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鄭州的樓市與江浙地區(qū)比起來，如同是少年。就在江浙開發(fā)商在對項目品質絞盡腦汁做創(chuàng)新的時候，鄭州的大部分開發(fā)商們卻連蓋房子這件事本身都還沒有做好。
這也是鄭州房地產維權高發(fā)的一個很重要的原因。鄭州的地產維權事件震動全國。而一個更加詭異的現狀是，不管是本土開發(fā)商，還是外來大家，一入鄭州就會陷入被維權的漩渦不能自拔。
部分一線房企在鄭的“白布條”↓↓↓
而造成這種現象最主要的一個原因是，鄭州至今尚無自己的龍頭大哥。龍頭大哥就像是行業(yè)的領軍企業(yè)，不僅是行業(yè)口碑的引領者，也應該是整個鄭州房地產行業(yè)規(guī)則的制定者。
缺乏行業(yè)精神領袖指引的鄭州樓市長期處于一盤散沙的狀態(tài)，眾多的開發(fā)商各自為戰(zhàn)，以純粹的利益為導向。一切以快速周轉為目標，為了銷售可以背信棄義、虛與委蛇，甚至是掛羊頭賣狗肉，只要看一下鄭州的市場上有多少項目是爛尾的團購房，就可以知道這個市場到底有多么的蠻荒。
2011年《大河報》曾報道過的“爛尾樓”↓↓↓
晶誠花園的業(yè)主們至今仍在請求能夠得到鄭州樓市的幫助，德潤黃金海岸的業(yè)主們至今仍在為開發(fā)商是否會再次違約心懷疑慮，正印良品的開發(fā)商雖然換了一個項目名詞重新包裝，但是也難掩極度不靠譜的事實，而這一切，仍只是冰山的一部分而已。
我曾經說過，房地產開發(fā)大概可以分為三種境界：
1：第一重境界，房子質量有保證，努力營造居住品質。
2：第二重境界，一切圍繞著“人”進行設計，強調關于細節(jié)的極致追求，建造給人驚喜的房子。
3：第三重境界，站在百年建筑的角度，把房子做成藝術品，不僅對居住者負責，更要對我們所在的城市負責。
細思之后，我們發(fā)現，這第一重境界我們尚且走得舉步維艱，一系列的維權事件正是爆發(fā)于這一群體；而這第二重境界在開發(fā)商群體中則是屈指可數，如今卻連一向口碑良好的信和旗下項目龍之夢都背上了鄭州維權江湖分水嶺的標志性意義；而這第三重境界，則幾乎全軍覆沒。
而本土房企中，我們一直推崇的建業(yè)、永威、康橋，離綠城還有較大差距，就建業(yè)以前的壹號城邦、如意家園、聯盟新城、城市花園、置地廣場來說，對產品的追求和執(zhí)著還差很遠很遠，但現在的建業(yè)有所改變，天筑、凱旋廣場、九如府已經有很大改變，我們拭目以待。而對于產品和細節(jié)的執(zhí)著，永威甚至要強于建業(yè)，但我們也一直收到來自迎賓府、西溪花園、永威城業(yè)主的投訴和遭遇，讓我們對永威也是有諸多無奈。我們收到康橋的投訴是最少的，這也是因為康橋畢竟項目還比較少的原因。
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鄭州的房地產江湖極度缺乏的是，由江湖龍頭老大來制定的行業(yè)潛規(guī)則。
行業(yè)規(guī)則應該有兩種，一種是政府明文的法規(guī)，另一種則是江湖上的約定俗成，是一種隱形的潛規(guī)則。我們在看港臺黑幫電影的時候，經常會看到這樣的畫面，會長對手下的某個片區(qū)老大訓話：阿強啊，千萬不要販毒，這是我們洪幫的底線，只要不越過這個線，其他的都好說，兄弟們都會幫你的。
不準販毒，這是洪幫會長心中的底線，只要在會長管轄的片區(qū)內，這就是行業(yè)的潛規(guī)則。
詮釋房地產江湖潛規(guī)則的最好案例仍是在杭州。如果說杭州房地產市場的龍頭老大是綠城，那么老二就是濱江。只是這個老大自帶的光環(huán)太過于耀眼，強大到成了杭州樓市的代名詞，所以濱江便一直蟄伏在老大的光環(huán)之下。
綠城定義了杭州的住宅，濱江是最好的追隨者，并有青出于藍而勝于藍之勢，而剩下的老三老四老五們，還用說么，在這個行業(yè)里混，你總得跟著老大才對。也正是如此，杭州的市民們幾乎有著全中國最高的房地產鑒別能力，就如同是李嘉誠的司機也能成為投資高手一樣。
正是因為有綠城和濱江在，所以，任你再大的開發(fā)商，到了杭州之后，也不得不低調起來，踏踏實實的學習蓋好房子，不然不管你大不大牌，都會輸的很難看。
我常常想杭州真是一座幸運的城市。有著優(yōu)秀的開發(fā)商做引領，整個行業(yè)的競爭都是趨于良性循環(huán)的，大家只會爭著比著做產品，誰能更好的滿足購房者越來越挑剔的胃口，誰就能好好的生存。
綠城安置房代表作—青島綠城百合安置房↓↓↓
綠城安置房代表作—杭州彭埠安置房項目↓↓↓
這讓我們得到的一個教訓是，當你自我不尊重的時候，你不能指望任何一個外人去尊重你。外來的開發(fā)商畢竟是外來者，你不能指望他們的鄉(xiāng)土情懷，也不能指望他們在一個沒有秩序的江湖里，遵守普世的秩序，而在更多的時候他們只會選擇入鄉(xiāng)隨俗。
當鄭州樓市不厭其煩的強調選擇樓盤的標準，開發(fā)商第一，地段第二，產品第三。很多人說，這是明顯的有悖于房地產行業(yè)通識，地段才應該是第一位。李嘉誠說：地段、地段、地段。
但是我們深究一下就會發(fā)現，這個選擇標準有著嚴苛的前提條件。當一個城市的樓盤品質整體平均，不論買哪一個開發(fā)商蓋的房子都可以實現安居的最基本需求，無論誰蓋得房子都能實現最基本的對得起這方土地的最低要求，這時候我們除了地段、地段、地段，還有什么值得考慮的么！
在鄭州，這些條件明顯還難以達到。你看到的那一個個占據著城市絕佳位置的地段，豎立著的卻是密密麻麻的高容積率的房子。這些本應是最應該誕生豪宅和城市天際線的地段，卻一個一個全部淪陷。這是任我們這些旁觀者再捶胸頓足也絲毫無法改變的事。
判斷一個城市的房地產發(fā)展水平，主要對象則不是這些像綠城一樣的城市引領者，而是行業(yè)內中小開發(fā)商。中小開發(fā)商是一個城市房地產行業(yè)的最廣泛的存在。之所以說江浙的房地產市場更加成熟，是因為正是這些中小開發(fā)商建造了讓剛需一族可以實現購房夢的房子。
但一個企業(yè)對于行業(yè)的領導從來都是雙向的，我們這個城市無法產生像綠城那樣的優(yōu)秀者，但是卻可以產生像升龍、正商、亞星那樣的城中村改造模式。類似曼哈頓=高容積率+配建大體量商業(yè)進行出售。自此這個典型的模式就成為了升龍城中村改造的標準模式，升龍國際中心、中原新城、升龍城、升龍又一城、正商城、正商各種鉆、亞星盛世。
升龍曼哈頓廣場↓↓↓
姚寨金成時代廣場↓↓↓
最令人心寒的是，這個模式又被廣泛用于鄭州的整個城中村改造，幾乎毀了整座城。也正是因為這個模式，讓很多的優(yōu)秀外來開發(fā)商踟躕不前，最終選擇放棄，今天我們要說的是綠城。
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舊城改造是每一個城市都會面臨的現實問題，不同在于改造的具體方法和方式。
我常常在想的一個問題是，假如西郊幾個國棉廠的改造給了萬科、綠城、金地、保利或者就算是建業(yè)和永威，給了他們中的任意一個，那又會是一種什么樣的狀況！西郊會脫胎換骨嗎？
假如鄭州的城中村改造不是給了正商、升龍或者是一干中小開發(fā)商，而是給了萬科、綠城、金地、保利或者就算是建業(yè)和永威，給了他們中的任意一個，那又會是一種什么樣的狀況！城市會脫胎換骨嗎？
假如真的如上述那樣發(fā)生轉變，升龍的高容積率+商業(yè)大量出售的模式還會存在嗎？那么又會換成另一種什么形式呢？會比今天更好嗎？
但是，終極的問題在于，為什么不是他們，而是他們呢？而綠城們又為什么從來都不爭取呢？
當我將這個問題拋給綠城一位高層后，就有了如下的問答。下列名詞中，鄭州樓市代表鄭州樓市，是提問方；綠城代表綠城，是被提問方；而括弧內的內容則是作者自身感想。
綠城：城中村的改造應該是將其改造成為城市的一個有機的組成部分，對于綠城來說，鄭州城中村的容積率一直是一個心理障礙。在綠城對產品的理解里面，講求的是以人為本，以及人與建筑的和諧，這是綠城骨髓里面的認知。
有些城中村的位置真的是很好很好，并且賺錢根本不成問題。但最后綠城選擇放棄。
鄭州樓市：為什么放棄？
綠城：因為綠城擔心一點，就是二十年之后我們蓋的房子會被炸掉。但是這并不說綠城房屋本身的質量，而是這個建筑與城市本身的關系。比如說在一個主要的交通路口，200畝的地，去蓋5以上容積率的房子。那這個建筑與城市的交通就始終是一個非常矛盾的東西。你除非是蓋房子的時候將下面的下穿隧道和天橋的位置都預留好，除非你這樣做。
鄭州樓市：但是這顯然是不可能的。因為要預留，就必須要與政府的整體規(guī)劃作出統(tǒng)一性，但是目前又沒有這樣的規(guī)劃，而鄭州的規(guī)劃又像是機動的，仿佛可以隨時改隨時變。
綠城：我們可以做個計算，假如一個200畝的地塊，容積率5，90平米以下的房子占70%，車位比按1:1，對這樣的一個地塊，從規(guī)劃的角度上來講，對綠城的認知沖突上比較大。雖然車位比是政府的強制要求，是規(guī)劃的先準條件。但這個車位比不是說配的太低了，而是配的太高了。
鄭州樓市：配的太高會有什么影響？
綠城：假如你小區(qū)里面有4000輛車，小區(qū)有三個出口，這就要求1000多輛車一個出口。業(yè)主要上下班，那么，計算一下他出去需要多長時間。從城市運行的角度來講，城市的容量，道路的環(huán)境容量，跟車位環(huán)境容量，跟業(yè)主進小區(qū)和出小區(qū)的時間容量，是不相配的。
小區(qū)的道路和城市管網道路是相配建造的。對于主城區(qū)來講，250或者350米左右肯定會有一個紅綠燈，也就是說肯定會有一個路口，這就是說你小區(qū)的車輛會始終在這個紅綠燈的路口堵著，這對城市來說就是一個瓶頸。
（十一俠按：我有一次與出租車司機聊天的時候，司機師傅告訴我一組數據，就是沿著鄭州市的整個三環(huán)高架跑一圈，還沒有50公里，這就是整個主城區(qū)的范圍，鄭州市超過一多半的車輛和居住人口就是在這樣一個范圍之內。而高容積率的的小區(qū)，以及90/70政策，一比一的車位配比，則只能讓主城區(qū)更加的不堪重負。）
鄭州樓市：這是客觀原因，那主觀原因是什么呢？
綠城：假如說將城中村按照綠城的標準來做，從效益上綠城根本是做不成的。但是按照鄭州市場的標準來做，綠城又無法接受。因為建造者自身都接受不了。因為在綠城看來，住在這樣的房子里面，業(yè)主肯定不會舒適，這和綠城的價值觀是引悖的。
而如果地塊較小，旁邊都是道路，比如30畝左右，容積率4-5甚至再高都是可以的，因為道路和退紅線可以稀釋建筑密度，可以滿足業(yè)主較好的采光、日照、通風需求，也可以做到較為舒適的居住，但地塊超過50畝，高容積率就難道以實現宜居。
鄭州樓市：所以綠城就寧愿放棄這塊空間？
綠城：從綠城的價值角度講，大概就八個字，真誠善意精致完美。真誠善意說的是做人，精致完美說的是做事情。做事情一定要經得起時間。做生意賺錢并不是難事，但是對于一個城市來講最重要的一個符號就是建筑，建筑作為城市符號本身來說，它并不是像在作業(yè)本上寫錯字一樣，用橡皮擦一擦就可以了，建筑是沒法擦的。
（十一俠按：說到這里，我又想到了宋衛(wèi)平，在面對聽眾時，他喜歡講城市的歷史，建筑與人、自然、社會的關系。他立志于要在城市中留下美好的建筑。他看問題時也總喜歡站在數十年后來考慮。比如綠城的很多樓盤外墻都是明黃色色調，鄭東新區(qū)的綠城百合正是如此，這是因為明黃色在二十年后仍然不會發(fā)生太大變化，盡管作為新樓顯得有些老氣。這種色調正是宋衛(wèi)平自己來決定的。）
這時候，綠城另一位項目總做了補充，如下：
綠城：在今天看來，政府在考慮規(guī)劃的時候，并沒有考慮從城市運營的角度上該怎么去做。對于4.5以上的容積率，就算是1：0.7的車位比，這0.7中又有70%要上下班，就這樣你也會發(fā)現根本就出不去。
對于一個3.5或者4.0的的容積率，大小100多畝的社區(qū)里面，假如有一天是節(jié)假日，你會發(fā)現小區(qū)里密密麻麻的全是人。什么樣的產品對應什么樣的容積率，這是有著要求的，但是在鄭州這些東西都被打破了。
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在鄭州樓市呆了這兩年下來，越來越來感覺到鄭州的房地產江湖真的是一個很奇特的存在。在做維權稿件的時候，很多人會拍手叫好，說敢于直言，不唯利是圖。但是，當我們發(fā)現了一個項目做得很有情懷，忍不住要夸贊幾句時，這算是捅了馬蜂窩了，在后臺留言說我們收錢寫軟文的人不絕于耳。
這種現象歸根結底與鄭州的房地產市場畸形發(fā)展有關。最直接反映的問題在于，鄭州沒有一個開發(fā)商是讓消費者從心底里完全折服的，龍湖地產在重慶很厲害，綠城在杭州很厲害，假如說我們是重慶樓市或者說杭州樓市，我相信我們就是將龍湖和綠城夸上天，也不會有人反感，因為在消費者心中它們經得起這些贊譽。還需要別人夸嗎，他們的好本身就在那里！
但是，在鄭州，這幾乎是不可能的存在。在現實面前，我們還有很長的路要走，要有很多的規(guī)則要改變，但我們也不用悲觀，要相信的是未來。只是不知道我們這一代還能不能趕上那一天，但也許我們的孩子能，這就足夠了！
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(責任編輯：米宅呈呈)
