隨著業(yè)主們不斷簽約，公園府得房率問(wèn)題的真相浮出了水面。
據(jù)熱心業(yè)主們提供的簽約信息，按照得房率計(jì)算公式：套內(nèi)面積除以建筑面積再乘以100%，計(jì)算出此次開(kāi)盤(pán)的2#3#8#樓的得房率，其中2T5戶的2#2單元最優(yōu)秀,達(dá)到了74.6%，2#1單元?jiǎng)t最差，72.13%，3#和8#各單元均在73%左右。
這個(gè)得房率在鄭州、高層、2T4戶的樓盤(pán)之中，屬于一般水平，算不上優(yōu)秀，但也絕不是罪大惡極。據(jù)我所知，鄭州的高層樓盤(pán)大多宣傳75%的得房率，然而實(shí)際能達(dá)到者寥寥，絕大多數(shù)73%左右。該數(shù)據(jù)未經(jīng)實(shí)地統(tǒng)計(jì)，如有不符，請(qǐng)專家指正。
那么，現(xiàn)在我們重新來(lái)審視一下公園府15200的定價(jià)高不高的問(wèn)題。
以得房最差的2#1單元95戶型為例，建筑面積97.45平，其中套內(nèi)面積70.29平，公攤面積27.16平，得房率72.13%，單價(jià)15200（僅為假設(shè)，實(shí)際一房一價(jià)），總價(jià)1481240元=97.45*15200。
接下來(lái)，我們將“贈(zèng)送面積”考慮在內(nèi)，且僅考慮贈(zèng)送的書(shū)房，該書(shū)房面積為9.20平=3.0*3.2，則實(shí)際套內(nèi)面積為79.49平=70.29+9.20。
我們姑且假設(shè)所有樓盤(pán)得房率都是75%（雖然有點(diǎn)吃虧），那么79.49平的套內(nèi)面積，相當(dāng)于多大建筑面積的房子呢？答案顯而易見(jiàn)，是105.99平=79.49/0.75。
換句話說(shuō)，在明面上購(gòu)買的97.45平的房子，由于贈(zèng)送面積的存在，實(shí)際上等同于買了105.99平（75%得房率）的房子。
那么，我們可以計(jì)算2#1單元95戶型的實(shí)際單價(jià)，用1481240元總價(jià)除以105.99平，約為13975元/平=1481240/105.99。
同樣的方法，我們還可以計(jì)算，得房最優(yōu)的2#2單元89戶型，其實(shí)際單價(jià)約為13500元/平。至于3#和8#，因其得房處于中間，故其價(jià)格在13500-13975元/平之間。
為了方便分析，我們把該價(jià)格簡(jiǎn)化為13750元/平=（13500+14000）/2
可見(jiàn)，15200其實(shí)分為兩個(gè)部分，一部分是毛坯價(jià)，13750元/平，另一部分1450元/平，可理解為贈(zèng)送面積的溢價(jià)。
有人說(shuō)，所謂贈(zèng)送的面積就不應(yīng)該要錢，要錢了還叫贈(zèng)送嗎？我覺(jué)得你說(shuō)的對(duì)，但是世界如此殘酷，你竟然奢望免費(fèi)的午餐嗎？
公園府定價(jià)到底高不高？經(jīng)過(guò)上文分析，我相信各位買房的同僚應(yīng)該有了自己的看法。
我們習(xí)慣于用一個(gè)毛坯樓盤(pán)對(duì)比另一個(gè)毛坯樓盤(pán)的價(jià)格，但對(duì)于贈(zèng)送面積的公園府，直接用15200對(duì)比錢隆城14300，就得出結(jié)論說(shuō)公園府定價(jià)太高，傻子才買，合適嗎？
實(shí)際上，15200元/平的價(jià)格，應(yīng)該與精裝房對(duì)比，若要對(duì)比毛坯房，應(yīng)參考13750元/平。
1450元/平的面積溢價(jià)高嗎？相比動(dòng)輒兩三千的裝修溢價(jià)，我認(rèn)為并不高。很多人忽略了一件事情，假如同樣是每平多花兩千，是選精裝修，還是選更多不用交各種費(fèi)用的面積？稍加思索就能明白，當(dāng)然要選面積了，裝修會(huì)縮水、會(huì)過(guò)時(shí)、會(huì)老化。。。面積顯然比裝修靠譜的多。為什么對(duì)于送裝修就能包容，對(duì)送面積反而選擇忽視呢？
另一方面，13750元/平的毛坯高嗎？放眼鄭州3-4環(huán)，公園府是這個(gè)價(jià)格下，配套最齊全的，地鐵、教育、商業(yè)等一應(yīng)俱全。再看看3環(huán)內(nèi)，雖然有個(gè)別14000以下的樓盤(pán)，但總有各種硬傷。再對(duì)比周邊，錢隆城前兩天剛加推，依然14000+。
公園府在米宅鮮有提及，原因不外乎沒(méi)有大開(kāi)放商光環(huán)，地段一般，有一定品質(zhì)，但米宅最不看中品質(zhì)。
似乎整個(gè)鄭州都不待見(jiàn)高新區(qū)，米宅甚至給高新區(qū)貼上了性價(jià)比低的標(biāo)簽，普遍認(rèn)為只有地緣客戶才能買這里。真的是這樣嗎？
我有兩個(gè)朋友都不是高新區(qū)的，但他們毅然選擇了這里。
其中一個(gè)剛生了小孩，夫妻二人都重視教育，但是金水的學(xué)區(qū)房買不起，中原的老破小不想要，放眼鄭州能買得起的房子，連霍北、管南、二七新區(qū)等別說(shuō)好學(xué)校了，連補(bǔ)習(xí)班都沒(méi)有，只有高新區(qū)，教育資源多，就算開(kāi)發(fā)商配套學(xué)校差一些，也有補(bǔ)習(xí)班作為補(bǔ)充。
另一個(gè)朋友則簡(jiǎn)單的多，他最大的痛點(diǎn)是噪音，因?yàn)樗谀先h(huán)南不遠(yuǎn)租房，常年飽受噪音困擾，他告訴我，外面20多度的天氣，依然要關(guān)窗開(kāi)空調(diào)的日子，讓他毫無(wú)幸福感。他七八月份把4環(huán)內(nèi)自己能買得起的樓盤(pán)全看過(guò)了，剔除掉有噪音影響的，發(fā)現(xiàn)只剩下公園府。
我很贊同某位同僚的觀點(diǎn)，如果你是對(duì)生活品質(zhì)、孩子教育有一定追求的自住型剛需購(gòu)房者，公園府值得你重點(diǎn)考慮。如果你同米宅一樣，認(rèn)為只有北龍湖的房子才是用來(lái)住的，其它房子都是用來(lái)的換的，那么顯然你需要關(guān)注其它樓盤(pán)了。
謹(jǐn)以此文獻(xiàn)給各位買房的同僚，表達(dá)的觀點(diǎn)在其次，主要是分析的過(guò)程。只想奉勸各位，不要拿來(lái)主義、人云亦云，保持獨(dú)立思考和分析問(wèn)題的能力，只有自己的觀點(diǎn)才最有價(jià)值，別人永遠(yuǎn)是在瞎BB，包括我在內(nèi)。
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