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說起蘇屯的城改也是一波三折，最開始是錦藝負(fù)責(zé)，后來錦藝資金鏈出現(xiàn)問題，拉來旭輝合作一江云著，沒想到旭輝也不爭氣，蘇屯的城改就此擱置了一段時間。

今年惠濟(jì)城投接連摘得蘇屯兩宗城改地塊。鄭政出〔2023〕5號（網(wǎng)）地塊，鄭政出〔2023〕53號（網(wǎng)）地塊。

早在9月份招商就已經(jīng)官宣代建蘇屯的城改項目，也就是以上兩宗地塊，案名春江觀瀾。

其中鄭政出〔2023〕5號（網(wǎng)）地塊也就是招商春江觀瀾的西苑，占地面積約65畝，規(guī)劃已經(jīng)公示。

鄭政出〔2023〕53號（網(wǎng)）地塊為招商春江觀瀾東苑。
土地成交信息——
鄭政出[2022]53號（網(wǎng)）地塊由鄭州泰恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價26786萬元競得，折合畝單價791萬/畝，樓面價5932元/㎡，溢價率0%。

土地基本信息——
鄭政出[2022]53號（網(wǎng)）地塊位于濱河路北、金杯北路（固城路）西，使用權(quán)面積22576.18㎡，約合33.86畝，容積率＜2，建筑密度＜20%，建筑高度＜100米，綠地率＞35%。

尤其是南側(cè)直面賈魯河，直線距離200米，享一線河景，生態(tài)優(yōu)勢明顯。

周邊教育資源也豐富，惠濟(jì)外國語中學(xué)、錦藝實驗小學(xué)，附近的融創(chuàng)瓏府和錦藝四季城已經(jīng)是很成熟的社區(qū)了，居住氛圍濃厚。

作為招商鄭州首個代建項目，春江觀瀾是由招商蛇口鄭州公司與天河控股合作開發(fā)，是招商繼老鴉陳片區(qū)開發(fā)合作后與天河控股的再攜手，繼一江云著之后，可以期待一下。(展開全部)

融信朗悅時光之城目前在售一期文苑，80平、89平、119平只有頂?shù)讟菍樱?30平的四房，樓層還可以選，單價10500元/平米，首付5萬網(wǎng)簽，可走高評高貸。

璟苑小高層，89平小三房，剩余房源不多，頂?shù)住⑻厥鈽菍?，單價12000元/平米左右，120平和130平的大面積段四房，樓層可選，單價11700元/平米左右。洋房127平三房，單價14300元/平米。首付可分期，5%網(wǎng)簽，剩余首付交房前付清，璟苑預(yù)計交付時間為明年6月份交付。

除此之外，臻苑為期房，預(yù)計交房時間為2025年5月份，在售戶型建面約80平兩房，89平和115平三房，整體均價10800元/平米。

融信朗悅時光之城已經(jīng)逐漸失去了聲音。本身地段就沒有優(yōu)勢，關(guān)鍵是開發(fā)商還不行，現(xiàn)在這個特殊時期，出現(xiàn)延期交付的情況，還是挺致命的。

高新四環(huán)外，科學(xué)大道以南，在高新和錦瞻云入市之前，就只有大正水晶森林跟融信朗悅時光之城兩個項目，都是小開發(fā)商，明明都在一個起跑線上，融信朗悅時光之城就是不爭氣。(展開全部)

從老鴉陳到連霍高速以北的北大學(xué)城，好巧不巧，萬科與招商再次面對面。

9月份，招商蛇口鄭州公司發(fā)布喜報，官宣代建惠濟(jì)區(qū)蘇屯項目，案名春江觀瀾。

沒過多久，惠濟(jì)城投摘得的毛莊城改用地，圍擋默默掛上了萬科的招牌，萬科云萃苑的產(chǎn)品規(guī)劃已經(jīng)公示了。

兩個項目直線距離900米，并且是同一節(jié)點入市，不妨再來對比一下這兩個項目。

1、品牌認(rèn)可度方面

萬科品牌，口碑好，物業(yè)服務(wù)在鄭州也算有口皆碑，而這次蘇屯的城改地塊，招商只是代建。

2、外部配套方面

兩個項目直線距離900米，周邊大型商業(yè)、醫(yī)療配套基本共享。

萬科云萃苑距離地鐵2號線毛莊站800米左右，地鐵優(yōu)勢更明顯一些。

春江觀瀾南側(cè)直面賈魯河，直線距離200米，享一線河景，生態(tài)優(yōu)勢明顯，距離惠濟(jì)外國語中學(xué)一路之隔，后期在劃片范圍內(nèi)的可能性非常大。

3、產(chǎn)品方面

萬科和招商再次面對面，關(guān)鍵還是要拼產(chǎn)品力。

萬科云萃苑是178畝的大地塊，容積率2.99，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有11棟高層以及12棟洋房。

東邊的兩列高層排列整齊，西邊洋房呈三角形分布，讓高層、洋房各自更獨立了一些。

萬科云萃苑是剛需主導(dǎo)，搭配洋房做剛改，利用洋房高贈送做產(chǎn)品增值。

招商春江觀瀾占地約99畝，容積率2.0，更加低密，地塊素質(zhì)相當(dāng)優(yōu)質(zhì)。

雖然春江觀瀾的產(chǎn)品規(guī)劃還沒有出來，但招商大概率會將其定位改善，利用景觀優(yōu)勢做低密改善產(chǎn)品，與萬科差異化定位，也在產(chǎn)品設(shè)計和功能上做差異化，滿足不同購房者需求。

不管是萬科還是招商項目，都是值得關(guān)注的。(展開全部)

招商是老鴉陳城改的第二個進(jìn)駐者。

萬科之后，天河投資接連托底老鴉陳板塊多宗土地，幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)找到招商。于是有了招商時代錦宸、招商時代天宸，其中招商時代錦宸已經(jīng)基本售罄，主推時代天宸。

產(chǎn)品方面：招商時代天宸占地約31.6畝，容積率4.2，整個小區(qū)共有5棟樓，三個面積段，95㎡三房、129㎡和143㎡四房，毛坯交付。

相比萬科翠瀾園全部都是三房設(shè)計，招商時代天宸在戶型設(shè)計上更緊湊，95㎡是1.5衛(wèi)，128㎡做了四房，更注重實用性和功能性。

價格方面：招商時代天宸毛坯均價16000元/㎡。

外部配套方面：招商時代天宸的地塊位置更好，緊鄰三全路，距離地鐵4號線老鴉陳站以及3號線4號線換乘站省體育中心站均是200米，地鐵出行極其便利。

招商時代天宸則是依托3號線和4號線，主打TOD社區(qū)，優(yōu)勢非常明顯。

除了這兩宗住宅地塊，招商應(yīng)該還有好幾個后續(xù)地塊待開發(fā)。

招商進(jìn)駐老鴉陳，加快了老鴉陳城改的開發(fā)進(jìn)度，也使得區(qū)域內(nèi)的配套加速落地。(展開全部)

老鴉陳城改，天河投資、萬科、招商都扮演著重要角色。

作為惠濟(jì)區(qū)國有平臺，天河投資不僅掌握著老鴉陳的一級土地整理，還多次在鄭州土拍市場上摘地。

2020年11月，萬科聯(lián)合天河投資，一舉摘得老鴉陳3宗住宅用地，成為老鴉陳片區(qū)的拓荒者。

不負(fù)眾望，在老鴉陳打頭陣的萬科下足了功夫，萬科翠灣中城將第四代住宅產(chǎn)品首次進(jìn)入鄭州。

目前江山路以西的兩個地塊，已經(jīng)全部售罄，主推京廣快速路以東的翠瀾園。

產(chǎn)品方面：萬科翠瀾園占地約44畝，容積率4.2，小區(qū)一共6棟樓，三個面積段，97㎡、113㎡、126㎡三房，全部精裝修交付。項目的賣點在于垂直社區(qū)景觀，戶戶空中花園，270度轉(zhuǎn)角陽臺，交付后陽臺封裝由物業(yè)做統(tǒng)一安排。

價格方面：萬科翠灣中城帶裝修均價15500元/㎡。

外部配套方面：萬科翠瀾園距離地鐵以及三全路上的裕華廣場稍遠(yuǎn)，同時臨近京廣快速路噪音影響比較大，尤其再往西還處于待開發(fā)狀態(tài)。

綜合來看，萬科翠灣中城的賣點在于萬科品牌+產(chǎn)品，打造垂直生態(tài)住宅。

如果不是萬科，老鴉陳城改大概率不會邁出這么成功的一步，事實也證明，經(jīng)驗豐富的萬科開了一個好頭。(展開全部)

老鴉陳，惠濟(jì)區(qū)有著1800多年歷史的古村莊，也是鄭州知名城中村，巔峰時期村子里居住人口超20萬。

整個老鴉陳占地約4000畝，坐落在京廣快速路與連霍高速的東南，屬于惠濟(jì)區(qū)的門戶位置。

周邊江山路、三全路環(huán)繞，4號線始發(fā)站也在老鴉陳，四通八達(dá)，出行便利度高。

西邊賈魯河流過，往東就是已經(jīng)成熟的金水北板塊，區(qū)域價價值更高。

雖然早早就入選了鄭州第一批城改名單，但直到2015年老鴉陳才真正開始動工拆遷。

升龍、正商、遠(yuǎn)洋、永威等都曾有意進(jìn)駐老鴉陳，但最后都因為前期投入多、開發(fā)難度高、建設(shè)周期長，利潤低等問題，相繼敗走老鴉陳，以至于老鴉陳的城改項目一度擱淺。

無可奈何之際，老鴉陳切換PPT模式，以zf為主導(dǎo)拆遷安置、市場化運(yùn)作開發(fā)，至此，老鴉陳城改才真正有了推進(jìn)。

老鴉陳的城改很難，也很慢。

但是站在當(dāng)下看，也正是因為慢，才成就了其更加稀缺的價值，才有了更加適合改善的城市界面、居住環(huán)境。(展開全部)

保利天珺目前只剩二三十套房子，并且剩下房源全部都是140平的大戶型，戶型設(shè)計的中規(guī)中矩，亮點不多，但是很方正。

現(xiàn)在處于清盤階段，樓層不太好，均價18000元/㎡，今年12月底交房，基本上就是現(xiàn)房了。

保利天珺還沒交房，就已經(jīng)提前開始維權(quán)了，業(yè)主甚至集體退房，鬧的沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

央企保利，安全交付是完全沒有問題的，但是交付品質(zhì)一直都是一般般，甚至是及格線以下，從金水北的海德公園到經(jīng)開老城的保利天匯、保利天珺，沒有說是不維權(quán)的。

如果中間不是經(jīng)歷了維權(quán)，保利天珺剩下這幾十套房子可能早就賣完了，也不至于拖拖拉拉到現(xiàn)在還沒有賣完。

保利天珺項目距離地鐵5號線經(jīng)開廣場站約1.1公里，地鐵出行距離略長；周邊隴海路、南三環(huán)、東三環(huán)、機(jī)場高速等多條城市主干道，道路路網(wǎng)完善，交通通達(dá)性好，周邊基本配套也都成熟完善，生活便利度高，最為關(guān)鍵的是，經(jīng)開老城，區(qū)位價值高。(展開全部)

美盛金水印二期地塊規(guī)劃公示。

2023年8月2號，鄭政出〔2023〕15號（網(wǎng)）地塊最終由鄭州美盛灣置業(yè)有限公司以底價48749萬元摘得，成交畝單價1411萬元/畝，折合樓面價3849元/㎡，溢價0%。

該項目總建設(shè)用地面積23029.14㎡，總建筑面積166529.3㎡，容積率5.49，綠地率25.1%，建筑密度27.99%，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有5棟樓，，規(guī)劃總戶數(shù)811戶，機(jī)動車停車位838輛，非機(jī)動車停車位1322輛，社區(qū)內(nèi)配建有一所9班制幼兒園以及社區(qū)便民店，社區(qū)體育活動場地。

此次只公示了南側(cè)的3棟樓（一期），用地面積23029㎡，建筑面積109925.68㎡，規(guī)劃總戶數(shù)457戶。

根據(jù)公示的2號樓平層樓，兩個單元，一梯一戶設(shè)計，有獨立電梯廳，兩個戶型全部都是四房大面積段改善戶型，相比美盛金水印一期，改善面積段更加純粹。
C1是3+1室兩廳兩衛(wèi)戶型，三開間朝南，南側(cè)連通式陽臺，北側(cè)兩個臥室中有一個臥室全部為開敞陽臺，后期贈送面積多。

D1戶型則略顯比較狹長，不方正，南側(cè)三個臥室朝南，餐客廳一體，東向超大開敞陽臺，純邊戶，采光通風(fēng)效果都不錯。(展開全部)

豫發(fā)白鷺源春曉一期、二期已經(jīng)交付了，三期待交付，主要在售的是四期16號院。

項目位于太湖路與長安路交匯處西北角，在地鐵港區(qū)北站和康平湖站中間，距離這兩站都是500米左右，地塊位置還不錯，距離康平湖公園很近，旁邊是萬科美景魅力之城，居住氛圍是有的。

目前在售戶型建面約79平兩房、94-97平三房、119平三房。

79平兩房和94平小三房戶型都是兩開間朝南，小三房北側(cè)兩個次臥的采光一般，這倆戶型還算中規(guī)中矩，119平戶型就很一般了，也僅做到了兩開間朝南，采光通透性都不太好。

不過，現(xiàn)在這個項目還是要謹(jǐn)慎考慮，二期也是延期了一年多才交付，至于三期、四期啥時候能交付還不好說，總之是要謹(jǐn)慎。

豫發(fā)不止在港區(qū)有項目，在金水北還有一個豫發(fā)豫園，拖拖拉拉很久，一直沒有動靜，但是前段時間與金水城投簽約，安全性大概率是沒有啥問題，就是進(jìn)度慢，入市時間不定。(展開全部)

星聯(lián)柒號院已經(jīng)全部售罄了，售樓部看樣子是已經(jīng)空置了很久。

星聯(lián)柒號院的位置其實很好，屬于北港的核心地段，東側(cè)300米就是地鐵城郊線的蘭河公園站，周邊學(xué)校有慈航路小學(xué)，鄭州市第122中學(xué)，鄭州一中高中部，距離也都不遠(yuǎn)。硬傷在于周邊有安置房，西側(cè)是柳園安置區(qū)，南側(cè)是錦繡茶園，不過問題不大。

港區(qū)這兩年的市場很差，除了地緣自住，來這里買房的人真的很少，尤其是改善大面積段的產(chǎn)品，更是不好去化，再加上港區(qū)的供應(yīng)量太大了，競品也多，但是好在星聯(lián)還算幸運(yùn)的，已經(jīng)賣完收攤了，終于不用再在港區(qū)苦苦掙扎了。

最后說下開發(fā)商星聯(lián)，星聯(lián)作為河南本土小開發(fā)商，這兩年在鄭州也是異常艱難，星聯(lián)的項目都不在鄭州主城區(qū)，稍微距離主城區(qū)近一點的就是西四環(huán)邊上的星聯(lián)城，除此之外，星聯(lián)的項目都在遠(yuǎn)郊。(展開全部)