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康橋鉑舍從13500到11000，21年清盤(pán)時(shí)是8000多，再到現(xiàn)在7000都賣(mài)不到，投資客真是血賠，但不管怎么說(shuō)，還是在前些天交房了，原來(lái)說(shuō)的是22年1月，后來(lái)又推遲到22年6月，在22年9月開(kāi)始復(fù)工，等于說(shuō)晚交了一年半，不過(guò)，整體效果還不錯(cuò)，公寓連同下面的商業(yè)街全部交付，大堂挑高氣派、電梯間、室內(nèi)精裝修都比較到位，沒(méi)有明顯縮水。個(gè)人認(rèn)為康橋這個(gè)公寓能交付可能受惠于人才公寓政策，之前鄭州市通過(guò)盤(pán)活存量房源的方式籌集人才公寓，康橋鉑舍列為首批項(xiàng)目，預(yù)計(jì)到2023年下半年開(kāi)始配租。

鉑舍的優(yōu)勢(shì)在于位置，距離地鐵3號(hào)線(xiàn)南陽(yáng)新村站僅100米，金水區(qū)南陽(yáng)路第二小學(xué)距離200米左右，與附近的豐業(yè)廣場(chǎng)距離200米，距離五號(hào)線(xiàn)海灘寺稍遠(yuǎn)有1.2千米，妥妥的金二環(huán)，周邊非常成熟，但稍顯落后，鉑舍的交付，也算給周邊注入了一些新活力。

鉑舍的總建筑面積為10.18萬(wàn)平方米，地上總建筑面積7.92萬(wàn)平方米，地下總建筑面積5457.86平方米，一共31層，地下1-2層為機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)，地上1-2層為商業(yè)，商業(yè)面積6664平方米，地上3-31層為公寓，面積4.5萬(wàn)平方米，單層面積1580平方米，主力戶(hù)型33-46平米。應(yīng)該說(shuō)層高3.05米的公寓平平無(wú)奇，康橋主打一個(gè)精裝修，一個(gè)梯戶(hù)比（九梯三十三戶(hù)在公寓里還算寬松）。

個(gè)人認(rèn)為值得看的還是商業(yè)，這的商鋪不算便宜，純一層的單價(jià)19000左右，商鋪的規(guī)劃是一層二層三層組合的層層退臺(tái)的街區(qū)模式，層次感強(qiáng)，動(dòng)線(xiàn)也比較有趣。(展開(kāi)全部)

康橋鉑舍，金水區(qū)農(nóng)業(yè)路南陽(yáng)路西南。

先說(shuō)結(jié)論不推薦購(gòu)買(mǎi)任何公寓、寫(xiě)字樓、商鋪產(chǎn)品。

該項(xiàng)目總共占地23畝，容積率為5.19，總建筑面積大概10萬(wàn)平方米，為物華國(guó)際的三期，物業(yè)形態(tài)為公寓+商業(yè)裙樓，商業(yè)裙樓為6層，層層退臺(tái)，公寓高31層，梯戶(hù)比為9梯33戶(hù)，戶(hù)型面積從32平方米-74平方米，主力戶(hù)型是極小面積32-39平方米，成交均價(jià)毛坯8000-9000元/平方米，精裝價(jià)格10000-11000元/平方米。

每個(gè)區(qū)域大致的公寓的租金不一樣惠濟(jì)區(qū)1200-1600元/月、金水區(qū)1800-2600元/月、中原區(qū)1300-1600元/月、二七區(qū)1500-1700元/月、管城區(qū)1400-1800元/月。

目前已知租金高的公寓是萬(wàn)科譽(yù)，地處寸土寸金的東區(qū)，25平方米的平層公寓大概是1800元/平方米，32平方米的LOFT一個(gè)月的租金大概是3300元/平方米。

為啥一直不推薦公寓。

公寓產(chǎn)品是40年的產(chǎn)權(quán)，首付是50%，貸款的最長(zhǎng)年限為10年，買(mǎi)公寓產(chǎn)品一般都是投資，但是投資回報(bào)率上不去，我之前算過(guò)大部分的公寓投資回報(bào)率比余額寶的還要低；另外一個(gè)重要的因素，二手公寓基本無(wú)人問(wèn)津，就是說(shuō)他沒(méi)有流動(dòng)性，沒(méi)有流動(dòng)性的資產(chǎn)，投資收益率低，買(mǎi)來(lái)有啥用。

有沒(méi)有啥辦法公寓是賺錢(qián)的，有的就是把它做成酒店，一般都是大戶(hù)喜歡這么玩，比如建業(yè)國(guó)際公寓，32平方米的大床房，每晚是488元，行政一房一廳，62平方米，688元。

簡(jiǎn)單做一個(gè)算術(shù)題，正常在32平方米在東區(qū)三千左右，但是你要是做成酒店，一個(gè)月只有10天有人住，一個(gè)房間差不多收入小五千，所以做成這種類(lèi)型回本快。(展開(kāi)全部)

康橋鉑舍項(xiàng)目位于金水區(qū)農(nóng)業(yè)路南陽(yáng)路西南角。23畝用地，5.19的容積率，業(yè)態(tài)包含商務(wù)辦公、商業(yè)、物業(yè)及配套用房。
康橋接手的物化國(guó)際三期商業(yè)配套用地很難說(shuō)成功不成功，不過(guò)既然康橋愿意接手，證明有他的價(jià)值?？禈虻禺a(chǎn)最近兩年在鄭州一直再走品質(zhì)路線(xiàn)，南龍湖、濱河新城等都各種布局，5+好房的體系與物管水平也收獲不少業(yè)主粉絲，大有第二個(gè)永威的趨勢(shì)。但是康橋主做住宅項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)的涉足很是有限，地產(chǎn)界多元化發(fā)展的今天，此項(xiàng)目也可能是康橋拿來(lái)練手的項(xiàng)目，所以期待不要過(guò)高。
來(lái)說(shuō)下項(xiàng)目本身，位置農(nóng)業(yè)路南陽(yáng)路，3、5地鐵環(huán)繞、農(nóng)業(yè)快速路京廣快速路，周邊自然是成熟的城市區(qū)域各種配套齊全。項(xiàng)目業(yè)態(tài)是辦公+商業(yè)，目前鄭州的商業(yè)地塊都是這個(gè)套路，平層的辦公演化成公寓來(lái)銷(xiāo)售，項(xiàng)目的公寓產(chǎn)品層高3.05，成品交付，30-56㎡區(qū)間。筒子樓，梯戶(hù)比比較多，沒(méi)人會(huì)拿來(lái)自住，大部分是投資出租用。目前項(xiàng)目均價(jià)13500。
公寓產(chǎn)品向來(lái)是個(gè)雷區(qū)，還是那句話(huà)，位置絕佳的高檔公寓以后的市場(chǎng)會(huì)很好，投資回報(bào)比也比較高。關(guān)于位置仁者見(jiàn)仁。(展開(kāi)全部)

康橋鉑舍，位于金水區(qū)農(nóng)業(yè)路南陽(yáng)路西南，是康橋少有的城中心公寓項(xiàng)目。
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項(xiàng)目具體位置在華林都市家園南面，挨著物華國(guó)際，其實(shí)就是物華國(guó)際的商業(yè)部分。

2017年8月30日，鄭州市國(guó)土資源連續(xù)網(wǎng)拍成交五塊土地，其中45號(hào)地由榮益華房地產(chǎn)摘得，由鄭州榮益華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司摘得，成交價(jià)23964萬(wàn)元。

查詢(xún)得知，鄭州榮益華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司的股東為康橋和杰人兩大地產(chǎn)公司。其中物華國(guó)際的開(kāi)發(fā)商就是鄭州杰人置業(yè)有限公司。
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項(xiàng)目占地23畝，建面10萬(wàn)方，容積率5.19，綠化率25%，由1棟31層商住兩用公寓及1棟商業(yè)綜合體組成，商業(yè)是2F/3F的街區(qū)形式。公寓戶(hù)型為33-37平，筒子樓布局，精裝修。
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既然和康橋合作，那么必然產(chǎn)生溢價(jià)。目前物華國(guó)際SOHO均價(jià)12800元/平方米，而康橋的報(bào)價(jià)為14000，考慮到精裝，倒也不是溢價(jià)很高，說(shuō)明康橋?qū)@個(gè)也不是很有信心。
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其實(shí)我認(rèn)為公寓不是重點(diǎn)，商業(yè)才是。
據(jù)悉，康橋要自持商業(yè)。單從區(qū)域來(lái)看，老小區(qū)密集，但像樣的商業(yè)綜合體沒(méi)幾個(gè)，有個(gè)怡豐新都會(huì)，升龍匯金，但都比較落后。
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而康橋打造的這個(gè)開(kāi)放式商業(yè)街區(qū)還是挺有調(diào)性的，適合人進(jìn)去溜溜逛逛。
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不管怎樣，區(qū)域里又多了個(gè)開(kāi)發(fā)商自持的商業(yè)，對(duì)周?chē)虡I(yè)氛圍的升級(jí)是有益的，對(duì)居民也是好事。(展開(kāi)全部)

康橋首個(gè)精裝住宅公寓項(xiàng)目-康橋鉑舍即將啟動(dòng)，位于金二環(huán)核心位置，南陽(yáng)路西、農(nóng)業(yè)路南，容積率5.19，由一棟31層商住兩用和康橋后期自持的商業(yè)綜合體組成，戶(hù)型為33-37平，筒子樓布局，建筑工程規(guī)劃許可證已經(jīng)公示，建筑面積101872.82㎡，商用建筑面積7194.82㎡，停車(chē)位793個(gè)，康橋目前在鄭州市場(chǎng)上布局的商業(yè)項(xiàng)目除了這一個(gè)，經(jīng)開(kāi)區(qū)還有個(gè)天階廣場(chǎng)，但天階廣場(chǎng)時(shí)隔拍地已經(jīng)兩年，遲遲沒(méi)有進(jìn)展，這個(gè)鉑舍應(yīng)該是康橋的首個(gè)大型綜合體項(xiàng)目。
京沙快速路及農(nóng)業(yè)路高架，地鐵3號(hào)線(xiàn)、5號(hào)線(xiàn)、BRT、多路公交，主城區(qū)，交通是非常方便，對(duì)于這種公寓和商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，這點(diǎn)優(yōu)勢(shì)還是很大的。周邊多是一些比較成熟的小區(qū)，但是拿的出手的大型高端商業(yè)基本上沒(méi)有，估計(jì)這個(gè)地方以后要成為周邊新的商圈了。
40年產(chǎn)權(quán)小公寓，預(yù)計(jì)售價(jià)14000左右，公寓投資有利有弊，可以持續(xù)關(guān)注。(展開(kāi)全部)