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國進(jìn)民退，美盛還是當(dāng)下地產(chǎn)界的一股清流，陳寨廟李這個(gè)千畝大盤當(dāng)初承諾的配套正在一步步落實(shí)，金水外國語+緯五路一下成功投入使用后又衍生了新的校區(qū)，2022年簽約的龍湖天街美盛已成功摘地計(jì)劃2025年底前開業(yè)，宣傳了數(shù)年的國基路商圈總算是有了點(diǎn)實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，金水北如此大的人流量，卻沒有一個(gè)拿得出手的商圈，龍湖天街有望帶隊(duì)成為新一代的商業(yè)中心。后期還有美盛喜來登等更多給力的配套，美盛的造城能力確實(shí)是杠杠的，現(xiàn)實(shí)版的逆襲。

目前美盛教育港灣一期和二期均已交房，首次打造的高端改善金水印系列也迎來首交，褒貶不一，但高容積率之下的產(chǎn)品做成這樣美盛還是相當(dāng)給力的，目前在售的三個(gè)地塊有中環(huán)壹號(hào)、金水印二期、臻灣一品，明顯后面兩者是越走越高端，中環(huán)壹號(hào)前沒有教育港灣的流量，后沒有金水印臻灣一品的高端，介于二者之間導(dǎo)致其最沒有存在感，反而價(jià)格一直高高在上，目前售價(jià)16500起步，也只有部分戶型可以拿到這個(gè)價(jià)格，戶型越大越貴，2025年底前交付。

美盛這個(gè)千畝大盤在金水北置業(yè)一直都是主力，中環(huán)壹號(hào)目前主打的優(yōu)勢就是因?yàn)橛行∶娣e段上車門檻低，北側(cè)對(duì)面在建有金水外國語東校區(qū)，地塊不大但緊鄰國基路，距離文化路也比較近，地鐵4號(hào)線和7號(hào)線較近，精裝修+可上學(xué)+交通便利+配套齊全就是中環(huán)壹號(hào)的所有了。

但小面積段社區(qū)后期出租率應(yīng)該會(huì)很高，同時(shí)還有大量房票客戶涌入，居住體驗(yàn)感就沒有那么純粹了。(展開全部)

美盛臻灣一品全新上市，位于國基路中方園路交叉口東，海洋館正對(duì)面路南，這個(gè)位置算是美盛教育港灣核心中的核心。
臻灣二字不簡單，深圳的臻灣匯，萬科的臻灣悅，臻灣府，都是豪宅的代名詞，與旁邊主打精致秀氣的中環(huán)壹號(hào)相比，臻灣一品的定位高的不止一個(gè)檔次。
首先是戶型面積，建面約126-142-168-188大平層，這個(gè)面積段，吊打美盛金水印115-145平的定位。但有點(diǎn)尷尬的事，美盛金水印二期
的面積段也是145-188平，離這么近，這兄弟兩個(gè)窩里哄嘛？

其次是外立面，延續(xù)了金水印的風(fēng)格，南向80%的玻璃幕墻，香檳金鋁板，270度弧形拐角，頂部展翼造型，非常新潮。

再次是公共空間，60米的星級(jí)酒店大門，3000平的奢華會(huì)所，6000平的園林森嶼綠島，超百米的風(fēng)雨連廊，硬生生把40畝袖珍地塊搞成了百畝大盤的感覺。

樓盤定位配置是很土豪，但還是那個(gè)毛病，容積率高達(dá)5.99，規(guī)劃6棟高層住宅，真的太密了，從目前美盛交付的效果看，還挺不錯(cuò)的，但在高密度人口的蹂躪下，小區(qū)品質(zhì)能堅(jiān)守多久需要打個(gè)問號(hào)。

現(xiàn)在美盛教育港灣越來越脫離剛需了，與越秀天悅江灣、信達(dá)天樾九章相比，美盛的位置無疑是很好的，但舒適度可能差點(diǎn)意思，個(gè)人感覺要是討厭人擠人的環(huán)境，那么選擇越秀更好，那里人少點(diǎn)，如果圖保值便利，那么美盛吊打其他的。(展開全部)

美盛的上新速度真的非?？欤?jīng)過幾年的開發(fā)，這個(gè)收人矚目的教育系列大盤已經(jīng)形成了三個(gè)系列：

1、 以金水外國語為主的教育港灣系列，開發(fā)了兩期，主要是剛需和剛改。

2、 作為鄭州外國語的核心分校區(qū)，勢必要把金水外國語做大做強(qiáng)，單單有一個(gè)校區(qū)肯定是不夠的，于是又有了外國語東校區(qū)，也有了現(xiàn)在的中環(huán)壹號(hào)，一步步向改善靠齊。

3、 臨河而居，又了金水印，開發(fā)了兩期，做的就是純改善系列，學(xué)區(qū)的需求就沒有那么大了。

現(xiàn)在提起金水北就離不開美盛，美盛已經(jīng)一躍成為民企的領(lǐng)頭羊，走到今天還真的是挺讓人佩服的。

海洋館對(duì)面的中環(huán)壹號(hào)二期也即將入市，案名臻灣一品，國基路南，小鋪北路西，規(guī)劃6棟33層高層住宅，與一期相比走了純改善路線，面積段126平、142平和165平，其中142平為主力戶型，雖然依舊是高居不下的高容積率，滿滿的壓抑感撲面而來，但美盛對(duì)于旗下改善系列依舊做了電梯單獨(dú)入戶，168平設(shè)計(jì)了270度全景方廳，L型轉(zhuǎn)角，部分首層做了架空層，產(chǎn)品還是很給力的。

美盛整個(gè)盤最大的優(yōu)勢一是位置，二是學(xué)校，金水北本來就自帶流量，且國基路南這個(gè)區(qū)域又完美與金水主城串聯(lián)，所以相比其他區(qū)域的金水北，這一帶的生活配套及氛圍跟三環(huán)主城已經(jīng)沒有什么區(qū)別，金水外國語東校區(qū)建成以后，中環(huán)壹號(hào)的劃片就是這所學(xué)校了，其實(shí)金水外國語這所學(xué)?，F(xiàn)在也只是名氣很大，目前還沒有出過成績，第一屆學(xué)生應(yīng)該是2025年參加中考。希望能有當(dāng)初經(jīng)開外國語一戰(zhàn)成名的輝煌。

美盛的幾個(gè)盤都是一邊吐槽一邊大賣，這個(gè)應(yīng)該也是一樣，可以關(guān)注。(展開全部)

美盛中環(huán)壹號(hào)（二期），文化路與國基路。

美盛中環(huán)壹號(hào)，位于金水區(qū)國基路南，小鋪北路西，位置還是非常不錯(cuò)的，北邊就是鄭州海洋館，西邊則是陳寨花卉市場，南邊則是陳寨嘉苑，寸土寸金的北三環(huán)，寸土寸金的國基路，鄭政出〔2023〕9號(hào)（網(wǎng)）以底價(jià)58318萬元摘得，單價(jià)1430萬元/畝，樓面價(jià)3575元/平方米，大概是40畝，容積率也是超級(jí)高5.99，規(guī)劃了6棟33-34層的高層，還有2棟4層的辦公樓，相比美盛中環(huán)壹號(hào)的一期，二期定位更純粹，偏改善。

宋家泰說過這樣一段話：

一個(gè)項(xiàng)目的成敗，有一個(gè)“4321”原則。即拿地研判占40%，規(guī)劃占30%，銷售占20%，市場機(jī)會(huì)占10%。

如果地拿錯(cuò)了，或者在錯(cuò)誤的時(shí)間拿了地，就算是規(guī)劃、銷售、策劃做的再好，市場機(jī)會(huì)每一次都能捕捉到，一個(gè)項(xiàng)目做完勉勉強(qiáng)強(qiáng)算是及格，賺錢就不用想了，不賠錢就算不錯(cuò)了。

如果地拿對(duì)了，或者在正確的時(shí)間拿了地，哪怕是設(shè)計(jì)的中規(guī)中矩，哪怕是后期銷售、策劃完全不給力，各中小陽春、各種小反彈沒有捕捉到，這個(gè)項(xiàng)目還是可以打70多分，賺錢是一點(diǎn)問題都沒有。

這個(gè)項(xiàng)目是陳寨/廟里的城改，好多大牌的開發(fā)商都考察過，最后都是不了了之，美盛置業(yè)把這個(gè)項(xiàng)目拿下來，正常情況下應(yīng)該是教育港灣一期，二期，三期，這樣弄下去，但是這個(gè)項(xiàng)目不是這樣，他有美盛教育港灣、美盛中環(huán)一號(hào)、美盛金水印，它是根據(jù)地塊的位置不一樣，不一樣的定位，想賣出來更高的溢價(jià)。

除了土地的位置之外更是拿出來殺手锏——學(xué)校，人是環(huán)境的產(chǎn)物,一個(gè)人的性格，思維與行為方式都由其生存的環(huán)境所決定，所以周邊的同學(xué)很重要，父母也都愿意為孩子上學(xué)付出更多的代價(jià)，掏更多的錢，容忍5.99的容積率，緯五路一小和鄭州外國語真香。

三更燈火五更雞，正是男兒讀書時(shí)；黑發(fā)不知勤學(xué)早，白首方悔讀書遲。(展開全部)

B組團(tuán)的中環(huán)壹號(hào)二期（瓏璟苑）在一期的西側(cè)，位置依然很好，西邊是陳寨花卉市場，北邊是鄭州海洋館，南邊陳寨嘉苑。

其實(shí)B組團(tuán)中環(huán)產(chǎn)品的位置和A組團(tuán)的教育港灣位置大差不差，為什么要改個(gè)名字呢？大概率是因?yàn)榕聦徝榔?，市場麻木了。要說B組團(tuán)的差異，大概有幾點(diǎn)。
一是周邊相對(duì)繁華，商業(yè)配套多。旁邊有龍湖天街購物中心，沿街分部的街區(qū)商業(yè)，還有濱河精品商業(yè)。
二是規(guī)劃相對(duì)新潮，采用現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格，以深色、銀灰色、米白色鋁板的搭配。
三是精裝升級(jí)。室內(nèi)墻身壁紙鋪裝、中央空調(diào)系統(tǒng)、玄關(guān)柜內(nèi)除臭器、仿巖板電視背景墻、成品踢腳線、抽油煙機(jī)、消毒柜、熱水器、廚頂涼霸、廚下凈水器（美的、沁園或同等檔次品牌）等，相比一般的裝修房還是多了好幾處用心的配置。

中環(huán)二期占地41畝，規(guī)劃了6棟33層左右住宅，2棟4層高的辦公樓，容積率5.99，住宅總戶數(shù)974戶，個(gè)人認(rèn)為二期挺均好的，大小合適，既不像教育港灣那么大，也不像中環(huán)一期那么小。
美盛還是穩(wěn)的，就這一個(gè)大盤慢慢耕耘，仗著有金水外國語中學(xué)東校區(qū)，戶型也一直卡著77-142平的流量總價(jià)段，所以銷量還行。
個(gè)人感覺中環(huán)壹號(hào)更像是教育港灣和金水印的折中版，戶型是教育港灣的，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)是朝著金水印的，還是值得看一看的。(展開全部)

美盛中環(huán)壹號(hào)在金水北占據(jù)了不可或缺的地位，目前工期正常，在售2#和6#，精裝修交付，計(jì)劃2025年12月底交付，面積段76平、95平、101平、118平、127平和142平，兩梯五戶和兩梯四戶，售價(jià)20000-22000，中環(huán)壹號(hào)再次刷新了金水北價(jià)格天花板。

關(guān)于戶型，76平作為純北戶只是個(gè)點(diǎn)綴，戶型設(shè)計(jì)大多是狹長的布局，沒辦法高容積率之下的產(chǎn)物也就是這樣了，探盤最大的感受就是美盛現(xiàn)在已經(jīng)開始走顏值路線了，2#樓部分樓層的外立面包括街邊的實(shí)景已經(jīng)做好。還不錯(cuò)。

陳寨區(qū)域內(nèi)文化線沿線也就只啟動(dòng)了中環(huán)壹號(hào)這一個(gè)地塊，周邊多是工地加上占據(jù)大面積的陳寨花卉市場并未搬遷，看上去的環(huán)境還是比較嘈雜的，但未來這個(gè)位置的城市界面是絕對(duì)沒有問題的。

項(xiàng)目的賣點(diǎn)就是位置+學(xué)校，位置確實(shí)是不錯(cuò)，北臨國基路，向東文化路，南側(cè)道路也直通文化路，出行真的非常的便利，關(guān)于學(xué)校，現(xiàn)在是拿購房合同就可以直接上豐慶路的金水外國語，這個(gè)項(xiàng)目對(duì)于這個(gè)學(xué)校是完全沒有距離上的優(yōu)勢的，不過中環(huán)壹號(hào)南側(cè)的金水外國語東校區(qū)已開工，最快2025年秋季投入使用，中學(xué)的南側(cè)還規(guī)劃有小學(xué)教育用地，也會(huì)是一所重點(diǎn)小學(xué)的分校區(qū)，這樣學(xué)校的優(yōu)勢一下子就上來了，美盛把片區(qū)的教育問題看的是明明白白。

金水北已經(jīng)成了三環(huán)外各大新區(qū)的NO1，無論是位置還是配套，美盛因?yàn)榫嚯x三環(huán)主城更近，價(jià)值更為凸顯，最大的缺點(diǎn)就是高容積率了，但價(jià)格又是天花板，確實(shí)是剛需買不起改善看不上了。(展開全部)

美盛中環(huán)壹號(hào)，金水區(qū)國基路南、陳寨街西。

美盛真的是學(xué)會(huì)寶潔的精髓了，寶潔公司厲害吧，潘婷，飄柔，海飛絲，碧浪，汰漬，舒膚佳等等這些都是寶潔公司的品牌，寶潔也是花費(fèi)了大力氣去推廣這些品牌，主要是為了搶占細(xì)分市場，現(xiàn)在開發(fā)商也學(xué)會(huì)套路了，如果名字叫美盛教育港灣一期、港灣二期、教育港灣三期、教育港灣四期不是挺好，是不是感覺有點(diǎn)俗氣，如果我們叫美盛教育港灣，美盛金水印，美盛中環(huán)一號(hào)，美盛星空150，這樣逼格是不是就起來一點(diǎn)點(diǎn)。

四期是位于文化盧和國基路交匯處，也就是鄭州海洋館斜對(duì)面，占地面積是37畝，總建筑面積約20萬平方米，戶型面積有77平方米、95平方米、102平方米、118平方米、127平方米，咱們對(duì)比一下美盛教育港灣的二期，戶型面積是100平方米-143平方米的三房和四房，相對(duì)來說四期更偏向剛需一點(diǎn)。

美盛教育港灣位置是真的不錯(cuò)，陳寨原來是鄭州的小香港，人是烏泱泱的真多，位置也是特別好，文化路與北三環(huán)交匯往北走一點(diǎn)就到了，并且是地鐵4號(hào)線張家村站、陳寨東站，總而言之是出行是非常便捷的，另外就是教育港灣名字里面既然帶了一個(gè)教育，教育當(dāng)然是必不可少的，整個(gè)教育港灣一共有11所公立幼兒園、5所公立小學(xué)、2所公立中學(xué)，北側(cè)緊鄰的是外國語中學(xué)的東校區(qū)和緯五路一小。

說完優(yōu)勢，咱們?cè)賮碚f說劣勢：

其一就是項(xiàng)目的容積率非常高，大概是5-6的樣子，容積率高住起來就是非常的不舒服；其二就是開發(fā)商，現(xiàn)在買房子能選擇二手就選擇二手，其次是央企開發(fā)的，一定注意選擇的順序。(展開全部)

美盛教育港灣四期改為美盛中環(huán)壹號(hào)，非常符合其陳砦小香港之稱的氣質(zhì)。

位于國基路南、陳寨街西，距離一期二期有點(diǎn)遠(yuǎn)，地塊較小，僅4棟樓，1269戶，現(xiàn)代簡約風(fēng)格，高級(jí)深色與銀灰色搭配米白色鋁板，與一期、二期相似的是高居不下的高容積率，面積段77平、79平、95平、102平、117平、127平，精裝修交付，25年底交房，目前在售2號(hào)樓，均價(jià)19500-21000，剛需的戶型，改善的價(jià)格，美盛勇氣可嘉，沒辦法美盛已經(jīng)憑借一期的交房品質(zhì)和緯五路一小金水外國語學(xué)校的雙學(xué)區(qū)這兩點(diǎn)在金水北市場站穩(wěn)腳跟，所以才會(huì)有這么自信的價(jià)格。

位置跟一期、二期相比，除了不臨高架外，并沒有什么太大的亮點(diǎn)，緊鄰國基路，距離文化路以及文化路國基路規(guī)劃的商圈更近了一點(diǎn)，地鐵4號(hào)線陳砦東站和東風(fēng)渠也更近了點(diǎn)。

教育宣傳的依舊是緯五路一小和金水外國語學(xué)校，但是是項(xiàng)目南側(cè)規(guī)劃的教育用地，還沒開建，為這兩所學(xué)校的東校區(qū)，美盛看來是要把這兩所學(xué)校在陳砦片區(qū)做強(qiáng)做大，剛招生一屆的兩所新學(xué)校未知數(shù)還很好就拿來辦分校了，真的不建議單純?yōu)榱藢W(xué)校高價(jià)跟進(jìn)，鄭州教育在教育集團(tuán)化的大趨勢下，未來遍地是名校，學(xué)校是一方面，最重要的是打鐵還需自身硬。

高容積率依舊是痛點(diǎn)，兩梯五戶，四棟樓1200多戶意味著4000余人的社區(qū)，新社區(qū)美盛物業(yè)管理的還可以，但人多是真的，所以入則寧靜跟這個(gè)項(xiàng)目沒啥關(guān)系。

金水北的剛需應(yīng)該不會(huì)買這里，跑遠(yuǎn)點(diǎn)買價(jià)格低點(diǎn)、密度低點(diǎn)也有學(xué)校的越秀和常綠不香嗎，收割的還是有錢的地緣。(展開全部)

有沒有覺得“中環(huán)壹號(hào)”這名字信的？（信球的信）
中環(huán)——香港——小香港——陳寨，這腦洞真是可以。

這塊地是教育港灣四期，位置還是不錯(cuò)的，在售樓部斜對(duì)面。周邊有地鐵4/7號(hào)線站點(diǎn)，不到1公里，步行十分鐘左右。

只是距離美盛兩朵金花（緯五路一小分校＋金水外國語）較遠(yuǎn)，地塊南側(cè)還有兩三塊教育用地，但周邊就是陳砦安置房，再往南是瀚海泰苑、金晨嘉園等老小區(qū)。
如果能上金水印周邊規(guī)劃學(xué)校，應(yīng)該會(huì)好一些。

地塊倒是不大，37畝，包含4棟高層，容積率還是一如既往地5.99，之前跟美盛的人聊過容積率的事，問：這么多地塊，就不能找一兩塊把容積率降下來，做一個(gè)真正的改善小區(qū)？ 回：賠錢啊，降得少了，差別不大。降得多了，算不過來賬。

中環(huán)壹號(hào)門檻較低，最小77㎡兩房起步，其他還有95㎡三室兩廳一衛(wèi)、102㎡三室兩廳兩衛(wèi)、117㎡三室兩廳兩衛(wèi)、127㎡三室兩廳兩衛(wèi)，143㎡四室兩廳兩衛(wèi)，戶型比較一般，還有純北戶設(shè)計(jì)，這是美盛跑深圳龍崗?fù)祹煂W(xué)來的？？？

區(qū)別于一期和二期，四期精裝修交付，不僅有新風(fēng)、地暖，還有中央空調(diào)、巖板背景墻。金水印部分戶型好像就沒有電視背景墻，但整體裝標(biāo)還是沒有金水印高。

這項(xiàng)目首開2號(hào)樓，數(shù)據(jù)眾說紛紜，但最近賣的還不錯(cuò)，加上二期，這個(gè)月應(yīng)該還會(huì)破百套，金水印想繼續(xù)破百夠嗆。這個(gè)月很多項(xiàng)目整體數(shù)據(jù)都有下滑，等4月初看看吧。(展開全部)

美盛教育港灣四期，國基路南、陳寨街西。

人們認(rèn)為他們知道的總是比實(shí)際的要多。他們喜歡對(duì)自己一無所知的事情表達(dá)觀點(diǎn)，并在這些觀點(diǎn)的指導(dǎo)下采取行動(dòng)。長期以來，心理學(xué)家們都在探究為什么人們看起來總是信心過度。一種理論認(rèn)為，在評(píng)價(jià)其結(jié)論的正確性時(shí)，人們往往注意到其推理的最后一步是正確的，全然不顧推理中其他部分可能的錯(cuò)誤?！斗抢硇苑睒s》

四期位于國基路南、陳寨街西，占地面積是37畝，容積率是6.0，總建筑面積是14.86萬平方米，一共規(guī)劃是4棟樓，主力戶型是95-100平方米、120-127平方米，2月25日線上選房，當(dāng)天到訪大概是320組，推出了165套，成交的均價(jià)大概是20500元/平方米，不同的去化版本如下，一個(gè)是賣了60套，一個(gè)是買了七八套。

具體的數(shù)字只有內(nèi)部人士才知道，項(xiàng)目主要的優(yōu)劣勢：

1、位置。

李嘉誠說：位置、位置、還是位置，位置才是硬道理。美盛教育港灣的位置還是非常不錯(cuò)的，北三環(huán)陳寨的城中村改造，文化路與國基路，這就不用多說了。

開發(fā)商的推盤是從索凌路向文化路推進(jìn)，也就是越靠近文化越貴，但是四期相對(duì)于三期，沒有太大的優(yōu)勢。

2、教育。

之前寫過一篇文章，學(xué)校才是王炸，美盛也是深諳其中的道理，一頓操作緯五路一小加上金水區(qū)外國語，一平方米直接多賣幾千塊。

最不讓人放心的還是開發(fā)商，在17年的時(shí)候美盛包裝這個(gè)項(xiàng)目是，“教育+”的產(chǎn)品模式，那時(shí)候美盛晚了玩了一個(gè)分銷合伙人招募政策：先交20000元，然后再交80000，最終成為美盛的合伙人，賣一套房子可以賺千分之6-8傭金，總之買民營企業(yè)的房子一定要注意安全。(展開全部)