隨著業(yè)主們不斷簽約，公園府得房率問題的真相浮出了水面。
據(jù)熱心業(yè)主們提供的簽約信息，按照得房率計算公式：套內(nèi)面積除以建筑面積再乘以100%，計算出此次開盤的2#3#8#樓的得房率，其中2T5戶的2#2單元最優(yōu)秀,達(dá)到了74.6%，2#1單元則最差，72.13%，3#和8#各單元均在73%左右。
這個得房率在鄭州、高
層、2T4戶的樓盤之中，屬于一般水平，算不上優(yōu)秀，但也絕不是罪大惡極。據(jù)我所知，鄭州的高層樓盤大多宣傳75%的得房率，然而實際能達(dá)到者寥寥，絕大多數(shù)73%左右。該數(shù)據(jù)未經(jīng)實地統(tǒng)計，如有不符，請專家指正。
那么，現(xiàn)在我們重新來審視一下公園府15200的定價高不高的問題。
以得房最差的2#1單元95戶型為例，建筑面積97.45平，其中套內(nèi)面積70.29平，公攤面積27.16平，得房率72.13%，單價15200（僅為假設(shè)，實際一房一價），總價1481240元=97.45*15200。
接下來，我們將“贈送面積”考慮在內(nèi)，且僅考慮贈送的書房，該書房面積為9.20平=3.0*3.2，則實際套內(nèi)面積為79.49平=70.29+9.20。
我們姑且假設(shè)所有樓盤得房率都是75%（雖然有點吃虧），那么79.49平的套內(nèi)面積，相當(dāng)于多大建筑面積的房子呢？答案顯而易見，是105.99平=79.49/0.75。
換句話說，在明面上購買的97.45平的房子，由于贈送面積的存在，實際上等同于買了105.99平（75%得房率）的房子。
那么，我們可以計算2#1單元95戶型的實際單價，用1481240元總價除以105.99平，約為13975元/平=1481240/105.99。
同樣的方法，我們還可以計算，得房最優(yōu)的2#2單元89戶型，其實際單價約為13500元/平。至于3#和8#，因其得房處于中間，故其價格在13500-13975元/平之間。
為了方便分析，我們把該價格簡化為13750元/平=（13500+14000）/2
可見，15200其實分為兩個部分，一部分是毛坯價，13750元/平，另一部分1450元/平，可理解為贈送面積的溢價。
有人說，所謂贈送的面積就不應(yīng)該要錢，要錢了還叫贈送嗎？我覺得你說的對，但是世界如此殘酷，你竟然奢望免費的午餐嗎？
公園府定價到底高不高？經(jīng)過上文分析，我相信各位買房的同僚應(yīng)該有了自己的看法。
我們習(xí)慣于用一個毛坯樓盤對比另一個毛坯樓盤的價格，但對于贈送面積的公園府，直接用15200對比錢隆城14300，就得出結(jié)論說公園府定價太高，傻子才買，合適嗎？
實際上，15200元/平的價格，應(yīng)該與精裝房對比，若要對比毛坯房，應(yīng)參考13750元/平。
1450元/平的面積溢價高嗎？相比動輒兩三千的裝修溢價，我認(rèn)為并不高。很多人忽略了一件事情，假如同樣是每平多花兩千，是選精裝修，還是選更多不用交各種費用的面積？稍加思索就能明白，當(dāng)然要選面積了，裝修會縮水、會過時、會老化。。。面積顯然比裝修靠譜的多。為什么對于送裝修就能包容，對送面積反而選擇忽視呢？
另一方面，13750元/平的毛坯高嗎？放眼鄭州3-4環(huán)，公園府是這個價格下，配套最齊全的，地鐵、教育、商業(yè)等一應(yīng)俱全。再看看3環(huán)內(nèi)，雖然有個別14000以下的樓盤，但總有各種硬傷。再對比周邊，錢隆城前兩天剛加推，依然14000+。
公園府在米宅鮮有提及，原因不外乎沒有大開放商光環(huán)，地段一般，有一定品質(zhì)，但米宅最不看中品質(zhì)。
似乎整個鄭州都不待見高新區(qū)，米宅甚至給高新區(qū)貼上了性價比低的標(biāo)簽，普遍認(rèn)為只有地緣客戶才能買這里。真的是這樣嗎？
我有兩個朋友都不是高新區(qū)的，但他們毅然選擇了這里。
其中一個剛生了小孩，夫妻二人都重視教育，但是金水的學(xué)區(qū)房買不起，中原的老破小不想要，放眼鄭州能買得起的房子，連霍北、管南、二七新區(qū)等別說好學(xué)校了，連補習(xí)班都沒有，只有高新區(qū)，教育資源多，就算開發(fā)商配套學(xué)校差一些，也有補習(xí)班作為補充。
另一個朋友則簡單的多，他最大的痛點是噪音，因為他在南三環(huán)南不遠(yuǎn)租房，常年飽受噪音困擾，他告訴我，外面20多度的天氣，依然要關(guān)窗開空調(diào)的日子，讓他毫無幸福感。他七八月份把4環(huán)內(nèi)自己能買得起的樓盤全看過了，剔除掉有噪音影響的，發(fā)現(xiàn)只剩下公園府。
我很贊同某位同僚的觀點，如果你是對生活品質(zhì)、孩子教育有一定追求的自住型剛需購房者，公園府值得你重點考慮。如果你同米宅一樣，認(rèn)為只有北龍湖的房子才是用來住的，其它房子都是用來的換的，那么顯然你需要關(guān)注其它樓盤了。
謹(jǐn)以此文獻(xiàn)給各位買房的同僚，表達(dá)的觀點在其次，主要是分析的過程。只想奉勸各位，不要拿來主義、人云亦云，保持獨立思考和分析問題的能力，只有自己的觀點才最有價值，別人永遠(yuǎn)是在瞎BB，包括我在內(nèi)。(展開全部)
