年初的時(shí)候，我們發(fā)布了一篇《大劇透！2018鄭州42個(gè)純新盤即將入市，如何選擇？》的文章。里面詳細(xì)地對(duì)2018年鄭州或?qū)⑷胧械募冃卤P的產(chǎn)品、優(yōu)缺點(diǎn)以及價(jià)值進(jìn)行了盤點(diǎn)。
轉(zhuǎn)眼間，已到年中。
其中，有些新盤已經(jīng)入市開盤，有些正在認(rèn)籌排號(hào)，有些推遲了入市時(shí)間，還有些年初沒有盤點(diǎn)到的新盤要提前入市，紛紛對(duì)外釋放了產(chǎn)品和價(jià)格。
是時(shí)候再次梳理一下2018下半年或?qū)⑷胧械囊淮蟛冃卤P，為下半年有置業(yè)需求的購(gòu)房者提供一份詳盡、實(shí)用的購(gòu)房指南！
選擇的純新盤可以參考以下幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：
1、限價(jià)的當(dāng)下，純新盤才可以全新定價(jià)，不必受二期比一期定價(jià)高的制約。
2、最好是大盤，為了樹立品牌，一期品質(zhì)不能差。
3、還得是靠譜的房企，不能為了眼前的利好，去賭未知的未來。
4、我們只盤點(diǎn)了鄭州8大區(qū)內(nèi)的樓盤，出了這個(gè)圈，配套跟不上，交通成本高，剛需很受傷。
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先上一張2018下半年或?qū)⑷胧械募冃卤P一覽表，共41個(gè)盤，不包含商業(yè)性質(zhì)的公寓，歡迎收藏！
注：以上劃分僅供參考，具體以開發(fā)商最終釋放為準(zhǔn)。
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下面我們來看具體的樓盤情況。
需要說明，以下位置圖中標(biāo)注了已經(jīng)開通的地鐵1、2號(hào)線，以及暫未開通的3、4、5號(hào)線。
其中，紅色代表1號(hào)線，黃色代表2號(hào)線，橙色代表3號(hào)線，綠色代表4號(hào)線，藍(lán)色代表5號(hào)線。
是不是地鐵盤？一目了然！
部分新盤效果圖如下▼
鑫苑黑朱莊地塊：位置超好，但容積率驚人，都快到8了，居住舒適度會(huì)受到一定影響。如果你喜歡安靜，注重居住品質(zhì)和周邊自然環(huán)境，要謹(jǐn)慎考慮。
融創(chuàng)中原大觀和碧桂園天麓位于金水北區(qū)。這一塊最近真是太熱鬧了，大批城改項(xiàng)目集中入市，都是主城區(qū)的好位置。
中原大觀：是金水區(qū)桑園的城改，產(chǎn)品其實(shí)一般，規(guī)劃了7棟帶底商的高層，1棟公寓和1所幼兒園，容積率最高的一塊地有7點(diǎn)多。最大的優(yōu)勢(shì)是離北龍湖近，但這個(gè)位置緊鄰兩條高架不說，距離地鐵2號(hào)線和4號(hào)線都不近。
碧桂園天麓：是金水區(qū)沙門村的城改，目前拿到兩塊地。一塊在花園路以西，跟原來的沙門村臨近，另一塊在花園路以東，空置多年。西地塊容積率5.1，東地塊容積率5.5，都不低。
西地塊后期跟沙門村安置房臨近，東地塊周邊多是已經(jīng)建成的商品房小區(qū)，雖然容積率高一點(diǎn)，但從地段、環(huán)境等方面還是優(yōu)于西地塊的。如果兩個(gè)地塊價(jià)格相差不多，首選東地塊。
藍(lán)城風(fēng)起梧桐，善水居和東泰景園位于楊金片區(qū)，也叫金水科教園區(qū)。
東泰景園：泰禾在楊金有兩塊地，一塊是和廣匯合作的，在楊金西片區(qū)。另一塊是收購(gòu)天倫的地塊，在楊金東片區(qū)，又叫東泰景園，會(huì)提前一步入市。
這塊地跟瀚海爾灣離得近，108畝，容積率2，泰禾花了19億收購(gòu)，折合樓面價(jià)13200。規(guī)劃有疊拼、合院、高層，小土豪可以關(guān)注一下。
藍(lán)城鳳起梧桐：在碧桂園天譽(yù)的東邊，100多畝地，全部是小高層，比高低配要強(qiáng)很多，面積段暫定128-144㎡，和康橋東麓園相似。藍(lán)城背書，品質(zhì)應(yīng)該是有保障的，改善可以去看看，當(dāng)然價(jià)格應(yīng)該不便宜。
在2016年底的時(shí)候，鄭州美泰置業(yè)拿下楊金的一宗土地，是屬于徐莊的城改，這塊地就是善水居，由萬錦和美盛合作開發(fā)。50多畝，規(guī)劃有小高層和洋房，偏改善。
項(xiàng)目西側(cè)是商業(yè)地塊和即將通車的中央大道，北側(cè)斜對(duì)面是偉業(yè)龍湖上城的地塊，距離連霍高速還有段距離。
部分新盤效果圖如下▼
在龍子湖北區(qū)，萬向有兩個(gè)盤，一個(gè)是萬向湖畔曉風(fēng)剛開過盤，均價(jià)21500，另一個(gè)就是萬向桃源居。
萬向桃源居：在湖畔曉風(fēng)南側(cè)，這個(gè)小片區(qū)安置房居多，環(huán)境會(huì)有些嘈雜。地塊很小，只有24畝，一共三棟樓，其中兩棟住宅，一棟公租房。戶型面積段89-122㎡，整體偏剛需。
可以肯定，24畝的桃源居無論怎么玩，實(shí)力一般的萬向都很難玩出花樣。但畢竟在東區(qū)，東四環(huán)內(nèi)除了北龍湖，住宅項(xiàng)目很少，所以稀缺性不言而喻。
瀚海觀象：這個(gè)盤就有點(diǎn)霸道了，75畝的方正地塊，容積率2.5，10棟24層的高層，非常簡(jiǎn)潔。一共551套房子，全部大平層，167㎡，189㎡，240㎡，341㎡。
價(jià)格肯定不便宜，相比之下，北龍湖的善水上境應(yīng)該是更好的選擇。對(duì)于這個(gè)盤，建議觀望等最終的消息。
碧桂園象苑：據(jù)說也很豪，平均面積180㎡，總價(jià)不低，剛需不必再等。
白沙象湖片區(qū)鄭開大道以南的華強(qiáng)新芒果御象湖位置不錯(cuò)，扎推在融創(chuàng)象湖壹號(hào)、永威森林花語(yǔ)、星聯(lián)灣之間。這個(gè)小片區(qū)品牌房企扎推，居住環(huán)境最純粹，整體低密，有賈魯河。
但這個(gè)盤就是一直磨磨唧唧，沒什么實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
2018年3月15日，旭輝拍下白沙商都大道沿線的一塊地，這是旭輝繼正榮首府后，在鄭州的第二個(gè)項(xiàng)目，旭輝啟城雅苑，定位偏中低端。
最后說說北龍湖這幾個(gè)將入市的豪宅。
碧桂園豫府：售樓部透漏計(jì)劃7月份正式開盤，均價(jià)42000帶裝修，車位50萬一個(gè)。
中建柒號(hào)院：具體產(chǎn)品信息還未知，綁定車位和地下室，毛坯交付，釋放價(jià)格42000+。
保利瓏熙：售樓部預(yù)計(jì)7月初開放，目前價(jià)格和付款方式都還沒有確定。計(jì)劃精裝交付，精裝標(biāo)準(zhǔn)1萬以上，保守估計(jì)4萬+。
碧源榮府：最近舉行了產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，精裝修，價(jià)格4萬+。
康橋的盤一向領(lǐng)跑周邊，康橋諸子廬的定價(jià)也一定不會(huì)讓大家失望。
正弘臻：是正弘在北龍湖的第二個(gè)項(xiàng)目，正弘瓴已經(jīng)快賣完了，通過正弘瓴的價(jià)格就能預(yù)測(cè)正弘這個(gè)新盤的價(jià)格不會(huì)低。
海馬在營(yíng)銷上一向精明，所以海馬的價(jià)格應(yīng)該不會(huì)低。
名門是出了名的重度拖延癥患者，最不確定的就是它了。
部分新盤效果圖如下▼
中原區(qū)
下半年，融信址劉，恒大刁溝，中晟，康橋須水，中原華僑城，常西湖熱鬧了！
融信已經(jīng)開過品牌發(fā)布會(huì)，常西湖這個(gè)項(xiàng)目叫融信奧體世紀(jì)，是融信TOP世紀(jì)系。這個(gè)項(xiàng)目是址劉村的城改，容積率不低，后期應(yīng)該是以高層為主。
刁溝城改已經(jīng)被恒大拿下，目前拆遷基本完畢，安置房開始啟動(dòng)，道路正在施工，快的話，下半年就可以亮相了。
說起趙仙垌城改，也是歷史悠久，直到今年3月份才拍地。當(dāng)時(shí)拍了兩塊，其中一塊就是中晟柒號(hào)院，原定案名中晟上賓城。地塊很小，北邊是賈峪河水系，無奈夾在鄭少高速和西四環(huán)之間，和匯泉的位置有一拼。
中晟一向缺錢，據(jù)說這個(gè)盤和融僑合作了。
匯泉景悅城是匯泉在鄭州的第二個(gè)盤，位置不錯(cuò)，臨近西三環(huán)，對(duì)面是陽(yáng)光城麗景公館。不過容積率不低，估計(jì)也是個(gè)剛需快銷盤。
宏江溢彩年華是宏江在鄭州的第二個(gè)盤，西三環(huán)內(nèi)，五建新街坊對(duì)面。這塊地是2016年6月拿的，三個(gè)小地塊，共58畝，早早便被宏江包上圍擋。
雖然地塊零碎，但三環(huán)內(nèi)的土地很稀缺，生活配套基本沒問題，想在西區(qū)置業(yè)的剛需可以看看。不過按照宏江的習(xí)慣，可能會(huì)有內(nèi)購(gòu)。
中原華僑城和康橋須水項(xiàng)目在西四環(huán)外，緊鄰常西湖。
華僑城目前已經(jīng)圍擋基礎(chǔ)施工，康橋須水地塊據(jù)說案名定為康橋九溪云越，僅有西邊安置房圍擋已經(jīng)弄好。
二七區(qū)
招商馬寨新鎮(zhèn)區(qū)項(xiàng)目，初定案名叫龍溪灣。這個(gè)盤依然是招商和天地合作，天地出地，招商操盤。
位置在西四環(huán)和南四環(huán)交匯處西南角，200多畝地，規(guī)劃有疊墅、洋房和小高層。最大的優(yōu)勢(shì)是緊挨著尖崗水庫(kù)，最大的劣勢(shì)是位置偏遠(yuǎn)，遠(yuǎn)離所有熱點(diǎn)區(qū)域。定位偏改善，但不知改善客戶會(huì)不會(huì)買賬。
盛潤(rùn)運(yùn)河城是二七區(qū)賈砦的城改，占地千畝，典型的剛需大盤。最近有傳內(nèi)購(gòu)的消息， 雖然地已經(jīng)拿到，但盛潤(rùn)作為本土房企，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，樓盤品質(zhì)還有待提升。
管城區(qū)
最后是管城區(qū)的富田九鼎公館。
振興拿下管城區(qū)姚莊郎莊地塊，富田九鼎公館入市，管南區(qū)終于迎來新的玩家。這塊地又大又好，還臨十七里河。開發(fā)商實(shí)力是有的，開發(fā)的樓盤口碑還不錯(cuò)。
南三環(huán)本就大盤云集，對(duì)于買房人來說，多一個(gè)項(xiàng)目就多一個(gè)選擇。
部分新盤效果圖如下▼
融創(chuàng)中原宸院和萬科民安云城在大河路以南。這兩個(gè)盤目前都是米宅推薦項(xiàng)目，如果均價(jià)不超過15500，請(qǐng)盡快入手。
國(guó)控碧桂園天瀾在大河路以北，這塊地是2016年年中拍的，國(guó)控拿地，碧桂園操盤。按照碧桂園一貫高周轉(zhuǎn)的風(fēng)格，這個(gè)盤能拖到現(xiàn)在算是個(gè)異類。
產(chǎn)品方面碧桂園自然選擇高低配，規(guī)劃小高層和洋房。操盤估計(jì)與和昌林與城類似，小高層主打剛需，洋房主打改善。這個(gè)片區(qū)貼近黃河，偏、遠(yuǎn)、荒，優(yōu)勢(shì)是大運(yùn)河。
部分新盤效果圖如下▼
亞新海棠公館、融僑雅筑、中海萬錦公館、康橋美廬灣位于經(jīng)開濱河國(guó)際新城，這幾個(gè)盤關(guān)鍵看價(jià)格。
當(dāng)濱河國(guó)際新城其他樓盤把注意力放在剛需、剛改上時(shí)，亞新海棠公館另辟蹊徑，硬是把高層拉到最小140㎡，洋房最小180㎡。產(chǎn)品沒有問題，最大的問題就是貴。
康橋美廬灣是康橋在濱河國(guó)際新城的第三個(gè)項(xiàng)目。地塊不大，40畝，要說唯一的好，就是離蝶湖很近。
2015年就已經(jīng)拿地了，康橋并沒有仗著地價(jià)便宜就隨便做，超越以往的高低配，規(guī)劃6棟大平層，戶型185㎡起，要知道，康橋悅?cè)貓@的最大面積不過190㎡而已，據(jù)說這會(huì)是濱河國(guó)際新城最貴的房子。
中海萬錦公館總占地184畝，分兩個(gè)地塊，首期占地78畝，住宅和商業(yè)基本一分為二。
住宅部分8棟高層，面積段比較廣，89-142㎡，市場(chǎng)主流，平平淡淡，很“中?！?，求穩(wěn)求量。商業(yè)部分是6棟商墅，面積135㎡，層高10米，贏利點(diǎn)應(yīng)該是放在商墅上了。
從不太成功的南龍湖融僑城，到二七區(qū)的融僑悅瀾庭，再到濱河國(guó)際新城的融僑雅筑，一個(gè)比一個(gè)高端。
融僑雅筑挨著亞新海棠公館，北邊是中海。從成本來看，和中海類似，按道理照著中海做個(gè)偏剛需的就行。
但從目前來看，規(guī)劃8棟洋房和4棟高層，和海棠公館有點(diǎn)類似。不過套均建面118㎡，而海棠公館最小都140㎡。所以，融僑估計(jì)也就比中海高端那么一點(diǎn)點(diǎn)。
敢在經(jīng)開國(guó)際物流園區(qū)拿地，只能說“渾身都是膽”。這里有鐵三角金地名悅、碧桂園峯景和萬科溪望，其中金地和碧桂園已經(jīng)開過盤。
萬科溪望：是萬科在經(jīng)開區(qū)的第一個(gè)項(xiàng)目，由萬科獨(dú)立開發(fā)。占地90畝，不大不小，無奈做了高低配。相比附近已經(jīng)開過盤的金地和碧桂園峯景，萬科的定位略高一點(diǎn)點(diǎn)。
可以說，整個(gè)物流園區(qū)放眼過去都是物流園和大車，沒有居住氛圍，幾乎0配套。不過好在這里來的都是大牌開發(fā)商。最近的一次開盤是碧桂園峯景，均價(jià)11600。這里投資和改善都不合適，如果在附近上班，非要買的話，相比之下首選萬科溪望。
部分新盤效果圖如下▼
高新區(qū)的朗悅公園府和大正鯤府都是很早就開始宣傳，卻遲遲沒有動(dòng)靜的樓盤。
朗悅公園府：是高新區(qū)秦莊的城改，也是朗悅在公園道一號(hào)之后的另一個(gè)項(xiàng)目，號(hào)稱公園道一號(hào)的升級(jí)版。雖然公園府的售樓部早就已經(jīng)建成開放，但目前還是處于前期咨詢階段。
朗悅最大的亮點(diǎn)就是戶型贈(zèng)送和學(xué)區(qū)。目前戶型上有一定的創(chuàng)新，而別的因素，還沒有具體落實(shí)，大家可以跟進(jìn)。
據(jù)說，共同開發(fā)高新區(qū)原來的大正鯤府項(xiàng)目，800多畝的大正鯤府帶來什么？產(chǎn)品優(yōu)化？景觀升級(jí)？物業(yè)升級(jí)？我們拭目以待！
高新區(qū)西四環(huán)外也開始風(fēng)生水起，這里有華潤(rùn)悅景灣、中海萬錦熙岸等新盤。
2017年的時(shí)候，中建拿下朱砦合村并城項(xiàng)目，這塊地現(xiàn)在和中海合作，也就是中海萬錦熙岸。一共是113畝，容積率2.5，高低配，高層很憂傷，洋房也不爽。雖有瑕疵，整體還算靠譜。
華潤(rùn)悅景灣本質(zhì)上就是個(gè)四環(huán)外的小盤，無特色。75㎡兩房和95㎡三房占絕大多數(shù)，估計(jì)還會(huì)低價(jià)跑量。
這里能不能買，最大的抗性是這個(gè)片區(qū)的發(fā)展。遠(yuǎn)不是問題，關(guān)鍵在于靠什么支撐發(fā)展？
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以上這41個(gè)或?qū)⑷胧械募冃卤P，該怎么選擇？
我在這里做一下梳理。
1、剛需購(gòu)房者在首付30-40萬這一范圍內(nèi)選擇。
如果你是總價(jià)優(yōu)先型剛需。對(duì)價(jià)格敏感，可以在四環(huán)周邊找找看。
可以重點(diǎn)關(guān)注高新區(qū)的華潤(rùn)悅景灣、中海萬錦熙岸，惠濟(jì)區(qū)的國(guó)控碧桂園天瀾，白沙的華強(qiáng)新芒果御象湖。
如果你是配套優(yōu)先型剛需。最在意交通和配套，特別是交房后想要有個(gè)較低的生活成本和通勤成本。
可以重點(diǎn)關(guān)注管城區(qū)的富田九鼎公館，中原區(qū)的融信奧體世紀(jì)、恒大刁溝、中晟上賓城，或是匯泉景悅城和宏江溢彩年華。
2、剛改購(gòu)房者在首付50-60萬這一范圍內(nèi)選擇。
如果你是配套優(yōu)先型剛改。有些在意品質(zhì)，又注重地段、交通和生活配套。
可以重點(diǎn)關(guān)注惠濟(jì)區(qū)的融創(chuàng)中原宸院和萬科民安云城，金水區(qū)的碧桂園天麓和融創(chuàng)中原大觀。
如果你是環(huán)境優(yōu)先型剛改。有點(diǎn)情調(diào)，對(duì)生活配套要求不高，注重品質(zhì)和周邊的自然環(huán)境。
可以重點(diǎn)關(guān)注經(jīng)開濱河國(guó)際新城的中海萬錦公館，二七區(qū)的龍溪灣。
3、改善購(gòu)房者在首付70-100萬這一范圍內(nèi)選擇。
如果你是環(huán)境優(yōu)先型改善。很有情調(diào)，對(duì)品質(zhì)和周邊的自然環(huán)境要求高。
可以看看楊金的藍(lán)城鳳起梧桐、東泰景園、善水居，經(jīng)開濱河國(guó)際新城的亞新海棠公館、康橋美廬灣、融僑雅筑，關(guān)鍵是價(jià)格。
但如果你是配套優(yōu)先型改善。在意品質(zhì)，同時(shí)注重成熟的居住氛圍。這些盤基本可以忽略，因?yàn)槟壳八谄瑓^(qū)都很荒。
4、頂豪置業(yè)呢？重點(diǎn)關(guān)注北龍湖！
北龍湖等不起，隨著改善一族的覺醒，好區(qū)域里的好房子會(huì)原來越搶手。這是一個(gè)賣一套少一套的好區(qū)域，4萬以下的都可以關(guān)注，低價(jià)可以碾壓一切，只要是在北龍湖。
先上車再說，沒有完美的房子，有了北龍湖的車票，以后有條件了再置換。建議你選一個(gè)未來漲幅空間最大的，如今可以承擔(dān)得起的，先上車！
文章的最后，如果你最想了解哪個(gè)盤，或者有什么購(gòu)房難題，可以在下面留言給我，我們?cè)凇秵堂昧帽P》不見不散！
那些文章里不能說的，置業(yè)顧問不會(huì)告訴你的，《喬妹撩盤》統(tǒng)統(tǒng)給你扒個(gè)底朝天！每個(gè)盤不到2塊錢，幫你選房，讓你堅(jiān)定上車！
