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不少本土房企下沉到環(huán)鄭和地市，正弘也去了新密、新鄭、登封、中牟，這些區(qū)域的購(gòu)買(mǎi)力比較有限，好的三四十套一個(gè)月，差的個(gè)位數(shù)，很考驗(yàn)房企的水平，但據(jù)我觀察，在本土房企中，正弘算下沉比較成功的了，中牟的正弘鉑悅前段首開(kāi)，去化率60%，在縣城賣(mài)的算不錯(cuò)了。
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正弘鉑悅的成功大概是歸結(jié)于這幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)。
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首先是正弘的產(chǎn)品理念，77畝地，容積率2.8，規(guī)劃10棟16-20層的小高層，主力戶(hù)型98-143平，整體比較均好，沒(méi)有特別亮的點(diǎn)，也沒(méi)有明顯短板。正弘在地市的幾個(gè)盤(pán)也都是這種特色，很少有高低配（也可能和限高有關(guān)），小區(qū)特點(diǎn)都是：板樓為主、建筑低密低，樓間距大，看著清爽，個(gè)別戶(hù)型會(huì)有瑕疵，但也不是說(shuō)不能接受。
像新密的正弘悅府也是這個(gè)理念，11層18層為主看著真舒服，而周邊奧園、正榮都是34層+8層洋房的奇葩規(guī)劃。
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其次是品牌，大鄭州的購(gòu)房者，可能對(duì)一線(xiàn)房企萬(wàn)科、碧桂園知道，但沒(méi)啥清晰的感知，對(duì)于二線(xiàn)房企路勁、金科之流完全不知道，但他們都去過(guò)鄭州市區(qū)，一提正弘城都知道，所以正弘在河南有獨(dú)特的品牌優(yōu)勢(shì)。
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再次是正弘的操盤(pán)實(shí)力，20年12月份拿地，21年4月底拿預(yù)售證，5月開(kāi)盤(pán)，這高周轉(zhuǎn)，和碧萬(wàn)融都有一拼了，而且戶(hù)型也標(biāo)準(zhǔn)化，只有98/110/120/143四種，看了下正弘在其他地方的項(xiàng)目，戶(hù)型都很少，新密的更是只有2個(gè)戶(hù)型，很有一線(xiàn)房企的風(fēng)范。
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要說(shuō)劣勢(shì)的話(huà)，主要還是地段，屬于那種啥都不沾的地塊，無(wú)規(guī)劃、無(wú)地鐵、無(wú)配套、無(wú)生態(tài)，而且太靠近萬(wàn)邦物流園。
縣城買(mǎi)房，別看地方不多大，各樓盤(pán)離得也不遠(yuǎn)，但樓盤(pán)分級(jí)還是很明顯的，從目前來(lái)看，中牟縣城的第一選擇仍然是新區(qū)離綠博近的板塊，正弘這里不是熱點(diǎn)，估計(jì)縣城的實(shí)力人群不會(huì)首選。
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與競(jìng)品路勁九郡、萬(wàn)科云圖等大盤(pán)造城相比，正弘就單獨(dú)一塊地，整盤(pán)的配套效應(yīng)也差。
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綜合來(lái)看，正弘鉑悅還是一個(gè)比較靠譜的選擇，但后續(xù)房源比較多，不急的就等等更好位置樓棟。(展開(kāi)全部)
正弘鉑悅是中牟的熱銷(xiāo)樓盤(pán)，這也是基于正弘在河南不錯(cuò)的口碑和實(shí)力，去年以來(lái)，正弘已經(jīng)交付10余項(xiàng)目，被鄭州日?qǐng)?bào)評(píng)為“保交樓，穩(wěn)民生”企業(yè)范本。
而鉑悅也比較穩(wěn)，原定是2023年底交房，現(xiàn)在在9月15日交付，提前了138天，值得稱(chēng)贊。
像鉑悅這種容積率2.8，規(guī)劃10棟16-20層的純粹小高層項(xiàng)目，只要不是很拉，交房效果都不會(huì)差，樓棟外觀自不用說(shuō)，都是正弘的標(biāo)準(zhǔn)新古典風(fēng)格，在港區(qū)用過(guò)，質(zhì)感不錯(cuò)。
園林景觀方面，大型喬木也夠多，雖然草坪也不少，但精致的水景，七千平的核心景觀區(qū)，七百多米有氧跑道，約760平童夢(mèng)天地樂(lè)園，疊加霧森系統(tǒng)及背景音樂(lè)系統(tǒng)，展示做的比較到位，整體交付效果在中牟可以了。
而實(shí)實(shí)在在的細(xì)節(jié)方面，負(fù)一層和每層公區(qū)都實(shí)現(xiàn)了精裝交付，雙層中空玻璃、通力電梯、三重指紋密碼鎖等配置，基本不輸鄭州樓盤(pán)了。
鉑悅之前的售價(jià)99、110、120、130平的戶(hù)型是7000-7500左右，樓王位置144平的8300左右，物業(yè)費(fèi)2.75元，不算便宜，但低首付加送車(chē)位，一分價(jià)錢(qián)一分貨吧。
正弘所在的位置馬馬虎虎，東邊是潘安湖公園，西側(cè)廣惠街直通綠博，南邊恒安路和隴海鐵路，有利有弊，絕對(duì)稱(chēng)不上很好的地段，中牟比較好的位置算路勁國(guó)際城那一塊，臨綠博很近還有賈魯河，環(huán)境很好，但個(gè)人覺(jué)得中牟縣城又不大，只要沒(méi)有明顯不利因素，都大差不差啥。(展開(kāi)全部)
正弘鉑悅在中牟新縣城的位置比較一般，但賣(mài)的還不錯(cuò)。
北側(cè)雖然有中牟第一高級(jí)中學(xué)，也已經(jīng)很多年，但過(guò)去也是一直在發(fā)展文博路以北區(qū)域，文博路以南還比較荒涼。東側(cè)雖然有文博路小學(xué)、中牟一初中新校區(qū)以及潘安湖濕地公園，但也是近幾年落地的，周邊住宅小區(qū)和商業(yè)較少。
劣勢(shì)也很明顯，西側(cè)緊挨廣惠街，西南側(cè)不遠(yuǎn)處就是互通立交，南側(cè)不遠(yuǎn)處是隴海鐵路線(xiàn)，噪音影響不可避免。
好在過(guò)去正弘一直在售地塊西側(cè)，目前所剩房源不多，預(yù)計(jì)今年底交房，外立面已經(jīng)做好。目前主推地塊東側(cè)，距離廣惠街還有一段距離。
正弘這個(gè)開(kāi)發(fā)商還是比較靠譜的，在中牟本地是第一個(gè)項(xiàng)目，但在鄭州也算是響當(dāng)當(dāng)，畢竟還有一個(gè)從2018年開(kāi)業(yè)至今五年的正弘城存在。中牟本地購(gòu)房者對(duì)北龍湖正弘瓴、正弘臻可能沒(méi)概念，但大衛(wèi)城、正弘城、360這種商場(chǎng)沒(méi)來(lái)過(guò)總歸也聽(tīng)過(guò)。
項(xiàng)目總占地面積約77畝，包含10棟16-20層小高層，容積率倒是不低，2.8，戶(hù)型有98㎡三室兩廳一衛(wèi)、110㎡三室兩廳兩衛(wèi)、120-130㎡三室兩廳兩衛(wèi)、143㎡四室兩廳兩衛(wèi)。最大的143㎡分布在中間兩棟樓王小高層上面。
外立面采用新中式風(fēng)格，呈現(xiàn)出來(lái)的質(zhì)感略低，但價(jià)格也在這擺著。
高層價(jià)格目前在6800-7500左右，小高層樓王相對(duì)高一些，在8000左右，毛坯交付。目前1/5/9/10幾棟樓已經(jīng)售完，8/11兩棟樓未開(kāi)，整體銷(xiāo)售有三分之一，二期預(yù)計(jì)明年下半年交付，整體節(jié)奏還行。(展開(kāi)全部)
這個(gè)項(xiàng)目所在位置可以算是中牟新縣城，但屬于核心區(qū)外圍，再往南就是隴海鐵路線(xiàn)，很少會(huì)活動(dòng)到這邊。
西北側(cè)中牟縣第一高級(jí)中學(xué)和中牟外國(guó)語(yǔ)學(xué)校在整個(gè)縣城名氣都是杠杠的，中牟一高可以稱(chēng)為這邊最好的高中，外國(guó)語(yǔ)學(xué)校跟鄭外是沒(méi)什么關(guān)系的，過(guò)去也一直以民辦身份存在，長(zhǎng)達(dá)一二十年歷史，很受下面村鎮(zhèn)家長(zhǎng)喜愛(ài)，還能寄宿，生源火爆。
東北側(cè)有文博路小學(xué)和中牟一初中新校區(qū)，這幾個(gè)學(xué)校的直線(xiàn)距離都在1公里內(nèi)，確實(shí)比較近。
北側(cè)幾個(gè)住宅小區(qū)金程夢(mèng)園山莊、學(xué)府名邸、龍?jiān)肪幼^(qū)也都交房多年，博士園稍微新一些，小開(kāi)發(fā)商整的，人車(chē)不分流，當(dāng)時(shí)還牽扯紅線(xiàn)問(wèn)題，遲遲辦不下來(lái)房產(chǎn)證。
正弘周邊在售商品房小區(qū)其實(shí)挺少的，不像商都大道沿線(xiàn)和潘安湖周邊扎堆，但縣城就那么大，差距也不明顯。
總占地約77畝地，容積率2.8，規(guī)劃10棟16-20層的小高層，戶(hù)型有98㎡三室兩廳一衛(wèi)、110㎡三室兩廳兩衛(wèi)、120㎡三室兩廳兩衛(wèi)、143㎡四室兩廳兩衛(wèi)。
去年首開(kāi)成績(jī)還挺兩眼，直接對(duì)外報(bào)的200套左右，成交一個(gè)多億。如果數(shù)據(jù)為真，還是比較牛逼的。因?yàn)檎胫耙矝](méi)在中牟這邊開(kāi)發(fā)過(guò)，作為地產(chǎn)商的名氣不是很大，中牟這邊可能聽(tīng)說(shuō)正弘城更多一些。不像當(dāng)初碧桂園來(lái)這邊，名氣也大，借助好行情，江高層價(jià)格賣(mài)至12000，還賣(mài)的很好。
作為正弘首進(jìn)中牟的項(xiàng)目，還是比較用心的，整體沿中軸對(duì)稱(chēng)分布，配備會(huì)所式大堂，外立面采用新中式風(fēng)格，園林景觀設(shè)計(jì)了一核、兩環(huán)、五大功能分區(qū)。
價(jià)格方面也都在7000左右，比周邊二手房?jī)r(jià)格稍貴一些，但產(chǎn)品確實(shí)不同。并且這邊市場(chǎng)也很獨(dú)立，很多周邊居民改善換房也不太愿意往綠博那邊，抗性比較大，我們普通老百姓還是更在意生活配套多一些。(展開(kāi)全部)
作為正弘置業(yè)首入中牟的項(xiàng)目，竟然不溫不火關(guān)注度極低，看來(lái)市場(chǎng)確實(shí)低迷
2020年12月4日牟政出【2020】90號(hào)地塊掛牌出讓競(jìng)拍，地塊位于中牟縣廣惠街東、同心路北、清陽(yáng)街西、同德路南，面積51327.273平方米（77畝），地面用途為城鎮(zhèn)住宅，地面城鎮(zhèn)住宅用地出讓年限為70年。規(guī)劃容積率大于1.小于等于2.8，.建筑限高60米，建筑密度小于25%，綠地率大于35%。掛牌起始價(jià)為30454萬(wàn)元，因?yàn)閮?chǔ)備地，所以地塊出現(xiàn)了激烈競(jìng)爭(zhēng)，最終以36054萬(wàn)元成交，每畝地價(jià)為468.23萬(wàn)元，樓面地價(jià)為2509元/㎡被鄭州正弘欣德實(shí)業(yè)有限公司競(jìng)得，成交溢價(jià)率為18.39%，該公司為河南正弘置業(yè)有限公司的子公司。
該宗地位于中牟縣城，廣惠街東，同心路北，清陽(yáng)街西，同德路南，臨近中牟縣zf。地塊面積77畝，容積率2.79，總建面積143716平方米，綠化率高達(dá)42%。正弘置業(yè)規(guī)劃10棟小高層住宅+2棟配套服務(wù)及商業(yè)用房。地塊方正，大小適中而且高綠化率的純小高層設(shè)計(jì)，從規(guī)劃上就占據(jù)不少優(yōu)勢(shì)，戶(hù)型設(shè)計(jì)上以剛改為主98-143㎡三房四房，98三房是經(jīng)典的連廊南向戶(hù)型，正弘采用了目前比較主流的一體化陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，增大陽(yáng)臺(tái)空間利用率，120的戶(hù)型個(gè)人認(rèn)為比較完美，入戶(hù)陽(yáng)臺(tái)（花園），純南北通透的餐客設(shè)計(jì)，即使餐客廳進(jìn)深比較長(zhǎng)，絲毫不影響采光和亮度，而且三開(kāi)間朝南，南向陽(yáng)臺(tái)約8米長(zhǎng)，想想都是美好的
。143的四房滿(mǎn)足了四房需求的使用，空間利用及設(shè)計(jì)上也非常好，但是感覺(jué)沒(méi)120的優(yōu)秀。
正弘首入中牟的項(xiàng)目位置非常優(yōu)越，周?chē)鷮W(xué)校林立：中牟外國(guó)語(yǔ)、中牟第一高級(jí)中學(xué)、文博路小學(xué)、第一初級(jí)中學(xué)，優(yōu)教配套確實(shí)完美。而且區(qū)域?qū)儆谥心仓鞒菂^(qū)，各種配套比較齊全，吃喝玩樂(lè)醫(yī)療教育一應(yīng)具有，目前正弘放出來(lái)77XX的價(jià)格灰常有性?xún)r(jià)比，2500的樓面價(jià)+3000的建安成本+1000的管理資金成本，沒(méi)那么高的溢價(jià)，利潤(rùn)也比較合理。
正弘置業(yè)在鄭州本土口碑雖然不算頂尖，但是做的項(xiàng)目都是有規(guī)有矩，也算是佼佼者，區(qū)域剛改置業(yè)可以重點(diǎn)關(guān)注，貌似明天首開(kāi)
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