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住宅恢復(fù)施工很長(zhǎng)時(shí)間啦，不知道什么時(shí)候能交房，公寓還沒(méi)有動(dòng)靜，期待早點(diǎn)動(dòng)工完工。非業(yè)內(nèi)人士，不知道內(nèi)幕。
項(xiàng)目位于金水東路與鄭信路交叉口南100米，總占地約60畝，分南北兩地塊。
南地塊為純住宅產(chǎn)品，占地約31畝，住宅部分容積率為2.44，綠地率為38%。由5棟17層住宅組成，戶(hù)型面積有104平、134平、180平三種。其中104平戶(hù)型有272套，134平戶(hù)型有136套, 樓棟為三梯六戶(hù)設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)在2020年底左右可交付。大部分房源已經(jīng)內(nèi)購(gòu)消化，剩余小部分房源暫未推出。
北區(qū)為酒店式公寓產(chǎn)品，占地約29畝，容積率約4.0。由4棟樓組成，其中1#、2#、 3#樓采用聯(lián)體設(shè)計(jì), 4號(hào)樓為獨(dú)棟商業(yè)樓。其中1#樓3- -10 層為品牌高星級(jí)酒店，共設(shè)客房306間，11-19層為層高約5.09米的LOFT公寓。2#樓全部都是層高約5.09米的LOFT公寓，總數(shù)為1004套。另有1棟獨(dú)立商業(yè)樓組成。公寓以LOFT為主，面積從36——85平 ,主力戶(hù)型面積約45平，層高5.09米。目前定名中州·臻品民宿，即將推入市場(chǎng)，價(jià)格在17000左右。
目前周邊在售項(xiàng)目正商書(shū)香銘筑LOFT13000-18000元/平，上東國(guó)際LOFT均價(jià)15000元/平，賣(mài)的都很差。雁鳴路附近的公寓項(xiàng)目美盛象湖100均價(jià)14000元/平，賣(mài)的也不行。新田印象內(nèi)購(gòu)過(guò)一次，還未正式開(kāi)盤(pán)。雖然有360背書(shū)，但工地遲遲達(dá)不到預(yù)售證條件，流失了很多客戶(hù)。
中州·臻品民宿也深知自己不會(huì)好賣(mài)，便做了一個(gè)托管模式，與購(gòu)房者簽訂一份為期10年的托管合同，投入民宿運(yùn)營(yíng)。其中，前五年保底收益總房?jī)r(jià)的4%，等五年到期后，可能會(huì)取消4%保底收益，而采用分紅模式。
因?yàn)楸救撕团笥岩苍幸庠诟浇_(kāi)一個(gè)酒店，所以對(duì)周邊的情況還算了解。我個(gè)人是很看好周邊的酒店市場(chǎng)，因?yàn)楣┣箨P(guān)系在那里擺著：
1.周邊分布著數(shù)十所大學(xué)，上萬(wàn)名學(xué)生群體。
2.商業(yè)匱乏，酒店數(shù)量較少，很多安置區(qū)內(nèi)都開(kāi)成了小賓館。
3.能拿的出手的也就象湖精品酒店、華頤智慧酒店、仟風(fēng)精品酒店等幾家。平時(shí)房費(fèi)在150左右，周末和節(jié)假日在200左右，并且經(jīng)常出現(xiàn)無(wú)房情況。
在這里開(kāi)一家有特色的民宿，可行性還是很高的，收益也很可觀。但開(kāi)發(fā)商的可行性報(bào)告做的會(huì)更精確，只可能讓購(gòu)房者嘗點(diǎn)小甜頭，大的就不要想了。所以看他們說(shuō)的頭頭是道，最后你也掙不了什么錢(qián)，都讓他們把大頭拿走了。(展開(kāi)全部)
中州東晟中心項(xiàng)目的公寓，原定名水晶公館。 現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目定位策略發(fā)生改變，更名為中州·臻品民宿。
中州國(guó)際集團(tuán)是省直屬企事業(yè)單位，隸屬河南省接待辦公室，在省zf的接待任務(wù)中擔(dān)任著重要角色，企業(yè)酒店管理經(jīng)驗(yàn)及資金實(shí)力在河南有目共睹，無(wú)需質(zhì)疑。
此次在中州東晟中心項(xiàng)目首創(chuàng)酒店式民宿項(xiàng)目，嘗試創(chuàng)新，也為目前公寓市場(chǎng)的窘境提供了一種新思路，值得肯定。
中州·臻品民宿對(duì)外銷(xiāo)售大概1000套LOFT，余下房源由中洲集團(tuán)自持。LOFT面積區(qū)間42-48㎡，層高5.09米，10米挑高酒店式大堂。
民宿經(jīng)營(yíng)模式集中托管。 投資者購(gòu)買(mǎi)房源后，在購(gòu)房合同外中洲集團(tuán)會(huì)與購(gòu)房者簽訂一份為期10年的托管合同，自簽訂完購(gòu)房合同后就由中州集團(tuán)全權(quán)托管，投資者無(wú)需再操心其他裝修經(jīng)營(yíng)等問(wèn)題，當(dāng)然，月供是要還的。
整體精裝修，宣稱(chēng)全部采用一線品牌，房子交付時(shí)所有軟裝也配備完畢，包括家具家電等……直接投入民宿運(yùn)營(yíng)。
收益怎么計(jì)算？
1.中州與購(gòu)房者簽訂10年托管協(xié)議，其中前五年保底收益總房?jī)r(jià)的4%。
2.年度民宿收入的60%分紅購(gòu)房者，40%為中州集團(tuán)所有（水電、物業(yè)費(fèi)用等中州承擔(dān)），購(gòu)房者的收益需按國(guó)家規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)。
3.LOFT裝修為上下兩間民宿，雙鑰匙。預(yù)期收益算為180元/套/天。
4.前五年保底到期后，可能會(huì)取消4%保底收益，而采用分紅方式，比例調(diào)整。從6/4開(kāi)，可能變?yōu)?/3或者8/2。
預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)16000左右，按總價(jià)70W，入住率50%，180元/套/天，大家可以自行算一下收益。
不得不說(shuō)，中州集團(tuán)的這次創(chuàng)新還是挺有誘惑力的，加上中州集團(tuán)的酒店品牌背書(shū)，成熟的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制，成功的概率還是蠻大的。
目前公寓銷(xiāo)售市場(chǎng)冷淡，附近的新田印象、上東國(guó)際、美盛100、書(shū)香銘筑等都不好過(guò)，天量的公寓以后只能出租，但個(gè)人房東的管理與酒店式的集中管理還是有天壤之別，也許中州·臻品民宿會(huì)給公寓投資者帶來(lái)一片曙光。(展開(kāi)全部)
中州東晟中心，是白沙少有的新項(xiàng)目，由鼎晟華泰實(shí)業(yè)占股65%，河南中州賓館占股35%。
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中州國(guó)際集團(tuán)隸屬于河南省接待辦公室，集團(tuán)前身是河南國(guó)際飯店和河南省中州賓館兩家省直屬企事業(yè)單位。河南省中州賓館一直擔(dān)負(fù)著省委、省人大、省zf、省政協(xié)等省主要接待任務(wù)。所以，開(kāi)發(fā)商實(shí)力還是有的。
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中州東晟中心的位置挺難得，位于鄭東新區(qū)金水東路與鄭信路交會(huì)處（賈魯河輕軌站南側(cè)），屬于白沙板塊，距離龍子湖僅2.5公里，目前這個(gè)區(qū)域的住宅項(xiàng)目有瀚海觀象，亞新紫藤，但都太高端了，中州東晟中心看起來(lái)還是比較親民的。
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項(xiàng)目總占地40060㎡，其中住宅（翡翠華府）占地21520㎡，其中公寓（水晶公館）占地18539㎡，住宅容積率2.44，公寓容積率3.97，住宅綠化率38%，公寓綠化率30%，住宅442戶(hù)，公寓1004戶(hù)。
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翡翠華府規(guī)劃有5棟住宅， 1#2#3#4#5#樓為17層，總建約84705㎡，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)推出4#、5#樓，毛坯交付，17層小高層，3梯6戶(hù)，建面有104㎡三房、134㎡舒適三房，180㎡四房。住宅預(yù)計(jì)2020年交房。
容積率低，戶(hù)數(shù)又少，戶(hù)型也不錯(cuò)，整體宜居，但這種3梯6戶(hù)的布局比較新奇，具體實(shí)際居住體驗(yàn)難說(shuō)，估計(jì)連廊更長(zhǎng)了，從目前已交付的2梯4戶(hù)的連廊看，冬天保溫是個(gè)大問(wèn)題。
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北區(qū)公寓“水晶公館”緊挨著正商書(shū)香名筑，分為兩棟公寓，布局和上東國(guó)際有點(diǎn)像。1#樓1-2層為商業(yè)，3-10層為中州高星酒店，11-19層為層高5.09米loft酒店式公寓。2#樓1-2層為商業(yè)，3-17層為層高5.09米loft酒店式公寓。公寓預(yù)計(jì)2021年交房。
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主力戶(hù)型為42-48平米LOFT挑空產(chǎn)品/雙鑰匙產(chǎn)品，和上東國(guó)際產(chǎn)品類(lèi)似，上東國(guó)際LOFT均價(jià)15000，但賣(mài)的不好。
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住宅還是比較推薦的，東區(qū)100平米的房子太少了。(展開(kāi)全部)
最近想投資一套，想了解一下，但是開(kāi)發(fā)商沒(méi)聽(tīng)過(guò)，價(jià)格什么都沒(méi)定，不知道還能不能等到開(kāi)盤(pán)
不知道怎么樣 打電話(huà)給置業(yè)顧問(wèn) 說(shuō)會(huì)參考周邊價(jià)格 難道是紫藤公館嘛 呵呵噠
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