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主城區(qū)的超低價盤之東原閱城

要說主城區(qū)的低價樓盤，一定少不了最近一直刷存在感的東原閱城。

三環(huán)內(nèi)，雙實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)房，9×××元/㎡起，并且還是準(zhǔn)現(xiàn)房，你聽了是不是也想直接沖進(jìn)售樓部？

沖到售樓部就知道了，并不是所有房源都是9×××元/㎡起，只有80平的兩房是特價9600元/㎡起，除了兩房，其余房源還都是12000元/㎡左右。

就拿80平的兩房來說，總價76萬起，首付十幾萬，月供三千多，壓力也不算大，這么看來，簡直是為剛需量身定制。

事實(shí)上，東原閱城真的適合剛需嗎？

這個樓盤的位置其實(shí)很尷尬，處在三區(qū)交界處，既享受不到惠濟(jì)區(qū)的核心配套，又沒有高新區(qū)的資源優(yōu)勢，還蹭不上金水北的熱度，有點(diǎn)孤盤的意思。

雖然在三環(huán)內(nèi)，周邊沒有居住氛圍，至今生活配套也不是很完善，尤其是距離剛需最需要的地鐵4號線，還有很長一段距離，出行更多得依靠自駕。

因此，東原閱城僅適合一些在高新區(qū)上班的地緣剛需，如果不是，就一定得考慮清楚了。(展開全部)

主城區(qū)的超低價盤之宏江溢彩年華

宏江溢彩年華，中原老城區(qū)一個賣了很多年的樓盤，16年拿地，18年開始對外銷售。

宏江溢彩年華之前賣的是洋房，一度賣到17500元/平米，已經(jīng)默默無聞賣了好多年，只不過沒有啥關(guān)注度。

最近突然火起來，是因?yàn)橹薪榕笥讶Χ荚谕聘邔?號樓，主打的就是一個便宜。

三環(huán)內(nèi)，單價10500元/平米起，比三環(huán)外的匯泉景悅城、四環(huán)邊上的裕華城、華瑞紫韻城還要便宜兩三千。

并且距離地鐵1號線西三環(huán)站大概500米，臨近中原萬達(dá)、錦藝城等多個商圈，配套已經(jīng)很成熟了。

說了這么多，能不能無腦沖？

小開發(fā)商，交房時間晚，直接勸退一大波剛需。宏江置業(yè)，在鄭州沒啥知名度，宏江溢彩年華這個項(xiàng)目已經(jīng)拖了很多年了，這次推出來的5號樓，交房時間為2025年9月，不確定因素多。

小區(qū)規(guī)劃亂，整個小區(qū)7棟樓，分為好幾期，好幾個地塊來開發(fā)，高層、小高層、洋房、公寓啥都有，另外還有配套商業(yè)，各種物業(yè)形態(tài)吸引的人群情況不一，不夠純粹。

臨高架，周邊多是老破小，整體氛圍有點(diǎn)雜亂，實(shí)際居住起來，舒適度不會很高，周邊教育配套也一般。

這么多不利因素，還是先冷靜一下吧！(展開全部)

主城區(qū)的超低價盤之美林河畔

前段時間，刷屏中介朋友圈的一個項(xiàng)目：美林河畔。

美林河畔屬于老盤新推，二手房已經(jīng)交付好些年了，最近又新推出來幾棟樓，下半年交付的準(zhǔn)現(xiàn)房。

單價10500元/平米起，價格倒是不貴，并且是在管城二環(huán)邊，還有5號線地鐵口的加持。

主城二環(huán)邊，5號線地鐵口，準(zhǔn)現(xiàn)房，單價10×××元/平米起。

聽起來是不是很有誘惑力？

但是，上車且慢！

位置有硬傷，噪音影響大。小區(qū)處在中州大道、十八里河以及航海路的圍合區(qū)域，新加推的樓棟不臨河，并且緊挨著中州大道，噪音影響比較大。

超高容積率，產(chǎn)品落后。整個小區(qū)高達(dá)7的超高容積率，居住舒適度并不高，再加上產(chǎn)品還是N年前的產(chǎn)品，戶型設(shè)計放在現(xiàn)在來看明顯落后，87㎡跟99㎡戶型，全部都是兩室，功能性不夠。

總之，買之前可以實(shí)地去已交付的小區(qū)里邊逛一逛，這些硬傷是不是能接受，千萬不能只被價格吸引。(展開全部)

當(dāng)初投資亞新嵩山路公寓的那批業(yè)主，究竟賺了沒有？

既然是投資，無非就兩種收益方式：出售賺差價、出租賺租金。

先來看看第一種，出售賺差價。簡單算一筆賬，一套30萬的公寓，5年后以40萬轉(zhuǎn)售，差價10萬。但是這十萬并不是毛收益，因?yàn)楣⑦€有高額的稅費(fèi)，各種稅費(fèi)算下來，8萬左右。也就是說，投資30萬，5年毛收益只有2萬。

然而，就現(xiàn)在鄭州公寓市場來看，能賺2萬就已經(jīng)是最好的結(jié)局了，因?yàn)榻^大多數(shù)公寓都是純賠錢的?？纯簇悮ど厦鎭喰箩陨铰饭⒌某山挥涗浘椭懒?。當(dāng)初35萬搶的房，現(xiàn)在賣不到12萬，業(yè)主的心真是在滴血。

那可能就有人會說，賠錢就不要賣了，用來出租好了，那租金怎么樣呢？

上周聯(lián)系中介，看了亞新嵩山路公寓一套28平的平層公寓，月租金800元，這還是中介給的價格，直接找房東的話，一般都會更便宜。就以月租金800元，簡單算一下租金回報率。
租金回報率：月租金800×12/購房總價（9750元/㎡×28㎡＝27300）＝3.5%

租金回報率非常低，僅有3.5%，不考慮租金上漲和房貸利息，要28年才能回本，短期內(nèi)房租也很難高于業(yè)主每個月1500的月供。并且這還是房子一直能租出去的情況下，租金回報率3.5%，實(shí)際去看房的時候就會發(fā)現(xiàn)，房子根本不好出租，入住率太低了！
亞新嵩山路公寓雖然交房有一兩年了，但整棟樓的入住率還不到30%。不僅是公寓，周邊幾個住宅小區(qū)，康橋康城、融僑悅瀾庭的入住率都不高，只有再往北，招商天地和苑、以及亞星、泰宏建業(yè)的幾個小區(qū)，入住率高一些。

連周邊住宅小區(qū)的入住率都不高的情況下，買公寓就更要慎重了。(展開全部)

曾經(jīng)賣的如此火爆的公寓，現(xiàn)在都怎么樣了？

海亮?xí)r代ONE，2018年復(fù)式14000，現(xiàn)在8000
綠都瀾灣知了公寓，綠都云立方，2019年均價10000，現(xiàn)在6000
和昌瓏悅，2021年均價11000，現(xiàn)在9000

這幾年，公寓普遍在降價，每平降個三四千都算是正常的，并且降價也仍然賣不出去，很多都賣到了現(xiàn)房。

不過好在2019年之前搶公寓的那批人，還有部分是清醒的，搶房之后選擇了退房。亞新嵩山路公寓也是如此，這也是為什么亞新嵩山路公寓還剩下有現(xiàn)房在售。

然而拖到2019年還沒有賣完的公寓，都非常慘，根本沒人買。亞新嵩山路公寓的現(xiàn)房，也是從首開的9500元/㎡，降到了現(xiàn)房8000元/㎡，再到現(xiàn)在的6200元/㎡，單價直降3000+?，F(xiàn)在二手房的賠錢大甩賣，更是讓開發(fā)商手里的現(xiàn)房，無人問津。

這就是目前鄭州市場上公寓的現(xiàn)狀:無底線降價，賣到現(xiàn)房也沒人買。

公寓不值得投資的原因已經(jīng)說過很多遍了。容積率高，梯戶比高，居住舒適度差；產(chǎn)權(quán)只有40年；商水商電；不能落戶，不能上學(xué)，等等等。

但最致命的硬傷在于：流通性差，收益率低。要么直接賠錢賣，尤其是前幾年買的公寓，現(xiàn)在賣99%都是賠錢的，要么動輒幾萬塊的稅費(fèi)，基本沒有賺差價的空間。再加上這兩年公寓的天量庫存，直接導(dǎo)致公寓的流通性非常差。
更為糟糕的是，在租房市場，不僅有大量的公寓，還有大量的住宅、安置房，競爭激烈，位置稍微差點(diǎn)的公寓，租金是一路走低，以租金養(yǎng)房貸早就已經(jīng)行不通了。

總之投資公寓想賺錢的話，太難了。遠(yuǎn)離公寓，人人有責(zé)。(展開全部)

亞新嵩山路公寓。

先來看看這個樓盤，曾經(jīng)賣的有多火爆。當(dāng)年開盤的時候，選房現(xiàn)場多達(dá)幾千人，甚至有一多半買房人都沒選到房。

扒拉了一下當(dāng)年的開盤數(shù)據(jù)：

4月份首開當(dāng)天推出1280套公寓產(chǎn)品，平層精裝均價9500-9900元/㎡，loft毛坯均價10500-10900元/㎡。開盤前項(xiàng)目認(rèn)籌量約3000組，開盤當(dāng)天1280套公寓產(chǎn)品全部售罄，按此計算，成功選到房者僅僅43%。緊接著6月份，項(xiàng)目推出2號樓，又是去化一大半。

為什么去化這么好？

很簡單：低總價，低首付，門檻低，壓力小。

總價很低，一套28平米的平層公寓總價才26萬元左右。首付更低，推出首付分期政策，首付1萬起，剩余分5次2年至交房前付清即可。

當(dāng)然，也不僅僅是亞新嵩山路公寓如此瘋狂。2018年，是鄭州公寓賣的最火爆的時候，很多投資者都傾向于公寓產(chǎn)品來為自己的資本保值增值。

因?yàn)楣⑹巧虡I(yè)性質(zhì)，不限購，不限貸，也不占用購房名額，不管買沒買住宅，公寓都可以隨便買，想買幾套買幾套。并且公寓都是小戶型，面積小租金壓力小，往往比大戶型更容易出租，相對稀缺，也更能租的上價。

就比如說亞新嵩山路公寓，28㎡，總價26萬，僅需貸款13萬，分10年還清，月供1500元左右，將來出租，讓租客養(yǎng)房貸也不成問題。

2017-2019年這幾年，公寓就是憑借以上“完美”說辭，成功套牢了一批又一批投資者。(展開全部)

單價10500元/平米起，還有這么多賣點(diǎn)的宏江溢彩年華，究竟能不能買？

直接先說結(jié)論：不能買！

原因也很簡單：

首先就是產(chǎn)品。宏江溢彩年華地塊是2016年拿的，土地產(chǎn)權(quán)已經(jīng)縮水好些年了。
另一方面，雖然社區(qū)不大，容積率低，但規(guī)劃混亂，不僅是高層+洋房的高低配，還有公寓跟辦公樓，戶型面積段更是從50多平到300多平都有，各種物業(yè)形態(tài)吸引的人群情況不一，居住氛圍會比較雜亂，不夠純粹。

其次，位置也有硬傷。臨近高架，周邊都是一些老舊小區(qū)，整體氛圍有點(diǎn)雜亂，實(shí)際居住起來，舒適度不會很高，周邊教育配套也一般。

最關(guān)鍵的是開發(fā)商。作為小開發(fā)商，宏江置業(yè)主要是在三門峽、南陽等地市有項(xiàng)目，在鄭州只有宏江瀚苑、宏江中央廣場，產(chǎn)品一般，交付也一般，沒啥知名度。這次推出來5號樓，也是16年拿的地，但是7年時間過去了，這棟樓才剛開始賣，甚至是剛開始蓋，項(xiàng)目整體的進(jìn)度太慢了。

還有非常重要的一點(diǎn)，目前主推的5號樓交房時間預(yù)計為2025年9月份，交房時間晚，不確定因素多。

總之，作為民企小開發(fā)商，宏江置業(yè)是有風(fēng)險性的，實(shí)力存疑，后期品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)都不能保證。綜合來看，這個項(xiàng)目是不推薦的，剛需要遠(yuǎn)離。(展開全部)

除了價格優(yōu)勢，宏江溢彩年華還有很多賣點(diǎn)：三環(huán)內(nèi)+地鐵口+公園旁。

先說地段，項(xiàng)目位于建設(shè)路與協(xié)和路交匯處，三環(huán)內(nèi)的地段非常好，屬于已經(jīng)發(fā)展成熟的地段，居住氛圍濃厚。

錦藝城商圈、西元國際廣場、中原萬達(dá)、王府井等大型商圈都在1.5公里范圍內(nèi)，周邊生活配套非常完善。

緊鄰建設(shè)路、西三環(huán)核心主干道，周邊有中原路，隴?？焖俾罚由夏媳毕虻尼陨铰?、桐柏路和秦嶺路，交通可謂四通八達(dá)。

距離地鐵1號線西三環(huán)站大概200米，周邊還有10余條公交路線，公共交通也很便利。

生態(tài)景觀方面，西三環(huán)一路之隔就是鄭州西流湖生態(tài)公園，南邊坐落二砂文化創(chuàng)意園及芝麻街公園里。

總之優(yōu)勢很明顯，中原主城區(qū)，有地鐵有商業(yè)有公園，關(guān)鍵價格還便宜，對剛需來說幾乎完美，要啥有啥。(展開全部)

同一個區(qū)域，售樓部相隔數(shù)百米，有的樓盤能賣好多年，有的樓盤自帶光環(huán)不愁賣。鄭州也不乏這樣的樓盤，地段一樣，配套一樣，只因?yàn)殚_發(fā)商不同，定位不同，產(chǎn)品不同，價格能相差五六千。

就比如說中原區(qū)的萬科山河道跟匯泉景悅城。同屬三環(huán)邊，兩個樓盤直線距離800米。以西三環(huán)為界，東邊是賣得貴的萬科山河道，今年中原區(qū)的網(wǎng)紅樓盤，帶裝修交付，均價18000元/平米。西邊是賣的便宜的匯泉景悅城，毛坯現(xiàn)房，目前均價12500元/平米。

一路之隔小區(qū)房價產(chǎn)生的極致價差，背后都是有原因的。

因?yàn)榧幢闶峭瑯拥牡囟?，擁有差不多的配套和環(huán)境，它們的產(chǎn)品差異也可以很大。要么是戶型很落后，小區(qū)環(huán)境差，沒辦法很好的滿足居住屬性，再要么是開發(fā)商交付品質(zhì)不行，比如說匯泉景悅城、宏江溢彩年華。

好地段，也必須要搭配好產(chǎn)品，才能賣的上好價格。歸根結(jié)底，房價有差異，原因一定來自項(xiàng)目本身。

萬科山河道和匯泉景悅城僅相隔一條西三環(huán)，但是這兩個樓盤在開發(fā)商、產(chǎn)品戶型、交付品質(zhì)等方面均有較大差異，所以房價存在天壤之別。(展開全部)

在主城區(qū)三環(huán)邊的樓盤，賣到一萬二的單價已經(jīng)是很低的門檻了，但是品質(zhì)和產(chǎn)品戶型終究是硬傷。所以匯泉景悅城為什么這么“便宜”，總結(jié)下來就是，它的產(chǎn)品很難流通，不管是安置商住混合，還是戶型缺陷，在這個市場上都很難被接受。

如果說匯泉景悅城安置商住混合的產(chǎn)品，不能夠跟網(wǎng)紅樓盤山河道相比，那么來看看西三環(huán)邊上的其他樓盤。

宏江溢彩年華，小區(qū)內(nèi)高層、有洋房、有公寓、有商業(yè)，居住環(huán)境很雜亂，最近新推出來一棟高層，均價11000元/平米。華潤琨瑜府潤園，雖然華潤接手，也改變不了原來風(fēng)和朗庭的天生缺陷，地塊不大，容積率卻高達(dá)5.99，均價14000元/平米。另外還有一棟樓的瑜公館在售，兩梯七戶，全部都是小戶型，單價12500元/平米。這兩個樓盤都是因?yàn)楫a(chǎn)品不好，拖拖拉拉賣了很多年，也賣不上價格。

不僅是新房如此，產(chǎn)品帶來的價差也體現(xiàn)在二手房上。

萬科山河道一期的二手房19000元/平米，昆侖望岳22000元/平米，為什么這兩個小區(qū)的房價能遠(yuǎn)超周邊小區(qū)，說到底，這兩個項(xiàng)目偏改善，產(chǎn)品非都不錯。同樣的地段，周邊不少小區(qū)甚至連一萬五六都賣不到，只能在一萬二三苦苦掙扎。陽光城麗景公館、保利心語，二手房價格都在15000元/平米，匯泉景悅城已經(jīng)交付的兩個院，都是13000元/平米。

按理說匯泉景悅城的地段也不差，但是沒有品牌加持、產(chǎn)品不行，溢價就是上不去。(展開全部)