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不少本土房企下沉到環(huán)鄭和地市，正弘也去了新密、新鄭、登封、中牟，這些區(qū)域的購買力比較有限，好的三四十套一個月，差的個位數(shù)，很考驗房企的水平，但據(jù)我觀察，在本土房企中，正弘算下沉比較成功的了，中牟的正弘鉑悅前段首開，去化率60%，在縣城賣的算不錯了。
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正弘鉑悅的成功大概是歸結(jié)于這幾點(diǎn)優(yōu)勢。
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首先是正弘的產(chǎn)品理念，77畝地，容積率2.8，規(guī)劃10棟16-20層的小高層，主力戶型98-143平，整體比較均好，沒有特別亮的點(diǎn)，也沒有明顯短板。正弘在地市的幾個盤也都是這種特色，很少有高低配（也可能和限高有關(guān)），小區(qū)特點(diǎn)都是：板樓為主、建筑低密低，樓間距大，看著清爽，個別戶型會有瑕疵，但也不是說不能接受。
像新密的正弘悅府也是這個理念，11層18層為主看著真舒服，而周邊奧園、正榮都是34層+8層洋房的奇葩規(guī)劃。
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其次是品牌，大鄭州的購房者，可能對一線房企萬科、碧桂園知道，但沒啥清晰的感知，對于二線房企路勁、金科之流完全不知道，但他們都去過鄭州市區(qū)，一提正弘城都知道，所以正弘在河南有獨(dú)特的品牌優(yōu)勢。
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再次是正弘的操盤實力，20年12月份拿地，21年4月底拿預(yù)售證，5月開盤，這高周轉(zhuǎn)，和碧萬融都有一拼了，而且戶型也標(biāo)準(zhǔn)化，只有98/110/120/143四種，看了下正弘在其他地方的項目，戶型都很少，新密的更是只有2個戶型，很有一線房企的風(fēng)范。
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要說劣勢的話，主要還是地段，屬于那種啥都不沾的地塊，無規(guī)劃、無地鐵、無配套、無生態(tài)，而且太靠近萬邦物流園。
縣城買房，別看地方不多大，各樓盤離得也不遠(yuǎn)，但樓盤分級還是很明顯的，從目前來看，中牟縣城的第一選擇仍然是新區(qū)離綠博近的板塊，正弘這里不是熱點(diǎn)，估計縣城的實力人群不會首選。
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與競品路勁九郡、萬科云圖等大盤造城相比，正弘就單獨(dú)一塊地，整盤的配套效應(yīng)也差。
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綜合來看，正弘鉑悅還是一個比較靠譜的選擇，但后續(xù)房源比較多，不急的就等等更好位置樓棟。(展開全部)
正弘鉑悅是中牟的熱銷樓盤，這也是基于正弘在河南不錯的口碑和實力，去年以來，正弘已經(jīng)交付10余項目，被鄭州日報評為“保交樓，穩(wěn)民生”企業(yè)范本。
而鉑悅也比較穩(wěn)，原定是2023年底交房，現(xiàn)在在9月15日交付，提前了138天，值得稱贊。
像鉑悅這種容積率2.8，規(guī)劃10棟16-20層的純粹小高層項目，只要不是很拉，交房效果都不會差，樓棟外觀自不用說，都是正弘的標(biāo)準(zhǔn)新古典風(fēng)格，在港區(qū)用過，質(zhì)感不錯。
園林景觀方面，大型喬木也夠多，雖然草坪也不少，但精致的水景，七千平的核心景觀區(qū)，七百多米有氧跑道，約760平童夢天地樂園，疊加霧森系統(tǒng)及背景音樂系統(tǒng)，展示做的比較到位，整體交付效果在中牟可以了。
而實實在在的細(xì)節(jié)方面，負(fù)一層和每層公區(qū)都實現(xiàn)了精裝交付，雙層中空玻璃、通力電梯、三重指紋密碼鎖等配置，基本不輸鄭州樓盤了。
鉑悅之前的售價99、110、120、130平的戶型是7000-7500左右，樓王位置144平的8300左右，物業(yè)費(fèi)2.75元，不算便宜，但低首付加送車位，一分價錢一分貨吧。
正弘所在的位置馬馬虎虎，東邊是潘安湖公園，西側(cè)廣惠街直通綠博，南邊恒安路和隴海鐵路，有利有弊，絕對稱不上很好的地段，中牟比較好的位置算路勁國際城那一塊，臨綠博很近還有賈魯河，環(huán)境很好，但個人覺得中牟縣城又不大，只要沒有明顯不利因素，都大差不差啥。(展開全部)
正弘鉑悅在中牟新縣城的位置比較一般，但賣的還不錯。
北側(cè)雖然有中牟第一高級中學(xué)，也已經(jīng)很多年，但過去也是一直在發(fā)展文博路以北區(qū)域，文博路以南還比較荒涼。東側(cè)雖然有文博路小學(xué)、中牟一初中新校區(qū)以及潘安湖濕地公園，但也是近幾年落地的，周邊住宅小區(qū)和商業(yè)較少。
劣勢也很明顯，西側(cè)緊挨廣惠街，西南側(cè)不遠(yuǎn)處就是互通立交，南側(cè)不遠(yuǎn)處是隴海鐵路線，噪音影響不可避免。
好在過去正弘一直在售地塊西側(cè)，目前所剩房源不多，預(yù)計今年底交房，外立面已經(jīng)做好。目前主推地塊東側(cè)，距離廣惠街還有一段距離。
正弘這個開發(fā)商還是比較靠譜的，在中牟本地是第一個項目，但在鄭州也算是響當(dāng)當(dāng)，畢竟還有一個從2018年開業(yè)至今五年的正弘城存在。中牟本地購房者對北龍湖正弘瓴、正弘臻可能沒概念，但大衛(wèi)城、正弘城、360這種商場沒來過總歸也聽過。
項目總占地面積約77畝，包含10棟16-20層小高層，容積率倒是不低，2.8，戶型有98㎡三室兩廳一衛(wèi)、110㎡三室兩廳兩衛(wèi)、120-130㎡三室兩廳兩衛(wèi)、143㎡四室兩廳兩衛(wèi)。最大的143㎡分布在中間兩棟樓王小高層上面。
外立面采用新中式風(fēng)格，呈現(xiàn)出來的質(zhì)感略低，但價格也在這擺著。
高層價格目前在6800-7500左右，小高層樓王相對高一些，在8000左右，毛坯交付。目前1/5/9/10幾棟樓已經(jīng)售完，8/11兩棟樓未開，整體銷售有三分之一，二期預(yù)計明年下半年交付，整體節(jié)奏還行。(展開全部)
這個項目所在位置可以算是中牟新縣城，但屬于核心區(qū)外圍，再往南就是隴海鐵路線，很少會活動到這邊。
西北側(cè)中牟縣第一高級中學(xué)和中牟外國語學(xué)校在整個縣城名氣都是杠杠的，中牟一高可以稱為這邊最好的高中，外國語學(xué)校跟鄭外是沒什么關(guān)系的，過去也一直以民辦身份存在，長達(dá)一二十年歷史，很受下面村鎮(zhèn)家長喜愛，還能寄宿，生源火爆。
東北側(cè)有文博路小學(xué)和中牟一初中新校區(qū)，這幾個學(xué)校的直線距離都在1公里內(nèi)，確實比較近。
北側(cè)幾個住宅小區(qū)金程夢園山莊、學(xué)府名邸、龍苑居住區(qū)也都交房多年，博士園稍微新一些，小開發(fā)商整的，人車不分流，當(dāng)時還牽扯紅線問題，遲遲辦不下來房產(chǎn)證。
正弘周邊在售商品房小區(qū)其實挺少的，不像商都大道沿線和潘安湖周邊扎堆，但縣城就那么大，差距也不明顯。
總占地約77畝地，容積率2.8，規(guī)劃10棟16-20層的小高層，戶型有98㎡三室兩廳一衛(wèi)、110㎡三室兩廳兩衛(wèi)、120㎡三室兩廳兩衛(wèi)、143㎡四室兩廳兩衛(wèi)。
去年首開成績還挺兩眼，直接對外報的200套左右，成交一個多億。如果數(shù)據(jù)為真，還是比較牛逼的。因為正弘之前也沒在中牟這邊開發(fā)過，作為地產(chǎn)商的名氣不是很大，中牟這邊可能聽說正弘城更多一些。不像當(dāng)初碧桂園來這邊，名氣也大，借助好行情，江高層價格賣至12000，還賣的很好。
作為正弘首進(jìn)中牟的項目，還是比較用心的，整體沿中軸對稱分布，配備會所式大堂，外立面采用新中式風(fēng)格，園林景觀設(shè)計了一核、兩環(huán)、五大功能分區(qū)。
價格方面也都在7000左右，比周邊二手房價格稍貴一些，但產(chǎn)品確實不同。并且這邊市場也很獨(dú)立，很多周邊居民改善換房也不太愿意往綠博那邊，抗性比較大，我們普通老百姓還是更在意生活配套多一些。(展開全部)
正弘鉑悅，廣惠街與同心路交匯處。
這個項目正弘的速度是真快，2020年底拿地，占地面積約77畝，土地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅，使用年限為70年，容積率為2.8，限高60米，最終的成交總價為3.6億元，單價468萬/畝，樓面價為2500元/平方米，半年時間就已經(jīng)開始回現(xiàn)金流了。
由于這個項目是一個凈地，當(dāng)時有幾家房企在爭搶，土地的屬性還是非常不錯的，位于中牟縣新老板塊的交匯處，往北三公里就是中牟縣人民zf、中牟縣財政局等；商業(yè)配套方面有天澤城；醫(yī)療方面向東中牟中醫(yī)院新院區(qū)、向西則是牟人民醫(yī)院；項目一路之隔就是中牟外國語，周邊還有中牟第一高級中學(xué)、文博路小學(xué)、文博一中。
由于土地拍賣規(guī)則的改變，很多開發(fā)商在一二線城市根本拿不到土地，像這樣的土地以后必然是爭搶，雖然是蒼蠅腿的肉，總比沒有強(qiáng)，生存還是毀滅呢，這是一個值得思考的問題！
77畝土地規(guī)劃了10棟16-20層的小高層，戶型面積從93平方米-143平方米，1棟幼兒園、1棟商業(yè)配套，整體設(shè)計的是偏剛改，上周推出了272套，去化120套，成交的均價7700元/平方米-8900元/平方米，成交的也是以地緣客戶為主。
以后小開發(fā)商就是這種模式，為了生存在鄭州周邊拿地，然后快速開發(fā)快速銷售，一般的周期在半年左右就開始銷售，最終周轉(zhuǎn)的越來越快，另外就是開發(fā)商的集中程度會越來越高，慢慢的國企、央企占得市場份額越來越高。(展開全部)
作為正弘置業(yè)首入中牟的項目，竟然不溫不火關(guān)注度極低，看來市場確實低迷
2020年12月4日牟政出【2020】90號地塊掛牌出讓競拍，地塊位于中牟縣廣惠街東、同心路北、清陽街西、同德路南，面積51327.273平方米（77畝），地面用途為城鎮(zhèn)住宅，地面城鎮(zhèn)住宅用地出讓年限為70年。規(guī)劃容積率大于1.小于等于2.8，.建筑限高60米，建筑密度小于25%，綠地率大于35%。掛牌起始價為30454萬元，因為儲備地，所以地塊出現(xiàn)了激烈競爭，最終以36054萬元成交，每畝地價為468.23萬元，樓面地價為2509元/㎡被鄭州正弘欣德實業(yè)有限公司競得，成交溢價率為18.39%，該公司為河南正弘置業(yè)有限公司的子公司。
該宗地位于中牟縣城，廣惠街東，同心路北，清陽街西，同德路南，臨近中牟縣zf。地塊面積77畝，容積率2.79，總建面積143716平方米，綠化率高達(dá)42%。正弘置業(yè)規(guī)劃10棟小高層住宅+2棟配套服務(wù)及商業(yè)用房。地塊方正，大小適中而且高綠化率的純小高層設(shè)計，從規(guī)劃上就占據(jù)不少優(yōu)勢，戶型設(shè)計上以剛改為主98-143㎡三房四房，98三房是經(jīng)典的連廊南向戶型，正弘采用了目前比較主流的一體化陽臺設(shè)計，增大陽臺空間利用率，120的戶型個人認(rèn)為比較完美，入戶陽臺（花園），純南北通透的餐客設(shè)計，即使餐客廳進(jìn)深比較長，絲毫不影響采光和亮度，而且三開間朝南，南向陽臺約8米長，想想都是美好的
。143的四房滿足了四房需求的使用，空間利用及設(shè)計上也非常好，但是感覺沒120的優(yōu)秀。
正弘首入中牟的項目位置非常優(yōu)越，周圍學(xué)校林立：中牟外國語、中牟第一高級中學(xué)、文博路小學(xué)、第一初級中學(xué)，優(yōu)教配套確實完美。而且區(qū)域?qū)儆谥心仓鞒菂^(qū)，各種配套比較齊全，吃喝玩樂醫(yī)療教育一應(yīng)具有，目前正弘放出來77XX的價格灰常有性價比，2500的樓面價+3000的建安成本+1000的管理資金成本，沒那么高的溢價，利潤也比較合理。
正弘置業(yè)在鄭州本土口碑雖然不算頂尖，但是做的項目都是有規(guī)有矩，也算是佼佼者，區(qū)域剛改置業(yè)可以重點(diǎn)關(guān)注，貌似明天首開
(展開全部)
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