從兩個(gè)選擇說起……
加上裝修15000買哪兒？單價(jià)10000買哪兒最正確？
前段時(shí)間，米公子在《鄭州購房，單價(jià)1.5萬的3個(gè)片區(qū)，單價(jià)1萬的6個(gè)片區(qū)，該如何選擇？》這篇稿子中給了我們2個(gè)建議。
就目前單價(jià)1.5萬的幾個(gè)片區(qū)，環(huán)內(nèi)中原區(qū)≥大北區(qū)≥管南片區(qū)=高新區(qū)。首選環(huán)內(nèi)中原區(qū)，是基于對剛需來說，性價(jià)比更高，也更安全。
就單價(jià)1萬的選擇來說，如果你選擇滎陽東，先想想匯泉西悅城。選擇南龍湖，先想想正商智慧城。選擇古滎，先想想和昌林與城。如果你等得起5年，那么無疑，白沙≥綠博>港區(qū)>古滎=南龍湖>滎陽東。
這是單價(jià)1.5萬，單價(jià)1萬的選擇。如果預(yù)算再多一點(diǎn)，達(dá)到單價(jià)1.8萬，甚至是2萬，又該如何選擇？這篇稿子我們就來說一說。
鄭州房價(jià)的基本面
我們參考一下2017年12月份的鄭州房價(jià)地圖：
注：以上分區(qū)依據(jù)參考米宅43分區(qū)制，無關(guān)行政區(qū)。
從價(jià)位上看，整個(gè)鄭州，片區(qū)均價(jià)有1萬以下的，也有近4萬的。
看似價(jià)格區(qū)間很大，其實(shí)項(xiàng)目分布很不均勻，大部分項(xiàng)目價(jià)格集中在1.2萬到1.8萬之間。均價(jià)3萬以上的，北龍湖項(xiàng)目也有不少。但2萬上下卻是鄭州目前房價(jià)斷檔最嚴(yán)重的一個(gè)區(qū)間。
這個(gè)現(xiàn)象再次說明了鄭州目前的市場供應(yīng)，跟這類改善需求是錯(cuò)配的。
但，在鄭州還有這么幾個(gè)片區(qū)，均價(jià)集中在1.8萬，2萬上下。一個(gè)是金水老城區(qū)，一個(gè)是商城核心區(qū)，還有老經(jīng)開區(qū)，以及供應(yīng)稀缺的龍子湖片區(qū)，東站東區(qū)。
我們發(fā)現(xiàn)，這幾個(gè)片區(qū)主要集中在城市東部。
鄭州省府所在的金水老城區(qū)，算是目前老城區(qū)中價(jià)格最貴的片區(qū)。
萬科美景世玠的高層賣到了均價(jià)22500，洋房標(biāo)準(zhǔn)層賣到了均價(jià)27000。同時(shí)區(qū)域內(nèi)在售新盤不多，即使有，也都是18000+的價(jià)格。
金水老城區(qū)南部的商城核心區(qū)，房價(jià)也不低。
這里屬于整個(gè)鄭州市最中心的一個(gè)片區(qū)，反而因?yàn)楦鞣N原因較為破舊，在售樓盤極少，均價(jià)也是18000。
老經(jīng)開區(qū)其實(shí)也算是鄭州的主城區(qū)，可能早期片區(qū)通達(dá)性不好，讓人感覺很偏。
這里與鄭東新區(qū)只有一路之隔，房價(jià)一直不低，新房的供應(yīng)量和庫存量都很少。
龍子湖片區(qū)集聚著大學(xué)校區(qū)，住宅主要分布在北部。
片區(qū)安置房多，在售新房少，距離北龍湖近。
東站東區(qū)主要指高鐵站東廣場至京港澳高速，片區(qū)內(nèi)土地儲備量大，但多為商服用地，住宅用地少，在售待售的住宅也少。
單價(jià)18000買哪兒？
目前，主要有5個(gè)區(qū)域可選。
單價(jià)18000，你可以買到金水老城區(qū)、商城核心區(qū)、老經(jīng)開區(qū)的高層，也可以買到惠濟(jì)核心區(qū)、白沙綠博片區(qū)的洋房。
新盤本就不多，還要剔除幾個(gè)老大難樓盤。比如容積率5.5的物華國際，比如賣成了現(xiàn)房還在賣的瑞隆城三期。
剩下的新盤大概只剩亞新美好城邦了，目前美好城邦的均價(jià)是低于18000的。
3.5的容積率，純高層的布局，戶型多為大三房，帶裝修。農(nóng)業(yè)路，金二環(huán)，算是優(yōu)質(zhì)地段。但緊鄰農(nóng)業(yè)路高架和京廣鐵路，難免受到噪音干擾。而且亞新首次做精裝，產(chǎn)品質(zhì)量上還有待考量，要走的路還很長。
融創(chuàng)金林金水府，還沒開盤，因?yàn)榫b改毛坯，暫時(shí)歸入單價(jià)18000的行列。
容積率6以上，超高層，算是融創(chuàng)三環(huán)內(nèi)的首個(gè)項(xiàng)目。勝在城區(qū)位置和成熟配套，但附近多是燕莊和沈莊的安置房。超高層的得房率相比高層要低一些，后期的維護(hù)成本也高一些，必須有一個(gè)好物業(yè)。
目前只有華潤悅府。
均價(jià)18000，尾盤，容積率6左右，超高層。最大的價(jià)值是地段，最差的因素是環(huán)境。價(jià)格還好，純改善不建議。
早期的富田九鼎世家拉高了區(qū)域房價(jià)起點(diǎn)。均價(jià)18000的樓盤主要有華潤紫云府、碧桂園天悅的高層。陽光城檀悅尚未開盤，這里暫且列入單價(jià)18000的行列。
華潤紫云府：4.5的容積率，純高層的布局。可以說離東區(qū)CBD最近。如果你在東區(qū)工作，買不了北龍湖，買不了建業(yè)天筑，甚至買不了海馬公園，也許可以退而求其次看看它。
碧桂園天悅是容積率3.5的高低配，也是老經(jīng)開僅有的高低配。跟海珀蘭軒一樣，被安置房、高壓線、4S店、高架橋包圍。
陽光城檀悅容積率4.5，純高層，戶型也有創(chuàng)新。地鐵5號線鮑湖站1公里輻射范圍，距朝鳳路小學(xué)和丹尼斯不遠(yuǎn)，自身還規(guī)劃配建不低于9萬方的商業(yè)綜合體。喜歡熱鬧的你，這個(gè)盤值得期待，關(guān)鍵看價(jià)格了。
惠濟(jì)核心區(qū)洋房的行情應(yīng)該是標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià)18000。
融創(chuàng)瓏府洋房標(biāo)準(zhǔn)層之前賣16000，低于片區(qū)均價(jià)。
正弘瀾庭敘目前洋房賣22000，高于片區(qū)均價(jià)。
此外，在售的有正商家河家的洋房，標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià)17500。但家河家的戶型，包括樓盤給人的整體感覺，更偏剛需，更注重品質(zhì)的購房者建議謹(jǐn)慎考慮。
單價(jià)18000基本可以告別20000起步的鄭東新區(qū)四環(huán)內(nèi)。這個(gè)價(jià)格只能去東四環(huán)外看看白沙綠博的洋房。比如融創(chuàng)美盛象湖壹號的洋房。
?白沙片區(qū)
白沙象湖片區(qū)的象湖壹號是當(dāng)之無愧的象湖壹號，其高層超值的性價(jià)比早已譽(yù)滿鄭州。三期地塊容積率只有1.99，三期、四期都是小高層+洋房。目前洋房待售，根據(jù)之前的價(jià)格，洋房標(biāo)準(zhǔn)層18000，符合片區(qū)均價(jià)。
?綠博片區(qū)
目前的洋房主要有亞新美好藝境，洋房標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià)15000，康橋香溪郡15500，雅居樂春森湖畔15500，亞新美好香頌17000，融創(chuàng)觀瀾壹號17000，鄭東碧桂園19500，永威上和郡20000。
洋房標(biāo)準(zhǔn)層在18000左右的有融創(chuàng)觀瀾壹號和亞新美好香頌。
綠博片區(qū)樓盤的品牌差距小，產(chǎn)品也類同，所以一定要選擇緊靠綠博核心資源的，緊鄰地鐵8號線的，配套最有可能成熟的。融創(chuàng)觀瀾壹號和亞新美好香頌都還不錯(cuò)。
還是那句話，如果你是在鄭州市區(qū)工作的純剛需，白沙綠博并不適合你，畢竟時(shí)間成本太高！如果是買來自住，遠(yuǎn)期改善的購房者可以考慮。
此外，單價(jià)18000，還有高新區(qū)金科城的洋房，恒大城的高層。
金科城洋房毛坯，恒大城高層精裝，但金科洋房的性價(jià)比依然高于恒大城。金科還是學(xué)位房，注重教育的話可以看看金科。
還有經(jīng)開濱河國際新城海馬青風(fēng)公園的洋房，康橋悅?cè)貓@的高層。都帶裝修，康橋悅?cè)貓@高于片區(qū)均價(jià)。
綜上，單價(jià)18000的主要樓盤大致是這樣分布的。
三環(huán)內(nèi)有亞新美好城邦，華潤悅府，融創(chuàng)金水府，華潤紫云府，陽光城檀悅，碧桂園天悅，配套優(yōu)先型剛改可以考慮。
融創(chuàng)象湖壹號，融創(chuàng)觀瀾壹號，亞新美好香頌，適合不急于入住，環(huán)境優(yōu)先的遠(yuǎn)期改善。
海馬青風(fēng)公園和康橋悅?cè)貓@位于濱河國際新城，配套是雞肋，片區(qū)成熟尚需時(shí)間。
單價(jià)20000買哪兒？
目前，主要有5個(gè)區(qū)域可選。
單價(jià)20000，你可以買到金水老城區(qū)、老經(jīng)開區(qū)、龍子湖片區(qū)、東站東區(qū)的高層，也可以買到白沙綠博片區(qū)的洋房。
目前只有萬科美景世玠的高層。
均價(jià)20000-23000，精裝，容積率2.99的高低配。最大的優(yōu)勢是地段和品牌，最大的劣勢是周邊環(huán)境。如果你在周邊生活，有老城情節(jié)，可以考慮。但如果你對自然環(huán)境要求高，請謹(jǐn)慎。
單價(jià)20000，你抓不住鄭東新區(qū)的核心區(qū)，東區(qū)四環(huán)內(nèi)，可選的只有龍子湖片區(qū)和東站東區(qū)。
永威五月花城和正商書香華府是龍子湖片區(qū)兩個(gè)開發(fā)較早的商品房小區(qū)，目前都已交房入住。新房還有廣電天韻，既有房源基本賣完；
水之郡進(jìn)展緩慢，目前無房在售；柳岸曉風(fēng)暫時(shí)還未推廣。
在售的就只有泰宏陽光和苑。尾盤，均價(jià)20000，6棟高層。如果你想在東區(qū)置業(yè)，首付六七十萬，注重保值和增值，可以一看。
此外，商鼎路片區(qū)的鼎天東尚。均價(jià)也是20000，但相比之下更推薦泰宏。
單價(jià)20000的新盤只有未來華庭。毛坯，最小面積86㎡。需要注意的是，目前在售的樓棟有一個(gè)單元是公租房。
主要是碧桂園天璽的高層。
離東區(qū)很近，只有4棟樓。這個(gè)盤適合那些想要的戶型面積不大，注重交通和配套，又追求一些品質(zhì)的購房者。如果你對自然環(huán)境要求高，想覓得一處清凈之地，請pass！
而經(jīng)開濱河國際新城康橋悅?cè)貓@的洋房，單價(jià)20000，自然環(huán)境好于老經(jīng)開，但距離更遠(yuǎn)，配套尚不成熟。
單價(jià)20000的有永威上和郡的洋房，鄭東碧桂園的洋房。
還有高新區(qū)碧桂園西湖的洋房，大盤，剛需屬性明顯。
此外，20000的單價(jià)，可期的還有惠濟(jì)區(qū)融創(chuàng)瀚海大河宸院新一期的洋房。
簡單總結(jié)，單價(jià)20000的主要樓盤大致是這樣分布的。
萬科美景世玠和碧桂園天璽位于老城區(qū)，適合那些在周邊居住，有老城情節(jié)，配套優(yōu)先的改善購房者。
永威上和郡和鄭東碧桂園，適合不急于入住，環(huán)境優(yōu)先的遠(yuǎn)期改善。
鼎天東尚，泰宏陽光和苑，未來華庭三個(gè)盤，更推薦泰宏。
最后的一點(diǎn)思考
以上便是目前單價(jià)18000，單價(jià)20000的選擇。
其實(shí)，不管是18000的剛改還是20000的改善，都已經(jīng)算是品質(zhì)購房。需要改變的已經(jīng)不只是房子本身，還有房子背后的整個(gè)生活體系。
特別是改善置業(yè)，房子一定要和片區(qū)相匹配，才能保證其價(jià)值。東區(qū)的大戶型單價(jià)更高，西區(qū)的小戶型單價(jià)更高，就是這個(gè)道理。
剛需可以買在改善的區(qū)域中，但反過來就是悲劇。如果改善置業(yè)在剛需的區(qū)域，居住會很難受，南龍湖的別墅業(yè)主深知這一點(diǎn)。
如果將鄭東新區(qū)的幾個(gè)片區(qū)按總價(jià)段來區(qū)分；
第一級是北龍湖核心區(qū)，基本一套洋房將近700萬。
第二級是北龍湖邊緣，一套高層總價(jià)500多萬。
第三級是東區(qū)CBD和商鼎路片區(qū)，一套房子在250萬上下。
第四級是東站東區(qū)和龍子湖高校區(qū)，一套房子在200萬上下。
如果你花700萬買在東站東區(qū)或龍子湖高校區(qū)，我不反對，但顯然不匹配。
所以，改善置業(yè)，購買的房子與所在的片區(qū)，能匹配還是盡量匹配！思考過這一點(diǎn)，再去看以上樓盤，希望對你的決策有所幫助。
