2019年即將入市的純新盤。
在說這些樓盤之前，我們先看看如何選擇純新盤：
第1、選擇大盤首開，特別是千畝大盤的首開優(yōu)惠力度會大一些，后期土地還比較多，會犧牲部分溢價，緊盯國企開發(fā)商，可能會相對靠譜并且優(yōu)惠力度大。
第2、在市場下行期，一定要選擇大牌開發(fā)商，這樣資金鏈會相對靠譜，爛尾會成為小概率事件。
第3、可以關(guān)注有地鐵和學(xué)校的樓盤，這樣比較方便。并且此刻能進三環(huán)就進，不出四環(huán)，遠離遠郊。
米宅的建議是不出四環(huán)，今天我們就按照四環(huán)這個圈來說，明年到底有什么盤值得期待？什么盤不能買？
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目前2019年新入市的項目有40個，不包含商業(yè)項目，我們可以一起來看看，也歡迎收藏。
備注：具體項目入市時間以開發(fā)商為準，這個表格僅做參考。高新新城最近比較火熱，區(qū)域內(nèi)的樓盤也算在內(nèi)。
鄭東新區(qū)目前北龍湖的項目比較多，對于北龍湖核心位置來說，主要看產(chǎn)品，開發(fā)商品牌和價格。由于篇幅限制，北龍湖這次暫不說。
接下來，我們具體來看每個樓盤的情況：
中海濱湖世家：跟碧源月湖挨得比較近，屬于惠濟區(qū)特色商業(yè)用地，據(jù)說之前應(yīng)該屬于碧源的，但是中海拍地拿到了。項目的備案名字是中海悠然苑，建設(shè)規(guī)劃許可證已經(jīng)出來，3.5的容積率，高低配，高層是33-34層，洋房6層左右。
項目南邊亞新也在這邊拿了一塊地，不過是商業(yè)用地也屬于特色商業(yè)的一部分，這邊目前配套還算成熟的，有公園有萬達，還有特色商業(yè)。不過距離大河路比較近，會有噪音影響，距離地鐵2號線不到1.5公里，也算覆蓋范圍，距離地鐵7號線比較近。
萬科民安璞樾苑：其實就是綠地璀璨天城的三期，但是被萬科和民安拿走啦，挨著三環(huán)邊，配套是比較成熟的，旁邊溢價還有地鐵3號線，容積率3.99,12棟高層，部分樓棟下面有底商會有噪音影響。
對于中海來說，目前是中海錦苑一個改善項目交房，但是品質(zhì)一般，其他剛需盤還未交房。后期如何最重要的也是價格。萬科一直都是中規(guī)中矩，流程標準化，驚喜和驚嚇都不太會出現(xiàn)。
我們可以先說說楊金片區(qū)：
奧園譽湖灣：容積率2.5，規(guī)劃小高層，目前售樓部已經(jīng)開放，面積在99-143平之間，整體定位偏剛改，精裝，預(yù)計價格在1.8-2.1萬，位置在北龍湖的正北部，距離比較近，但是目前的楊金是比較尷尬的，在預(yù)期下降的時期楊金是有價無市。
美盛北龍臺：容積率不高，跟奧園譽湖灣距離比較近。項目規(guī)劃一棟洋房，其余為小高層，價格未定。戶型為106-143平，偏改善，據(jù)說精裝標準不低，美盛在這個項目上還算比較用心，但是這個片區(qū)著實尷尬。
藍城鳳起梧桐：之前是美商龍湖一號的地塊，現(xiàn)在跟藍城合作代建，面積為128-180平，精裝，小高層，戶型面積段為改善，藍城作為背書，在品質(zhì)上會有一定的保障，不過美商最高的時候賣到差不多2萬，藍城的估計價格也不會太便宜。
說完楊金，我們再來看看其他項目：
保利溪岸：是杓袁的城改項目，城改項目比較慢，目前規(guī)劃已出，受軍用機場的影響，建了小高層，容積率不是很高，1號院和2號院的效果圖也出來了。1號院挨著賈魯河環(huán)境比較好，并且地塊相對比較大，2號院規(guī)劃4棟小高層。整體地塊比較零散，并且距離地鐵比較遠，但是路比較順挨著中州大道和連霍高速，不過也會有噪音。目前周邊有尚悅居和正弘府在售價格在1.55萬，如果說是同樣的價格，就不如現(xiàn)在在售的正弘府了，畢竟距離地鐵口近些。
美盛教育港灣：陳寨，廟李的城改項目，推出以教育地產(chǎn)為主的首個地產(chǎn)項目，規(guī)劃有學(xué)校，公園還有集中商業(yè)。容積率比較高，位置比較好的，希望建成之后不要是另一種形式的小香港。如果價格合適，自住舒適度不是很好。
碧桂園天麓：沙門的城改，容積率不低，并且梯戶比比較高，戶型90-120平，距離地鐵2號線沙門比較近的，周邊配套比較成熟，目前釋放的是精裝，價格在1.8萬左右。碧桂園品質(zhì)口碑下滑比較多，如果這樣的價格，倒不如去看看瀚海思念城。
瀚海思念城：之前內(nèi)購的房源價格在8-9千左右，不過已經(jīng)等很長時間了，預(yù)計明年會面市。項目設(shè)計的有小戶型差不多40平，定位偏改善，有地鐵，外立面跟瀚海晴宇差不多，目前地塊比較純粹并且容積率不是很高，如果有性價比還是可以關(guān)注的，畢竟片區(qū)樓盤不多。
名門悅峰：地塊不大，目前建設(shè)規(guī)劃許可證已經(jīng)出，容積率比較高，周邊配套比較成熟，地鐵2號線，國貿(mào)都在附近，但是農(nóng)業(yè)路高架，會有噪音影響。目前名門的資金鏈有些緊，首開會不會低開走量也未可知。
東韓里：城改項目，位置比較好，融創(chuàng)在操盤，預(yù)計年后土拍會有動作，不過以融創(chuàng)的速度節(jié)點可能會加快。地緣客戶想要買，可以關(guān)注下。
風(fēng)和朗庭：風(fēng)和日麗的后期地塊，城改項目，容積率比較高，但是位置比較好，地鐵5號線比較近，距離錦藝城也比較近，配套很成熟。不過6左右的容積率，舒適度不是很好，不過純投資還算可以，開發(fā)商相對比較靠譜。
恒大儲備項目：恒大在中原區(qū)的這塊地，規(guī)劃建300米的超高層，要成為新區(qū)的新地標。位置是比較好的，距離地鐵5號線比較近，周圍學(xué)校也都不錯，但是容積率5左右，比較高，中原老城區(qū)新的血液進駐，也給中原區(qū)的購房者多一些選擇。
康橋九溪云樾：須水的控規(guī)已經(jīng)出來，一期距離四環(huán)比較近，不過整體環(huán)境不錯，有南水北調(diào)運河以及秀水河，具體規(guī)劃還沒有出來，可以關(guān)注。
中原華僑城：投資500億，屬于文旅項目，2018年年底拍了兩塊住宅用地，容積率3，還行，不過目前周邊配套比較弱，位置在四環(huán)外，如果能發(fā)展起來對周邊會有帶動作用。
對于目前常西湖來說，樓盤是不多，節(jié)點也比較靠后，比如恒大刁溝，名門西崗、裕華鐵爐等，這些項目傳了很久，但是入市卻待定。
融僑中晟悅城：這個位置距離常西湖比較遠，融僑在鄭州的項目價格都不高，這個目前價格還未釋放，規(guī)劃的高低配，容積率3點多，位置太遠就害怕購房者去區(qū)域不買賬。
金科賈魯小鎮(zhèn)：預(yù)計6500畝，面積比較大，里面有賈魯河，南水北調(diào)運河等環(huán)境比較好，設(shè)計四個村的城改，未來要容納10萬人，位置還算可以，交通也方便。小鎮(zhèn)項目要比其他城改項目多些屬于市政的建設(shè)，對資金的要求也比較高。目前市場下行，具體要建成什么樣子，我們持保留態(tài)度。
康橋美廬灣：比較偏改善的項目，面積180-210-230平，面積比較偏改善，容積率2.5，距離湖比較近，環(huán)境比較好，不過預(yù)計價格不低。
金地儲備項目：項目節(jié)點比較靠后，目前具體的案名和規(guī)劃還未出，金地跟海馬青風(fēng)公園挨的比較近，以后難免不會比上一比。
金輝濱河云著：項目規(guī)劃有疊墅和高層，96-166平，改善，項目距離地鐵3/11號線比較近，不過金輝的樓面價已經(jīng)超過1萬，限價1.9萬，這么高的樓面價以后準備怎么賣？金輝不僅在經(jīng)開濱河高價拿地，在高新區(qū)的雙湖科技城也是奪得地王，可見金輝拿地生猛，也是對鄭州市場的看好。
電建瀧悅?cè)A庭：國企開發(fā)商，還算比較靠譜，規(guī)劃小高層和高層產(chǎn)品，地鐵14號線經(jīng)過，容積率2.49，濱河也就這么大，開發(fā)商大都是大開發(fā)商，買什么樣子的樓盤，現(xiàn)在就看性價比了。
中海天悅府：跟中海萬錦公館差不多，位置也在一路之隔，主力戶型在89-140平，價格預(yù)計1.5-1.6萬，但是天悅府的位置沒有萬錦公館的好，距離湖的位置更近一些。
融創(chuàng)城：大王莊改造，高低配，面積在93-143平，目前洋房已經(jīng)開盤均價15500，現(xiàn)在看來還算可以，但是配套比較弱，位置不是很好，距離地鐵比較遠。高層還未開盤，預(yù)計不會太高，畢竟融創(chuàng)在走高周轉(zhuǎn)。
富田九鼎公館：項目規(guī)劃是高層，面積在89-140平，地鐵4號線沿線，挨著十七里河，但是產(chǎn)業(yè)園整體大環(huán)境不是很好，富田的綠化是不錯的，預(yù)計價格可以參考周邊永威，綠都這兩個樓盤。
二七華僑城：在南四環(huán)，沿著金水河兩岸開發(fā)的文旅項目，容積率比較低，環(huán)境不錯，但是位置有點遠配套不是很好，規(guī)劃的有地鐵15號線經(jīng)過，但是地鐵需要很久。華僑城在鄭州有三個，中原區(qū)，滎陽各有一個，希望能夠按照規(guī)劃建成，這樣二七區(qū)也會有所提升。
亞新美好書香苑：用地規(guī)劃許可證已出，但是項目的節(jié)點估計要往后些，距離南四環(huán)比較近，配套不是很好，如果華僑城能夠做好，對這個項目是利好。
康橋悅溪園：康橋和美景聯(lián)合開發(fā)，位置有點偏，在連霍高速以北，不過容積率不高2.5，規(guī)劃20多層的高層，康橋的戶型一直是比較不錯的，但是這個區(qū)域的配套不成熟，鄭東新區(qū)北邊可以依靠東區(qū)的資源，而高新區(qū)的資源則比較弱，最后購房者對這個區(qū)域買不買賬也是個問題。
鄭報玉蘭先禾：樓盤體量比較小，位置比較好，旁邊挨著正弘數(shù)碼港，配套比較完善，規(guī)劃地鐵8號線，目前2棟樓，戶型面積相對偏大，開發(fā)商鄭報集團還算靠譜，能不能買看價格。
融信朗悅學(xué)院府：融信和朗悅合作開發(fā)，張五砦城改，近千畝，樓盤體量比較大。融信和朗悅都是閩系開發(fā)商，后期預(yù)計也會引進教育。但是這個位置就是比較遠了。
金輝和美的儲備地塊：高新新城在近期頻繁出現(xiàn)在大家眼前，金輝更以樓面價5千多的價格，刷新高新區(qū)的地價紀錄。金輝地塊跟美的距離很近，兩者容積率都比較低，但是金輝的更低在2.5。不過目前距離比較近的華潤悅景灣在售價格1萬左右，在市場下行中，會是他們面臨的難題，對這兩個樓盤，我們邊走邊看。
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對于明年的新盤來說，可選擇的真的不是很多，并且位置大都在三環(huán)與四環(huán)之間。主城區(qū)目前比較多的也就是金水區(qū)，之前金水區(qū)的城中村比較多，現(xiàn)在基本上是城改入市。
那么以上樓盤如何選擇呢？
大北區(qū)
你可以關(guān)注萬科民安璞樾苑，瀚海思念城，保利溪岸，東韓里這四個樓盤。
楊金目前比較尷尬有價無市，性價比一般，中州大道以西的價格制約力度比較強。2019年主城區(qū)的熱鬧當(dāng)屬金水，保利溪岸的價格可參考正弘府，瀚海思念城則可以對比美景美境。這幾個首付要在40-55萬，如果你剛好想買北區(qū)又有這么多資金可以去看看。
大南區(qū)
如果想要買南區(qū)，目前二七區(qū)樓盤入市項目比較少，二七華僑城位置有點遠，管南融創(chuàng)城還有富田九鼎公館還是可以關(guān)注的。融創(chuàng)和富田相比，位置還有地鐵的通達度，富田的好些。
經(jīng)開濱河國際新城，電建瀧悅?cè)A庭和康橋美廬灣這兩個是偏改善的，但是目前這個區(qū)域價格比較貴，2萬+的價格，可以在鄭州挑選的比較多。如果你是地緣，可以去看看中海天悅府位置不錯，首開可能有性價比。
大西區(qū)
中原老城區(qū)，可以關(guān)注恒大的這個地標項目，畢竟老城區(qū)本身可選擇的樓盤都不多，明年主要集中在常西湖新區(qū)，但是常西湖的價格是稍微有點貴的，地緣非要買的話，可以關(guān)注下康橋九溪云樾。
高新區(qū)可以關(guān)注一下鄭報玉蘭先禾，位置可以配套成熟。康橋悅溪園對地緣來說也算一個選擇，這兩個可以看一下價格。高新新城近期土拍刷屏，但是一切都可以華潤悅景灣的價格參考。
從區(qū)域的選擇來說，首付30-40萬，管南≥高新區(qū)＞二七區(qū)，首付40-50萬，金水區(qū)＞惠濟區(qū)。
新的一年祝愿大家住有所居，還有不清楚的問題，可以加我微信私聊。
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