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朗悅公園府，作為公園道的升級(jí)產(chǎn)品到底能不能買，大家參考下公園道四期的房子，看圖，，物業(yè)差勁就算了，建筑質(zhì)量差也算了，這不是差的問題，這是不安全的問題，四期剛交房沒幾個(gè)月房子就裂成這樣，真不知道住久了，會(huì)發(fā)生什么

呵呵，福建人建的果然靠不住，希望大家引以為鑒

【堅(jiān)持用心做點(diǎn)評(píng)】

一、 項(xiàng)目情況
1、 總規(guī)：屬秦莊改造地塊。交通、商業(yè)尚可。學(xué)校為新建學(xué)校（兩小一中）。
2、 項(xiàng)目概況：現(xiàn)在推出的是M38-01地塊。地塊建筑面積21萬，9棟高層1棟幼兒園。容積率＜3.8，綠化率＞25%。特別注意該地塊南側(cè)為工業(yè)用地，現(xiàn)為酒店，影響不大，周邊有工廠。
3、 戶型：戶型不錯(cuò)，中規(guī)中矩，亮點(diǎn)贈(zèng)送面積，114㎡的四室，牛的一B。
二、 開發(fā)企業(yè)情況
1、 實(shí)力：尚可。
2、 業(yè)績：公園道就在旁邊，口碑不錯(cuò)，希望延續(xù)既往輝煌。
3、 物業(yè)配套：自己的物業(yè)，聽說還行。
三、 綜合評(píng)價(jià)
優(yōu)勢(shì)：贈(zèng)送面積，相當(dāng)于按套內(nèi)銷售。
劣勢(shì)：保守，中規(guī)中矩。毛坯16000，不便宜(展開全部)

朗悅可以說是比較良心的開發(fā)商了，做的公園道項(xiàng)目品質(zhì)感很強(qiáng)，現(xiàn)在又開發(fā)的公園府項(xiàng)目也不錯(cuò)，一期依舊是有贈(zèng)送面積的，據(jù)說后期就沒有了，項(xiàng)目旁邊有地鐵，交通很方便，小區(qū)環(huán)境也很好，還是值得上車的

公園府是秦莊的城改地，沒拆遷前秦莊是高新區(qū)最熱鬧的城中村，2014底拆遷。
位置在高新區(qū)科學(xué)大道以南，售樓部門口梧桐街與雪松路都是主干道，雪松路通到隴海路，梧桐街與東風(fēng)路年底打通，沿雪松路向南1.5千米左右到農(nóng)業(yè)路，1期離1號(hào)線梧桐街站點(diǎn)八九百米左右，離規(guī)劃中的8號(hào)線站點(diǎn)，1.2千米左右，交通位置是可以的。
售樓部及旁邊的綠化設(shè)計(jì)的都很漂亮，對(duì)比高新區(qū)其他大的開發(fā)商，沙盤戶型模型設(shè)計(jì)的很大氣，顯得很有品質(zhì)。
戶型有76，95，114，135，以89小三房為主力戶型，以贈(zèng)送面積為噱頭營銷，實(shí)際是贈(zèng)送了一個(gè)書房，置業(yè)顧問說14方，合同和協(xié)議都沒說具體尺寸。所以贈(zèng)送多少不確定，感覺很模糊，買家永遠(yuǎn)沒有賣家精，價(jià)格優(yōu)惠完15200左右，利率還是30%，一期開了三棟，現(xiàn)在還有房源，年后開剩下的六棟。人車分流。
學(xué)校項(xiàng)目規(guī)劃三所小學(xué)，是不是名校，目前來說不是，一所初中在與外國語談。
旁邊最大的劣勢(shì)就是中原制藥廠，現(xiàn)在的拓洋，晚上半夜會(huì)偷放毒氣味，相當(dāng)難聞，旁邊的祝福紅城，睿智社區(qū)已反應(yīng)多次，還有西邊臘梅路上一個(gè)鋁廠，刮西風(fēng)了，會(huì)有味道。
周圍配套設(shè)施比較成熟，能接觸到常新西湖片區(qū)的紅利；售樓往東一千米有河南省中醫(yī)院分院，周圍小區(qū)加起來有七八萬人，售樓部前面規(guī)劃了2.5萬方的商業(yè)。旁邊有幾個(gè)大的產(chǎn)業(yè)園，商業(yè)氣氛很活躍。
總的來說，公園府延續(xù)了公園道還是有品質(zhì)的，就看價(jià)格和落地的品質(zhì)了，地域客戶還是可以考慮的。(展開全部)

朗悅公園府項(xiàng)目是朗悅地產(chǎn)繼公園道一號(hào)之后在高新區(qū)推出的又一千畝品質(zhì)大盤，此項(xiàng)目是高新區(qū)秦莊村的城改項(xiàng)目，被朗悅整體拿下。
項(xiàng)目位于高新區(qū)主城區(qū)，梧桐街北，雪松路西。目前一期2.3.8號(hào)樓在售，整體戶型區(qū)間76-140,剛需為主。公園府依舊采取了公園道的設(shè)計(jì)方案，贈(zèng)送一個(gè)房間（后期改造到位），以114戶型為例打造出3+1房，剛需的福音，教育資源來說整個(gè)項(xiàng)目配備了3所小學(xué)1所初中，據(jù)說朗悅正在和外國語集團(tuán)談準(zhǔn)備繼續(xù)引進(jìn)外國語的教育資源。雖然是剛需項(xiàng)目，但是朗悅的定價(jià)并不便宜，基本價(jià)格優(yōu)惠后在15500-16000區(qū)間，不過朗悅在公園道一號(hào)做的極好，從景觀到綠化和大堂品質(zhì)幾乎成為了高新區(qū)的永威，而且公園府又是公園道一號(hào)的升級(jí)只做，品質(zhì)只會(huì)更好，再加上贈(zèng)送的房間和學(xué)區(qū)資源，倒是也對(duì)得起這個(gè)溢價(jià)后的價(jià)位。
不過高新區(qū)性價(jià)比樓盤也很多，如有想在高新區(qū)置業(yè)業(yè)主要想好自己買房子的定位，位置、品質(zhì)、價(jià)格等，沒有一個(gè)樓盤是十全十美的，找到符合自己的才是最好的！(展開全部)

錢隆城開過盤了，又到了公園府開盤。朗悅公園府的預(yù)售證已經(jīng)可以查到了，首次開盤推出2號(hào)樓、3號(hào)樓、8號(hào)樓，共828套房。物業(yè)公司為鄭州朗悅物業(yè)管理有限公司，物業(yè)費(fèi)為高層2.8元/平米。
關(guān)于項(xiàng)目的情況前面已經(jīng)有人做了非常詳細(xì)的分析。包括贈(zèng)送面積的計(jì)算、小區(qū)的區(qū)位分析、還有與周邊項(xiàng)目的對(duì)比，可以說是非常詳細(xì)的，堪比專業(yè)的置業(yè)報(bào)告。
對(duì)于這個(gè)盤，印象深刻的就是售樓部建設(shè)的很早，16年的時(shí)候售樓部已經(jīng)建成了，如今兩年已經(jīng)過去了，終于是要開盤了。而這個(gè)運(yùn)作的速度也是相當(dāng)?shù)目炝?，今?月份拿的地，5個(gè)月的時(shí)間就拿到了預(yù)售證。
錢隆城賣的火爆，自然大幅提升了公園府開盤的信心。錢隆城這8月26開盤，公園府這相隔僅半個(gè)多月就要開盤了，而且兩個(gè)盤也有很多相似之處，因此可以做一個(gè)對(duì)比。
首先是區(qū)位。錢隆城和公園府都是位置相對(duì)比較好的。當(dāng)然這是相對(duì)那些四環(huán)外的項(xiàng)目和位置相對(duì)偏僻的項(xiàng)目來說的。因?yàn)楦咝聟^(qū)四環(huán)內(nèi)業(yè)確實(shí)沒有很少有大的城改項(xiàng)目了?？禈?、東原、恒大這些項(xiàng)目相對(duì)比較偏一些。
其次，這兩個(gè)都是閩系開發(fā)商，而且朗悅集團(tuán)和福晟集團(tuán)都有在鄭州深耕發(fā)展的需求，朗悅有公園茂商業(yè)、公園道一號(hào)、公園府、融信朗悅學(xué)院府。福晟這有錢隆城、興隆城和滎陽的南山府。公園茂商業(yè)和錢隆城的萬達(dá)商業(yè)也是未來高新區(qū)的兩個(gè)主要商業(yè)。
所以，這次公園府首次開盤定價(jià)會(huì)和錢隆城應(yīng)該差別不大，畢竟是公園府首次開盤，定價(jià)過高也不利于后期推盤營銷，銷售情況只有拭目以待了。(展開全部)

朗悅公園府自己在售樓部吹吹牛也就罷了，現(xiàn)在還拉上些所謂中立評(píng)論師一起帶著吹，大有引導(dǎo)輿論的意思，過分了朋友。

首先我們分析一下贈(zèng)送面積是否超值？

計(jì)算是否超值應(yīng)該基于定性定量分析，而售樓部和網(wǎng)上某些人張口就是送10多平，得房90%等言論其本質(zhì)是偷換了計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，不是定性定量的，是錯(cuò)誤的計(jì)算方法，其結(jié)果也是不科學(xué)不可信的。
首先我找到了幾張89戶型的尺寸圖。一張是公園道4期公示的平面圖，據(jù)說與公園府一樣；另一張是公園道4期合同里的；還有一張是我在公園府售樓部偷拍的；
平面圖尺寸難以界定暫且不表，剩下兩張我計(jì)算出不含贈(zèng)送的面積，第一個(gè)是62.37平、第二個(gè)是60.92平（含墻的套內(nèi)面積，如果計(jì)算錯(cuò)誤，請(qǐng)大家指出），太感人了好嗎？正常按75%得房率計(jì)算89戶型套內(nèi)面積是66.75，公園府少了66.75-60.92=5.83平。
其次，大家應(yīng)該知道了，按政策要求飄窗本來就不算面積，陽臺(tái)也本來就是按一半面積計(jì)算，所以公園府這部分贈(zèng)送不是好兄弟講道義，這是他本就應(yīng)該做的，這部分贈(zèng)送不應(yīng)計(jì)入超值贈(zèng)送范疇。
那么，實(shí)際的超值贈(zèng)送只有個(gè)書房，含墻7.83平。
結(jié)論，公園府89戶型套內(nèi)面積比75%得房率的少了5.83平，但由于贈(zèng)送了7.83平，實(shí)際多得了2.平。
當(dāng)然，只有最終簽合同上的尺寸才是實(shí)錘，目前的分析多少有點(diǎn)捕風(fēng)捉影，但按照相關(guān)規(guī)定，開放商預(yù)售證下來之后，公攤系數(shù)應(yīng)該給予公示，到時(shí)可再次分析。


公園府應(yīng)該如何定價(jià)？

先扒一扒公園府吹牛的部分
1、 一期地塊85.476畝，是以整個(gè)地塊的最邊緣算的，并非小區(qū)內(nèi)部90多畝；
2、 綠化率30.8%，售樓部和某些網(wǎng)站宣稱的40%不知道哪里來的；
3、 樓間距7號(hào)樓與8號(hào)樓46.91米、6號(hào)樓與7號(hào)樓45.65米、3號(hào)樓與2號(hào)樓47.39，9號(hào)樓與1號(hào)樓54米，售樓部宣稱樓間距達(dá)到55米，讓人誤以為所有樓間距都是55米；
4、 容積率3.796，因?yàn)橘?zèng)送面積，實(shí)際容積率必然高于這個(gè)數(shù)值；
5、 百度地圖實(shí)測(cè)，距離1號(hào)線梧桐街站0.98公里，距離公園茂3.4公里，距離丹尼斯2.8公里，距離高新萬達(dá)4.1公里，距離鄭州市中心醫(yī)院高新區(qū)醫(yī)院4公里——所謂的高新區(qū)核心位置，實(shí)際上只占一個(gè)地鐵，同時(shí)距離燃?xì)獍l(fā)電廠的直線距離只有1公里；
6、 宣稱7校全齡教育，大部分客戶是為了學(xué)校選擇公園府——這臺(tái)詞用在送學(xué)位的公園道上也湊合算合理，公園府規(guī)劃的小學(xué)、初中全部未定，實(shí)在可笑
7、 第一家采用分離式核心筒？此項(xiàng)創(chuàng)新多年前就被采用了，解決了中戶通風(fēng)問題，也帶來了北側(cè)采光、隱私性差的問題。

公園府定價(jià)明顯想向公園道看齊，那么我們來對(duì)比一下
環(huán)境公園道強(qiáng)：科學(xué)大道北比科學(xué)大道南強(qiáng)毋庸置疑
商業(yè)公園道強(qiáng)：公園茂就在公園道家門口，公園府距離商業(yè)較遠(yuǎn)
教育公園道強(qiáng)：即便公園道送的學(xué)位含金量不高，也比公園府啥都沒有強(qiáng)
地鐵大差不差：公園府在1號(hào)線旁邊，公園道3期也在1號(hào)線旁邊，4期后期距8號(hào)線近
至于產(chǎn)品、物業(yè)、贈(zèng)送面積什么的幾乎一樣；
總體來看，公園府資質(zhì)完全不夠高攀公園道1號(hào)，想跟著公園道賣到16000，簡直迷之自信。
誰能與之相比呢？個(gè)人認(rèn)為未開盤的金科城邊角料3期，剛開盤的錢隆城，與公園府相比，各有優(yōu)劣，實(shí)為同一價(jià)格區(qū)間的產(chǎn)品。送面積2平按3萬的溢價(jià)平均到每平方是不到350元，精裝修按每平1000的溢價(jià)，那么金科城3期精裝價(jià)格去掉1000元，錢隆城不送面積價(jià)格加350元，即14350-14500元/平，這才是公園府的合理價(jià)格。當(dāng)然，如果公攤系數(shù)公布后，實(shí)際公攤沒有預(yù)想這么大，就另當(dāng)別論。
謹(jǐn)以此文獻(xiàn)給各位買房的同僚，祝各位撥開迷霧，看清本質(zhì)，不被套路不掉坑。(展開全部)

朗悅公園府，該項(xiàng)目位于高新區(qū)科學(xué)大道與雪松路交匯處，總共占地是1000畝，總建筑面積約1160萬平方米，一共分6期開發(fā)，一期占地約90畝，總建筑面積21萬平方米，物業(yè)形態(tài)為高層，容積率為3.8，開發(fā)商為河南朗泰置業(yè)有限公司，背后控股股東為鄭州朗悅置業(yè)有限公司，就是公園道一號(hào)的開發(fā)商，同樣也是閩系房企。

總體來說位置是非常不錯(cuò)的，位于高新區(qū)的核心位置，周邊公園、醫(yī)療、商業(yè)、教育都不缺，項(xiàng)目內(nèi)部規(guī)劃4所幼兒園2個(gè)小學(xué)1個(gè)中學(xué)，另外規(guī)劃5萬方的商業(yè)，同時(shí)距離地鐵1號(hào)線梧桐街站只有幾百米，總而言之不錯(cuò)。

一期的容積率3.8，規(guī)劃9棟高層，約2000戶，戶型方面有76平方米的兩房、89/95平方米的三房，114平方米的四房、135平方米的四房、160平方米的四房，主力戶型是89和95的小三房，占比53%，整個(gè)項(xiàng)目是剛需。

整個(gè)項(xiàng)目延續(xù)了公園道的贈(zèng)送面積的套路，三房和四房都贈(zèng)送一間房子，飄窗全部贈(zèng)送，陽臺(tái)也是贈(zèng)送半個(gè)，預(yù)計(jì)價(jià)格16000元/平方米。(展開全部)

基本情況：
6月30日，朗悅公園府進(jìn)行0元入會(huì)，當(dāng)天到訪1200組，入會(huì)1000組。
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樓棟情況：
1#（34F/1D/3T5）
2#（34F/2D/2T4/2T5）
3#（34F/2D/2T4）
4#（26F/1D/2T5）
5#（27F/1D/2T5）
6#（34F/2D/2T4）
7#（34F/2D/2T4）
8#（34F/2D/2T4）
9#（33F/1D/2T2）
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房源配比：
76㎡兩房 102套
89/95㎡三房 1047套
114㎡三房340套
135㎡四房340套
160㎡四房132套
推出全部房源合計(jì)1961套
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預(yù)計(jì)單價(jià)（毛坯）：
15000-16000元/㎡
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優(yōu)惠政策：
0元入會(huì)享2000元優(yōu)惠，贈(zèng)送茶具
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樓盤點(diǎn)評(píng)：
公園府沿襲了公園道的一貫套路，送面積，但價(jià)格不低，樓盤地段和素質(zhì)都還不錯(cuò)，推盤量又大，目前已經(jīng)取得4個(gè)證，開盤在即，高新區(qū)客戶不妨考慮下。(展開全部)

門口的公式 也沒見開始動(dòng)工