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戶(hù)型是真心喜歡 洋房9000多，電梯入戶(hù)，6層洋房，大社區(qū)，求客觀(guān)評(píng)價(jià)，到底有投資價(jià)值么？

龍城在售的已到三期，一期二期數(shù)千套房源均已售罄。
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三期地塊位于一期的東北角，具體位置是織機(jī)路以東、桃賈路以西，演武路以南，索河路以北，雖說(shuō)相對(duì)一期更靠東，接近繞城，但其實(shí)也好不到哪，總歸不如建設(shè)路和中原路沿線(xiàn)的滎陽(yáng)樓盤(pán)。
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相對(duì)于一期二期來(lái)說(shuō)，感覺(jué)三期的屬性更優(yōu)質(zhì)那么一點(diǎn)點(diǎn)。占地145畝，容積率2.49， 規(guī)劃10棟高層、17棟洋房及一所三層的幼兒園組成，總建筑面積31萬(wàn)平方米。項(xiàng)目建筑分布呈南低北高之勢(shì)，洋房居中。雖然仍為高低配，但相對(duì)于一期12棟高層，24棟雙拼來(lái)說(shuō)，密度有所下降，排布也順眼一些。
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產(chǎn)品包括建筑面積約136㎡洋房、建筑面積約95-274㎡高層，延續(xù)了標(biāo)準(zhǔn)化的一二期戶(hù)型，洋房一梯兩戶(hù)，三面寬，南北雙陽(yáng)臺(tái)，高層主力戶(hù)型95、105平三面寬三房，116-135平米大三房橫廳設(shè)計(jì)，274平五房大平層。
總的理念，大面寬，戶(hù)型方正，全面積段，能保證客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品挑不出毛病。
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雖然三期比前面略好一點(diǎn)點(diǎn)，但由于銷(xiāo)售任務(wù)沉重，市場(chǎng)行情滑坡，三期反而要更優(yōu)惠一點(diǎn)，7月29號(hào)開(kāi)盤(pán)，高層：7300-8500 元/㎡（毛坯）。洋房：首層 13000 元/㎡左右，標(biāo)準(zhǔn)層 9000 元/㎡左右， 頂層 9500 元/㎡左右（毛坯），如果走渠道，優(yōu)惠力度更大，還有送車(chē)位的政策。
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綜合來(lái)看，龍城是一個(gè)很典型的碧桂園產(chǎn)品，性?xún)r(jià)比較高的自住房，但不能期待社區(qū)品質(zhì)多好，同時(shí)幾乎沒(méi)有任何投資屬性，因?yàn)橥屏看螅冶坦饒@一般后續(xù)開(kāi)盤(pán)價(jià)肯定砸盤(pán)，這種無(wú)形的陰跌，客戶(hù)往往也注意不到，但過(guò)段時(shí)間就會(huì)發(fā)現(xiàn)二手中介上大量低價(jià)房源，交付后二手房轉(zhuǎn)手收益微乎其微。(展開(kāi)全部)

碧桂園龍城2月18日在售樓部將剩余房源打包銷(xiāo)售，推出房源130套，去化100套左右。
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推出房源明細(xì):
73#、75#、68#三棟高層住宅剩余房源，均為2T4戶(hù)
邊戶(hù)121㎡三室兩廳兩衛(wèi)
中間戶(hù)103㎡三室兩廳一衛(wèi)
主要分布1-5F邊戶(hù)和30F以上邊戶(hù)
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成交均價(jià)：
8100元/㎡，大平層7800，特價(jià)房10000多
每5層統(tǒng)一一個(gè)價(jià)格，每5層差約50元/㎡
121㎡比103㎡便宜100-200元/㎡
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優(yōu)惠政策：
認(rèn)購(gòu)97折
簽約99折
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本次結(jié)合平安好房看房團(tuán)推出了20套特價(jià)房，但都是層高5米頁(yè)特殊戶(hù)型，一口價(jià)10000-11000不等。
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客戶(hù)情況：
到訪(fǎng)客戶(hù)200組
平安看房團(tuán)40組
鄭州滎陽(yáng)各占一半
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龍城近200人銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，強(qiáng)大的人海戰(zhàn)術(shù)和拓客力度無(wú)人能敵，本周末其他各項(xiàng)目回暖跡象明顯，市場(chǎng)不錯(cuò)，所以賣(mài)的不錯(cuò)
最近滎陽(yáng)市場(chǎng)很火，值得關(guān)注！(展開(kāi)全部)

介紹下真正的龍城二期

碧桂園龍城2017年4月份將推出二期，大概在4月下旬推出近2000套房源，均價(jià)大概8500元/㎡，貨量充足，可選性大，滎陽(yáng)人民和西區(qū)外溢剛需可重點(diǎn)關(guān)注。

二期位于一期南面，也是東西兩塊地，整體而言，二期比一期要好不少。

1、? 從建筑形態(tài)來(lái)看，一期東地塊是別墅+高層的兩極混搭，西地塊是高層+商業(yè)的商住混搭，高層住戶(hù)的舒適度可想而知。二期就好很多，東地塊是8層洋房+高層，西地塊是11層小高層+高層，也沒(méi)太多商業(yè)，居住舒適度較高。

2、? 從戶(hù)型產(chǎn)品來(lái)看，一期高層主要是103㎡、120㎡三房，260㎡的大平層和306㎡的五房別墅，戶(hù)型較少，面積偏壕。二期高層主要是95㎡、100㎡、118㎡、125㎡、135㎡等三房戶(hù)型，占比約75%，多層和小高層是135㎡和142㎡的四房戶(hù)型，占比約25%。二期相對(duì)一期來(lái)說(shuō)，改善性產(chǎn)品選擇范圍更大，同時(shí)95㎡小戶(hù)型具有總價(jià)優(yōu)勢(shì)，之前前房?jī)r(jià)快速上漲，客戶(hù)資金有限，只能選擇更小的面積。

3、? 高層采用的是Y306和YJ110T產(chǎn)品線(xiàn)，多層采用YJ140T和Y091產(chǎn)品線(xiàn)，都是方正通透的戶(hù)型，高層和一期還是挺雷同的，洋房產(chǎn)品有驚喜可以多加關(guān)注。我從網(wǎng)上搜了下戶(hù)型，可以參考，都是標(biāo)準(zhǔn)化的，變化應(yīng)該不大。

由于二期任務(wù)較大，聽(tīng)聞龍城欲引進(jìn)知名學(xué)校，不知最終結(jié)果如何。

從效果圖來(lái)看，龍城二期似乎相應(yīng)政府號(hào)召，小區(qū)是開(kāi)放式的，沒(méi)有整體圍墻，不知道具體規(guī)劃如何，如果是開(kāi)放式，那么隱私安全如何保證，物業(yè)得有應(yīng)對(duì)措施吧。
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之前我一直無(wú)視滎陽(yáng)，但最近身邊的朋友也開(kāi)始在滎陽(yáng)置業(yè)，而且首選龍城，價(jià)格是一方面，品牌，產(chǎn)品都是吸引他的點(diǎn)。從金地格林小鎮(zhèn)，清華大溪地等滎陽(yáng)知名樓盤(pán)來(lái)看，鄭州客戶(hù)占比也達(dá)到了50%，看來(lái)中心城區(qū)價(jià)格擠壓的效果還是很明顯的。整個(gè)2016年，滎陽(yáng)賣(mài)了288萬(wàn)方房子，整體均價(jià)從年初5200攀升至6100，目前庫(kù)存160萬(wàn)方，按照月均25萬(wàn)去化速度，存貨周期不過(guò)6.5個(gè)月，如果2017年供貨量不大，而市區(qū)仍然限購(gòu)限貸，那么上漲趨勢(shì)還是有的，建議滎陽(yáng)置業(yè)的也盡早吧。(展開(kāi)全部)

碧桂園龍城天悅

碧桂園的樓盤(pán)多到開(kāi)始自己互相傷害了。

首先強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，龍城·天悅是另外獨(dú)立的項(xiàng)目，并非龍城的二期。
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開(kāi)發(fā)商：滎陽(yáng)碧璽置業(yè)有限公司，而龍城是鄭州碧桂園海龍置業(yè)有限公司。
總占地：548畝，位于滎澤大道和中原西路東北角，位置比龍城好。
一期占地292畝，位于滎澤大道與澤眾路交叉口東北側(cè)，屬于整體的腰部位置。
容積率3.0，
建筑面積55.8萬(wàn)㎡
綠化率35%
一期房源4838戶(hù),其中
雙拼別墅62套
14棟大平層984套
15棟高層3792套

預(yù)計(jì)17年開(kāi)盤(pán)價(jià)8500元/㎡，銷(xiāo)售目標(biāo)30億
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從戶(hù)型產(chǎn)品來(lái)看
95㎡小三房占比32%
125㎡三房占比21%
135㎡大三房占比23%
還是一個(gè)典型的剛需+首改的項(xiàng)目。
項(xiàng)目沒(méi)啥特色，基本碧桂園的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品線(xiàn)，可能略微比龍城高端一點(diǎn)。
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主要談?wù)劚坦饒@在滎陽(yáng)的布局

土地方面：2016年，碧桂園重倉(cāng)滎陽(yáng)，全年在滎拍地10宗，合計(jì)約530畝，總金額20億，另外與海龍合作拿地3宗，共計(jì)13宗。

目標(biāo)方面：2017年，碧桂園加碼滎陽(yáng)，龍城天悅30億，鄭州碧桂園15億，龍城二期50億，滎陽(yáng)區(qū)域?qū)⒇暙I(xiàn)近百億。

如果今年限購(gòu)限貸依然從緊，隨著碧桂園的強(qiáng)勢(shì)收割，必將吸納大量外溢剛需，滎陽(yáng)的市場(chǎng)集中度將空前提升，本土小房企恐怕難以生存。
讓人背后發(fā)冷的是，碧桂園對(duì)目標(biāo)的使命必達(dá)，對(duì)市場(chǎng)節(jié)奏的理解。就算2017年限購(gòu)限貸影響了鄭州市區(qū)樓盤(pán)的銷(xiāo)量，那么他也可以通過(guò)發(fā)力周邊縣市實(shí)現(xiàn)全省近200億目標(biāo)，等而一旦政策寬松時(shí)，又輪到市區(qū)發(fā)力了，總之，不論政策怎么變，都不會(huì)影響目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

碧桂園，又一次踏準(zhǔn)了市場(chǎng)節(jié)奏，看來(lái)干掉恒大做頭把交椅的決心很大。(展開(kāi)全部)

1月13日，新城控股摘下滎陽(yáng)的兩宗地塊，位置在商隱路與滎運(yùn)路交叉口西北側(cè)，這也是新城控股首進(jìn)中原房地產(chǎn)市場(chǎng)。下面來(lái)簡(jiǎn)單梳理下一線(xiàn)房企在滎陽(yáng)的項(xiàng)目分布：
恒大山水城和鄭州碧桂園都位于洞林湖片區(qū)，金地格林小城位于鄭上路桃賈路，碧桂園龍城位于滎澤大道索河路，碧桂園萬(wàn)山湖壹號(hào)位于丁店水庫(kù)旁，碧桂園龍城天悅位于中原路滎澤大道，新城地塊位于商隱路與滎運(yùn)路。
從環(huán)境上看，鄭州碧桂園、恒大山水城和碧桂園萬(wàn)山湖壹號(hào)環(huán)境較好，其中又以萬(wàn)山湖壹號(hào)的環(huán)境最好，但距離市區(qū)也相對(duì)較遠(yuǎn)。站在鄭州市區(qū)的購(gòu)房角度看，臨近中原路的碧桂園龍城天悅項(xiàng)目和新城項(xiàng)目的位置相對(duì)較好，因?yàn)橹性髀凡蛔屵^(guò)大車(chē)，且規(guī)劃有地鐵10號(hào)線(xiàn)。
（在此，吐槽一下碧桂園的項(xiàng)目案名。碧桂園龍城在滎陽(yáng)市的滎澤大道索河路，碧桂園天悅在經(jīng)開(kāi)區(qū)南三環(huán)機(jī)場(chǎng)高速附近，碧桂園龍城天悅在滎陽(yáng)市的中原路滎澤大道。龍城、天悅，現(xiàn)在又來(lái)了個(gè)龍城天悅，你能分清嗎？）
附：上述幾個(gè)項(xiàng)目的位置圖。(展開(kāi)全部)

碧桂園在鄭州市場(chǎng)上如何“做加法”，楊海波給記者略舉了幾例——
此前碧桂園項(xiàng)目使用的電梯，是集團(tuán)指定的國(guó)產(chǎn)品牌電梯，經(jīng)過(guò)他本人向集團(tuán)的呼吁和力爭(zhēng)，目前鄭州市場(chǎng)上所有碧桂園的項(xiàng)目，一律采用進(jìn)口通力電梯等同類(lèi)品牌，電梯品牌達(dá)到商務(wù)寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)，“比之于小區(qū)里的花花草草，電梯事關(guān)安全，人命關(guān)天，因此，在電梯上絕對(duì)不能省錢(qián)，必須‘做加法’?！睏詈２▽?duì)此有著特別的情結(jié)。
不唯獨(dú)電梯。與生活息息相關(guān)的細(xì)節(jié)，楊活海波同樣關(guān)注。他走訪(fǎng)客戶(hù)時(shí)得知，鄭州購(gòu)房者普遍認(rèn)同老板抽油煙機(jī)，于是，他決定鄭州市場(chǎng)上的碧桂園項(xiàng)目，改用老板等國(guó)內(nèi)一線(xiàn)品牌的抽油煙機(jī)。這是鄭州的碧桂園業(yè)主的福音，也是碧桂園河南區(qū)域的真心。
入戶(hù)門(mén)，鄭州購(gòu)房者普遍認(rèn)同盼盼安全門(mén)，于是，碧桂園鄭州項(xiàng)目入戶(hù)門(mén)換成盼盼?！百I(mǎi)房子不是談戀愛(ài)，三分鐘熱度。買(mǎi)房子是結(jié)婚，是要住進(jìn)家里過(guò)日子的。業(yè)主盼望著日子紅火又安全，我們就要給業(yè)主以‘盼盼’?！睏詈２ǖ倪@一取譬，形象而生動(dòng)。
還有潔具，碧桂園鄭州項(xiàng)目，清一色地用上了世界名牌：摩恩、科勒、貝朗等。聞及此，記者不禁怦然心動(dòng)，心向往之?！氨坦饒@鳳凰灣的洋房，在一期入市時(shí)，僅只賣(mài)到5800元每平方米，絕對(duì)的良心價(jià)。為何購(gòu)房者普遍感到碧桂園的房子是買(mǎi)得起的好房子，價(jià)格普遍低于同一區(qū)域同類(lèi)產(chǎn)品，那是因?yàn)楸坦饒@將升值空間留給了未來(lái)，是著眼于十年以后碧桂園的產(chǎn)品和服務(wù)，還能為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值和超值，在二手房市場(chǎng)上還能有最佳的表現(xiàn)。果如是，不僅是碧桂園之幸，更是業(yè)主之幸，鄭州之幸。”楊海波精彩作結(jié)，如曲終奏雅，不絕如縷，留給記者的，除了感動(dòng)于這份對(duì)中原厚土的責(zé)任情懷，更是對(duì)鄭州更美好的期許。(展開(kāi)全部)

11月16日，滎陽(yáng)將出讓11宗住宅用地，面積分別約為14、13、58、28、69、64、65、39、、41、41、41畝，總計(jì)共約473畝。
其中，滎政儲(chǔ)（2016）85-3號(hào)、滎政儲(chǔ)（2016）85-4號(hào)、滎政儲(chǔ)（2016）85-5號(hào)、滎政儲(chǔ)（2016）86-2號(hào)、 滎政儲(chǔ)（2016）86-5號(hào)，這5塊土地，均位于織機(jī)路與索河路交叉口附近，看位置，位于碧桂園龍城一期項(xiàng)目的東側(cè)，可能就是碧桂園龍城的后續(xù)地塊。
5塊地，3塊位于織機(jī)路與索河路交叉口的東北側(cè)，2塊位于交叉口的西北側(cè)。面積分別為65畝、39畝、41畝、41畝、41畝，總計(jì)約227畝。5塊地的容積率均為大于1小于2.5，限高80米。

在此之前的9月6日的滎陽(yáng)土地出讓中，河南碧桂園置業(yè)曾分別苦戰(zhàn)153輪、161輪、235輪、274輪，拿下滎澤大道、滎運(yùn)路、飛龍路附近4宗土地，溢價(jià)率分別為118%、131%、181%、209%，競(jìng)爭(zhēng)可謂激烈。9月6日拿下的這4塊地并不屬于碧桂園龍城項(xiàng)目，位于清華大溪地的西北側(cè)、鄭上路南側(cè)，未來(lái)會(huì)以什么名字現(xiàn)身暫不得而知。

那么，在不限購(gòu)的滎陽(yáng)，11月16日的土地出讓?zhuān)瑫?huì)出現(xiàn)什么樣的局面？同樣值得我們關(guān)注。碧桂園又會(huì)有什么樣的表現(xiàn)呢？

目前看來(lái)，碧桂園深耕滎陽(yáng)、深耕鄭州的決心，比其他任何一個(gè)一線(xiàn)房企，似乎更大。(展開(kāi)全部)

10月1日，碧桂園龍城在售樓部開(kāi)盤(pán)，本次推出一期3#、5-6#、12-13#、15-20#、20A#、22#,共計(jì)房源2624套，活動(dòng)結(jié)束大定2624套，總體去化率為100%。
高層：103-121㎡三房推出2432套，售罄；
大平層：274㎡五房推出124套，售罄；
142㎡四房推出68套，售罄。
成交均價(jià)：
高層：7800元/㎡；大平層：8300元/㎡。
優(yōu)惠方式：
高層3000抵20000；大平層6000抵30000、雙拼別墅10000抵50000。
客戶(hù)情況：
前期排卡8000組左右，活動(dòng)當(dāng)天到訪(fǎng)10000組左右。

碧桂園龍城10月1日開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)場(chǎng)火爆！兩千多套房，到場(chǎng)上萬(wàn)人！8、9月拍號(hào)的估計(jì)最終成為都是群演… 買(mǎi)房？！我看像似買(mǎi)白菜！擠死我了！