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這個(gè)厲害

謙祥福晟興隆城位于京廣快速路和興隆鋪路的交匯處，容積率4.49，綠化率32%，1:1的停車位規(guī)劃。最近一次開盤是在今年5月份，3號(hào)樓開售。目前一期還有大戶型清盤在售，價(jià)格在14000左右。在售一期北邊是興隆城的安置區(qū)和北三環(huán)高架，南邊是一個(gè)廢棄的熱暖廠，西邊緊鄰京廣快速路，而京廣快速路的西邊是一個(gè)火車編組站，常年有火車?？?；東邊有四棟樓在售，很像金科城三期的分布，再東邊是一個(gè)軍用的糧食倉庫和火車道。
先說優(yōu)勢(shì)，首先是標(biāo)準(zhǔn)三環(huán)內(nèi)地鐵盤，距離三號(hào)線興隆鋪站道路距離1.5公里，公交也很方便，東西方向100米內(nèi)有興隆鋪沙口路公交站，南北方向從西門口出來往北步行50米有沙口路興隆鋪站?！叭h(huán)內(nèi)”、“地鐵盤”這兩個(gè)剛性標(biāo)簽意味著興隆城配套成熟，出行方便，也意味著房子以后的保值率更高。而宜家距離一期也不算太遠(yuǎn)，也算是一個(gè)利好。
其次的優(yōu)勢(shì)是學(xué)校，入住后學(xué)校的優(yōu)劣是大多數(shù)鄭州客戶的首要考慮點(diǎn)，興隆城宣傳是12年全齡教育配套，同時(shí)引進(jìn)了北師大支持的小學(xué)和中學(xué)?？陀^來說，由于北師大創(chuàng)新教育基地背書，即使是新建中小學(xué)，質(zhì)量也應(yīng)該比劃片好不少，但北師大支持與北師大創(chuàng)建不同，一詞只差說明北師大只是負(fù)責(zé)理論輸出及教育指導(dǎo)，具體教育人員還是當(dāng)?shù)卣衅浮?
當(dāng)然興隆城的劣勢(shì)也非常明顯，首先是地段，所謂成也蕭何敗蕭何，三環(huán)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，帶來的還有周邊不太友好的環(huán)境，興隆城西、北兩面鄰高架，東面鄰鐵路，南面又鄰廢棄的熱暖廠，據(jù)興隆城規(guī)劃圖紙以及市規(guī)劃局答網(wǎng)友問中的內(nèi)容可知，盡管興隆鋪熱電廠因環(huán)保問題停產(chǎn)，但該地塊的規(guī)劃性質(zhì)-市政公共設(shè)施用地，作為供熱、供電等公用設(shè)施的性質(zhì)仍未變，所以熱暖廠地塊會(huì)是怎樣，仍未可知。
橫向?qū)Ρ戎苓厴潜P的容積率，和昌花漾里3.。45，璀璨天城3.9，興隆城4.49，超4的容積率意味著生活舒適度的下降，上下班等電梯需要多花五分鐘，娛樂設(shè)施更多人共享，安防難度也會(huì)更大。
閩系開發(fā)商的標(biāo)簽、開發(fā)商已交付的項(xiàng)目萬和城的維權(quán)，沿用萬和城的物業(yè)公司盛基等等也讓我對(duì)一期項(xiàng)目的交付疑慮重重。
整體而言，興隆城是一個(gè)對(duì)剛需比較友好的樓盤，因?yàn)閯傂枳钤谝獾慕煌?、學(xué)校、配套，基本上都及格；而高容積、差環(huán)境、不夠出色的物業(yè)似乎在說明改善型客戶最好還是繞道而行。

項(xiàng)目位置衛(wèi)星圖（6月1日新影像，可以看到一期地塊建筑已封頂，樓間距在45-50米之間，當(dāng)日陽光無遮擋）

測(cè)距圖（距離三號(hào)線興隆鋪站道路距離1298米）(展開全部)

項(xiàng)目目前主要在售一期、二期的大戶型產(chǎn)品，也就是C、D地塊。小戶型所剩不多，大戶型還有400套左右，銷售艱難，這也是剛需盤都會(huì)遇到的問題。

謙祥、福晟兩個(gè)公司合作開發(fā)，從名字也能看出來是謙祥主導(dǎo)，而錢隆城為福晟主導(dǎo)開發(fā)，均出自閔系。一個(gè)臭名遠(yuǎn)揚(yáng)的升龍不僅把自己品牌搞臭，還讓整個(gè)閔系地產(chǎn)沾上腥味。以致于旭輝、融僑等公司來鄭時(shí)，一般不會(huì)強(qiáng)調(diào)自己出自閔系。

其實(shí)，閔系并沒有那么差，并且也都能打造出來好產(chǎn)品。包括泰禾、陽光城、融信、正榮、錦藝等公司，都有拿得出手的產(chǎn)品線。

整個(gè)項(xiàng)目總占地286畝，總建面103萬方，包含住宅、安置房、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、公園等。主打的賣點(diǎn)就是地鐵3號(hào)線和北師大中國教育創(chuàng)新研究院支持的惠濟(jì)區(qū)創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)小學(xué)及惠濟(jì)區(qū)創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)中學(xué)。

學(xué)校名頭還行，但具體落地效果如何，我們不得而知。畢竟現(xiàn)在打著名校教育集團(tuán)的旗號(hào)出來圈錢的不在少數(shù)。至于南陽路的興隆鋪站，宣傳的800米距離，但大部分房源都得需要1公里以上。

周邊除了昌建譽(yù)峰、中儲(chǔ)花園等二手房小區(qū)外，就是一些廠房、建材摸板市場。再加上京廣快速路和火車線站，環(huán)境著實(shí)一般。

周邊樓盤有旭瑞和昌花漾里、綠地璀璨天城、臺(tái)隆合園等，還真沒有一個(gè)能拿的出手。除了之前售完的華潤悅璽、中海錦城，也就富力建業(yè)五龍新城還能拿來競爭一下。

項(xiàng)目戶型區(qū)間從66㎡——143㎡不等，包含兩房、三房、四房，主力戶型為88平小三房。說實(shí)話，戶型都很一般，梯戶比也都是2T5/2T6。

最開始關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目時(shí)候是2016年初，當(dāng)時(shí)對(duì)外報(bào)價(jià)9000左右。結(jié)果由于證件等各種問題，推遲到2017年底才開盤，均價(jià)14000一平。開盤過幾次，賣的還都不錯(cuò)，當(dāng)然離不開分銷的力量。目前還在執(zhí)行首付分期政策，首付兩萬即可，剛需客的最愛。

至于樓盤品質(zhì)，不要希冀太多，一分價(jià)錢一份貨。之前在高新區(qū)開發(fā)的萬和城經(jīng)歷維權(quán)，這個(gè)應(yīng)該也避免不了，維權(quán)常態(tài)化。興隆鋪村安置房已經(jīng)交房，據(jù)村民反映，品質(zhì)還不錯(cuò)，讓人小小安心一把。(展開全部)

謙祥·福晟興隆城位于京廣快速路和興隆鋪路交匯處，標(biāo)準(zhǔn)的閩系開發(fā)商，準(zhǔn)確應(yīng)該說是“升龍系”。項(xiàng)目最早也是一波三折，中間各種內(nèi)購、維權(quán)，折騰的時(shí)間也是也醉了。
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項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)非常明顯，開發(fā)商品牌號(hào)召力說不上強(qiáng)，閩系本土客戶還有那么點(diǎn)抗性；旁邊就挨著京廣快速路，車噪是沒辦法避免的，即使有隔音墻，依然效果不明顯。而且還挨著鐵路，這都是可以看到的劣勢(shì)。
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但優(yōu)勢(shì)也同樣并存，地處三環(huán)內(nèi)，在大鄭州這塊寸土寸金的大地上，南陽路、地鐵3號(hào)線，而且老城區(qū)，配套比較齊全，生活便利性充足。
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項(xiàng)目產(chǎn)品基本上以剛需為主，平層建筑標(biāo)準(zhǔn)多為兩梯五戶，C地塊僅剩大面積產(chǎn)品在售，D地塊1#兩梯六戶，4#兩梯六戶，目前新加推5#，包含66-72平米兩房、89平米小三房、108-127平米大三房和143平米四房。
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近期開盤均價(jià)在15000-15300元/m2，較3月份開盤價(jià)格每平方上漲了近400元/m2，這樣的市場環(huán)境下，價(jià)格還上調(diào)，也是有膽量。
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5#樓32層，2T5H,兩層底商，謙祥·興隆城每次推售貨量不多，開盤當(dāng)天去化量也都不高，但后期平銷倒是賣的嘩嘩的；產(chǎn)品面積偏小（72-89㎡），總價(jià)低，剛需客戶壓力比較??；但戶型是真的是剛需戶型。
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但作為首套置業(yè)客戶，又對(duì)地段比較挑剔的，其實(shí)可以考慮，至少是三環(huán)內(nèi)、地鐵口，而且還能首付分期，首付5%，剩余首付2年分4次還清，多少還是能緩解點(diǎn)首付壓力。(展開全部)

1.銷售節(jié)點(diǎn)：目前主推5號(hào)樓（4.4號(hào)加推，平面圖如圖1），11號(hào)樓和12號(hào)樓（樓棟圖如下圖2）都有少量房源在售。11號(hào)樓需要另外加7萬TG費(fèi)，算下來的價(jià)格單價(jià)15000左右，這個(gè)價(jià)格并不低，個(gè)人覺得性價(jià)比一般?？梢允赘斗制?，首付10%，剩余的19年6月、12月，20年6月、12月各還一次共4次。
2.產(chǎn)品：這個(gè)樓盤是近期市場上比較火的一個(gè)樓盤，因?yàn)轫?xiàng)目地鐵（距離3號(hào)線興隆鋪路站大約800米）+學(xué)區(qū)的優(yōu)勢(shì)很明顯又在三環(huán)內(nèi)，又是準(zhǔn)現(xiàn)房（2020年五一交房），而且最近興隆城的分銷帶客比較厲害，銷售也比教快，屬于一個(gè)典型的跑量盤。缺點(diǎn)也同樣很明顯，高容積率、安置房，以及旁邊鐵路、高架帶來噪音和粉塵影響，戶型設(shè)計(jì)的也一般。(展開全部)

謙祥福晟興隆城位于京廣快速路和興隆鋪路交匯處，由謙祥集團(tuán)和福晟集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)。

兩家開發(fā)商：謙祥置業(yè)，老板也是升龍系出來的，高新區(qū)發(fā)家，謙祥萬和城。
福晟集團(tuán)，TOP30企業(yè)，閩系，從進(jìn)入鄭州就找到了老鄉(xiāng)來合作，首個(gè)合作項(xiàng)目高新區(qū)石佛城改還差點(diǎn)被K2搶了去。最終在zf協(xié)調(diào)下成功拿地：福晟謙祥錢隆城
兩家合作的形體有點(diǎn)尷尬就是一般都是外地房企占據(jù)大頭，來操盤，本地房企只負(fù)責(zé)拿地，享受分成。但是這兩家兩個(gè)項(xiàng)目基本都是差不多，甚至還有謙祥操盤的情況，也是合作開發(fā)前所未聞。

項(xiàng)目總占地面積：190666平方米, 建筑面積：1030000平方米, 容積率：4.49
現(xiàn)在主要銷售興隆臻園，11棟高層+1棟配套幼兒園，4.49的容積率，在城改項(xiàng)目中，這個(gè)容積率已經(jīng)不錯(cuò)了。而且采用全高層的方案，小區(qū)整體的舒適感不會(huì)太差。戶型上70-130的兩房及三房，純剛需，城改項(xiàng)目一般也都是純剛需設(shè)計(jì)。而且這個(gè)地段做改善也很難。

三環(huán)內(nèi)的城改項(xiàng)目簡單概括來說：優(yōu)點(diǎn)就是位置和配套，缺點(diǎn)就是鐵路高架和噪音，畢竟鄭州是火車上的城市，市區(qū)貫穿多條鐵路。而高架是一個(gè)大都市必不可少的基建。
興隆城很好的詮釋了這個(gè)道理，你想享受三環(huán)內(nèi)的配套及交通必須承受這些不利因素，作為剛需，我覺得這些不利因素都是浮云，因?yàn)槲覀冃枰臇|西很確定，就是位置交通和配套，其他的只能在小區(qū)挑樓棟及戶型的時(shí)候注意點(diǎn)。

目前興隆城在售15000的均價(jià)，價(jià)格不算便宜，對(duì)比去年推出的不到14000的特價(jià)房等，算是暗漲了一波。這個(gè)區(qū)域的競爭對(duì)手都很一般，綠地、和昌、五龍新城都是一堆毛病，所以興隆城賣的還算不錯(cuò)。作為惠濟(jì)區(qū)與金水區(qū)交界的位置，成熟的市內(nèi)配套，優(yōu)質(zhì)的出行交通+教育資源，還是值得推薦的，唯一就是這個(gè)價(jià)位，雖然有首付分期及加價(jià)送車位的優(yōu)惠政策，但是還是希望各位買家慎重考慮，多對(duì)比周邊項(xiàng)目。(展開全部)

呵呵

興隆城的位置，還算不錯(cuò)，三環(huán)內(nèi)，周邊是地鐵3號(hào)線，被京沙快速路和鐵路線分割，未來噪音污染不可避免。這個(gè)樓盤的價(jià)格是，越大越便宜。從1.5到1.3依次遞減。別的沒太關(guān)注，項(xiàng)目上的清水樣板間到時(shí)吸引了我的關(guān)注。標(biāo)準(zhǔn)很高，如果未來交房都是如此。也將是一個(gè)品質(zhì)樓盤，希望真的能夠落地，改變開發(fā)商以往的口碑。

謙祥興隆城首次開盤賣的不咋樣，但后來賣的還不錯(cuò)，大概跟最近市場好有關(guān)吧。
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目前打算推新房源，6號(hào)樓和11號(hào)樓，5月12日啟動(dòng)認(rèn)籌，認(rèn)籌優(yōu)惠一萬享兩萬。
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謙祥很慫，每次推貨都是兩棟，400多套房，不多不少，估計(jì)得兩月賣。
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看看這些的房源素質(zhì)：
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6號(hào)樓臨著京廣快速路，必然有噪音，但只有1個(gè)單元，2T5，戶型還是老樣子。

最西邊是72平西北戶，中間三套88平小三房，東段140平四房。

建議不要選72平和靠東的88平小三房，他兩都是西向客廳+陽臺(tái)，全明采光還好，但是面對(duì)著滾滾車流，噪音有的受了，大早起一開陽臺(tái)看到的都是汽車尾氣和灰塵，一天的美好心情沒了。
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11號(hào)樓個(gè)人認(rèn)為最好，堪稱整個(gè)項(xiàng)目的樓王，南向除了一個(gè)矮矮的幼兒園，堪稱無遮擋。這樓間距在4.5容積率的樓盤里不可多得。

但稍微密了點(diǎn)，2個(gè)單元2T4，中間戶是89平小三房，兩邊是127平大三房。
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個(gè)人覺的很不爽的，除了高容積率，周邊嘈雜，還有就是電梯。他們家2個(gè)電梯都是歪在一邊，兩個(gè)電梯同時(shí)運(yùn)作，有點(diǎn)影響挨著的那戶人家，等上高峰期，家門口擠一堆人，而對(duì)頭那戶則要走一段。
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對(duì)于此次房源，這種89平小三房我強(qiáng)烈不推薦，目前市場上越來越流行95平三房，這種凸?fàn)钚∪渴聦?shí)證明居住感不好，都被房企淘汰了，萬科的新盤幾乎都不用了。
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更推薦128的大三房，南北通透，北側(cè)還送個(gè)陽臺(tái)，這這樣實(shí)際面積多了，劃算。
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目前均價(jià)15000，預(yù)計(jì)開盤還是這價(jià)，有首付分期，不急的可以等等北邊萬科項(xiàng)目。(展開全部)

今天打售樓部電話，加了個(gè)置業(yè)顧問微信
2號(hào)樓東單元66平兩室一廳，A2戶型，主臥朝西南，2梯5戶，有一個(gè)2樓的，有一個(gè)頂樓34樓的，均價(jià)不到14500，可以首付分期，利率上浮20%，置業(yè)顧問一直讓買這兩個(gè)

準(zhǔn)備開11號(hào)樓，三房，2梯4戶，一個(gè)單元

6號(hào)樓現(xiàn)在零元入會(huì)，有72平兩房，A1戶型，主臥朝西北

老鐵們給個(gè)意見，現(xiàn)在在2號(hào)樓這個(gè)66平的，還是等等6號(hào)樓72平的？