥。8月，惠濟區(qū)預(yù)計入市的樓盤有2個：項目位置還不錯，臨近地鐵4號線老鴉陳站，三面環(huán)繞公園和賈魯河，三全路和江山路交叉口為規(guī)劃集中商業(yè)，也是招商項目一直對外宣傳的TOD模式都會社區(qū)。大眼一看其實地塊還不錯，但這個地塊只有兩棟樓，分別是2梯5戶、2梯6戶。戶型設(shè)計有95㎡的3室2廳1.5衛(wèi)和129㎡的3+1魔變戶型，均是三開間朝南。兩棟樓的設(shè)計注定了其社區(qū)氛圍較差，難與臨近的萬科翠灣中城抗衡，畢竟萬科的品牌+產(chǎn)品+物業(yè)通通更勝一籌，所以招商機智地做了錯位競爭，做了毛坯95㎡三房、129㎡四房。總體來說，央企開發(fā)安全性可保證，北區(qū)剛需、剛改可作為重點關(guān)注。此次加推6#建面約130㎡戶型，項目為純洋房設(shè)計，1.49低容積率，是區(qū)域大多數(shù)樓盤所少有的。目前周邊配套有待完善，有地鐵規(guī)劃，地鐵7號線在建中，預(yù)計能在交房前通車。大體上看，四環(huán)內(nèi)、央企開發(fā)、1.49容積率、純洋房、戶型合理、價格適中，這都是優(yōu)勢。但，教育是招商美景雍瑞園的一個弊端，配套的9年義務(wù)階段資源一般；且小地塊周邊有點偏，挨著高架。所以，充其量算是剛改項目，無非是純洋房的屬性偏強一些。8月，中原區(qū)預(yù)計入市的樓盤僅1個：華潤琨瑜府項目屬于董砦（牛砦）城中村改造項目，原風和朗庭是一期地塊、二期是桐柏路金水西路西北角的一棟獨棟住宅、三期是秦嶺路旁的地塊、四期五期在桐柏路東側(cè)，因為南側(cè)鐵路的原因，所有的地塊都不大。此次的潤園是琨瑜府的三期地塊。由華潤自己單獨設(shè)計開發(fā)的全新地塊，和鄭地璞園隔路相望，占地31畝，容積率6.0，規(guī)劃4棟高層住宅+1棟幼兒園+1棟公配樓。雖然是華潤獨自操刀，但巧婦難為無米之炊，如此高的容積率下又要保證利潤，于是反市場的戶型設(shè)計又出現(xiàn)了，2022年了，還有89㎡的兩房、105㎡的純北向戶型，不容易。除了這兩個戶型，還有120㎡的三房和139㎡的四房，這兩個戶型稍微正常點。其中，120㎡的兩開間朝南長陽臺設(shè)計，和部分項目110㎡的拼接戶差不多；139㎡的四房雖然只有兩開間朝南，但是東向均有開窗面，采光上不成問題，不過主衛(wèi)是個暗衛(wèi)。南側(cè)火車道是個硬傷，距離地鐵口也比較遠，不過周邊其他的生活配套比較成熟，保障日常生活所需是不成問題的。8月，二七區(qū)預(yù)計入市的樓盤有2個：二七區(qū)向來是薄弱，連核心區(qū)域的二七新區(qū)發(fā)展數(shù)年都一直默默無聞，更不必說星聯(lián)城所在的邊緣區(qū)域了；常西湖新區(qū)也是如此，雷聲大雨點小，隨處可見的住宅銷售壓力也非常大，星聯(lián)城基本享受不到二七區(qū)和常西湖新區(qū)發(fā)展紅利，未來的配套只能自給自足。首開地塊天階苑位于趙仙南路北、西四環(huán)輔路東，75畝，容積率3.0，規(guī)劃12棟高層住宅及1棟幼兒園；戶型整體設(shè)計不錯但亮點不多，面積段分別為89平、115平、125平和143平，兩梯四戶為主，據(jù)悉全為高層建筑。周邊最近地鐵站點為14號線蓮湖站及在建6號線光明路站，自駕交通還行，但公共交通一般。遠洋臻園位于二七區(qū)嵩山路與南四環(huán)交匯處。此次預(yù)計加推的是4#樓，建面約89-119㎡，不管是戶型還是價格，算是一個標準的剛需盤。這個盤是鑫苑和遠洋共同開發(fā)的一個盤，鑫苑目前在鄭州的所有項目都停工了，所以這個盤就直接PASS吧，說再多就是浪費篇幅了。以上就是8月份預(yù)計入市的樓盤盤點，整理不易，歡迎分享給你身邊準備買房的朋友，買房避坑，拒絕套路！最后，隨著宏觀政策和微觀措施的雙重疊加，你一定發(fā)現(xiàn)了，鄭州市場正在進入買方市場。所以，對很多家庭來說，此刻將是購買改善房源絕佳的一個時機。如果你對上述內(nèi)容存有困惑，掃碼添加米宅資產(chǎn)配置師微信，一對一答疑解惑。如果你想進群找尋一群志同道合的朋友，同樣掃碼回復(fù)“進群”，第一時間了解最新的推薦項目消息，清楚真實的市場情況。關(guān)注#公眾號：米宅鄭州買房社
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