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北區(qū)主要是沒(méi)有大的工業(yè)企業(yè)和批發(fā)市場(chǎng)，路網(wǎng)和環(huán)境也很好，管南片區(qū)以前有宇通客車(chē)的大產(chǎn)業(yè)，隨著宇通搬遷環(huán)境改善也在變好。高新區(qū)和經(jīng)開(kāi)區(qū)主要是企業(yè)和居民區(qū)交錯(cuò)凌亂分布。東區(qū)這住宅區(qū)和商務(wù)區(qū)都進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)劃。這就是建設(shè)新區(qū)新城好處，統(tǒng)一規(guī)劃連片開(kāi)發(fā)。

看到鄭州樓市微信公眾號(hào)發(fā)的高新區(qū)的文章，覺(jué)得很客觀，有優(yōu)勢(shì)有劣勢(shì)，有現(xiàn)狀有有未來(lái)。高新區(qū)這起步早，但發(fā)展平穩(wěn)。希望也能接著發(fā)布關(guān)于惠濟(jì)管城二七中原等各區(qū)的交通環(huán)境產(chǎn)業(yè)商業(yè)方面的分析評(píng)論。

高新區(qū)這公司很多卻缺乏有品牌有規(guī)模的大公司，在建的規(guī)劃的商業(yè)很多卻比較分散，現(xiàn)有的科學(xué)大道丹尼斯和奧斯卡，正弘數(shù)碼港簽約韓國(guó)CGV影院，升龍又一城據(jù)說(shuō)有永輝超市和奧斯卡，公園道一號(hào)簽約萬(wàn)達(dá)影院。規(guī)劃的還有保利高新文化廣場(chǎng)。商業(yè)很多卻缺乏像萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)那樣集吃喝玩樂(lè)購(gòu)物消遣于一體的大型商業(yè)綜合體，遍地開(kāi)花卻感覺(jué)不到哪里是核心地帶，未來(lái)會(huì)不會(huì)過(guò)剩造成大量空置也難說(shuō)。

高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)以電子信息技術(shù)為主，上市公司有好幾個(gè)，威科姆漢威電子新天科技新開(kāi)普等幾家都是成立較早的公司，但規(guī)模都不大，加起來(lái)可能也不如宇通客車(chē)。普遍的收入也是平均水平，和東區(qū)的銀行保險(xiǎn)業(yè)相比差距還是很大的。高新區(qū)這成立時(shí)間較早，但發(fā)展也只能算是平穩(wěn)，未來(lái)也難有大的驚喜，畢竟高新技術(shù)需要大量的研發(fā)人員，卻缺少電子科技大學(xué)這類(lèi)知名高校。所以即使萬(wàn)科來(lái)了，碧桂園簽約西流胡開(kāi)發(fā)了，要打造和CBD 媲美的西流湖了，這類(lèi)高大上的宣傳也要清醒認(rèn)識(shí)一下。

高新區(qū)這出行不方便主要受兩條鐵路線影響，環(huán)境也是越來(lái)越好。不利的因素主要是一些和中原區(qū)交界的公用事業(yè)，五龍口的污水處理廠鐵路編組站，西三環(huán)建設(shè)路的電廠，還有一些藥廠和有爭(zhēng)議的格力再生能源廠。有利的因素是近年的西流胡公園天健湖公園和景觀很好的鄭州大學(xué)?？茖W(xué)大道以南的一些工廠藥廠也大都搬遷改造了。高新區(qū)向西發(fā)展還是大有可為的，不管是交通還是環(huán)境都會(huì)有所改善。

今天讀了鄭州樓市關(guān)于高新區(qū)的分析，覺(jué)得很好很客觀。高新區(qū)目前主要的是科學(xué)大道和瑞達(dá)路，還經(jīng)常擁堵，出行不是很方便。這也是先天不足，就是那兩條鐵路線大大限制了高新區(qū)的發(fā)展，以前也經(jīng)常聽(tīng)說(shuō)要修通和其它區(qū)的路，可也是困難重重，因?yàn)榭傄麓╄F路，而且和金水區(qū)惠濟(jì)區(qū)的路對(duì)接不上。瑞達(dá)路經(jīng)過(guò)下穿鐵路修到化工路，中原區(qū)也沒(méi)有對(duì)接的路。反倒是向西發(fā)展的空間更大，科學(xué)大道蓮花街都有延伸，未來(lái)和滎陽(yáng)交界的廣武鎮(zhèn)也會(huì)有開(kāi)發(fā)。還是希望以后路網(wǎng)規(guī)劃能統(tǒng)一，這樣高新區(qū)也不會(huì)再有孤島一樣的感覺(jué)。

雖然沒(méi)見(jiàn)多大動(dòng)靜，但處在高新區(qū)的核心地帶。離管委會(huì)外國(guó)語(yǔ)中學(xué)都很近，又挨著高新區(qū)的絕對(duì)主干道科學(xué)大道，非常適合建設(shè)高新區(qū)的文化商業(yè)中心。

項(xiàng)目會(huì)有周邊的配套，客戶(hù)群體，大的醫(yī)院、學(xué)校是項(xiàng)目的配套，也是客戶(hù)群體。保利文化廣場(chǎng)懸掛的橫幅就比較清楚了，年終外國(guó)語(yǔ)中學(xué)、信息工程大學(xué)、鄭州大學(xué)、河南工業(yè)大學(xué)、高新區(qū)管委會(huì)、中國(guó)水電十一局的TG。當(dāng)然宣傳效果要大于實(shí)際效果，具體成交了多少也很難清楚。
外國(guó)語(yǔ)中學(xué)距離保利文化廣場(chǎng)最近。
這也能看出來(lái)高新區(qū)目前的現(xiàn)狀，學(xué)校多，醫(yī)院少。剛開(kāi)盤(pán)時(shí)，管城區(qū)雅寶龍湖天矩門(mén)口也擺放著幾個(gè)牌子，黃金葉煙廠、煤田地質(zhì)局、蔬菜研究所還有幾個(gè)醫(yī)院的單位的牌子。也是周邊的幾個(gè)大的客戶(hù)群體。
鄭州市場(chǎng)上的三個(gè)場(chǎng)景。
1.恒大云璽、昆侖望岳這類(lèi)低調(diào)，很受追捧，全款優(yōu)先，區(qū)域內(nèi)的類(lèi)似的產(chǎn)品稀缺，但周邊的客戶(hù)群體龐大，且有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力?；旧喜挥迷趺葱麄鳎蛻?hù)都爭(zhēng)搶要買(mǎi)。
2.保利文化廣場(chǎng)、龍湖雅寶天矩，這類(lèi)有一定的客戶(hù)群體，沒(méi)有恒大云璽這類(lèi)條件好，也沒(méi)那么受追捧，一般也不會(huì)上分銷(xiāo)，搞首付分期之類(lèi)的。這類(lèi)會(huì)比較注重宣傳營(yíng)銷(xiāo)。保利文化廣場(chǎng)還面臨正弘青云筑、永威金橋西棠、龍湖景粼玖序這些項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，雅寶龍湖天矩周邊的道路、環(huán)境也有不足，這些都是項(xiàng)目面臨的壓力，營(yíng)銷(xiāo)宣傳還是很有必要的。
3.貝殼合作、低價(jià)走量。這基本上就是剛需產(chǎn)品了，低價(jià)走量也是很多的選擇之一。這類(lèi)基本上營(yíng)銷(xiāo)也不見(jiàn)得有多大影響了，大多要走性?xún)r(jià)比路線了。
房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃之類(lèi)的確實(shí)作用沒(méi)那么大了。第一類(lèi)不用營(yíng)銷(xiāo)，第三類(lèi)渠道分銷(xiāo)作用大，也就第二類(lèi)還有點(diǎn)作用。(展開(kāi)全部)