朗悅公園府預售證辦下來了，代表著項目進入了新的階段。對開發(fā)商來說，這代表可以光明正大的執(zhí)行營銷策論了；對我們買房人來講，則到了好好審視能否出手的時候了。
首開的3棟樓，也就3號樓說的過去(雖然也有底商），2和8號樓就一般般了。2和8號都位于十字路口，合歡街31米寬，石楠路和碧桃路25米寬；另外，2號樓旁邊有個學校，8號樓旁邊是小區(qū)主出入口，前方3和7號樓遮擋，40多米樓間距，底下三層為底商；
鄰路有粉塵尾氣和噪音，有學校容易擁堵，小區(qū)入口噪音大，有底商公攤大，有遮擋影響采光和視野，到底好不好各位自行判斷。
主力戶型肯定是89的B1了，但這個戶型為了贈送把衛(wèi)生間放到邊上實在太蠢了，弄出來一條超長走廊，長3+3.3=6.3米，寬1.2米，如果尺寸沒錯，這走廊占了7.56平，而且?guī)缀鯖]法改造。
相比之下95的C戶型就高明多了，利用走廊做成了衣帽間，空間浪費減少了，但沒有玄關是這個戶型最蛋疼的點，后期需要改造。而且這個戶型房源實在少的可憐，大概是公園道得出來了經驗，90多的戶型不好賣。
同樣少的還有89的B2，少肯定是有道理的，這個戶型雖然面積浪費少，但衛(wèi)生間在中間，進門正對臥室門，風水不佳，同時動靜不分區(qū)，通透也是假的，次臥書房去廁所要經過客廳，動線亂，隱私性差，而且只有一個臥室朝南。
總體來說，公園府的戶型第一眼看還不錯，但很多細節(jié)沒處理好，經不起推敲。
竟然還有人在說贈送面積？我只能說朗悅的營銷手段實在不太高明，漏洞百出；置業(yè)的語文和數(shù)學肯定沒好好學；這個行業(yè)的入行門檻看來確實不高。
想方設法通過非正式的、捕風捉影的、模棱兩可的證據證明贈送有多值，對公攤一直含糊其辭、藏著掖著，在我看來，這公攤絕對有貓膩。
如果你有趙本山的水平，能把人忽悠瘸了也行，要沒那水平，就實在點好嗎，省的讓人笑話。
既然贈送面積言暫無定論，不妨把它當做定量，就拿公園府對比公園道定價。以前分析過，公園府比公園道1號缺少商業(yè)、學位、環(huán)境，所以公園道1號價格減去這三樣的價值，就是公園府的合理定價。那么，這三樣值多少錢呢？一樣300，三樣900每平多嗎？
另一方面，現(xiàn)在的新房市場與當年公園道開盤的時候不可同日而語了，所以其實還有一個變量，即市場預期。市場預期低了，降300多嗎？
最后，大盤首開。與公園道最后1期低個200多嗎？
這些問題留給大家自行解答。
我認為都不多，公園道15900的成交價減900+300+200=1400，最終還是14500，這樣跟上次分析的殊途同歸，可見這個價格是有一定說服力的。
在利率30%，市場下行，去化降低，觀望情緒濃的大環(huán)境下，朗悅公園府沒有品牌背景支撐，沒有商業(yè)學位環(huán)境保駕護航，也沒有調研客戶期望價格，只有空口的三園五巷107精工7校全齡，空口的超值贈送，和實打實的物業(yè)費漲價（公園道2元，公園府2.8元）。首次開盤要一萬五以上，這份傲嬌，實在不知從何而來。
另外，隨著極大可能出現(xiàn)的停工令，交房時間極有可能被延遲，之前承諾的2020年底交房，預計可能成為空談，各位買房前一定要確認清楚。
總之，合理價14500，超的太多請謹慎選擇，畢竟現(xiàn)在1萬四五的價格甚至可以買到3環(huán)內了。
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