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金尊府發(fā)展猶如一場(chǎng)宮斗劇，從丁酉年（2017年）預(yù)建城開(kāi)始，城名為升龍御景上院。建城不利，尋求盟友泰禾支援，更名泰禾金尊府。兩位建城之初，聲勢(shì)浩大，邀請(qǐng)京城一線女星——景甜站臺(tái)，向全球百姓宣布，鄭州泰禾金尊府面試。對(duì)外張貼的告示，沿用其他城池金尊府系的皇家黃的主色彩，在中原大地上，這個(gè)顏色實(shí)屬罕見(jiàn)。不僅拉升了城主的格調(diào)，也在中原百姓生活中刮起了一陣皇家黃的旋風(fēng)。
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但好景不長(zhǎng)，盟友前期偷偷收取百姓認(rèn)城款，盟友意圖走高端路線，且追求高溢價(jià)。在無(wú)證偷售情況下，結(jié)局凄慘。此時(shí)，城主翻臉，盟友退場(chǎng)，盟約就此結(jié)束。原城主升龍宣布泰禾退出金尊府項(xiàng)目再次更名為盛奧金尊府。原本的建城者升龍也早已宣布全線退出鄭州市場(chǎng)，盛奧接手，公司股東之一為原鄭州升龍集團(tuán)總裁-肖。
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這樣的一波三折，經(jīng)歷幾次更名換主之后，是不是也該安穩(wěn)的開(kāi)門(mén)迎客結(jié)親的了吧？事與愿違，此城再起波瀾，預(yù)售都公布了，因拖欠款項(xiàng)被重罰，被告知暫停銷(xiāo)售，此消息一出，炸開(kāi)地產(chǎn)圈。此城這是咋了？這么多災(zāi)多難，幾位城主是否應(yīng)該認(rèn)真思考一下。在自己的都城未正式迎客前，廝殺不斷多次易主，讓百姓如何相信城主能把此城建設(shè)成美好家園?，F(xiàn)在又出現(xiàn)拖欠工程款事宜被暫停銷(xiāo)售，百姓們?cè)撊绾尾聹y(cè)？此城主缺錢(qián)，工程款都付不起，后期選擇此城，能按時(shí)交房居住嘛？能住的安心嘛？
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整座城位于管城區(qū)航海路與騰飛路交匯處向南300米，位于二環(huán)、三環(huán)交匯處，隸屬于管城區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，兼享老城區(qū)成熟的生活配套和新區(qū)發(fā)展紅利。
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現(xiàn)地塊被美景紅城和陽(yáng)光城及機(jī)場(chǎng)高速包圍，北至尚莊路、東至七里河路、西至騰飛路，南至團(tuán)結(jié)路，其中僅尚莊路達(dá)到通車(chē)條件；周邊城市快速路、高速、地鐵、公交、BRT環(huán)伺，交通配套完善，地鐵4號(hào)線、地鐵5號(hào)線離地鐵口近500米。
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項(xiàng)目規(guī)劃16棟樓，涵蓋8棟高層、3棟小高層、5棟洋房，規(guī)劃面積81-202平新中式住宅，整個(gè)精裝交付。一期地塊規(guī)劃有創(chuàng)新街小學(xué)團(tuán)結(jié)路校區(qū)，三期配建12班幼兒園和中學(xué)。、整個(gè)項(xiàng)目無(wú)底商、人車(chē)分流，純粹的居住環(huán)境，但依托周邊富田東方廣場(chǎng)、萬(wàn)科美景龍?zhí)蒙虡I(yè)廣場(chǎng)、千盛生活廣場(chǎng)等多形態(tài)商業(yè)，滿足日后生活需求。
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可就是這樣不錯(cuò)的一手好牌，現(xiàn)在卻被城主打成這樣。如果泰禾當(dāng)初不要求那么高的溢價(jià)？?jī)杉夷懿环质?，至少品牌溢價(jià)要比現(xiàn)在高。如果盛奧后期能用心做品質(zhì)，提升客戶印象口碑，也許還是有翻盤(pán)機(jī)會(huì)，但這些都是如果，現(xiàn)實(shí)怎樣？客戶買(mǎi)不買(mǎi)賬，都是后話，只等開(kāi)盤(pán)檢驗(yàn)吧~(展開(kāi)全部)

2018年下半年，公寓市場(chǎng)似乎異常的熱鬧，高端的寶能、中產(chǎn)的綠都、鑫苑國(guó)際新城、最早火爆的嵩山路新公館，還有類(lèi)似洋房的東熙匯。讓買(mǎi)不起住宅，又想買(mǎi)房上車(chē)及有投資需求的朋友們蠢蠢欲動(dòng)。
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東熙匯項(xiàng)目位于經(jīng)開(kāi)區(qū)航海東路與前程大道交會(huì)處西北角。總占地72畝，建筑面積21萬(wàn)平方米。項(xiàng)目所在區(qū)域位于國(guó)際物流園區(qū)、經(jīng)開(kāi)自貿(mào)區(qū)、鄭東新區(qū)疊加的區(qū)域，又有點(diǎn)三不沾的意思，其實(shí)它屬于物流園區(qū)。
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作為東區(qū)目前最大的物流產(chǎn)業(yè)園，目前聚集的企業(yè)有華豐建材交易中心、德邦物流、京東物流、安德物流、丹尼斯經(jīng)開(kāi)公司等數(shù)十家企業(yè)。每天來(lái)來(lái)往往的物流車(chē)輛，異常的熱鬧繁忙。但大車(chē)橫行的場(chǎng)景也是其他區(qū)域少有的自然景觀。
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開(kāi)發(fā)商是由河南中岳秀峰房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和華豐集團(tuán)，中越秀峰是比較早從事地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目相繼有鄭州新天地、中岳·七里香堤、中岳·儷景灣、東熙匯、江蘇中岳·融耀新城、湖北中岳·新天地等。但口碑和市場(chǎng)一直反映平平，在開(kāi)發(fā)企業(yè)中也算不上皎皎者。
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項(xiàng)目整體分兩期開(kāi)發(fā)，一期規(guī)劃11棟多層洋房公寓，二期規(guī)劃6棟高層公寓。一期產(chǎn)品是由10棟4層低密公寓和1棟5層低密公寓組成，產(chǎn)品包括SOHO和LOFT，單層為2梯16戶，面積區(qū)間約20平方米-40平方米；其中一樓均為L(zhǎng)OFT，層高4.5米，二樓以上為SOHO產(chǎn)品，層高3.6米，全部為成品交付；容積率僅為0.98。
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一直對(duì)外宣稱低密度洋房社區(qū)，20-40平極致洋房，在目前鄭州的市場(chǎng)上是很少見(jiàn)的，其實(shí)有點(diǎn)像國(guó)外的公寓套房產(chǎn)品，相比傳統(tǒng)的公寓它的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上又更接近于住宅，只是在產(chǎn)權(quán)上屬于商業(yè)，總歸還是公寓產(chǎn)品。
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既然是公寓產(chǎn)品，那它是否具有投資價(jià)值？首先，項(xiàng)目距離主城區(qū)太遠(yuǎn)，來(lái)往市區(qū)工作、生活，交通不夠便利，生活成本太高；其次，周邊都是大型物流、倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)。每家單位幾乎都有員工宿舍，員工單獨(dú)再租賃僅占少數(shù)，后期租賃收益受限；再有，作為物流產(chǎn)業(yè)園，從規(guī)劃最初就相比其他居住性區(qū)域，公共配套上會(huì)有一定的缺失，生活居住舒適度就不夠。而且，這個(gè)時(shí)機(jī)選擇入手公寓產(chǎn)品，并不是最好的選擇……(展開(kāi)全部)

隨著生活水平的不斷提高，客戶在選擇商品時(shí)，也會(huì)有更多要求。而在選擇樓盤(pán)時(shí)候，也不在像以前那樣盲目，而是更加冷靜和客觀，對(duì)項(xiàng)目的品牌、配套、環(huán)境各個(gè)方面的要求都有所提升。
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就遠(yuǎn)洋風(fēng)景項(xiàng)目我們就一分為二來(lái)說(shuō)，首先，風(fēng)景項(xiàng)目是遠(yuǎn)洋集團(tuán)進(jìn)駐鄭州的第一個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目地塊是由河南河南優(yōu)居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2017年11月30日摘得，整個(gè)地塊占地72畝，位于新鄭市龍湖鎮(zhèn)龍湖大道西側(cè)、107輔導(dǎo)北側(cè)，容積率3.0，成交價(jià)13738萬(wàn)元，樓面價(jià)折合1007元/m2。
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河南優(yōu)居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，是北京遠(yuǎn)坤房地產(chǎn)有限公司（遠(yuǎn)洋）、北京德穎投資管理有限公司（遠(yuǎn)洋）及本土企業(yè)嘉業(yè)房地產(chǎn)有限公司在2017年8元18日注冊(cè)成立的，注冊(cè)資本2000萬(wàn)人民幣，其中遠(yuǎn)洋占比51%，嘉業(yè)占比49%。也是外來(lái)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐鄭州常用的模式，找本土企業(yè)合作開(kāi)發(fā)。
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就品牌來(lái)說(shuō)，我們?nèi)绻豢催h(yuǎn)洋，不看合作公司的話，那還是響當(dāng)當(dāng)?shù)?，畢竟遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也是全國(guó)百?gòu)?qiáng)。企業(yè)最早的前身是央起中遠(yuǎn)集團(tuán)，1993年開(kāi)始進(jìn)入城市化，2007年香港上市。公司業(yè)務(wù)范圍包括中高端住宅開(kāi)發(fā)、城市綜合體和寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)投資運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、物流地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、房地產(chǎn)基金、股權(quán)投資、資產(chǎn)管理和HW投資等。在全國(guó)擁有180個(gè)處于不同階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
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嘉業(yè)地產(chǎn)，很多人沒(méi)怎么聽(tīng)說(shuō)過(guò)，其實(shí)在鄭州開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也不少。像最早的農(nóng)業(yè)路的好萊塢、新鄭龍湖的雙湖花園、龍泊桂園和龍湖壹品項(xiàng)目、鄭東新區(qū)的中央花園項(xiàng)目，目前在售的長(zhǎng)江一號(hào)宏圖項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)了這幾個(gè)項(xiàng)目，在市場(chǎng)上也都未贏得很好的口碑。
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如果是沖著嘉業(yè)的話，估計(jì)口碑及溢價(jià)恐怕都要打折了，但還好是遠(yuǎn)洋全權(quán)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。
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其次，整個(gè)項(xiàng)目坐落于新鄭市龍湖大道與淮海路交叉口向南800米路西（中原工學(xué)院對(duì)面），項(xiàng)目分為兩期開(kāi)發(fā)，一期由7棟34層的高層組成，一期產(chǎn)品面積段89-136㎡，主力戶型為89-115㎡三房，占比達(dá)89%，可滿足小三房剛需客及大三房剛改客的需求，少量136m2的四房，共計(jì)1292套；
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在南龍湖，位置并不是很優(yōu)越，周邊配套也相對(duì)較為匱乏。距地鐵2號(hào)線雙湖大道約3.3公里，周邊目前僅556路公交線路開(kāi)通。除去項(xiàng)目自建便民店、衛(wèi)生服務(wù)站等便民設(shè)施，距離龍湖商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目約2公里，鄭州華南城約6公里，整體的生活居住舒適度、便利性也不夠。
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目前項(xiàng)目一期已經(jīng)開(kāi)盤(pán)，整體去化效果還不錯(cuò)，均價(jià)在8500元/m2左右（精裝），除去精裝修，價(jià)格在南龍湖還算合理。但這也是出于zf限價(jià)，競(jìng)品孔雀城的同期開(kāi)盤(pán)，原本價(jià)格虛高的南龍湖市場(chǎng)，各家紛紛打出特價(jià)房、首付分期等促銷(xiāo)政策等多重原因，迫使原本想賣(mài)10000元/m2的遠(yuǎn)洋，為了開(kāi)門(mén)紅也只能這個(gè)價(jià)格出售了。(展開(kāi)全部)

萬(wàn)科從2012年開(kāi)始進(jìn)駐鄭州，是最先進(jìn)駐鄭州的一批一線房企，在鄭州目前已經(jīng)有數(shù)十個(gè)項(xiàng)目。像已經(jīng)交付的萬(wàn)科城、萬(wàn)科美景龍?zhí)?、魅力之城、大都?huì)等項(xiàng)目，在市場(chǎng)上迎來(lái)了不錯(cuò)的銷(xiāo)量，相比其他城市的萬(wàn)科，但未贏得特別好的口碑。
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這兩年鄭州的公寓市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象，各個(gè)區(qū)域公寓產(chǎn)品層出不窮。萬(wàn)科在鄭州的公寓產(chǎn)品有萬(wàn)科城小世界、萬(wàn)科譽(yù)、萬(wàn)科民安星辰、萬(wàn)商國(guó)際萬(wàn)科榮譽(yù)、萬(wàn)科美景龍門(mén)等5個(gè)公寓項(xiàng)目。
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萬(wàn)科美景龍門(mén)是萬(wàn)科集團(tuán)與美景集團(tuán)合作的繼龍?zhí)?、麟起城之后又一合作?xiàng)目。項(xiàng)目位于管城回族區(qū)的東南部，而管城區(qū)老城接壤金水區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、二七區(qū)，一直以來(lái)都是鄭州的中心老城區(qū)。近幾年鄭州市區(qū)的公寓產(chǎn)品多在南三環(huán)附近，萬(wàn)科美景龍門(mén)位于管城區(qū)的東南部中州大道航海路東路交叉口向東300米路南，區(qū)域位置優(yōu)越。
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項(xiàng)目總占地約21.4畝，項(xiàng)目分東西兩地塊開(kāi)發(fā)，總規(guī)劃4棟公寓住宅樓（西地塊AB樓、東地塊CD樓），總建面約9.6萬(wàn)方，并配有約1.3萬(wàn)方綜合商業(yè)，主要產(chǎn)品為37-73平的平層公寓產(chǎn)品，40年產(chǎn)權(quán)，裝修交付，目前在售的是西地塊AB樓公寓產(chǎn)品。
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龍門(mén)西廣場(chǎng)位于航海路以南、騰飛路以西、七里河以東，背靠美景鴻城。西地塊由3.2萬(wàn)方平層公寓、約0.7萬(wàn)方綜合商業(yè)及164套車(chē)位組成。西地塊AB樓總層高25層，1-3層為連體商業(yè)，4-25層為平層公寓產(chǎn)品，商業(yè)連體更好的實(shí)現(xiàn)綜合性與整體性，產(chǎn)品面積為37-73平，奇數(shù)層4T18、偶數(shù)層4T19，主力戶型35-39平，均價(jià)在14000元左右。
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坐擁于老城區(qū)，公共配套資源不言而喻。豐富的交通網(wǎng)絡(luò)，占據(jù)中州大道、航海路兩條城市黃金城市主干道，周邊還包括機(jī)場(chǎng)高速、地鐵（在建和規(guī)劃中）、BRT、公交等多種交通體系。距離鄭新機(jī)場(chǎng)高速路上橋口僅500米的距離。規(guī)劃的地鐵4號(hào)線（在建）、地鐵5號(hào)線（在建）距離七里河站僅不到200米，周邊有多條公交線路通達(dá)全城。
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項(xiàng)目自身規(guī)劃的有約1.4萬(wàn)方的商業(yè)，對(duì)面就是富田太陽(yáng)城、今年開(kāi)始營(yíng)業(yè)的萬(wàn)科廣場(chǎng)，體量約4萬(wàn)方，涵蓋了各類(lèi)的吃喝玩樂(lè)，滿足各類(lèi)人群的生活需求。
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項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯，但存在的弊端也是我們不可忽視的：第一、公寓的共性，40年的產(chǎn)權(quán)，還是一個(gè)純公寓項(xiàng)目。第二、首付需要50%，貸款只能貸10年，利率至少上浮30%。水、電、物業(yè)費(fèi)這些基礎(chǔ)的生活費(fèi)用都是按商業(yè)費(fèi)用收取，都比普通的住宅高1倍左右。第三、后期交易稅費(fèi)費(fèi)也不低，幾年下來(lái)房子的收益，稅收會(huì)占去很大一部分。第四、周邊交通便利，這是它的一大優(yōu)勢(shì)，但也是這項(xiàng)目的一個(gè)弊端，周邊是一個(gè)嚴(yán)重的擁堵點(diǎn)。美林河畔、美景鴻城、陽(yáng)光城幾個(gè)百萬(wàn)方的小區(qū)，人口流量幾乎都能促使周邊早晚高峰交通癱瘓。第五、未來(lái)管城區(qū)周邊的公寓市場(chǎng)供應(yīng)量將是雨后春筍似的，像周邊的美景芳華、清華城、永恒理想世界等項(xiàng)目，投資租金收益也未必會(huì)有絕對(duì)的保證。
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綜合多種因素，目前投資公寓產(chǎn)品還需謹(jǐn)慎~(展開(kāi)全部)

世茂集團(tuán)是進(jìn)駐鄭州的又一家中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)，進(jìn)駐時(shí)間比較晚，在鄭州的儲(chǔ)備地塊并不多，目前在售的僅有收購(gòu)源升置業(yè)的世茂云尚城項(xiàng)目。
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10月26日，世茂聯(lián)合本土企業(yè)振興集團(tuán)共同拍下位于常西湖片區(qū)的地塊，整個(gè)地塊位于位于中原區(qū)皓月路南、雪松路西，使用面積33764.82㎡，城鎮(zhèn)住宅，容積率2.0，以25241萬(wàn)元起始價(jià)摘得，折合樓面價(jià)3738元/㎡，這是世茂在鄭州落地的第二個(gè)項(xiàng)目，命名為世茂振興璀璨熙湖。
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這個(gè)項(xiàng)目，依然還是找人合作拿地，外來(lái)企業(yè)想自己在鄭拿地沒(méi)那么容易，無(wú)論是萬(wàn)科、恒大、保利等企業(yè)，剛進(jìn)駐時(shí)候大多都是找本土企業(yè)合作開(kāi)發(fā)。
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常西湖新區(qū)目前是中原區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，第十一屆全國(guó)少數(shù)民族傳統(tǒng)體育運(yùn)動(dòng)會(huì)將于2019年9月多個(gè)競(jìng)技體育將在這個(gè)區(qū)域舉行。
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整個(gè)區(qū)域23.5平方公里分南北兩區(qū)，以南水北調(diào)河為劃分線， 南水北調(diào)以北為北核心區(qū)，占地約3.2平方公里，包括市民公共服務(wù)區(qū)和九州坊。市民公共服務(wù)區(qū)屬于內(nèi)城部分，功能自南向北分別為市民廣場(chǎng)、市民中心、會(huì)議中心和市民公園。南水北調(diào)以南為南核心區(qū)，包括鄭州中央文化區(qū)及文化創(chuàng)新園區(qū)，面積約2.82平方公里。其中，中央文化區(qū)占地約1.64平方公里，規(guī)劃“四個(gè)中心”。
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地鐵14號(hào)線部分路段到時(shí)候也將開(kāi)通，到時(shí)候可無(wú)縫換乘地鐵1號(hào)線、地鐵6號(hào)線（規(guī)劃）地鐵10號(hào)線（規(guī)劃）。
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整個(gè)常西湖區(qū)域目前都還只是在施工、規(guī)劃階段，具體的落實(shí)及發(fā)展，怎么也得個(gè)3-5年內(nèi)，暫時(shí)這個(gè)區(qū)域內(nèi)的公共配套資源較為匱乏。
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世茂振興璀璨熙湖項(xiàng)目剛好在整個(gè)常西湖的南側(cè)，據(jù)悉整個(gè)項(xiàng)目一共規(guī)劃有10宗地塊，1宗安置地塊，5宗住宅地塊，3宗商業(yè)地塊、1宗學(xué)校地塊。項(xiàng)目后期的商業(yè)、教育等公共配套，將能夠有效改善目前周邊區(qū)域配套的不足。
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首期地塊位于九曲蓮湖東岸，雪松路西側(cè)，皓月路南側(cè)，星空路北側(cè)。首期地塊為所有地塊中距地鐵站最近，容積率最低，鄰湖最近的地塊。占地面積約 3.3萬(wàn)㎡，地上建筑面積約9萬(wàn)㎡，容積率不到2.0，綠化率35%。車(chē)位配比不低于1:1。 小區(qū)將打造低密度智能性社區(qū)，比如新風(fēng)系統(tǒng)，中央空調(diào)，可視對(duì)講，安防系統(tǒng)等，但這些目前也是市場(chǎng)上各個(gè)小區(qū)的標(biāo)配了。
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首期地塊定位為改善性社區(qū)，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代風(fēng)格，主要由洋房和小高層組成，8層的洋房，小高層不高于19層，面積在96-143m2，個(gè)別戶型區(qū)別于周邊市場(chǎng)上的住宅產(chǎn)品，舒適性三房居多。
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目前整個(gè)區(qū)域還是以純剛需樓盤(pán)為主，在一個(gè)剛需的區(qū)域內(nèi)，做一個(gè)純粹的改善項(xiàng)目，投資商是需要絕對(duì)的自信和勇氣的。就像南四環(huán)的昌建·君悅府項(xiàng)目，也是在一個(gè)剛需的區(qū)域做了一個(gè)純改善的項(xiàng)目，2.49的容積率，一梯一戶，120-143m2大面積產(chǎn)品，均價(jià)13000元/m2，但從近兩次的開(kāi)盤(pán)去化上，銷(xiāo)售的并不理想，區(qū)域、產(chǎn)品、客戶不對(duì)等，客戶并不買(mǎi)賬。
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目前璀璨熙湖項(xiàng)目售樓部還未暫時(shí)對(duì)外開(kāi)放，展廳剛剛在對(duì)外開(kāi)放，首開(kāi)預(yù)計(jì)要到明年1-2季度了，世茂振興璀璨熙湖是否能打破區(qū)域產(chǎn)品限制，迎來(lái)開(kāi)門(mén)紅，只能開(kāi)盤(pán)見(jiàn)分曉！(展開(kāi)全部)

融創(chuàng)金水府是金林置業(yè)在沈莊的三期地塊，這塊地?cái)R置了很多年一直沒(méi)有動(dòng)工，后來(lái)和融創(chuàng)合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。整個(gè)項(xiàng)目位于未來(lái)路與福元路交匯處東南角，占地65畝，共8棟樓，1棟13層，7棟38-39層，地下三層車(chē)庫(kù)。占地面積43.3萬(wàn)方，總建筑面積36.7萬(wàn)方，其中住宅建筑面積19.5萬(wàn)方，商業(yè)約0.74萬(wàn)方，容積率5.87。
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金林置業(yè)是一家本土開(kāi)發(fā)企業(yè)，在鄭州也并沒(méi)有幾個(gè)出重的項(xiàng)目，位置不錯(cuò)的金林中心、大觀國(guó)際也是好幾年前的項(xiàng)目。品質(zhì)也不是那么惹眼，只是占了地理位置上的優(yōu)勢(shì)。三期這個(gè)地塊，和融創(chuàng)合作，也是給這塊地找了金主罷了~掛上融創(chuàng)兩個(gè)的字，段位就似乎提高了一個(gè)等級(jí)~售價(jià)上應(yīng)該比金林置業(yè)溢價(jià)10%左右是沒(méi)問(wèn)題，畢竟是房企30強(qiáng)。但融創(chuàng)目前在鄭州做的幾個(gè)項(xiàng)目，雖沒(méi)有完全交付，但各種問(wèn)題也沒(méi)間斷過(guò)，落地鄭州的產(chǎn)品就相比其他城市有所縮水，這個(gè)項(xiàng)目能縮水幾成我們還得看后期完工交付了才清楚。
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金水路是連接鄭州東西方向的黃金主干道，整個(gè)項(xiàng)目距離金水路僅不到2公里左右的距離，距離最近的1號(hào)線地鐵口大概2.3公里，在建的地鐵3號(hào)線、4號(hào)線也在項(xiàng)目附近。就項(xiàng)目的交通地理優(yōu)勢(shì)，是近期市場(chǎng)上在售的項(xiàng)目幾乎無(wú)法比擬。有優(yōu)勢(shì)，但弊端也是我們無(wú)法回避的，金水路、未來(lái)路，在鄭州這座堵城，金水路、未來(lái)路應(yīng)該是排名前三位吧？回家被堵在家門(mén)口這件事，估計(jì)不是概率上的是，應(yīng)該會(huì)是時(shí)有發(fā)生的事件，而且附近安置區(qū)住房也不少，臟、亂、吵、這估計(jì)短時(shí)間內(nèi)是沒(méi)法改善的。
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但整個(gè)片區(qū)配套較為成熟，靠近曼哈頓，距離CBD也只有兩站路的路程（地鐵），周邊的教育、醫(yī)療雖說(shuō)不上是什么一流公共配套，但滿足日常生活需求還是沒(méi)問(wèn)題。像周邊的河南省中醫(yī)學(xué)院、海文實(shí)驗(yàn)幼兒園、貝斯特幼兒園、建業(yè)外國(guó)語(yǔ)中學(xué)，都在合理居住范圍內(nèi)。
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金水府產(chǎn)品涵蓋建面約115-205㎡高層住宅，建面約59-113㎡公寓產(chǎn)品。共8棟樓，1棟13層，7棟38-39層的超高層建筑。從住宅的產(chǎn)品面積上看像是一個(gè)偏改善性的小區(qū)，但65畝地上蓋近37萬(wàn)方的建筑，容積率高達(dá)5.87。
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在我看來(lái)，真的不算改善性的小區(qū)，這舒適度大打折扣~就現(xiàn)在看看不遠(yuǎn)處的宏光協(xié)和城邦，幾乎相同的容積率6（高層），放眼望去，密密麻麻的都是樓了?？梢韵胂笠幌潞笃诮鹚囊晃蛔≡?6層的業(yè)主站在自家的陽(yáng)臺(tái)上，看著對(duì)面樓上30層的鄰居舉杯痛飲，也別有一番滋味。
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其實(shí)府系產(chǎn)品在融創(chuàng)的產(chǎn)品系中，也屬于高端產(chǎn)品，但來(lái)鄭州就縮水了。戶型設(shè)計(jì)的不是刀把就是斧子，這是多少年前的戶型設(shè)計(jì)了~而且整個(gè)得房率也才在7 0%左右。
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最早項(xiàng)目對(duì)外宣稱的是精裝交付，首開(kāi)時(shí)候改為毛坯，應(yīng)該是備案價(jià)受限的原因，逼得只能降低成本毛坯交付。
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目前項(xiàng)目整體的均價(jià)在19000元/m2左右，在二環(huán)周邊目前也沒(méi)什么開(kāi)發(fā)的土地，所以幾乎沒(méi)有可參照的對(duì)標(biāo)產(chǎn)品，但就這個(gè)位置周邊的二手房均價(jià)18000~21000元/m2左右，但因?yàn)樾^(qū)整體不對(duì)等，二手房的價(jià)格只能做心理上的麻痹。
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金水府其實(shí)拋開(kāi)地理位置上的優(yōu)勢(shì)，看著這么高的容積率，想想才70%的得房率，還是覺(jué)得價(jià)格挺高的。想想多花錢(qián)少得好幾平房的室內(nèi)空間，還是挺肉疼的！但喜歡區(qū)域位置的土豪們，還是可以關(guān)注的，畢竟以后說(shuō)出去在金二環(huán)，金水路、CBD附近住，臉上還是挺有面兒的~~(展開(kāi)全部)

在我們熟悉的地產(chǎn)公司中，估計(jì)很多人都會(huì)分不清楚，亞新和亞星？會(huì)把兩家的項(xiàng)目弄混淆。
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兩家公司似乎為了有意區(qū)分，很有默契的在地域上有明顯的劃分。印象中亞星盤(pán)踞在嵩山路附近，放眼望去全是亞星，最早的盛世家園、后來(lái)的亞星盛世、金運(yùn)外灘，到現(xiàn)在云水居。反正嵩山路東西南北各個(gè)角落都是亞星，樓盤(pán)不少，賣(mài)的也不差，但叫座不叫好。
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亞新則好像所有項(xiàng)目都不過(guò)嵩山路，像比較靠南三環(huán)的橄欖城、二環(huán)的美好城邦，再到后來(lái)綠博的美好意境、美好香頌，比較高端的茉莉公館，經(jīng)開(kāi)地王海棠公館、白沙的紫藤公館，亞新則幾乎在鄭州的東南區(qū)域遍地開(kāi)花了。公館系+美好系產(chǎn)品則成了這兩年亞新的主流產(chǎn)品，也展示了亞新向品質(zhì)地產(chǎn)進(jìn)軍的雄心，但叫好不叫座。
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也可能是品質(zhì)戰(zhàn)略生不逢時(shí)吧，正如這次開(kāi)盤(pán)慘淡的美好天境。
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近期綠博片區(qū)普遍降價(jià)促銷(xiāo)的市場(chǎng)環(huán)境下，客戶觀望的太多，天境本次開(kāi)盤(pán)效果一般。近期開(kāi)盤(pán)的成交均價(jià)在10800元/m2，扣除精裝費(fèi)用，大概折合到9000左右，幾乎和周邊持平。據(jù)悉本次成交客戶中還是以中牟縣城為主，少量鄭州投資客戶為輔。
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憑心而論，天境還是挺好的。
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第一，?? 整個(gè)項(xiàng)目占地約4萬(wàn)平方米，總建筑面積約16萬(wàn)平方米，容積率2.99，規(guī)劃了7棟33層和2棟20層的高層，排布錯(cuò)落有致，讓我想起東潤(rùn)泰和的布局，同樣容積率的路勁國(guó)際城則采用了擁擠的高低配。
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第二，?? 本次推出的250套產(chǎn)品的建筑面積以90-130平的三房為主，層高約2米9，采用分離式核心筒的設(shè)計(jì)，戶型較為方正，通風(fēng)透氣及采光效果比較好，目前市場(chǎng)上比較常見(jiàn)的熱銷(xiāo)戶型設(shè)計(jì)。
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第三，裝修較好，在細(xì)節(jié)處理上和萬(wàn)科近兩年的產(chǎn)品有些很多相似之處，例如：進(jìn)門(mén)的玄關(guān)系統(tǒng)：入戶掛鉤，指紋密碼鎖，感應(yīng)燈，不同功能的收納玄關(guān)柜及人造石臺(tái)面；客廳的暗藏窗簾盒；臥室床頭的雙控開(kāi)關(guān)，客廳及臥室的緊急報(bào)警系統(tǒng)及U**插座；廚房各類(lèi)家電的專(zhuān)項(xiàng)插座，凈水器、抽油煙機(jī)、灶具等設(shè)備；衛(wèi)生間的防滑地磚，兩側(cè)開(kāi)的洗漱臺(tái)鏡面。相比隔壁的碧桂園豪園，品質(zhì)感強(qiáng)多了。
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不過(guò)，天境所處的位置，一直不溫不火。
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項(xiàng)目位于商都大道與興安街交叉口路南，處于中牟與白沙交匯處，屬于中牟的新城區(qū)，離綠博片區(qū)不遠(yuǎn)，但中牟畢竟是中牟，交通太不方便，當(dāng)前還只能依托于漫長(zhǎng)的城郊公交線路（鄭州東站-中牟），雖然未來(lái)周邊規(guī)劃的有地鐵19號(hào)線（規(guī)劃）、20號(hào)線（規(guī)劃），可惜目前只是規(guī)劃，具體施工及開(kāi)工時(shí)間待定。
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可以依賴的也只是縣城級(jí)別的配套，目前周邊已經(jīng)具備的公共配套資源有：商都路小學(xué)、中牟六中、中牟縣一高，3所公立學(xué)校；中牟人民醫(yī)院（二級(jí)綜合性醫(yī)院）僅一路之隔；周邊社區(qū)商業(yè)已基本呈現(xiàn)，像新生活購(gòu)物廣場(chǎng)、新世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng)。
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給我的感覺(jué)，如果買(mǎi)這里，能生活得不錯(cuò)，但也僅僅是環(huán)鄭的一個(gè)小縣城罷了。我想，這是很少有鄭州客戶買(mǎi)的原因吧。?
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?替亞新感到惋惜，單個(gè)企業(yè)的努力固然重要，但也要考慮時(shí)代的進(jìn)程。
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亞新應(yīng)該是本土企業(yè)中最早提出實(shí)施成品房交付的企業(yè)（2015年），為此專(zhuān)門(mén)成立的成品房研究中心，針對(duì)不同的產(chǎn)品不同的精裝修設(shè)計(jì)。而且美好系產(chǎn)品算是改善型的產(chǎn)品，以打造精裝智能社區(qū)為主。什么車(chē)牌識(shí)別系統(tǒng)、人臉識(shí)別系統(tǒng)、智能感應(yīng)系統(tǒng)，都幾乎成了標(biāo)配。
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但這個(gè)限價(jià)的年代，很多企業(yè)為了保證利潤(rùn)，都精裝改毛坯了，哪還有心研究這些細(xì)節(jié)呢？(展開(kāi)全部)

二七區(qū)的昆侖望岳——綠城德潤(rùn)二七項(xiàng)目。

路過(guò)二七的紅星美凱龍，發(fā)現(xiàn)商場(chǎng)西面圍著綠城的圍擋，有點(diǎn)小驚訝，仔細(xì)看看，寫(xiě)著綠城管理，地塊還是德潤(rùn)的，看來(lái)又是一個(gè)代建項(xiàng)目。
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近幾年隨著綠城兩次股權(quán)事件，宋先生慢慢的淡出管理層，主要精力放置藍(lán)城公司。綠城中國(guó)也分為綠城管理、綠城資產(chǎn)、綠城理想生活、綠城建筑等六大輕資產(chǎn)管理公司。
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綠城代建或者自主開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目大多都環(huán)鄭州，很少有四環(huán)內(nèi)的。印象中最近的一個(gè)綠城項(xiàng)目，還是滎陽(yáng)的綠城明月江南，三環(huán)邊的項(xiàng)目，還真是稀缺。本身三環(huán)附近的地就寸土寸金，綠城的產(chǎn)品，值得二七區(qū)的購(gòu)房者關(guān)注呢。
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可惜項(xiàng)目信息不多，上網(wǎng)查了查，就有個(gè)合作信息。
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2017年6月21日，綠城中國(guó)旗下房地產(chǎn)建設(shè)管理有限公司與河南德潤(rùn)置業(yè)有限公司簽訂合作協(xié)議，此次簽約項(xiàng)目位于二七區(qū)大學(xué)路、南水北調(diào)北側(cè)，總占地面積約373畝，容積率為2-3.5，規(guī)劃總建筑面積約94萬(wàn)平方米。
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看來(lái)這項(xiàng)目不小呢，德潤(rùn)倒是很有眼光，把商業(yè)地塊找紅星美凱龍合作，容積率高的珺園地塊給了快銷(xiāo)的鑫苑，把容積率低的地塊給了匠心的綠城，真是物盡其用?。?
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目前首期地塊備案名叫德潤(rùn)春雨苑，查到的土地使用證編號(hào)是鄭國(guó)用（2009）0551，看來(lái)是當(dāng)時(shí)黃金海岸沒(méi)開(kāi)發(fā)完留下的地，面粉價(jià)肯定很便宜了。
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項(xiàng)目南臨賀江路，東臨人和路，用地面積34489.6平方米，建筑面積110793平方米，容積率2.17，綠地率35.01%，規(guī)劃11棟13層（其中10#9層）的小高層，總戶數(shù)479戶。
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劃重點(diǎn)，容積率2.17堪稱絕版，目前二七區(qū)三環(huán)以南，大多是3.5容積率，南四環(huán)的昌建，旭輝是2.5容積率，已經(jīng)嗷嗷叫自己是品質(zhì)低密樓盤(pán)了，三環(huán)這種容積率，真的是空前了，估計(jì)也是絕后~
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所以，二七區(qū)改善首選啊！一共46畝地，只有479戶，而中原區(qū)昆侖望岳是48畝，高層500多戶，春雨苑更勝一籌，雖然之前也有亞星觀邸這種純改善項(xiàng)目，但怎么比得上綠城代建的品質(zhì)？
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還沒(méi)有詳細(xì)的資料，從規(guī)劃局網(wǎng)站看，都是兩梯兩戶的結(jié)構(gòu)，應(yīng)該是綠城二代產(chǎn)品系中的經(jīng)典產(chǎn)品。估計(jì)多以大戶型為主，比較純粹，看效果圖，綠城的景觀、外立面都很漂亮。
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不過(guò)，想吐槽的是綠城戶型，可能是集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化要求吧，普遍進(jìn)深長(zhǎng)，兩面寬，而且有暗衛(wèi)，側(cè)廳的餐廳卻很不錯(cuò)，有窗戶采光，感覺(jué)綠城把餐廳的地位大大提升了，這點(diǎn)和鄭州很多項(xiàng)目不同。
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估計(jì)要到明年1-2季度首次開(kāi)盤(pán)，周邊的土豪們可以關(guān)注下。項(xiàng)目太特殊了，信息也少，價(jià)格不好和周邊樓盤(pán)對(duì)比，但就以往綠城的產(chǎn)品及品牌溢價(jià)20%沒(méi)啥問(wèn)題，東區(qū)綠城百合的二手房是一個(gè)再好不過(guò)的例子。(展開(kāi)全部)

一條隴海路串起了匯泉的兩個(gè)項(xiàng)目，匯泉西悅城和匯泉景悅城，而夾在中間的，是如火如荼施工的四大中心，將在明年9月份，舉辦中華人民共和國(guó)第十一屆少數(shù)民族傳統(tǒng)體育運(yùn)動(dòng)會(huì)。
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西悅城400萬(wàn)方，景悅城180萬(wàn)方，合計(jì)580萬(wàn)方的巨量城改扎根西部，西悅城趕上常西湖發(fā)展的先機(jī)，景悅城趕上常西湖發(fā)展的高潮，不得不說(shuō)閩系對(duì)區(qū)域的研判還是挺準(zhǔn)的。
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區(qū)域雖有前景，景悅城卻沒(méi)有西悅城那么好的地塊指標(biāo)。西三環(huán)片區(qū)城改項(xiàng)目的容積率就不會(huì)低，旁邊的陽(yáng)光城項(xiàng)目的容積率高達(dá)5.84，而景悅城的容積率則是5.5，看著隔壁已經(jīng)建起來(lái)的麗景公館，可以感受到小區(qū)的擁擠。
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同時(shí)，也和西悅城一樣，享受到高架二重奏。
地塊北臨鄭灣路（規(guī)劃路名），西臨環(huán)翠路，這兩條路還比較好，是小路，但南臨隴海西路，東臨西三環(huán)路，這兩條城市主動(dòng)脈夠夠的，有人可能會(huì)說(shuō)這樣出行方便，但其實(shí)像昆侖望岳那種離塵不離城的位置最好。
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不過(guò)，景悅城周邊的配套，要遠(yuǎn)勝于西悅城。享盡中原區(qū)老城區(qū)成熟的配套資源。
項(xiàng)目周邊市實(shí)驗(yàn)幼兒園、伊河路小學(xué)西校區(qū)、互助路小學(xué)、華山路小學(xué)、鄭州一中分校、市69中、市19中等多所學(xué)校。商業(yè)配套：緊鄰中原萬(wàn)達(dá)，西元廣場(chǎng)，離錦藝城也不算遠(yuǎn)。
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項(xiàng)目村莊參與改造用地約為55.35公頃，實(shí)際用地面積32平方米（約480畝），含中小學(xué)教育用地8.1平方米（約121.5畝）。項(xiàng)目總建筑面積127萬(wàn)平方米，其中安置房建設(shè)體量43.8萬(wàn)平方米，中小學(xué)建筑面積5萬(wàn)平方米。是集高層住宅、商務(wù)辦公、集中商業(yè)為一體的大型城市綜合體。
值得注意的是：小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃3所幼兒園、3所小學(xué)、1所中學(xué)。匯泉西悅城里面也規(guī)劃幾所小學(xué)，簽約的是互助路小學(xué)，這是剛需購(gòu)房者非?？粗氐?。不知道景悅城會(huì)不會(huì)故伎重演？
不過(guò)不遠(yuǎn)的和昌灣景國(guó)際也是互助路小學(xué)，太濫了，可能會(huì)引進(jìn)其他學(xué)校吧。
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項(xiàng)目售樓部已經(jīng)建好，但未正式對(duì)外開(kāi)放，年內(nèi)有可能會(huì)開(kāi)盤(pán)（規(guī)劃許可證），一期（規(guī)劃）位于項(xiàng)目的最南側(cè)，總占地62.7畝，總建筑面積32.5萬(wàn)方（地上建筑面積約22.9萬(wàn)方，住宅約20萬(wàn)方），一期共9棟樓，7棟住宅，1棟公寓，1所幼兒園組成。一期規(guī)劃戶型純剛需性，約65-112m2的兩房和三房。
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整體來(lái)看，是純剛需的一個(gè)樓盤(pán)，那么會(huì)定價(jià)多少呢？
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參考周邊的價(jià)格：如只有一路之隔的陽(yáng)光城麗茲公館，改名為陽(yáng)光城麗景公館，均價(jià)在16000元/m2左右（精裝），旁邊的正商穎河港灣（11層）二手房不到15000元/m2，西三環(huán)的五建新街坊均價(jià)在15000元/m2（毛坯）。
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周邊價(jià)格倒是都不低，但如果這個(gè)項(xiàng)目還像匯泉西悅城的操作模式，低價(jià)走量（首開(kāi)約6300元/m2），薄利多銷(xiāo)的話，可能價(jià)格會(huì)有驚喜，剛需客戶不妨可以留意一下。
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最終售價(jià)還得等預(yù)售證下來(lái)，前不久金水世紀(jì)城開(kāi)盤(pán)爆出12500的價(jià)格，倒是有點(diǎn)期待匯泉這個(gè)價(jià)格殺手快點(diǎn)出手。(展開(kāi)全部)

周末沒(méi)事從惠濟(jì)萬(wàn)達(dá)，一路向西北穿行，過(guò)了錦藝四季城，穿過(guò)和昌·林語(yǔ)城，到達(dá)怡豐·森林湖。哎呀媽呀~還沒(méi)到呢?還得往前走~在以往的印象中，怡豐·森林湖已經(jīng)是鄭州最靠北的項(xiàng)目，但從今年開(kāi)始更靠北的應(yīng)該是——正商·河峪洲。
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正商·河峪洲位于惠濟(jì)區(qū)江山路與沿黃快速路交會(huì)處西1000米路南，北邊臨近黃河，背靠邙山，面朝古隋唐大運(yùn)河，未來(lái)地鐵三號(hào)線延長(zhǎng)線始發(fā)站古滎站（規(guī)劃）。
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項(xiàng)目的案名——河峪洲這三個(gè)字其實(shí)是有講究的：河——這里曾是隋唐大運(yùn)河重要的漕運(yùn)中轉(zhuǎn)樞紐。峪——邙嶺自東向西共有18峪，嶺軍峪則是東端邙山頭南的第一峪。 洲——黃河、大運(yùn)河、賈魯河等多河環(huán)抱。名字涵蓋周邊所有資源，并帶有歷史文化內(nèi)涵，也和整個(gè)項(xiàng)目距離滎澤古鎮(zhèn)遺址有關(guān)。
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其實(shí)從地圖上看它更接近于古滎片區(qū)，但規(guī)劃上它屬于惠濟(jì)區(qū)。項(xiàng)目再往西不到5公里的位置就是滎陽(yáng)片區(qū)，臨近的碧桂園·思念翡翠城、思念果嶺社區(qū)，再往西的清華·憶江南、融信·江灣城都屬于滎陽(yáng)。
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正商·河峪洲售樓部到處是古色古香，有點(diǎn)皇家宮廷院落與現(xiàn)代經(jīng)典藝術(shù)相結(jié)合的新亞洲建筑風(fēng)格的味道。門(mén)戶花園、拴馬樁、迎客黑松、金桐門(mén)扁、青銅器皿、古銅宮燈等讓人有種穿越回古代的錯(cuò)覺(jué)。正式進(jìn)入售樓部處，寬大厚重的感應(yīng)式青銅大門(mén)，彰顯大氣。中央是一個(gè)龐大的古色沙盤(pán)，墻面上一個(gè)全高的大區(qū)位圖，這也是見(jiàn)過(guò)第二個(gè)這樣做區(qū)位的項(xiàng)目（美盛教育港灣）。在內(nèi)部展出的6件玉器再次拉升了整個(gè)案場(chǎng)文化韻味。
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也許是遠(yuǎn)郊超百萬(wàn)方大盤(pán)的緣故，正商在這個(gè)項(xiàng)目的細(xì)節(jié)上也是花費(fèi)了不少心思，據(jù)傳整個(gè)售樓部下來(lái)花費(fèi)近一個(gè)億。但售樓部裝修的如此氣派，依然掩蓋不了區(qū)位、配套上的不足，但正商在整個(gè)項(xiàng)目上增加了不少自身配套來(lái)彌補(bǔ)配套不足的缺憾。
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項(xiàng)目總規(guī)劃近萬(wàn)畝，住宅綜合容積率約1.8，以住宅、商業(yè)、教育為主。規(guī)劃有8所幼兒園、3所小學(xué)，3所初中，1所高中。整個(gè)社區(qū)含有1所醫(yī)院、1所社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、一所養(yǎng)老院和5所托老所及一條餐飲、購(gòu)物、觀影、娛樂(lè)為一體的社區(qū)商業(yè)來(lái)緩解周邊公共配套的不足。
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首批地塊是1362多畝，開(kāi)發(fā)第一期總占地141多畝，建筑面積約26萬(wàn)方，是整個(gè)項(xiàng)目的核心位置。首期開(kāi)發(fā)地塊1號(hào)院由4棟高層、18棟洋房構(gòu)成，總戶1692戶，面積段約89-113㎡三房，120-142㎡四房，車(chē)位約1830個(gè)，車(chē)位比超過(guò)1:1。2號(hào)院總建面約19萬(wàn)方，由22棟洋房、5棟高層和1棟綜合服務(wù)用房構(gòu)成。洋房面積為89-142㎡，高層面積為89-124㎡，共計(jì)1800戶。整個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)于2018年5北京師范大學(xué)簽訂合作協(xié)議（小學(xué)、初中），未來(lái)小區(qū)居民優(yōu)先享用此教育配套。
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目前，項(xiàng)目一期已經(jīng)開(kāi)盤(pán)，客戶大多以周邊地緣性客戶為主，少量鄭州投資客。高層均價(jià)在12000元/m2（精裝）、洋房在13000元/m2。雖說(shuō)是精裝，標(biāo)準(zhǔn)也不低，全是一線品牌，涵蓋指紋密碼鎖、一鍵開(kāi)關(guān)、熱水器、三層中空玻璃、地暖、鋼制復(fù)合門(mén)等，但就樣板間的細(xì)節(jié)處理上，還是很粗線條的。就這個(gè)價(jià)格，確實(shí)不算低。
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畢竟目前周邊公共配套不足，去看個(gè)項(xiàng)目都挺費(fèi)勁的，只有部分723路公交車(chē)及清華憶江南1號(hào)線到項(xiàng)目附近，要不再有就是項(xiàng)目的看房車(chē)。剛需沒(méi)車(chē)的客戶，去看一次，也是一次拔山涉水的旅途啊~就目前來(lái)說(shuō)還是太遠(yuǎn)。隨著城市版圖不斷擴(kuò)張，北四環(huán)高架橋、西四環(huán)高架橋全線貫通后，會(huì)得到一定改善。(展開(kāi)全部)