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中原華曦府，煤倉(cāng)北街（煤倉(cāng)街）南、西站北街東。

千呼萬(wàn)喚始出來(lái)，猶抱琵琶半遮面。

來(lái)了，來(lái)了，他來(lái)了，中原華曦府。

咱們先看一下土地情況：6號(hào)土地位于煤倉(cāng)北街（煤倉(cāng)街）南、西站北街東，占地面積約116畝，容積率小于3.8，建筑密度小于25%，最終被河南泛悅置業(yè)有限公司以151970萬(wàn)元底價(jià)成交，單價(jià)是1307萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)5160元/平方米，根據(jù)規(guī)定該地塊為安置開(kāi)發(fā)混合用地，依據(jù)改造方案該地塊配建不超過(guò)安置總建筑面積60058.00平方米。

河南泛悅置業(yè)有限公司大有來(lái)頭，背后有兩個(gè)大股東，一個(gè)是中國(guó)電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，另一個(gè)是北京飛悅臨空科技產(chǎn)業(yè)有限公司，最后的終極大股東就是電建，電建背后是國(guó)務(wù)院，妥妥的根正苗紅。

先看地塊位置，該地塊為中原區(qū)西十里鋪的改造項(xiàng)目，中原區(qū)少有的地塊，旁邊就是中原區(qū)月季公園，南側(cè)是中原區(qū)西站路學(xué)校，北側(cè)是雅居一方，西側(cè)是西十里鋪，往南則是5號(hào)線的月季公園站。

這個(gè)地塊特別稀缺，因?yàn)橹性瓍^(qū)老城區(qū)基本沒(méi)有土地出讓?zhuān)F(xiàn)在為數(shù)不多正在銷(xiāo)售的是萬(wàn)科的山河道項(xiàng)目，中原區(qū)老城區(qū)不缺有錢(qián)人，但是缺改善項(xiàng)目，中原區(qū)的改善項(xiàng)目賣(mài)的都不錯(cuò)，最厲害的恒大云璽開(kāi)盤(pán)就銷(xiāo)售了14億，讓大家知道了西區(qū)人民的購(gòu)買(mǎi)力，其他的改善項(xiàng)目賣(mài)的也都不錯(cuò)……

再看產(chǎn)品定位，規(guī)劃了14棟30-33層的高層，1棟25層，1棟17層，一共只有3個(gè)戶型，143平方米、168平方米、192平方米，妥妥的改善。

項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)就是區(qū)位再加上中原區(qū)少有的終極改善，起步都是143平方米，劣勢(shì)就是電建沒(méi)有豪宅經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)很吃虧，豪宅不是光有錢(qián)就能做成的。(展開(kāi)全部)

1.區(qū)域 .好多人也覺(jué)得這位置不是核心區(qū)域，然后電建這個(gè)開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有好的改善產(chǎn)品可以參考，位置和產(chǎn)品是沒(méi)那么大的信心。對(duì)于改善產(chǎn)品不是能交了房就好，要有更多其他價(jià)值，品牌、設(shè)計(jì)或者學(xué)區(qū)，中原區(qū)還是中原路附近是核心區(qū)域，位置來(lái)說(shuō)恒大云璽>萬(wàn)科山河道>電建中原華曦府，當(dāng)然恒大開(kāi)發(fā)商是不中，華曦府如果能吸引到周邊金水區(qū)、二七區(qū)的人，比如大石橋、鄭大一附院附近的人。畢竟項(xiàng)目位置確實(shí)是中原區(qū)的邊緣地帶。
2. 電建，建筑施工單位的特點(diǎn)比較明顯，注重成本控制、施工，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更重視營(yíng)銷(xiāo)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、客戶調(diào)研， 比如在成本控制上，電建宣傳的優(yōu)秀個(gè)人，在區(qū)域及項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下超額完成中原華曦府項(xiàng)目土地價(jià)格降低1.8億元的目標(biāo)，土地價(jià)格降低也是很大的成本降低。
3 改變. 為深入落實(shí)公司交付力提升工作要求，進(jìn)一步提高精益建造水平及管理能力，7月21日，中南區(qū)域黨委書(shū)記帶領(lǐng)在鄭管理團(tuán)隊(duì)到金沙集團(tuán)開(kāi)展對(duì)標(biāo)交流學(xué)習(xí)。
一行首先來(lái)到金沙天悅、金沙東院等在建項(xiàng)目，在講解人員陪同下，實(shí)地考察了施工工藝、精裝地庫(kù)、園林景觀等。在被譽(yù)為“全國(guó)十大豪宅”之一的金沙東院，交流團(tuán)隊(duì)詳細(xì)了解了金沙在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、院系文化打造、品質(zhì)細(xì)節(jié)雕琢等方面的獨(dú)特做法。項(xiàng)目參觀結(jié)束后，交流團(tuán)隊(duì)拜會(huì)了金沙集團(tuán)總裁張永濤并召開(kāi)座談會(huì)，張永濤對(duì)金沙集團(tuán)“精細(xì)化”施工及管理、拿地策略、運(yùn)營(yíng)思路等進(jìn)行了深入闡述。
這也是從建筑施工方到開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)變，拿地策略、運(yùn)營(yíng)思路、精細(xì)化管理各個(gè)方面的轉(zhuǎn)變。(展開(kāi)全部)

東區(qū)的華曦府還在難產(chǎn)中，中原區(qū)的華曦府已經(jīng)出來(lái)了。

整體定位改善，還請(qǐng)了幾位大師站臺(tái)——GOA大象總建筑師袁源、奧雅李寶章、水平線琚賓，效果圖看著挺漂亮，公建化外立面，玻璃幕墻＋鋁板，轉(zhuǎn)角采用弧形落地窗，這些在東區(qū)，尤其是北龍湖越來(lái)越多，西區(qū)還是第一個(gè)，瞄準(zhǔn)了西區(qū)改善人群。

戶型起步143㎡，做了四室兩廳兩衛(wèi)，北側(cè)臥室和廚房都是偷面積，南側(cè)客廳和一個(gè)次臥的鏈接是非承重墻，可打掉改造成橫廳，陽(yáng)臺(tái)也是聯(lián)通的。

中間面積段是168㎡四室兩廳三衛(wèi)，多了一個(gè)衛(wèi)生間，可以作為老人房使用，起居更方便，南北雙陽(yáng)臺(tái)，面積贈(zèng)送的也不少。

最大的是192㎡四室兩廳兩衛(wèi)，270°轉(zhuǎn)角設(shè)計(jì)，開(kāi)間達(dá)到14.7米，跟金橋華曦府有些相像，但又不一樣。戶型都不錯(cuò)，據(jù)說(shuō)得房率能達(dá)到90%以上，真能偷。

社區(qū)不小，總共16棟高層住宅，但容積率又不低，開(kāi)發(fā)商規(guī)劃了9處架空層，作為娛樂(lè)社交空間使用。

目前看設(shè)計(jì)的也算有誠(chéng)意，電建地產(chǎn)也算鄭州的老朋友啦，管城洺悅?cè)趫@、濱河瀧悅?cè)A庭、二七洺悅天璽、綠博洺悅苑，粗略一算，在鄭州也沒(méi)掙到錢(qián)。

周邊有地鐵5號(hào)線月季公園站，距離三四百米，步行很舒適的距離。附近以火電二公司、送變電公司這些家屬院為主，過(guò)金水西路往南就是國(guó)棉三廠、四廠的家屬院，還有錦藝國(guó)際華都、方圓經(jīng)緯、宏江瀚苑這些次新小區(qū)。

附近還有新樓盤(pán)在售的華潤(rùn)琨瑜府，定位剛需，兩個(gè)樓盤(pán)都稱(chēng)不上競(jìng)品。
現(xiàn)在就看怎么定價(jià)了，好不好還得看價(jià)格。(展開(kāi)全部)

呼聲很高得中原華曦府終于揭開(kāi)了神秘面紗。

產(chǎn)品首次曝光，規(guī)劃14棟30-33層高層住宅、1棟25層高層住宅、1棟17層高層住宅及1個(gè)九班制幼兒園，1777戶，其中套內(nèi)面積小于130平的1410戶，大于130平的367戶。

確實(shí)是奔著改善來(lái)的:

三個(gè)面積段，143平、168平和192平，其中143平占比最大，但主要分布于臨街樓棟，戶型設(shè)計(jì)也非常普通，可以說(shuō)是整個(gè)社區(qū)的點(diǎn)綴戶型，但分量又非常足沒(méi)有這個(gè)還真的不行，要知道主城區(qū)的地緣客戶從剛需社區(qū)到純改善社區(qū)的過(guò)渡，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是那么土豪的，143平是首選戶型面積段。

其次是168平，以?xún)蓚€(gè)單元的樓棟為主，均不臨路，168平是近兩年純改善社區(qū)賣(mài)的非常好的一個(gè)面積段，標(biāo)準(zhǔn)大四房，空間感十足，非常受中產(chǎn)的喜愛(ài)。

最后就是192的王炸了，全是獨(dú)棟樓王位置，四房?jī)蓮d三衛(wèi)，拐角橫廳設(shè)計(jì)，客廳做到了5.6米的開(kāi)間，這個(gè)面積一般只會(huì)出現(xiàn)在北龍湖，放在老金水、老中原，一個(gè)區(qū)域能有兩個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品可以做到190都已經(jīng)算是稀缺資源了，當(dāng)年的恒大云璽的熱銷(xiāo)，一是市場(chǎng)還算是巔峰二就主要是大面積的稀缺資源了，每一個(gè)主城區(qū)都隱藏著這樣一部分地緣土豪，不差錢(qián)，喜歡居住在主城區(qū)，尤其是家門(mén)口兩公里內(nèi)的煙火氣。

電建中原華曦府三個(gè)面積段完美覆蓋了三種不同人群的改善需求，確實(shí)是非常純粹的一個(gè)社區(qū)。

3.1米的層高，地上規(guī)劃1600平的架空層，設(shè)計(jì)有下沉庭院，加上高顏值的外立面，標(biāo)新立異，辨識(shí)度強(qiáng)，規(guī)劃設(shè)計(jì)如果全部落地這絕對(duì)是周邊的天花板項(xiàng)目，包括以后的二手房。

這個(gè)盤(pán)縱使周邊環(huán)境一般，但勝在交通方便產(chǎn)品給力，也可以說(shuō)是一家獨(dú)大。

樓市最近的救市政策還在不斷的加碼，該來(lái)的行情依舊沒(méi)有來(lái)，建議18000走一波。(展開(kāi)全部)

東有金橋華曦府，西有中原華曦府，光聽(tīng)名字你就知道電建對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目的定位了，二者不僅僅是名字雷同，連面積段也是一致，據(jù)悉中原華曦府的三個(gè)面積段分別為142平、168平和192平，行情蕭條之下，賣(mài)的好的項(xiàng)目不只是剛需也不是剛改，而是三環(huán)內(nèi)的純改善項(xiàng)目，中原華曦府的面世絕對(duì)是中原改善妥妥的福利，與北龍湖的華曦府屬于姊妹篇了，可參考其面積和外立面的設(shè)計(jì)。

關(guān)于這個(gè)項(xiàng)目也是一波三折，盡管電建已跟進(jìn)多年，依舊是在經(jīng)歷過(guò)一次流拍之后，電建才將其囊入其中，周邊也全都是已建成項(xiàng)目，不過(guò)不是老破小就是高容積率的剛改盤(pán)，電建選擇在此做改善，你就說(shuō)是有多稀缺吧。

位置不錯(cuò)，南側(cè)是學(xué)校，東側(cè)是月季公園，再往南還有地鐵5號(hào)線的月季公園站，生活起來(lái)真的非常方便，同時(shí)還有農(nóng)業(yè)路、桐柏路、嵩山路三條主干道環(huán)繞，但這個(gè)地塊在區(qū)域中間全不與其相鄰，沒(méi)有過(guò)多的噪音干擾，出行也非常方便，有人喜歡臨大路有人不喜歡臨大路，這點(diǎn)就全憑個(gè)人喜好了，還有一點(diǎn)劣勢(shì)就是116畝的地塊全建成高層住宅，體量不小加上周邊現(xiàn)有人群，對(duì)面還有學(xué)校，早晚高峰期勢(shì)必要堵城一鍋粥，生活在主城區(qū)也是利弊均衡。

中原主城的純改善只有一個(gè)山河道，靠南，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能覆蓋農(nóng)業(yè)路沿線這一帶，這一帶真的數(shù)年沒(méi)有出過(guò)純改善項(xiàng)目，導(dǎo)致周邊的改善群體都跑云頂置業(yè)去了。

關(guān)注，關(guān)注，但電建也要識(shí)時(shí)務(wù)者為俊杰，合理定價(jià)，畢竟現(xiàn)在再稀缺，購(gòu)買(mǎi)力也是有限的。(展開(kāi)全部)

電建中南區(qū)域的文章也詳細(xì)介紹了項(xiàng)目的歷史情況，為盤(pán)活存量土地，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值，中國(guó)電建集團(tuán)向鄭州中原區(qū)zf提出改造意向，將河南第二火電建設(shè)公司（現(xiàn)中國(guó)電建集團(tuán)河南工程有限公司）原廠房土地納入西十里鋪（朱屯三期）城中村連片改造項(xiàng)目一并改造。2016年6月，中國(guó)電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司與河南第二火電建設(shè)公司共同成立河南泛悅置業(yè)有限公司。
2021年2月，項(xiàng)目完成紅線內(nèi)全部拆遷工作，正式啟動(dòng)土地收儲(chǔ)手續(xù)辦理。次年3月，因項(xiàng)目火二廠區(qū)土地涉及未處置問(wèn)題，收儲(chǔ)手續(xù)停滯。2022年9月，項(xiàng)目土地收儲(chǔ)任務(wù)圓滿完成。
為推動(dòng)土地二級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利落地，結(jié)合市場(chǎng)情況及項(xiàng)目片區(qū)實(shí)際，中南區(qū)域向市zf申請(qǐng)調(diào)整項(xiàng)目土地出讓起始價(jià)。為盤(pán)活鄭州土地市場(chǎng)，經(jīng)市自規(guī)局、市土儲(chǔ)、市zf多輪研究后，市zf同意調(diào)整項(xiàng)目住宅地塊出讓起始價(jià)，創(chuàng)造鄭州市土地市場(chǎng)的先例，達(dá)到政企雙贏局面。同時(shí)，為加快安置房手續(xù)辦理，減輕企業(yè)壓力，市zf出臺(tái)安置地塊可劃撥供應(yīng)，項(xiàng)目根據(jù)該政策向區(qū)zf提出供應(yīng)方式調(diào)整的申請(qǐng)，并得到批復(fù)，為公司節(jié)約直接土地成本約8000萬(wàn)元。
1.過(guò)程。 從文章也能看出來(lái)，項(xiàng)目確實(shí)經(jīng)歷很多，從 2016 年開(kāi)始成立項(xiàng)目公司，到今年拿地，中間經(jīng)歷安置房建設(shè)、廠區(qū)拆遷、土地收儲(chǔ)，經(jīng)過(guò)的時(shí)間也長(zhǎng)。
2.出讓。電建申請(qǐng)調(diào)整出讓價(jià)格和供應(yīng)方式，管理部門(mén)也同意了，電建中南區(qū)域也節(jié)省了土地成本 8000 萬(wàn)元，降低成本，電建也能在當(dāng)前的市場(chǎng)中更靈活些。這也是是創(chuàng)造了鄭州土地市場(chǎng)的先例。
畢竟現(xiàn)在企業(yè)拿地也不容易。鄭州的土拍市場(chǎng)也是不景氣。好多地都是城投公司拿了 ，開(kāi)發(fā)也進(jìn)展緩慢，今年土拍電建中南區(qū)域最終也是拿了地，對(duì)于希望在中原區(qū)買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)也是好事，多了一個(gè)選擇。(展開(kāi)全部)