鄭州的購(gòu)房群體中，大多數(shù)人是偏愛新房，有新房情結(jié)的，二手房的關(guān)注度不高。
▼鄭州新房二手房成交數(shù)據(jù)（2016年1月-2017年11月）
注：數(shù)據(jù)來(lái)源于鄭州房管局
所以，近兩年，鄭州新房成交套數(shù)都是高于二手房的，且二者的差距在今年進(jìn)一步拉開。顯然，鄭州目前的樓市還是新房市場(chǎng)。
具體到同一片區(qū)，二手房和新房的價(jià)格到底是怎樣的？是否出現(xiàn)傳說(shuō)中的一、二手房倒掛現(xiàn)象？
我們選取了5個(gè)典型片區(qū)，來(lái)進(jìn)行對(duì)比。
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5個(gè)典型片區(qū)
我們選取的5個(gè)片區(qū)，分布在鄭州東西南北，4個(gè)區(qū)域在三環(huán)周邊，均有二手房、新房同時(shí)在出售。
分別是北三環(huán)江山路、管南南三環(huán)、中原西三環(huán)秦嶺路、東區(qū)高鐵片區(qū)、高新區(qū)萬(wàn)科城附近片區(qū)。
▼片區(qū)主要新房+二手房
▼片區(qū)二手房VS新房?jī)r(jià)格對(duì)比
1.片區(qū)內(nèi)，昌建譽(yù)峰因?yàn)榉魁g新外加自帶思達(dá)外國(guó)語(yǔ)小學(xué)學(xué)位價(jià)格最高，高于區(qū)域二手房均價(jià)20%-28%，這個(gè)溢價(jià)還算是正常，相反，文化路一小、省實(shí)驗(yàn)片區(qū)80%以上的學(xué)區(qū)溢價(jià)已無(wú)性價(jià)比可言，可謂天價(jià)。
2. 區(qū)域二手房均價(jià)與新房售價(jià)相比，幾乎持平，有一二手房倒掛現(xiàn)象，部分尾盤價(jià)格要明顯低于周邊二手房房?jī)r(jià)。
3. 按照周邊二手房?jī)r(jià)格，謙祥興隆城可以考慮，中海錦城帶裝修，劇透價(jià)格15700起，也可以考慮。
▼片區(qū)內(nèi)主要新房+二手房
▼片區(qū)在售新房VS二手房?jī)r(jià)格對(duì)比
1.該片區(qū)新房?jī)r(jià)格為三環(huán)價(jià)格洼地，14000左右。附近二手房?jī)r(jià)格參差不齊，但普遍比新房?jī)r(jià)格要高，出現(xiàn)明顯的一二手房倒掛現(xiàn)象，價(jià)格在14000-16000，最高有2500元的價(jià)差。
2.該片區(qū)建議考慮新房，不僅僅因?yàn)榉績(jī)r(jià)。該區(qū)域?yàn)楣艹窍蛲鈹U(kuò)延區(qū)域，教育資源一般，尤其是初中。但這些新建小區(qū)一般都配建小學(xué)、初中，就近入學(xué)，且大多引進(jìn)名校，起步好。
3.但該片區(qū)的正商華鉆，因?yàn)榈乩砦恢玫脑?，二手房?jī)r(jià)格在13000-14000，且配置小學(xué)、初中并且初中加入回民中學(xué)教育集團(tuán)，可以考慮。
▼片區(qū)主要新房+二手房
▼片區(qū)在售新房VS二手房?jī)r(jià)格
該區(qū)域位于高新區(qū)四環(huán)外，周圍項(xiàng)目主要為萬(wàn)科城。新房為萬(wàn)科城5期，價(jià)格13500元，帶裝修。
二手房我們集中看的是一期紫蘭苑。盡管新房位置稍偏，在一期直線距離2公里之外，出現(xiàn)二手房倒掛現(xiàn)象，二手房高層14000-15000，差價(jià)在500元-1500元/㎡。
▼片區(qū)主要新房+二手房情況
▼片區(qū)二手房VS新房?jī)r(jià)格對(duì)比
1.該片區(qū)主力新房海馬公園兩房是23000-24000，三房是25000-26000。一二手有稍許倒掛現(xiàn)象，海馬公園自己的二手房大戶型已經(jīng)賣到了26000-27000，小戶型23000-24000。其他二手房?jī)r(jià)格在23000-27000不等。
2.區(qū)域新房少，海馬公園對(duì)比其他二手房的具體成交價(jià)，并沒有明顯的一二手倒掛現(xiàn)象。
3.在該片區(qū)買房，建議還是首選海馬公園的新房，性價(jià)比更高。
▼片區(qū)主要新房+二手房情況
▼片區(qū)在售新房VS二手房?jī)r(jià)格對(duì)比
1.該片區(qū)目前二手房主要在15000-16000之間，偏遠(yuǎn)一些的錦藝商圈二手房?jī)r(jià)格在20000左右。如果對(duì)比周圍價(jià)格，并沒有出現(xiàn)明顯一二手倒掛現(xiàn)象，對(duì)比錦藝商圈二手房，則出現(xiàn)差價(jià)在3000元左右的一二手倒掛現(xiàn)象，但錦藝國(guó)際華都、盛潤(rùn)錦繡城是中原老城區(qū)二手房的頂峰。
2.從這兩個(gè)價(jià)格考慮，如果鄭地璞園價(jià)格在15500左右，且是精裝修，那么它完全有性價(jià)比的。關(guān)注西區(qū)的購(gòu)房者可以著重觀察一下。
3.錦藝商圈的次新房?jī)r(jià)格有些偏貴，主要周邊錦藝城商圈拉動(dòng)。
通過(guò)這5大片區(qū)一二手房?jī)r(jià)格對(duì)比，我們大致可以看出。
目前的鄭州樓市市場(chǎng)上，大部分區(qū)域一二手房成交價(jià)格基本持平，相差不大，甚至出現(xiàn)了一二手房倒掛現(xiàn)象，在某些區(qū)域，二手房的價(jià)格要高出新房?jī)r(jià)格的8%-10%左右。
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當(dāng)一二手價(jià)格出現(xiàn)倒掛
拿這5大片區(qū)來(lái)舉例，我們來(lái)看一張圖。
在這些片區(qū)，確實(shí)出現(xiàn)了一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象。
為什么？?jī)蓚€(gè)原因。
第一個(gè)原因是新盤的限價(jià)政策。
第二個(gè)原因則是二手房市場(chǎng)是一個(gè)自由的市場(chǎng)，二手房在去年10月份瘋狂上漲之后，報(bào)價(jià)并沒有下浮太多，成交價(jià)在報(bào)價(jià)上下浮1000元左右，還要看二手房業(yè)主的心態(tài)，業(yè)主可以自由喊價(jià)、可以捂房不賣。
所以，就造成了部分區(qū)域一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象，有些區(qū)域，二手房比一手房的售價(jià)要多出3000元。
但是，這些掛高價(jià)的二手房，真得能賣掉嗎？
再給大家看一張圖。
注：數(shù)據(jù)來(lái)源于鄭州房管局
依據(jù)官方數(shù)據(jù)來(lái)看，在2016年，二手房平均每月成交套數(shù)6703套，后半年月成交套數(shù)超過(guò)7000套，來(lái)到2017年，整年月平均套數(shù)5374套，下滑超過(guò)20%。
管城南曾經(jīng)一個(gè)占據(jù)鄭州二手房銷量前十的小區(qū)，其中一套二手房因?yàn)閳?bào)價(jià)問(wèn)題，已經(jīng)掛牌超過(guò)半年，看房人也不如去年一波又一波。
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一二手價(jià)格倒掛，是否還能購(gòu)買二手房？
當(dāng)價(jià)格倒掛后，是否還能購(gòu)買二手房？
有人說(shuō)，購(gòu)買二手房可以省去兩年的房租，因?yàn)樾路恳话愣远加袃赡甑慕ㄔO(shè)時(shí)間。
除去其他繁雜的費(fèi)用，包括裝修費(fèi)用，買新房、買二手房最大的差別就是入住時(shí)間。如果購(gòu)房者是租房居住的，那就來(lái)看看這個(gè)差價(jià)與兩年房租的價(jià)差到底是多少？
我們來(lái)對(duì)比一下二者的差價(jià)，拿5片區(qū)最高的二手房和一手房差價(jià)3000元/平來(lái)看。如果買90平米的房子，價(jià)差在27萬(wàn)元，如果買120平米的房子，價(jià)差在36萬(wàn)元。那兩年租房房租是多少錢。
▼鄭州兩年房租費(fèi)用
注：該房租費(fèi)用為區(qū)域均價(jià)，僅供參考。
然后你會(huì)一目了然這兩者之間的差價(jià)！
所以：
?目前市場(chǎng)情形下建議購(gòu)買新房
因?yàn)樵谀壳?，鄭州新房市?chǎng)限價(jià)情況下，鄭州的不少新房?jī)r(jià)格確實(shí)是持平于甚至低于周邊二手房?jī)r(jià)格，而且不少新房還自帶裝修，產(chǎn)品理念、戶型設(shè)計(jì)、園林景觀更優(yōu)質(zhì)。這是個(gè)機(jī)會(huì)，對(duì)于有自住需求的購(gòu)房者而言，可以按照需求選擇購(gòu)買。
?鄭州依然是新房市場(chǎng)，高價(jià)二手房可拋棄
購(gòu)房是為了滿足居住的需求，二手房帶裝修不用等待兩年的時(shí)間，這些自然是二手房不同于新房的賣點(diǎn)，這是新房不具備的，能滿足一部分需要急于入住的購(gòu)房者。
二手房不是不能買。目前的市場(chǎng)情況下，可以購(gòu)買二手房，但要注意高價(jià)二手房有風(fēng)險(xiǎn)，可以拋棄，而低于周邊二手房均價(jià)，又沒有產(chǎn)品硬傷的二手房是個(gè)洼地，可以入手自住。
北京是存量房市場(chǎng)，所以整個(gè)樓市價(jià)格由二手房來(lái)主導(dǎo)。但回到鄭州，仍舊是新房的市場(chǎng)，鄭州新房與二手房的價(jià)格，某些區(qū)域的掛牌價(jià)偏高，出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象，未來(lái)也不排除有回落的可能，買的時(shí)候請(qǐng)注意砍價(jià)。
?溢價(jià)過(guò)高的學(xué)區(qū)房，無(wú)入手性價(jià)比
不少購(gòu)房者買城區(qū)的二手房是為了上學(xué)。但在目前鄭州這個(gè)已然部分區(qū)域出現(xiàn)一二手倒掛的城市，省實(shí)驗(yàn)片區(qū)動(dòng)輒學(xué)區(qū)溢價(jià)超過(guò)80%的老破舊學(xué)區(qū)房，依靠的是目前單校劃片的政策，一旦學(xué)區(qū)政策出現(xiàn)變動(dòng)，超過(guò)80%的學(xué)區(qū)溢價(jià)是否還有價(jià)值？顯然已經(jīng)沒有入手的性價(jià)比。
但并不是說(shuō)帶有學(xué)區(qū)的二手房不能買。如果真有上學(xué)和居住的需求，可以考慮學(xué)區(qū)溢價(jià)越低越好的次新房學(xué)區(qū)房。（注：次新房是指年代較新的二手房或空置房，一般是指竣工后，房齡在5年之內(nèi)。）
?老破小請(qǐng)及早置換優(yōu)質(zhì)房源
不要寄希望于購(gòu)買老破小的拆遷補(bǔ)償。沒有電梯、沒有暖氣、沒有天然氣、甚至沒有廁所的老破小還是要及早置換優(yōu)質(zhì)房源。
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