最近有粉絲向我咨詢了這樣一個(gè)問題，家里有房住，想用閑散資金再買一套房子，主要是為了保值，規(guī)避通貨膨脹帶來的資金貶值，重視租金收益，鄭州哪個(gè)片區(qū)、哪個(gè)樓盤最合適呢？
這個(gè)問題，如今很多家庭都面臨，有必要拿出來好好說一說。
那么帶著上面的問題，咱們就來扒一扒，算一算，當(dāng)下，若在鄭州購買新房，哪里的租金回報(bào)率最高？
重視租金，首先，這套房子品質(zhì)可以一般，但位置一定要好。只有位置好，才會有可觀的租金收益。
所以，我們將范圍限定在東三環(huán)、南三環(huán)、西三環(huán)、連霍高速圍合起來的鄭州主城區(qū)。再具體一點(diǎn)，要么是寫字樓聚集的商務(wù)辦公區(qū)，要么是人氣很旺、配套成熟的生活區(qū)。
于是，繼續(xù)細(xì)分出以下22個(gè)小片區(qū)，就有了下面這張圖。
這就是我眼中的一個(gè)鄭州主城區(qū)的購房片區(qū)分布，無關(guān)行政區(qū)，僅是根據(jù)片區(qū)屬性來劃分的22個(gè)小片區(qū)。
有了不同的片區(qū)分布，下面就可以參考每個(gè)片區(qū)里的幾個(gè)具有代表性的二手房，來預(yù)估片區(qū)當(dāng)前的租金情況，參考幾個(gè)具有代表性的新房，來預(yù)估片區(qū)當(dāng)前的均價(jià)，進(jìn)而計(jì)算出新房月供，推算出每個(gè)月的租金占月供的比例。
但，問題又來了，有沒有一個(gè)更簡單直接的概念來表示房子租金回報(bào)率的高低呢？
有，售租比。
售，顧名思義是房價(jià)；
租，顧名思義是租金。
和租售比不同的是，售租比=房價(jià)/年租金。這樣算出來的結(jié)果是一個(gè)很干凈的數(shù)字，代表租金水平不變的情況下，將房子租出去，XX年可以收回成本。
一般來說，可以收回成本的時(shí)間越短，代表租金回報(bào)率越高。不過這只是一個(gè)初步的判斷，具體情形還要具體分析。
好了，交代清楚以上問題，我們就來算一算，當(dāng)下鄭州，哪個(gè)片區(qū)的租金回報(bào)率最高？在這些片區(qū)里有哪些新盤值得關(guān)注？
務(wù)必收藏的一張表格！
這里需要注意以下幾點(diǎn)：
1、 由于這套房更注重租金，一般非首套，故首付比例按60%計(jì)算，貸款年限按30年計(jì)算，貸款利率統(tǒng)一按基準(zhǔn)利率上浮30%計(jì)算。
2、 北龍湖片區(qū)太特殊，會展中心片區(qū)無可售新房，因此，這兩個(gè)片區(qū)未統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，有效數(shù)據(jù)只有20個(gè)小片區(qū)。
3、 上表中兩室指60-80㎡，小三室指80-100㎡，大三室指100㎡以上，具體計(jì)算取平均值。
4、 目前市面上一室的新房小戶型實(shí)在太少，一室的二手房租金不具有參考意義，因此未統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。
5、 上表中的租金月供比和售租比只能作為一個(gè)靜態(tài)的初步判斷，僅供參考，重要的房價(jià)漲幅、租金漲幅均未考慮在內(nèi)。
6、 平均租金為普遍水準(zhǔn)，一般帶裝修、家具家電齊全，具體一房一價(jià)，與裝修層次、家具家電、房東個(gè)人要求等相關(guān)，上下浮動(dòng)。
我們以其中的高鐵片區(qū)為例，具體說明一下。
高鐵片區(qū)在售的新房較少，新房均價(jià)按25000計(jì)算。二手房兩室的平均租金3200，小三室平均3800，大三室平均4500。
一套70㎡的兩室，按片區(qū)均價(jià)25000計(jì)算，總房款175萬，首付6成，首付款105萬，貸款70萬，貸款30年，利率上浮30%，則每月月供4364.8，租金3200，租金占月供的73%。同時(shí)，總房款175萬，年租金3.84萬，售租比46，即租金不變的情況下，將房子租出去，46年可以收回成本。
同理，90㎡的小三室，總房款225萬，貸款90萬，則月供5611.89，租金3800，租金占月供的68%。同時(shí)，售租比49，即租金不變的情況下，49年可以回本。
120㎡的大三室，總房款300萬，貸款120萬，則月供7482.51，租金4500，租金占月供的60%。同時(shí)，售租比56，即租金不變的情況下，56年可以回本。
我們要清楚，租金月供比數(shù)值越大，售租比數(shù)值越小，代表租金情況越好，房子的租金回報(bào)率越高。
通過上面的表格，可以發(fā)現(xiàn)，鄭州主城區(qū)的20個(gè)小片區(qū)，住宅的租金月供比基本都在50%以上。也就是說，購買鄭州主城區(qū)的新房，以二套，貸款30年計(jì)算，每個(gè)月的租金基本上都能達(dá)到月供的一半以上。
其中，租金月供比最高的是藍(lán)堡灣片區(qū)的兩室，租金抵償月供的能力最強(qiáng)。月供3142.66，兩室的房租平均3000，基本上每個(gè)月的房租可以抵月供了。同時(shí)，售租比也是最低的，在租金不變的情況下，35年就可以回本。
而租金月供比最低的是紫荊山片區(qū)的大三室，租金抵償月供的能力相對最弱。月供接近6000，大三房的房租平均3200，基本上每個(gè)月的房租只占月供的一半。同時(shí)，售租比也是最高的，在租金不變的情況下，63年才能回本。
相比之下，租金抵償月供能力較強(qiáng)的有曼哈頓片區(qū)、藍(lán)堡灣片區(qū)、老北站片區(qū)、鳳凰城片區(qū)、管南環(huán)內(nèi)片區(qū)、錦藝城片區(qū)，這6個(gè)片區(qū)的租金月供比都在70%以上。
其中，藍(lán)堡灣片區(qū)最高，兩室的租金月供比95%，小三室87%，大三室78%。
這個(gè)片區(qū)位于三環(huán)內(nèi)金水老城西區(qū)的北部。這里配套成熟，地鐵醫(yī)院學(xué)校齊全。參考幾個(gè)代表樓盤的價(jià)格，片區(qū)均價(jià)按18000計(jì)算。
所以，這里價(jià)格低于18000的樓盤都可以考慮。比如15000的尾盤華潤悅璽，比如15500的旭瑞和昌花漾里，比如15300的謙祥興隆城，比如16000的紫檀華都，比如豫發(fā)豫園的第一批房源。
其次，是鳳凰城片區(qū)，兩室的租金月供比89%，小三室84%，大三室75%。
這個(gè)片區(qū)位于曼哈頓片區(qū)南部，主要在鄭汴路、隴海快速路附近，家居、建材等專業(yè)市場比較多。參考幾個(gè)代表樓盤的價(jià)格，片區(qū)均價(jià)按16000計(jì)算。
所以，這里價(jià)格低于16000的樓盤都可以考慮。比如14000左右的綠都廣場二環(huán)里。而清華城都會軒的價(jià)格偏高。
再次，是錦藝城片區(qū)，兩室的租金月供比86%，小三室89%，大三室71%。
這個(gè)片區(qū)位于中原老城區(qū)的北部。這里的生活配套可以媲美金水老城區(qū)，但同樣可開發(fā)土地較少。參考幾個(gè)代表樓盤的價(jià)格，片區(qū)均價(jià)按16000計(jì)算。
所以，這里價(jià)格低于16000的樓盤都可以考慮。比如鄭地璞園16000以下的房源，比如五建新街坊16000以下的房源，比如和潤林湖美景16000以下的房源，比如15500的領(lǐng)創(chuàng)天譽(yù)華庭，比如14500的升龍?zhí)靺R廣場等。
接著，是曼哈頓片區(qū)，兩室的租金月供比86%，小三室85%，大三室72%。
這里緊鄰東區(qū)，參考幾個(gè)代表樓盤的價(jià)格，片區(qū)均價(jià)按20000計(jì)算。
所以，這里價(jià)格低于20000的樓盤都可以考慮。比如融創(chuàng)金林金水府20000以下的房源。
接著，是管南環(huán)內(nèi)片區(qū)，兩室的租金月供比84%，小三室74%，大三室71%。
相較于環(huán)內(nèi)其他幾個(gè)片區(qū)，這里的城市面貌較差，高層次的學(xué)校醫(yī)院商超比較少，片區(qū)整體售價(jià)也同樣不高。參考幾個(gè)代表樓盤的價(jià)格，片區(qū)均價(jià)按15000計(jì)算。
所以，這里價(jià)格低于15000的樓盤都可以考慮。比如13700的尾盤正商城，比如14800的世茂云尚城，比如14000的鑫苑國際新城等。
最后，是老北站片區(qū)，兩室的租金月供比83%，小三室74%，大三室71%。
這個(gè)片區(qū)位于三環(huán)內(nèi)金水老城東區(qū)的北部。這里發(fā)展較早，配套成熟，可開發(fā)用地少，基本都是二手房。參考幾個(gè)代表樓盤的價(jià)格，片區(qū)均價(jià)按18000計(jì)算。
所以，這里價(jià)格低于18000的樓盤都可以考慮。比如北三環(huán)沿線17000的融創(chuàng)中原大觀，17000的泰山譽(yù)景等。
最后再說一點(diǎn)，更注重租金收益的話，不要買太大的戶型。我們通過上面的表格發(fā)現(xiàn)，戶型越大，租金占月供的比值反而小，售租比反而大，租金回報(bào)率反而低。
再次強(qiáng)調(diào)，以上只是一個(gè)靜態(tài)的初步判斷，僅供參考，重要的房價(jià)和租金漲幅沒有考慮在內(nèi)。而房價(jià)和租金一旦變動(dòng)，結(jié)果可能也會有所變化。
那么，回到文章開頭的問題，為了保值，重視租金收益，鄭州哪個(gè)片區(qū)、哪個(gè)樓盤最合適呢？
可以看看鄭州主城的以上6個(gè)片區(qū)里分別列舉的這些樓盤。畢竟是更注重租金，位置不能差，品質(zhì)可以一般。
但是，如果你更偏自住，那又是另一套購房邏輯了！
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