這是不是你對當(dāng)下樓市的最直觀的感受和看法？不得不承認(rèn)，99%的人深陷泥潭，1%卻成為鳳毛麟角的存在！不信來看，曾經(jīng)風(fēng)靡一時的樓盤：1、某紫荊華庭，憑借地鐵以及營銷手法，吸引不少人前往。
2、永威城：憑借三點(diǎn)，永威口碑、物業(yè)，以及簽約學(xué)校，而如今剩下了什么，一目了然。
3、金科城：當(dāng)時賣的明明是金科品質(zhì)以及性價比，萬萬沒想到最后靠學(xué)區(qū)支撐
4、正弘青云筑：正弘、地段和產(chǎn)品，靠時間差搶跑了一些
5、龍湖景麟玖序：品牌，老城，洋房
6、萬科天倫紫臺：萬科、洋房、環(huán)境直接把大家拉去了四環(huán)邊。
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沒有一個樓盤是簡簡單單的成為網(wǎng)紅，然而如今參差不齊，有的風(fēng)靡追隨一時，卻要有幾十萬的代價去填補(bǔ)！我們不妨以正弘青云筑和龍湖景麟玖序這兩個樓盤為例來看：2020年3月28日龍湖景粼玖序開盤推出洋房和高層，去化率在90%。洋房均價1.98萬，高層1.52萬，產(chǎn)品89-143㎡，推出252套，去化231套，來了個開門紅。2019年12月開盤，價格14000-15200，毛坯高層，去化率62%。推出708套，成交436套，產(chǎn)品面積是97-180㎡。打了時間差，走了稀缺的路，以及核心的地段，讓正弘吸引了不少人。按照這個時間軸，在同一時期高新區(qū)在售的是謙祥萬華城，朗悅公園府和公園道1號，以及金科城，論如此多的大面積改善，還真是不多。龍湖主打一個品質(zhì)口碑，以及稀缺的小高和洋房，在高新區(qū)也成為了高新三杰之一。過了4年后的情況如何？表現(xiàn)在房價上是最為直觀的：樓市的分化更加的細(xì)化，一棟樓的戶型不同，價格就會差別很多。來看這些成交數(shù)據(jù)，你會發(fā)現(xiàn)：高新除了與主城連接的路有點(diǎn)少外，其余的教育，產(chǎn)業(yè)都是能夠自給自足的，所以具有很強(qiáng)的地緣或者沖著教育去的非地緣，改善的基因強(qiáng)大。龍湖景粼玖序的洋房成交占比在60%以上，且價格上漲，洋房在去年2月份的時候成交在1.9萬，如今基本成交在2.1萬。正弘青云筑成交比較少，97和133的成交占比比較多，160平以上的很少。比較可惜的就是碧某園西流湖附近的產(chǎn)品設(shè)計，本身能夠沖擊市場，然而現(xiàn)在看來也是任重道遠(yuǎn)。所以，未來高新洋房以及大面積的高光時刻會持續(xù)到來。雖然雙方都不打?qū)W區(qū)，但是根據(jù)高新區(qū)的最新劃片，龍湖景粼玖序劃片鄭州中學(xué)附屬小學(xué)冬青街校區(qū)。它是鄭州中學(xué)附屬小學(xué)的一校三區(qū)里面的冬青街校區(qū)，中學(xué)是省實驗二中，實力不容小覷。正弘青云筑是鄭大附屬小學(xué)，鄭州中學(xué)八一校區(qū)。論目前劃片學(xué)校實力，龍湖顯然更勝一籌，并且正弘還有個劣勢，就是距離這兩個學(xué)校步行的距離都不近。這也就是為什么龍湖會比正弘價格要貴一些，這也就是為什么洋房產(chǎn)品會賣的更好些。從這里我們很容易看得出，當(dāng)下買房邏輯要改變之一就是買大戶型！從2021年到2023年，你會發(fā)現(xiàn)市場需求的產(chǎn)品逐年增加比較多的是144平以上的。不管主城還是郊縣都是如此，然而市場上144㎡產(chǎn)品非常少的，比較多的區(qū)域就是北龍湖，這里門檻標(biāo)高。其余區(qū)域基本的戶型都是集中在144㎡以下的，從成交85-105㎡在逐漸下降，就可以看到需求的轉(zhuǎn)變。留給小戶型的時間不多，抓緊一切機(jī)會趕快賣掉。未來89㎡以下的小三房，如果沒有溢價加持，將會猛跌，慢慢的逐漸過渡到89㎡小三房本身，終將會競爭激烈。然而，如果具體到每個區(qū)域，我們則需要詳細(xì)的分析。因為只有有自驅(qū)力的區(qū)域，這種情況會更加的迫切。而這種自驅(qū)力背后是區(qū)域的實力以及政策的支持。二七區(qū)大戶型并不會受歡迎，中原區(qū)剛需樓盤的大戶型也會如此，惠濟(jì)區(qū)的洋房也將會稀缺，東區(qū)也是大面積等等房地產(chǎn)周期比較長，未來，產(chǎn)品迭代跟不上的情況下，介于剛需和純改善的之間的人選擇將會更難！直接看這張圖，不論是否剛需，還有多少選擇？如果你對鄭州不熟悉，請一定要收藏這篇文章！二手房不少，但以新房來看，20個項目，看來看去，還是在之前的路上反復(fù)選擇，因為沒有多少新入市的項目，無處可選。在集中供地出來，你會發(fā)現(xiàn)，要么地沒動，要么節(jié)點(diǎn)慢還在找合作房企中，總之，沒有入市。這20個項目中，剛需占據(jù)一大部分外，純改善有多少，剛改又占比多少，恐怕都屈指可數(shù)。未來樓市兩種人選擇更容易，一是資金不多的剛需，一是純改善。最后，修整7的樓市，樓盤獨(dú)特性已經(jīng)出來，也給我們留下寶貴的財富！網(wǎng)紅跌落神壇，都有這些特征，一旦符合趕緊出手！功能性不齊全的一室或者兩室，該賣就賣刻不容緩，完全符合下跌的特征。另外，不利因素比較多的樓盤，也要趕緊行動，比如潤城時光里，利海托斯卡納等等，硬傷避免不了的，隨著時間的推移，只會越來越激烈。千萬不要去碰沒有任何溢價加持的出險房企的樓盤，買了也是貶值開始，如果你的是，需要抓緊行動了。物業(yè)比較差，人車不分流的小區(qū)，在這波中，也是重創(chuàng)的存在。小區(qū)體量比較大的盡量不要碰，最容易碰見砸盤賣房的房東。當(dāng)你不知道要不要買的時候，一定要清楚什么不要碰，不盲目亂買房這六個字時刻謹(jǐn)記心里。
樓市分化時期，要趕緊處理手里的資產(chǎn)，否則會加速減少你的財產(chǎn)！但是也不要恐慌性出手，根據(jù)市場情況分為了三類，哪些速速行動？哪些等等？哪些持有，在直播間一一點(diǎn)名。
另外還包括大家近期比較關(guān)注的真假學(xué)區(qū)房，買房避坑，快速賣房的技巧等等，2個小時不間斷的純干貨分享，任何買房問題趕緊預(yù)約，本周三晚7點(diǎn)不見不散！
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
本文章原創(chuàng)自米宅旗下《鄭州樓市》
關(guān)于鄭州房地產(chǎn)、教育、裝修、人文民生等
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