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冠景上院，白沙鎮(zhèn)良秀路與福蔭街交匯處東北角。

簡單的說一下項目情況：該項目一共占地是18畝，容積率是2.49，規(guī)劃2棟26層住宅，3T5，一共是259戶，只有三個戶型102平方米、105平方米、118平方米，成交價格是13500元/平方米，特價房12XXX起步。

如何判斷一個項目靠不靠譜？

第一個開發(fā)商這一塊，好的開發(fā)商不一定能搞出來好房子，但是垃圾開發(fā)商一定是造不出來好房子，甚至會帶來災難，比如說有的小開發(fā)商蓋的房子爛尾了，延期交房，這都是災難的性的后果，所以一定排除小開發(fā)商，沒有歷史的開發(fā)商，天眼查上一堆問題的開發(fā)商。

第二就是看開發(fā)商之前蓋過的項目，有的開發(fā)商沒有在鄭州開發(fā)過，有的開發(fā)商做的是很糟糕，有的開發(fā)商二手房價格低于，得好好研究才行。

冠景這個開發(fā)商很一般，冠景君悅湖就是他們開發(fā)的，基本是北龍湖墊底的，一位業(yè)主說：一樓私自侵占綠地，原來是開發(fā)商的狐朋汪友。所謂的業(yè)主會所被開發(fā)商當成辦公室，烏煙瘴氣，誰接盤誰惡心。；另一位業(yè)主則說：鄭州最好的區(qū)域，3萬多一平的房子，交房兩年了還是臨時電臨時水，三伏天停電，鄰居損失不計其數(shù)。

項目的優(yōu)勢就是：白沙少有的新盤，算是比較稀缺，但是只有兩棟；不足之處就是開發(fā)商的品質不行，這樣的開發(fā)商，盡量避開，不要選擇。

最后是不建議購買。(展開全部)

冠景上院，白沙鎮(zhèn)良秀路與福蔭街交匯處東北角。

冠景上院的位置還是真心不錯的，跟藍城誠園和銀榕居，斜對面就是河南省實驗中學的初中部和高中部，位置算是杠杠。

遇到這種項目先查一下開發(fā)商，這個項目的開發(fā)商是鄭州華源永業(yè)置業(yè)有限公司，背后的股東是鄭州付優(yōu)財商貿(mào)有限公司，還有另一個人是王宏飛，冠景在北龍湖開發(fā)過一個項目冠景君悅湖，基本上是北龍湖墊底的。

瞅瞅業(yè)主怎么說：

業(yè)主甲：一樓私自侵占綠地，原來是開發(fā)商的狐朋*友。所謂的業(yè)主會所被開發(fā)商當成辦公室，烏煙瘴氣，誰接盤誰惡心。

業(yè)主乙：品質決定價格，冠景開發(fā)商還想靠這幾套房子發(fā)大財呢，自己蓋的垃圾現(xiàn)在甩賣都無人問津。

業(yè)主丙：鄭州最好的區(qū)域，3萬多一平的房子，交房兩年了還是臨時電臨時水，三伏天停電，鄰居損失不計其數(shù)。

總體來說做的很差，冠景上院估計也是延續(xù)之前差的基因。

該項目一共占地是18畝，容積率是2.49，，規(guī)劃2棟26層住宅，只有三個戶型102平方米、105平方米、118平方米，102平方米的戶型做的是一個三面寬，兩個臥室加上一個客廳朝南，客廳的開間是3.7米，主臥的開間是3.3米，戶型也是非常方正，全明戶型而且是南北通透，北側有一個書房可以變成臥室。

唯一能說一說的就是河南省實驗中學的初中部和高中部，賭一把萬一將來劃進去呢，劃進去就是土雞變鳳凰了，但是呢不要冒任何風險。

巴菲特講過這樣一個故事：如果有一把左輪手槍，里面可以裝一百萬發(fā)子彈，但里面卻只裝了一發(fā)，然后讓他對著自己的頭開一槍（也就是說有百萬分之一的可能性會死），如果他沒死，就給他100萬美金。即使這樣，他也不會玩這個游戲。

不要冒險、不要冒險、不要冒險。(展開全部)

給大家透露一下，冠景君悅湖樹死了都沒錢換，冠景這小游擊隊開發(fā)商資金情況可見有多糟糕

冠景上院也可以稱之為白沙最沒有存在感的樓盤了，只有兩棟樓，去年也曾大張旗鼓做過一陣的宣傳，目前已封頂，在售均價15000左右，部分特價房12000起步。

容積率2.49，三個面積段102平、105平和118平，3梯5戶，259戶，沒有對比就沒有傷害，與同區(qū)域的銀榕居一對比這就是一個典型的剛需社區(qū)，開發(fā)商的代表作只有北龍湖的一個項目，在北龍湖也是墊底，沒有口碑也沒有品質，另外冠景上院這個項目產(chǎn)品本身也就沒有什么亮點，所以唯有靠價格取勝。

原來的宣傳還有對面的省實驗，遺憾的是省實驗一是劃片范圍不確定，周邊銀榕居、冠景上院兩個樓盤都在賭能在其劃片范圍內(nèi)，一所還未建成的新學校不要相信開發(fā)商所謂的君子協(xié)議，隨時可能會有變化。

省實驗目前是停工狀態(tài)，估計什么時候投入使用連它自己都沒有計劃，對于冠景上院來說想攀上省實驗這個高枝是徹底沒戲了。

北側賈魯河的距離只能說是還算可以，日常休閑散步是絕對沒問題的，項目周邊的路網(wǎng)都已基本完善，但配套是真的匱乏。

唯一能談的優(yōu)勢也就是白沙唯一的地鐵線路8號線了，2024年交房的冠景上院正好能趕上這個大福利。

民企躺平的時代，拋頭露面的全是一水的央企，更何況是這些默默無聞的小開發(fā)商，但也正是因為開發(fā)商項目少，攤子鋪的不大，反倒是現(xiàn)金流穩(wěn)，這也是小房企普遍存在的一種現(xiàn)象，只能默默蓋房了，做好交房賣現(xiàn)房的準備就好了。

白沙的價值只在未來，只要價格合適，還是可以考慮，但建議等現(xiàn)房。(展開全部)

冠景上院項目屬于鄭東新區(qū)白沙組團，綠博大道與恒通路交會處北100米。

冠景上院項目在白沙也挺不容易的。

去年就說要開盤，拖拖拉拉到今年才開盤，目前兩棟樓同時在售，單價合到15000-15500元/平米。

但是小開發(fā)商沒有啥產(chǎn)品力，在北龍湖的項目也沒有樹立口碑，購房者對小開發(fā)商的信任度根本不夠。

項目主打的賣點跟銀榕居一樣：學校+地鐵。

銀榕居距離在建的地鐵8號線“龍王廟站”站點200米，地鐵8號線是橫貫鄭州東西的城市級地鐵主線，目前已開工建設，約2024年開通運營。開通后，從龍王廟站到高鐵東站僅6站，25分鐘內(nèi)抵達高鐵東站不成問題。

除了地鐵利好就是學校優(yōu)勢。

之前一直宣傳的是河南省實驗中學（東校區(qū)），冠景上院距離省實驗學校并不是很遠，而且該學校2020年動工開始建設，原本是預計將于去年建城，正式招生啟用的，但是去年就已經(jīng)停工了，到現(xiàn)在也沒有建好，沒有任何動靜。
要是省實驗沒有停工的時候，冠景上院開盤還能跟銀榕居一樣，蹭一下省實驗學區(qū)房的熱度，只可惜生不逢時。

只能說當初為了省實驗而買房的銀榕居業(yè)主估計要哭了。(展開全部)

冠景上院也是命不好，本來想傍個省實驗大爺，結果人家停工一年多了，外界傳聞多種多樣，還有說徹底黃了，因為鴻園那個北校區(qū)已經(jīng)掛牌，雖然我個人也原因相信不會黃，但你停工這么久確實是事實。

地塊占地面積約18畝，不大，只有兩棟26層高層，遠遠望去，樓間距超大，估計有個100米，其北側還有一小塊地，往北就是永盛明渠、商業(yè)用地、賈魯河，南側是龍王廟安置房，東側是藍城江南里，商業(yè)別墅，也是老大難，這種項目先不要考慮能不能買，關鍵是能不能建成。

戶型只有三個，102㎡三室兩廳一衛(wèi)、105㎡三室兩廳兩衛(wèi)、118㎡三室兩廳兩衛(wèi)，整體還可以，這個面積段也不錯，不大也不小。

價格15000左右，其實還可以，如果省實驗中學能建成，再燒個高香，被納入劃片，真是會逆襲。周邊現(xiàn)在只有玉溪路小學，初中教育用地都很遠，也不是沒有可能。
周邊有地鐵8號線李湖橋站和龍王廟站，不是很近，起碼得有1.5公里。

開發(fā)商冠景最有名的就是開發(fā)了北龍湖冠景君悅湖，品質一言難盡。如果說魯能公館是北岸商品房里的安置房，這個就是南岸的代表。這樣說的話，確實有些夸張，但維權業(yè)主也這樣講了，哈哈。

看著主體已經(jīng)封頂，正常交付應該問題不大，貨值還很多，早期拿的地成本也低，能顧得住。白沙現(xiàn)在可選擇性也不多，旁邊的銀榕居價格也更高，這個適合剛需。(展開全部)

冠景上院，良秀路與福蔭街交匯處東北角。

白沙又雙叒叕上新了。

簡單的說一下項目情況：占地面積是11774平方米，大概是17.6畝，容積率2.5，一共只有兩棟樓，260戶，三梯五戶，只有三個戶型102平方米、105平方米、118平方米，成交的價格在15000元左右。

這是一個典型的小項目，開發(fā)商非常蛋疼，是鄭州市冠景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，冠景的背后是兩個自然人，孫峰和吳權偉，再一查發(fā)現(xiàn)經(jīng)營異常，自身風險是35條，北龍湖的冠景君悅湖一直也是在維權，交房兩年了還是臨水臨電建筑質量也是糟糕，看到一個報道是墻體一摸就掉灰下來，反正就是蓋房子就是真的不咋樣。

但是斜對面就是河南省實驗中學，河南省實驗中學在這咱們就不多說了，它附近有一個項目叫做銀榕居，占地面積是47畝，容積率是2.5，規(guī)劃了了8棟精裝小高層，總戶數(shù)640戶，戶型產(chǎn)品為98平方米、118平方米、128平方米、143平方米，這個項目宣傳的事可以上省實驗。

綜上所述，這個項目是不推薦：

第一：開發(fā)商。開發(fā)商過往的表現(xiàn)不靠譜，可以說是一個小開發(fā)商，之前做的項目也很不好，品質糟糕。

第二：雖然說距離省實驗近，但是能不能上開發(fā)商也沒說，所以說這個事情存在變數(shù)，如果能上估計也不是這個價格。

所以這樣的項目我們盡量避開，第一開發(fā)商不靠譜，第二學校不確定，這樣的項目會有很大的風險，一定要避開，不要貪小便宜。(展開全部)

冠景君悅湖交房兩年，還是臨時水電，開發(fā)商的變壓器壞了，已經(jīng)停電一天了，不知道啥時候來電？這開發(fā)商為了錢真踏馬的喪心病狂?。?！

白沙片區(qū)，賈魯河以南，鄭汴快速路往北，鳳棲街往西，通惠路往東的圍合區(qū)域，這個區(qū)域內(nèi)要么是龍王廟的三個安置房小區(qū)，要么是發(fā)改委家屬院（藍城誠園），要么是學校（玉溪路玉溪路小學、省實驗中學、高中），要么是藍城江南里的商業(yè)別墅，目前在售的住宅只有銀榕居和冠景上院兩個項目。

銀榕居主打學校、地鐵和精裝修，單價賣到2W+，冠景上院無論是從小區(qū)到學校還是到地鐵站的距離都要比銀榕居要遠，優(yōu)勢不夠明顯，但是從小區(qū)到李湖橋站也在合適的通勤距離內(nèi)，影響不大，至于學校方面，銀榕居也并不是100%的確定能上，冠景上院也不是說100%上不了。

項目地塊特別小，小區(qū)內(nèi)占地面積約18畝地，只有兩棟樓，全部都是三梯五戶設計，只有三個戶型，118㎡-105㎡-102㎡-105㎡-118㎡，預計是2024年年底交房，現(xiàn)在才蓋到5層左右，后期物業(yè)為亞新物業(yè)，預計下個月月底開盤，目前釋放毛坯價格16000元/㎡左右。

周邊小區(qū)價格。
吉地瀾花語準現(xiàn)房11000元/㎡左右，二手房像融創(chuàng)象湖壹號價格大概在14000元/㎡左右，星聯(lián)灣12000元/㎡左右，美景東望一期11000元/㎡左右，美景東望二期12000元/㎡左右，永威森林花語14000元/㎡左右，佳潤濱河佳園高層13000元/㎡，小高層15000元/㎡，藍城誠園小高層最小138㎡三室賣到19000元/㎡左右，160㎡、180㎡賣到18000元/㎡左右，260㎡賣到17000元/㎡左右。(展開全部)

冠景上院，不知名小開發(fā)商的迷你項目，開發(fā)商沒有啥實力，在鄭州也沒有啥項目，只北龍湖有個冠景君悅湖，交房口碑很差，冠景上院項目售樓部4月份已經(jīng)開放，預計這兩個月開盤。

該項目位于白沙福蔭街與良秀路交匯處東北，項目東南方向就是河南省實驗中學初中部東校區(qū)，周邊沒有其他中學，后期后劃片的可能性，但是不保證；項目北邊到賈魯河直線距離在700米左右，另外目前白沙片區(qū)內(nèi)有在建的地鐵8號線，項目距離最近的站點李湖橋站約1.3公里，周邊前程大道、綠博大道以及鳳棲街等主干道，自駕出行也很便利。

項目地塊非常非常迷你，占地面積11774㎡，約合17畝，建筑面積42153.9㎡，容積率2.49，綠地率30.5%，建筑密度18.5%，社區(qū)內(nèi)只規(guī)劃有兩棟樓，規(guī)劃總戶數(shù)259戶，停車位261個。小區(qū)雖然小，但兩棟樓樓間距超百米，社區(qū)景觀打造有追光回影、光影前庭、風雨連廊、紅楓公園四大功能區(qū)，還有圍合式健康跑道，小區(qū)內(nèi)該有的都有，外立面采用新中式建筑風格，后期物業(yè)為亞新物業(yè)。

戶型設計上，一梯兩戶、一梯一戶設計，只有三個戶型，102㎡三房一衛(wèi)，105㎡、118㎡三房兩衛(wèi)，戶型面積段相差不大，所有戶型全部做到了三開間朝南，沒有連通式大陽臺，整體來看戶型中規(guī)中矩，沒有啥槽點。(展開全部)