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亞星九邸算是錦繡山河大二期最高端的產(chǎn)品，一梯一戶，大平層產(chǎn)品。

外立面為干掛石材，法式建筑風(fēng)格，寶瓶式的建筑布局，社區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)有3000㎡下沉式庭院，并且社區(qū)還配套有約3000㎡的健身會(huì)所，內(nèi)部網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、恒溫游泳池以及社區(qū)活動(dòng)中心。

戶型面積段上，建筑面積約162-317㎡，全部為五室設(shè)計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)層約3.1m，約15-19m面寬，躍層約6.15m挑高，并且還可以擁有約33-69㎡星空露臺(tái)，大戶型的優(yōu)勢(shì)就很明顯了。

九邸作為大二期最高端的一個(gè)地塊，臨近起步面積段就是162㎡，直奔改善而來(lái)，目前在售均價(jià)15000元/平米。

從九邸的戶型面積段就能看出來(lái)，亞星是有追求的，產(chǎn)品一直想往改善上靠，想要擺脫剛需的標(biāo)簽。

但是在剛需板塊做改善產(chǎn)品，是真的很難，市場(chǎng)不認(rèn)，也賣(mài)不上價(jià)，只能說(shuō)慢慢賣(mài)吧，肯定沒(méi)有另外幾個(gè)地塊的小戶型好賣(mài)，同樣的預(yù)算，完全可以跳出二七新區(qū)，買(mǎi)到一個(gè)更成熟的區(qū)域。(展開(kāi)全部)

鄭軌云麓

三環(huán)內(nèi)，鄭州首個(gè)軌道交通站上蓋TOD項(xiàng)目。

鄭軌云麓項(xiàng)目位于高新區(qū)五龍口片區(qū)，在建的地鐵8號(hào)線五龍口站點(diǎn)與社區(qū)無(wú)縫接駁，直通社區(qū)地下大堂。

項(xiàng)目總占地面積約144畝，總建筑面積約37.2萬(wàn)平米，社區(qū)內(nèi)部共規(guī)劃有7棟33層高層，2棟9-10層小高層，9棟18-19層小高層。

戶型面積段規(guī)劃有約101-144平，一共三個(gè)面積段，建面約101平米的三室兩廳兩衛(wèi)，建面約119平米的三室兩廳兩衛(wèi)，建面約144平米的四室兩廳兩衛(wèi)，整體定位偏剛改一些。

101平戶型有雙陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送、144平三陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送，而且都是南向陽(yáng)臺(tái)連接客廳和次臥，南向采光面大，101平為6.3米面寬的陽(yáng)臺(tái)，119平為6.7米面寬陽(yáng)臺(tái)，144平做了6米大橫廳設(shè)計(jì)，戶型設(shè)計(jì)很有亮點(diǎn)，贈(zèng)送面積多。

五龍口板塊已經(jīng)很久沒(méi)有出新盤(pán)了，只是處在高新區(qū)和中原區(qū)交界處，周邊城市界面有些一般，周邊大一點(diǎn)的商業(yè)也就華強(qiáng)城市廣場(chǎng)，周邊教育資源也一般，項(xiàng)目自身規(guī)劃有一所9班制幼兒園，距離最近的學(xué)校為鄭州市科創(chuàng)學(xué)校小學(xué)部和初中部。(展開(kāi)全部)

剛需板塊經(jīng)開(kāi)物流園區(qū)的高端改善樓盤(pán)。

上周推出西苑小高層3#、6#、17#、18#，共計(jì)306套房源，去化36套，毛坯成交均價(jià)為10800-11200元/平米。

項(xiàng)目南側(cè)為安置區(qū)，居住氛圍不濃厚，且多面向TG客戶，市場(chǎng)客戶接受度較低，所以去化率也低，但是對(duì)于經(jīng)開(kāi)物流園區(qū)來(lái)說(shuō)，能去化36套已經(jīng)非常不錯(cuò)了。

小高層戶型面積段設(shè)計(jì)有124平三室兩廳兩衛(wèi)、165平四室兩廳三衛(wèi)/三室兩廳三衛(wèi)以及洋房223平四室兩廳三衛(wèi)。

起步面積段124平，戶型非常改善，但是戶型設(shè)計(jì)方面中規(guī)中矩。

124平三室兩廳兩衛(wèi)，一梯一戶，私享電梯，約6.4米南向陽(yáng)臺(tái)，三開(kāi)間朝南，客廳、次臥連通式陽(yáng)臺(tái)，約10.4米超大采光面。

165平四室兩廳三衛(wèi)/三室兩廳三衛(wèi)，三開(kāi)間朝南，雙套房設(shè)計(jì)，北側(cè)兩個(gè)臥室+U型廚房

223平四室兩廳三衛(wèi)，私享電梯，三臥及客廳四開(kāi)間朝南，雙套房設(shè)計(jì)，約16米超大采光面，約8.6米長(zhǎng)，17.2米南向大陽(yáng)臺(tái)。

項(xiàng)目臨近南三環(huán)、東四環(huán)、京港澳高速快速路網(wǎng)，自駕出行便利，但是周邊各種配套相對(duì)欠缺，發(fā)展起來(lái)還需要時(shí)間，僅僅適合地緣改善，距離夢(mèng)湖近，后期居住環(huán)境較好。(展開(kāi)全部)

豫立國(guó)際云尚的位置真不錯(cuò)。

秦嶺路地鐵口30米，建設(shè)路北側(cè)就是商業(yè)西元國(guó)際，1公里內(nèi)還有中原萬(wàn)達(dá)、錦藝城等大型商業(yè)。

這位置，這配套真是沒(méi)得說(shuō)，在整個(gè)中原區(qū)已經(jīng)算是頂配了。

關(guān)于學(xué)校劃片，目前說(shuō)的是小學(xué)劃片伏牛路小學(xué)總校，初中劃片鄭州市70中。

就是開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品有些一言難盡，雖然是70年住宅，但是類(lèi)似公寓的五梯十二戶設(shè)計(jì)，這梯戶比真是讓人窒息。

南側(cè)170平和北側(cè)204平的戶型已經(jīng)沒(méi)有了，現(xiàn)在只剩下小戶型在售，98平的兩房，可改成三房，3.5米層高。

工程進(jìn)度一直不算快，交房時(shí)間也是一拖再拖，預(yù)計(jì)今年11月底毛坯交付。

關(guān)于價(jià)格，目前在售均價(jià)10900元/平米，首付5000，剩余可以全部貸款。

物業(yè)還是長(zhǎng)城物業(yè)，包括物業(yè)費(fèi)也都是交給開(kāi)發(fā)商，跟康橋物業(yè)屬于合作的關(guān)系，相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)康橋物業(yè)服務(wù)，采用康橋的物業(yè)服務(wù)模式，物業(yè)費(fèi)2塊2。(展開(kāi)全部)

繼金地西湖春曉清盤(pán)特惠6900元/平米起打骨折之后，中原華僑城也沒(méi)有坐以待斃。

最近高層也推出特價(jià)房源，總房款直接補(bǔ)貼9萬(wàn)元，折合單價(jià)最低7300元/平米起，并且有10個(gè)7萬(wàn)元車(chē)位補(bǔ)貼名額。

除了特價(jià)房源，高層正常房源價(jià)格在8000元/㎡左右，洋房100XX元/㎡起。

高層在售戶型建面約89㎡小三房、118㎡三房、135㎡四房，洋房三個(gè)面積段130㎡、136㎡、139㎡。

中原華僑城現(xiàn)在優(yōu)勢(shì)非常明顯，現(xiàn)房在售，相比之前延期交付，不用擔(dān)心交付問(wèn)題了，買(mǎi)完就能直接裝修入住了。

地鐵10號(hào)線已經(jīng)開(kāi)通了，跟主城區(qū)的鏈接更緊密了，對(duì)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)絕對(duì)是一大利好。

項(xiàng)目自建公立幼兒園，中原區(qū)第五實(shí)驗(yàn)幼兒園預(yù)計(jì)明年招生，華僑城業(yè)主子女優(yōu)先入學(xué)。小學(xué)、初中已劃片:中原區(qū)西郡第二小學(xué)和龍湖一中教育集團(tuán)旗下鄭州市第90中，教育資源一般，并且距離遠(yuǎn)，上學(xué)很不方便，學(xué)校不如二七新區(qū)鄭州華僑城。(展開(kāi)全部)

越秀臻悅府是越秀來(lái)鄭州的首個(gè)項(xiàng)目，但是一直按兵不動(dòng)，等越秀再鄭州把名聲打出來(lái)了，南龍湖的越秀終于開(kāi)始銷(xiāo)售了。

上周推出高層6#（1D30F3T6），洋房1#（3D9F1T2），共計(jì)228套房源。

其中高層99㎡三室兩廳兩衛(wèi)、118㎡三室兩廳兩衛(wèi)，洋房128㎡四室兩廳兩衛(wèi)

關(guān)于價(jià)格，高層價(jià)格區(qū)間為5800-6500元/平米，洋房?jī)r(jià)格區(qū)間為7800-8300元/平米，整體去化效果一般。

臻悅府在3號(hào)樓和6號(hào)樓設(shè)置有架空層，涵蓋“兒童趣玩、青年運(yùn)動(dòng)、老年休閑、陪伴閱讀、會(huì)客休閑”等五大不同主題空間。

小區(qū)新中式建筑風(fēng)格，圍合式樓棟布局、最小樓間距55米，最大約80米樓間距。

優(yōu)勢(shì)在于國(guó)企開(kāi)發(fā)+現(xiàn)房銷(xiāo)售，這塊地拿地好幾年了，雖然一直沒(méi)有對(duì)外賣(mài)，但是房子一直蓋不停，國(guó)企到底還是有實(shí)力，敢于現(xiàn)房銷(xiāo)售。

項(xiàng)目東側(cè)為新鄭龍湖城市濕地公園，南側(cè)為國(guó)瑞城別墅，多為已交房小區(qū)，周邊居住氛圍非常濃厚，臨近祥云路、鄭新快速路等多條城市主干道，自駕出行很方便，就是距離地鐵遠(yuǎn)，地鐵出行不是很方便。(展開(kāi)全部)

逸瓏居確實(shí)也有自己的優(yōu)勢(shì)。

地段非常好，花園路與三全路交叉口，向北有正在建設(shè)的金水自貿(mào)區(qū)，向東有自帶明星光環(huán)的北龍湖區(qū)域。要論位置，逸瓏居絲毫不亞于金水北其他樓盤(pán)。

交通方面，門(mén)口就是地鐵2號(hào)線柳林站，臨近花園路和中州大道以及三全路，交通也是四通八達(dá)。

再加上逸瓏居確實(shí)低密，大戶型足夠稀缺，改善純粹。

雖然是小開(kāi)發(fā)商，但是從目前的工程進(jìn)度來(lái)看，按時(shí)交付完全沒(méi)有問(wèn)題。

只不過(guò)，逸瓏居想要通過(guò)金水北地段+低密洋房產(chǎn)品賣(mài)出溢價(jià)，其實(shí)是很難的。

簡(jiǎn)單算一下，205平戶型，單價(jià)2萬(wàn)5，總價(jià)得510萬(wàn)起。

這個(gè)價(jià)格，在金水北那是可以隨便選的，金水北最貴的項(xiàng)目也就是美盛金水印24000元/平米，保利縵城和頌的洋房25000元/平米，并且配套也不比逸瓏居差。

如果不是地緣，甚至可以跳出金水北，考慮金水老城的萬(wàn)科古翠隱秀，高鐵東站的華潤(rùn)幸福里，再或者北龍湖北岸的華潤(rùn)瑞府，區(qū)域價(jià)值更高，產(chǎn)品更好。

在金水北買(mǎi)個(gè)大平層，屬實(shí)沒(méi)有必要。(展開(kāi)全部)

對(duì)外釋放高層2萬(wàn)+，洋房3萬(wàn)+

這么高的房?jī)r(jià)，這么大的改善戶型，市場(chǎng)認(rèn)不認(rèn)呢？

先說(shuō)第一點(diǎn)，這是個(gè)小開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)商河南富凱置業(yè)有限公司成立于2002年，成立時(shí)間也比較早了，但一直也沒(méi)有啥代表作，開(kāi)發(fā)商實(shí)力非常一般，能交付，品質(zhì)不好說(shuō)。逸瓏居這個(gè)地塊是2004年拿的，因?yàn)榇嬖诩m紛，就一直擱置到現(xiàn)在，產(chǎn)權(quán)年限少了多少年，還得掰著手指算一算。

其次，鄭州大部分新入市項(xiàng)目的外立面都是玻璃幕墻+鋁板，逸瓏居還是新中式風(fēng)格，跟高端改善盤(pán)的外立面基本不沾邊。高低配的社區(qū)，為了不遮擋低層建筑的采光，一般都是南高北低，逸瓏居也不例外。但是，逸瓏居的問(wèn)題在于低層洋房南側(cè)為茶城，距離很近，將洋房的視野全部遮擋住了。

再有，周邊環(huán)境不具備改善基因。逸瓏居周邊的硬傷比較多，小區(qū)位城市界面差，周邊有茶城、4S店等，東側(cè)還緊鄰柳林村陵園。

雖然是金水北，但是花園路跟三全路交匯處附近暫時(shí)缺乏大型商業(yè)。學(xué)校資源一般，不同于金水北其他樓盤(pán)動(dòng)輒都是簽約名校，逸瓏居沒(méi)有學(xué)校加持，后期看劃片。

以上這些都跟項(xiàng)目的高端改善定位是不匹配的。(展開(kāi)全部)

項(xiàng)目的產(chǎn)品在金水北也算是獨(dú)一份。

30畝地，容積率2.49，小區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有1棟25層的高層，1棟17層的小高層，還有3棟洋房，規(guī)劃總戶數(shù)277戶。

高層、小高層的戶型面積段規(guī)劃有119平、138平三室兩廳兩衛(wèi)，146平四室兩廳兩衛(wèi)，165平四室兩廳三衛(wèi)。洋房戶型建面約205平四室兩廳三衛(wèi)、226平五室兩廳三衛(wèi)。

起步面積段119平，最大戶型為226平的五室兩廳三衛(wèi)，這在金水北所有在售的項(xiàng)目當(dāng)中，還真是找不出來(lái)第二個(gè)。
高層主力戶型146平，比金水北大部分樓盤(pán)的最大戶型還要大；洋房主力戶型205平，也是金水北在售的最大面積產(chǎn)品。

戶型配比上，小于130平的，只有48套；130-150平，95套；150-180平，34套；大于180平的，100套。也就是說(shuō)，130平以上戶型占比高達(dá)83%。

先不說(shuō)戶型做得怎么樣，單說(shuō)戶型純粹性，在整個(gè)金水北，也稱(chēng)得上王炸一般的存在。

低密改善+稀缺大戶型，已經(jīng)能夠在金水北獨(dú)樹(shù)一幟了。(展開(kāi)全部)

上上周，永平路南側(cè)的住宅地塊調(diào)整為了新型產(chǎn)業(yè)用地，然而距離上次規(guī)劃調(diào)整才不到6個(gè)月。

更慘的是永平路北側(cè)的住宅地塊鄭政東出[2022]11號(hào)（網(wǎng)）地塊也是一波三折，接連經(jīng)歷了兩次流拍，是萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)有想到的。

先說(shuō)一下這個(gè)地塊的基本情況：

鄭政東出〔2022〕11號(hào)（網(wǎng)）位于永平路北、黃河南路西，使用權(quán)面積182745.74㎡，約合274畝，容積率＜3.58，建筑密度＜31.31%，建筑高度＜80米，綠地率＞31.77%。

該地塊起始總價(jià)367700萬(wàn)元，折合畝單價(jià)1341萬(wàn)/畝，樓面價(jià)5620元/㎡，熔斷價(jià)422855萬(wàn)元。

因?yàn)槭枪_(kāi)地塊，所以有限價(jià)要求。

所建商品住宅（毛坯）綜合銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)21500元/平米，精裝修價(jià)格不得超過(guò)25800元/平米。

此外，在掛牌出讓文件中，對(duì)該宗地的要求為定位為國(guó)內(nèi)有影響力的糧食產(chǎn)業(yè)總部及科技研發(fā)基地，打造集總部、科研、高端商貿(mào)、高端商務(wù)酒店、文化博物館、配套住宅等為一體的城市綜合體項(xiàng)目。

永平路南地塊以及11號(hào)地塊，最早傳說(shuō)為瀚海永平晴宇，甚至流出過(guò)效果圖，但是看瀚海如今的情況，拿地恐怕是有心無(wú)力。

11號(hào)地經(jīng)歷了兩次掛牌出讓?zhuān)虚g有說(shuō)中糧、紅星會(huì)拿地，還有說(shuō)這宗地會(huì)跟華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)合作，真真假假，也還需要等塵埃落定。(展開(kāi)全部)