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賣(mài)了6年的雅居樂(lè)御賓府終于接近尾聲，現(xiàn)在想起2016年北龍湖地王之爭(zhēng)的瘋狂依然歷歷在目，距今已經(jīng)7年時(shí)間。

你說(shuō)之前市場(chǎng)不好吧，正商瓏湖上境、建業(yè)君鄰大院、榮盛華府這些同期賣(mài)的也都可以。你說(shuō)現(xiàn)在市場(chǎng)不好吧，萬(wàn)科拾謐森語(yǔ)一年清盤(pán)，保利璞悅半年去化大半。你說(shuō)它產(chǎn)品不好吧，確實(shí)不夠新穎，但也是北龍湖唯一純疊墅社區(qū)，有一定稀缺性。位置更不用說(shuō)，南岸核心區(qū),距離龍湖里和未來(lái)正弘商業(yè)也不遠(yuǎn)。北側(cè)風(fēng)水確實(shí)不行，碧源、建業(yè)名門(mén)都出了問(wèn)題，有時(shí)候這種邪不信也不行。

目前在售房源還有5套：
一套185下疊，臨路，南北院子，各20㎡左右，很小，有點(diǎn)雞肋，進(jìn)院子兩三步就能到室內(nèi)，還有地下室，價(jià)格在900萬(wàn)左右。
一套185㎡中疊，臨路，是售樓部的樣板間，軟裝硬裝全送，總價(jià)800多萬(wàn)。
一套255m2戶型上疊，樓王位置，總價(jià)900萬(wàn)左右。
一套255m2上疊，樓王位置，總價(jià)900多萬(wàn)。
一套215m2戶型下疊，樓王位置，地下室很大，200m2左右，南北花園約50m2，總價(jià)1300多萬(wàn)。

整體上，價(jià)格還都可以。過(guò)去還有很多人擔(dān)心交房問(wèn)題，現(xiàn)在已經(jīng)是現(xiàn)房，很多戶已經(jīng)開(kāi)始裝修，也不用過(guò)多擔(dān)心，并且經(jīng)過(guò)業(yè)主的維權(quán)，公區(qū)一些地方也做了升級(jí)處理。

這個(gè)樓盤(pán)就是需要遇客戶，只有復(fù)式需求的人能看上，平層需求的人壓根看不上。

所以，只能有緣人。(展開(kāi)全部)

雅居樂(lè)馬上清盤(pán)了，還有十幾套房。也不需要擔(dān)心爛尾，已經(jīng)是現(xiàn)房，只是里面還需要收拾，如果著急裝修的話，倒是可以進(jìn)場(chǎng)。只是很多業(yè)主對(duì)品質(zhì)不滿意，還沒(méi)有收房，畢竟也是前期高位站崗的，心里多少有些氣。

前兩天陪朋友去看了一套中疊，178㎡，加上贈(zèng)送面積220㎡，總價(jià)670萬(wàn)左右，單價(jià)不到4萬(wàn)，如果以贈(zèng)送面積計(jì)算，單價(jià)3萬(wàn)左右。價(jià)格還是很不錯(cuò)的，準(zhǔn)備再過(guò)去看看的時(shí)候，已經(jīng)被賣(mài)出去。

這個(gè)項(xiàng)目雖然外立面不出彩，景觀綠化在北龍湖也很普通，但畢竟處在南岸核心位置，還是現(xiàn)房，不用擔(dān)心爛尾，所見(jiàn)即所得。另外疊墅這種產(chǎn)品在南岸也很稀缺，大平層有大平層的開(kāi)闊，復(fù)式有復(fù)式的相對(duì)獨(dú)立和私密，各有各的好。

從2016年7月拿地到今年馬上七年時(shí)間，這個(gè)項(xiàng)目也算是結(jié)了個(gè)尾，雅居樂(lè)在鄭州也沒(méi)有其他項(xiàng)目在售，更沒(méi)有儲(chǔ)備地塊，這也應(yīng)了維權(quán)業(yè)主的一句話——滾出鄭州。

如今的南岸也就剩下正商禎瑞上境、青風(fēng)院子、美林上苑、正商風(fēng)華上境等幾個(gè)尾盤(pán)在售，但可售房源都不少。還有建業(yè)君鄰大院、亞新星云灣兩個(gè)新項(xiàng)目，但也都在苦苦掙扎中。
君鄰大院不必多說(shuō)，星云灣據(jù)說(shuō)后面也出了點(diǎn)問(wèn)題，預(yù)售證遲遲拿不到，小道消息涉及土地款沒(méi)有交齊，背后資方鬧了點(diǎn)矛盾，還是有點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)的。這個(gè)階段購(gòu)房，首要保證還是安全第一。

其他項(xiàng)目基本已經(jīng)進(jìn)入二手房市場(chǎng)，再過(guò)幾年真的就沒(méi)有什么新房在售了，北岸歡迎你。(展開(kāi)全部)

過(guò)去幾年雅居樂(lè)御賓府賣(mài)出的房子都不一定有今年一年多。

2016年雅居樂(lè)2412萬(wàn)一畝拿下這塊地，2017年底首開(kāi)，至今也有五六年時(shí)間。最開(kāi)始價(jià)格倒也不低，最便宜的上疊將近4萬(wàn)一平，下疊5萬(wàn)一平起。

因?yàn)檠啪訕?lè)全部做成復(fù)式，跟其他項(xiàng)目錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，中間有一段時(shí)間確實(shí)有很多客戶青睞，畢竟這種產(chǎn)品在整個(gè)北龍湖占比也少。雅居樂(lè)就開(kāi)始了作死的漲價(jià)，很多產(chǎn)品每平方漲了差不多1萬(wàn)，想買(mǎi)個(gè)中疊都得5萬(wàn)多。

所以，賣(mài)了今年都沒(méi)賣(mài)出去多少，總共才358套，經(jīng)過(guò)今年大幅降價(jià)的操作后，現(xiàn)在還有大幾十套可售。

因?yàn)槊織潣嵌加腥膫€(gè)單元，所以大部分樓棟也都有房，零零散散，一兩套，三四套的都有。

整體上，180平下疊剩余稍微多一些，下疊也是最貴的，但部分單價(jià)也不到5萬(wàn)，贈(zèng)送20平左右院子和150平左右地下室，整體也有300多平，總價(jià)在900萬(wàn)左右，還可以贈(zèng)送車(chē)位。

還有220平中疊以及255平中疊剩余也有一些，單價(jià)最便宜的不到4萬(wàn)。

因?yàn)槎际乾F(xiàn)房，即將交付，所以直接去房子里看就行，不必?fù)?dān)心受戶型圖忽悠。

地塊與融創(chuàng)中原壹號(hào)院一路之隔，房子每平方差價(jià)也有一兩萬(wàn)，品質(zhì)還是很重要的。不過(guò)，融創(chuàng)因?yàn)閼粜秃完?yáng)臺(tái)等問(wèn)題，二手房?jī)r(jià)格表現(xiàn)也很疲軟。

還是很心疼雅居樂(lè)早期業(yè)主的，這個(gè)山崗站的有點(diǎn)高。但現(xiàn)在全國(guó)大部分城市都是這樣，實(shí)在沒(méi)辦法。炒房之都深圳過(guò)去的金九銀十兩個(gè)月二手房成交連2000套都不到，很多小區(qū)房?jī)r(jià)相比兩年前大概下跌30%左右。

之前是市場(chǎng)價(jià)遠(yuǎn)高于指導(dǎo)價(jià)，買(mǎi)一套房子還需要高首付，現(xiàn)在是大部分已跌破指導(dǎo)價(jià)，即使是前海/寶中/福田等核心區(qū)也不行，很多房子降價(jià)大甩賣(mài)也無(wú)人問(wèn)津。

對(duì)于雅居樂(lè)來(lái)說(shuō)，只等待一波回暖，剩下這些庫(kù)存應(yīng)該就能清掉。但如果苦苦等不來(lái)，不排除進(jìn)一步降價(jià)的可能。這就像外資出讓大A一樣，一旦不看好，就是不計(jì)成本的甩賣(mài)。

還是不愿意看到這種情況出現(xiàn)的，讓大家好好活下去，也讓雅居樂(lè)走吧。(展開(kāi)全部)

雅居樂(lè)御賓府可以說(shuō)是今年北龍湖南岸最靚的仔，自特價(jià)以來(lái)，每個(gè)月能成交個(gè)二三十套，目前總共剩下幾十套房。

說(shuō)是特價(jià)，其實(shí)也不對(duì)，剩下房源大多被資方收購(gòu)，現(xiàn)在是資方在賣(mài)，雅居樂(lè)也是在幫資方賣(mài)房而已。

自古深情留不住，唯有套路得人心。真真假假，搞這一出，已經(jīng)意義不大。雅居樂(lè)已經(jīng)逐步退出鄭州市場(chǎng)，即使自己降價(jià)會(huì)引得老業(yè)主不滿，也無(wú)大礙。

這個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品也簡(jiǎn)單，純疊墅，總共16棟，358戶，雅居樂(lè)賣(mài)了幾年還剩100多套，也不知道產(chǎn)品定位問(wèn)題還是營(yíng)銷(xiāo)能力問(wèn)題，同期拿地的項(xiàng)目早已售完。

剩余房源如下——185㎡上疊（室內(nèi)贈(zèng)送40㎡），位于3號(hào)樓，單價(jià)3.9萬(wàn)；
215㎡上疊（室內(nèi)贈(zèng)送50㎡），位于8/9號(hào)樓，單價(jià)3.6萬(wàn)；
215㎡中疊（室內(nèi)贈(zèng)送50㎡以及160㎡負(fù)二層地下室），位于8/9號(hào)樓，單價(jià)4.2萬(wàn)；
255㎡上疊（室內(nèi)贈(zèng)送50㎡），位于8/9號(hào)樓，單價(jià)3.6萬(wàn)；
255㎡下疊（院子50㎡、室內(nèi)贈(zèng)送50㎡以及170㎡負(fù)一層地下室），只剩下一套，總價(jià)1500萬(wàn)。

個(gè)人認(rèn)為賣(mài)的好的原因有以下幾點(diǎn)：
1.南岸新房可選擇性少，除了幾個(gè)尾盤(pán)剩余大面積高總價(jià)外，僅剩下美林上苑、正商瓏水上境、風(fēng)華上境幾個(gè)項(xiàng)目在售；
2.單價(jià)低，相比前期有讓利空間；
3.預(yù)計(jì)今年底交房，可以說(shuō)是準(zhǔn)現(xiàn)房，除了園林綠化景觀也基本上所見(jiàn)即所得；
4.傭金高，1.5個(gè)點(diǎn)，最便宜的一套600多萬(wàn)，也能拿10萬(wàn)塊錢(qián)，相比其他項(xiàng)目，賣(mài)一套頂半年。并且結(jié)傭快，不用等個(gè)一年半載。

很多人比較關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目的安全問(wèn)題，按照目前的進(jìn)度及施工情況，再有一兩個(gè)億應(yīng)該能完工，爛尾風(fēng)險(xiǎn)較低，但也不能說(shuō)沒(méi)有，10%吧。

還有減配問(wèn)題，這個(gè)就高啦，90%吧，一分價(jià)錢(qián)一分貨。(展開(kāi)全部)

最近被雅居樂(lè)御賓府的工地開(kāi)放日刷屏了，宣傳攻勢(shì)是狼煙四起、驚天地泣鬼神，工地好的令人發(fā)指，簡(jiǎn)直不敢相信是雅居樂(lè)，而他們似乎完全沒(méi)有受到維權(quán)的影響。

雅居樂(lè)御賓府是北龍湖9號(hào)土地，該地塊位于龍湖北區(qū)朝陽(yáng)路北、如意東路東，使用面積49484.77平方米，約合74.2畝。容積率大于1小于1.5，綠地率大于35%，建筑密度小于28%，建筑高度低于18米，出讓年限70年，成交價(jià)為179100萬(wàn)元，單價(jià)413.7萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)24128.6元/平方米。

該項(xiàng)目打造16棟純疊墅六層產(chǎn)品，分上、中、下三疊，共358套房源，車(chē)位配比1:2.06，綠化率35%，規(guī)劃1棟9班幼兒園，戶型有185㎡、195㎡、215㎡、255㎡四種，下疊送南北花園、地下負(fù)一層140㎡左右；中疊送地下負(fù)二層；上疊送挑高和陽(yáng)臺(tái)。

建筑質(zhì)量咱不了解，不做評(píng)論，但是買(mǎi)疊墅的肯定肝疼。

如果你在御賓府買(mǎi)一個(gè)185㎡，得房率85%，實(shí)際可用的就是157㎡，單層面積78㎡，再減去樓梯面積，每一層大概72㎡，72㎡是標(biāo)準(zhǔn)的兩房，也就是說(shuō)你花八九百萬(wàn)只買(mǎi)了兩套兩房。

72平方米的房子功能空間能有多大？

吃瓜群眾一看肯定懵逼，心里想這不是欺負(fù)老實(shí)人。(展開(kāi)全部)

雅居樂(lè)御賓府，北龍湖唯一的純疊墅產(chǎn)品。

其實(shí)現(xiàn)在有復(fù)式夢(mèng)的人越來(lái)越少，反而是更多的接受大平層產(chǎn)品，但只需要找到少部分定位客群就OK，所以雅居樂(lè)御賓府整體2018年賣(mài)的還可以。

只是后來(lái)市場(chǎng)的降溫及保利壠熙的橫插一道，讓北龍湖其他樓盤(pán)都叫苦不迭。

御賓府的價(jià)位還是偏高了，備案價(jià)貌似北龍湖僅次于金茂府、融創(chuàng)一號(hào)院。

在售樓部，你一定會(huì)聽(tīng)到 三亞雅居樂(lè)清水灣 ，作為中國(guó)旅游地產(chǎn)的標(biāo)桿，是全國(guó)單盤(pán)銷(xiāo)售量最高樓盤(pán)，連續(xù)7年銷(xiāo)售過(guò)百億；

在朋友圈，你一定會(huì)看到 圈層、私宴等字眼，用一篇篇推文來(lái)展示逼格高高的社交，開(kāi)啟北龍湖的高端圈層生活；

只是作為首個(gè)項(xiàng)目的雅居樂(lè)國(guó)際花園實(shí)在不能讓鄭州人民信服，雖說(shuō)現(xiàn)在是鄭信路片區(qū)的二手房制高點(diǎn)，那是因?yàn)槠渌喜坏门_(tái)面。

今年還會(huì)有雅居樂(lè)的其他項(xiàng)目陸續(xù)落地，南龍湖的地王天域也等不了太久了，

所以雅居樂(lè)還是應(yīng)該重視下自己在鄭州市場(chǎng)上的品牌輸出，南方的口碑是你大本營(yíng)，而鄭州則對(duì)你相對(duì)陌生。(展開(kāi)全部)