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8月20號廣電天韻開盤，均價(jià)2萬左右，一個(gè)朋友跟我一起去看房，看了價(jià)格就閃人了，用他的話說是：“想到它會(huì)漲價(jià)，沒想到它那么會(huì)漲價(jià)”。

還是說說大家最關(guān)心的學(xué)校問題吧，這也是很多打算來買房的人比較看重的一點(diǎn)：天韻后邊規(guī)劃的一個(gè)小學(xué)，旁邊的省政府的公務(wù)員小區(qū)雙湖花園北邊市政規(guī)劃了一個(gè)中學(xué)，但是問起目前引進(jìn)的中學(xué)答復(fù)依然是待定。不過置業(yè)又透露說，很可能是八中分校和緯五路一小分校。拋開分校的教學(xué)水平如何，這兩所名校說出來還是很吸引人的，不過置業(yè)說他們不敢打包票。用置業(yè)的話說：我們這里都是省委的公務(wù)員，你想學(xué)校能會(huì)差了嗎？至于到底是哪兩所學(xué)校，等過段時(shí)間就要公示了，大家拭目以待。

再說說我發(fā)現(xiàn)廣電天韻的兩個(gè)小利好：

1 兩公里之內(nèi)的河醫(yī)分院即將在9月份營業(yè)。其實(shí)這對周邊的小區(qū)來說都是個(gè)好消息，畢竟那里的配套現(xiàn)在還是很呵呵的，河醫(yī)營業(yè)之后天韻又多了一個(gè)漲價(jià)的噱頭了。

2 目前從北環(huán)開車去天韻，走九如路下穿，還是非?？旖莸?，差不多十分鐘就到了。當(dāng)然，我說的是自駕的情況下。不過北環(huán)高架在交通高峰期還是存在堵車現(xiàn)象的，總的來說，交通還算比較便捷。(展開全部)

昨晚看到樓市發(fā)的開盤數(shù)據(jù)，廣電天韻的價(jià)格也著實(shí)嚇了我一跳。
先來扒一扒廣電天韻前幾個(gè)月開盤的價(jià)格（不完全統(tǒng)計(jì)）：
1、項(xiàng)目首期于2015年11月28日開盤，開盤價(jià)12400-13150元/㎡；
2、2016年1月16日，加推6#，均價(jià)13000元/㎡；
3、2016年5月22日，25#開盤均價(jià)13800元/㎡；
4、2016年8月20日，3#開盤均價(jià)19700元/㎡。
近期鄭州地王頻出，白沙的地王、鄭紡機(jī)的地王、經(jīng)開新城的三個(gè)地王、再到北龍湖的融創(chuàng)和金茂兩地王，鄭州的房價(jià)上升非?？?。廣電天韻憑借距離北龍湖較近的區(qū)位優(yōu)勢，價(jià)格也是一路飆升，但是飆升到19700元/㎡，是誰給了廣電天韻這么大的勇氣？在樓市狂飆的現(xiàn)在，作為購房者需要理性，剛需看好就買。但像廣電這樣的價(jià)格恐怕購買的都已不是剛需，是投資？是改善？在這樣的價(jià)格下，會(huì)不會(huì)成為接盤者？這些都值得深究。(展開全部)

寫在最前邊，各位關(guān)注天韻都朋友，對天韻的位置沒有太大概念的朋友，請先看下我的配圖，離龍子湖湖心島好遠(yuǎn)，離龍湖湖心島好遠(yuǎn)，離CBD好遠(yuǎn)，離東站好遠(yuǎn)，離市區(qū)好遠(yuǎn)，總之就是一個(gè)字，遠(yuǎn)。
好了，已經(jīng)對位置有了解之后，我們來說說天韻之前的宣傳吧，
第一，宣傳光電的品牌，國企，天字輩，什么有背景什么什么的，請問各位消費(fèi)者，廣電你們熟悉么？鄭州的國企開發(fā)商少么？天字輩？天宇手機(jī)是不是也算天字輩？咋質(zhì)量那么次呢？ 天籟汽車是不是天字輩，咋才賣10幾萬？
第二，一大半省直內(nèi)購房，以后與省部級領(lǐng)導(dǎo)為臨，呀呀呀好怕怕，哪天在小區(qū)里說句話不小心惹到領(lǐng)導(dǎo)，被查水表怎么辦。以后孩子跟某大領(lǐng)導(dǎo)孩子打鬧，被人欺負(fù)了怎么辦，好怕怕。
第三，東區(qū)核心位置，龍湖高檔住宅區(qū)。額，最開始就講了，在107以東，前不著村后不著店的，去龍湖也遠(yuǎn)，去龍子湖也不近。。象湖就更不提了。
第四，水景湖景，門口呢確實(shí)有條魏河，不過想走到湖邊確實(shí)需要一定的體力和毅力。。。
第五，不堵車，是不堵車，家門口不堵車了，往市里走走遍開始堵車了，我總不能每天只在家門口轉(zhuǎn)悠吧？所謂的不堵車，又有多大意義呢。加上沒有地鐵口，附近公交也少的可憐，打的都不容易，這是逼著人買車咯。
第六，價(jià)格一萬三，遠(yuǎn)低于龍湖地王窩的價(jià)格，是低，但是。。人家要么疊墅，要么平層，要么豪華洋房，人家還在龍湖圈里，咱一個(gè)圈外的，連龍子湖內(nèi)圈都沒進(jìn)去的，比價(jià)格好像不太好吧？

最后總結(jié)一下吧，如果沒有什么必買因素，向西南3公里，加不了多少錢就可以在在寶龍附近找套已建成的多層電梯洋房，舒適度便利性簡直不可同日而語，而且人家還是現(xiàn)房。(展開全部)

經(jīng)常見到廣電天韻在朋友圈發(fā)布所謂的TG信息，幾乎每周都要被轟炸一次，可以看出它的銷售情況并不理想，畢竟有能力購買改善性住房的沒一個(gè)傻子。拋開它尷尬的位置、虛高的價(jià)格，光指望著所謂的與“省委”為鄰來吸引客戶，實(shí)在可笑。我的一個(gè)同事說，看到他們發(fā)布的TG價(jià)是1萬2，省委的內(nèi)部TG價(jià)才不到5000我就難受，要是住到那里天天提醒我價(jià)格差這么多豈不是要憋屈死？
這個(gè)項(xiàng)目廣告天天宣稱自己“既可以享受龍湖水域帶來的良好生態(tài)環(huán)境，又可以享受龍子湖湖心島的公建配套”，我實(shí)在佩服這個(gè)文案，說好聽點(diǎn)當(dāng)然可以那么說，說不好聽點(diǎn)就是這里兩不靠。去過的人都知道，廣電天韻跟龍子湖中間還隔著個(gè)魏河，去最近的職業(yè)技術(shù)學(xué)院要么走魏河，要么繞道博學(xué)路，就這距離還有2公里，所謂的享受大學(xué)城配套真是一個(gè)笑話。說完了龍子湖再來說說龍湖，去龍湖必須要穿過一條鐵路，距離龍湖邊緣的鄭州大學(xué)第一附屬醫(yī)院也有3公里。如果你說這距離正好可以鬧中取靜，那么有個(gè)壞消息要告訴你，項(xiàng)目距離鐵路不到1千米，還靜嗎？更不要說周邊還有107輔道和高架橋。正因?yàn)樗鼉刹豢?，所以它距離地鐵還是比較遠(yuǎn)的，1號線的姚橋站是它最近的站點(diǎn)，距離4公里。
此外不得不說，這里的教育也是個(gè)問題。項(xiàng)目自身有建幼兒園不假，周邊的小學(xué)只有龍子湖小學(xué)，中學(xué)也只有94中， 它們的距離分別是2.9公里和3.1公里，當(dāng)然了，教育質(zhì)量一般。至于置業(yè)宣稱的河南省實(shí)驗(yàn)學(xué)校鄭東中學(xué)則在項(xiàng)目6.5公里之外，怎么劃片也劃不到的。
綜上所述，由于這個(gè)區(qū)域內(nèi)五月花已經(jīng)賣完了，個(gè)人建議您可以去看看書香華府對比一下再做決定。(展開全部)

地處東三環(huán)北三環(huán)交匯處，雙高架通達(dá)全程，這就是廣電天韻未來的交通優(yōu)勢，可以說是非常便利。省委把項(xiàng)目南側(cè)包括地王位置都TG走了，然后天韻現(xiàn)在把價(jià)錢定到13000，目測樓王的轉(zhuǎn)讓價(jià)二手房價(jià)只能呵呵了?？傊▋r(jià)這么高，大家都在說不值定價(jià)偏高，自身定位也不對。
但事實(shí)呢并非如此，要知道雖然沒有地處龍湖核心區(qū)但也是一墻之隔，畢竟價(jià)格相比低了這么多，誰還在意離龍湖多的幾公里，地處龍湖龍子湖中間，筆者看來是非常好的，既能享受到兩者配套又有獨(dú)有寧靜繁華。需要注意的是三環(huán)高架對項(xiàng)目的影響，孰輕孰重需要您自己去衡量。
龍湖的項(xiàng)目并不是為一般小老百姓準(zhǔn)備的，但廣電天韻可謂給了人們一個(gè)機(jī)會(huì)，但機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)是并存的。對于那些剛需或者購買小戶型的人來說，并不太適合，畢竟該區(qū)域還是略顯荒涼，配套上不成熟，發(fā)展尚待時(shí)機(jī)，未來的定位不甚明確，所以不要看這88的小兩房單價(jià)低，低是有低的原因的，公共交通太不方便等等一系列問題，尤其是從車位比就能看出，汽車出行是該小區(qū)業(yè)主主要交通方式。當(dāng)然，一般家庭最終置業(yè)也是可選的，畢竟省委TG房人員素質(zhì)相對可控，配套也都可以享受幼稚配套，物業(yè)等等都是在有質(zhì)量保障的基礎(chǔ)上會(huì)更好，所以可以考慮。(展開全部)

這個(gè)有同學(xué)在廣電系統(tǒng)，就吐槽這么好位置為啥不給他們廣電職工福利房，呵呵，廣電有省委牛逼？一共21棟樓，如圖，南邊的12棟被省委TG了，4800元/平米，心里在滴血，果然民不與官斗，北面9棟才是可對外出售的商品房，整個(gè)組團(tuán)素質(zhì)當(dāng)然沒公務(wù)員們的南組團(tuán)好了，西有三層的3000平米的幼兒園，東南有四層的6000平米的社區(qū)配套商業(yè)，會(huì)比較喧鬧，也看不到中心景觀軸和湖景。整個(gè)小區(qū)有個(gè)特別亮點(diǎn)是車位配比1:1.6，比較充足，難道考慮到公務(wù)員們不只一輛車？廣告語是“為龍湖，開天韻”，實(shí)際處在龍湖和龍子湖交匯處，更靠近龍子湖，附近高校較多，可以共用高校的各種基礎(chǔ)設(shè)施，又可以享受到龍湖水域帶來的良好生態(tài)環(huán)境，整體來看非常宜居。剛開出的6號樓僅有1個(gè)單元，2梯2戶，179平的四房，舒適度很高，但6號樓位置比較一般，緊挨社區(qū)底商。個(gè)人認(rèn)為這個(gè)179的戶型比較一般，1.書房設(shè)計(jì)靠近入戶門和客廳，會(huì)影響工作和學(xué)習(xí)。2.公共衛(wèi)生間未能干濕分離。3.戶型不夠方正，從風(fēng)水上看東南缺個(gè)角。(展開全部)

廣電天韻11月28日開盤（無預(yù)售證選房），價(jià)格12000-13200元，兩房低于三房200-1000元，這個(gè)價(jià)格接近永威五月花城尾盤準(zhǔn)現(xiàn)房的價(jià)格，競爭優(yōu)勢并不明顯。排卡650多張，到訪300多組，認(rèn)購160多套，比例大約4:2:1，解籌率不高。一是客戶對于該片區(qū)價(jià)值的認(rèn)知度還較低；二是作為無證提前認(rèn)購的項(xiàng)目，并無太大價(jià)格優(yōu)勢，也無分期首付的政策；第三方面，很多改善型客戶關(guān)注教育，項(xiàng)目雖然對外釋放自身的特殊優(yōu)勢，周邊將來有一流的學(xué)校配套，但并不明確，也無明確落地時(shí)間，客戶有疑慮。如果項(xiàng)目有明確的優(yōu)質(zhì)學(xué)校配套和時(shí)間，相信項(xiàng)目去化率會(huì)遠(yuǎn)高于此。目前看來，東區(qū)的高層普通住宅，13000真的是個(gè)天花板。

不知道是開發(fā)商自我感覺太良好了，還是被易居坑了，還是客戶不識貨，開盤效果十分不理想，432套，去化率連50%都沒有達(dá)到。歸其原因還是開盤價(jià)格太高，開盤均價(jià)竟然高達(dá)13000，為了相配項(xiàng)目的高大上，開盤地點(diǎn)選在永和伯爵酒店，然并卵，現(xiàn)在的購房客戶已經(jīng)不是傻乎乎的待宰的羔羊。
其實(shí)13000的價(jià)格，項(xiàng)目值不值得買？我個(gè)人認(rèn)為并不值得，其一它并不屬于龍子湖核心區(qū)也不屬于北龍湖，所謂的“為龍湖開天韻”只是自我感覺而已；其二，周邊市場混亂，去庫存的大環(huán)境下，快速去化才是王道，如此高的價(jià)格，客戶接受不了也是白搭。

周末，來到廣電天韻項(xiàng)目現(xiàn)場，多個(gè)樓棟拔地而起，目測有的已建到了二十層左右。臨姚橋路的12棟樓據(jù)說是省里某單位的TG房。對外出售的10棟樓位于地塊北側(cè)，目前推出的是1、2、3、8、9、10號樓，預(yù)計(jì)本月底或下月初開盤，排號可享8千抵5萬的優(yōu)惠。
項(xiàng)目內(nèi)部西北角規(guī)劃有一所幼兒園，售樓員介紹說是省委幼兒園。項(xiàng)目外東北部區(qū)域規(guī)劃有小學(xué)、中學(xué)，但學(xué)校的具體信息暫未獲取。
整個(gè)項(xiàng)目的住宅無底商，商業(yè)為獨(dú)立的樓棟，采用全地下停車設(shè)計(jì)，車位配比1:1.6。售樓員介紹樓間距在45米左右，不知是否真實(shí)。
107輔道與平安大道交匯處有地鐵8號線的規(guī)劃站點(diǎn)，距離項(xiàng)目約1.05公里，有點(diǎn)遠(yuǎn)。
項(xiàng)目向西800米，是碩大的祭城安置區(qū)，此區(qū)域交通、環(huán)境比較嘈雜、混亂。
售樓顧問并未預(yù)計(jì)開盤價(jià)格，只是說周邊樓盤的價(jià)格在13000左右。個(gè)人預(yù)計(jì)價(jià)格會(huì)在12000左右。
因該樓盤距龍湖較近， 距離鄭大一附院東區(qū)新院，鄭州兒童醫(yī)院東區(qū)新院都不遠(yuǎn)， 關(guān)注度較高，日后增值潛力較大。(展開全部)

今天路過寶龍城市廣場，看到廣電天韻推廣語“為龍湖、開天韻”（下有附圖），就項(xiàng)目而言位于107輔道以東，孟莊北路以南、姚橋路與薛崗街圍合區(qū)域，一條107可以割斷對龍湖所有的幻想，
項(xiàng)目194畝上下，就東區(qū)而言單體項(xiàng)目體量較大，2.99的容積率居住舒適度也確實(shí)較好，然而購房從來不是單單考慮項(xiàng)目本身的，周邊配套也是我們關(guān)注的重中之重，
項(xiàng)目位于龍子湖片區(qū)最大的安置區(qū)旁，由于項(xiàng)目西側(cè)為107輔導(dǎo)，未來小區(qū)生活的主要活動(dòng)區(qū)域?qū)⒓性陧?xiàng)目東側(cè)，但東側(cè)聚集了龍子湖50%以上的安置區(qū)（姚橋、磨李、薛崗等），未來生活或會(huì)稍顯嘈雜；

且周邊目前生活配套缺乏，未來主要依靠自身商業(yè)配套（0.6萬方上下）及東側(cè)安置區(qū)的底商，且目前公交等交通工具通達(dá)性較弱，出行不太便利，

從開發(fā)商來看，廣電旗下國企控股的公司，小區(qū)房源估計(jì)會(huì)內(nèi)部消化部分，2.99+30%上下的硬性指標(biāo)及國企背景，社區(qū)整體品質(zhì)應(yīng)該不錯(cuò)。

整體來說，小區(qū)由于體量、開發(fā)商、區(qū)位等因素還是非常值得推薦的，有置業(yè)此區(qū)域需求的客戶可關(guān)注一下。(展開全部)