對(duì)于在鄭州購(gòu)房，我們眼中的區(qū)域劃分如下圖所示：
大北區(qū)一直是我們推薦關(guān)注的區(qū)域，不曾改變。
城區(qū)環(huán)內(nèi)，人多錢(qián)多，配套方便，教育醫(yī)療都有，房?jī)r(jià)居高不下，正常。
然后在城區(qū)的偏南區(qū)域，航海路以南，以大家眾所周知的原因，被貼上了剛需的標(biāo)簽，與改善無(wú)關(guān)，與品質(zhì)無(wú)緣。
高新區(qū)，以多年曾原地踏步的經(jīng)歷，被貼上了剛需的標(biāo)簽。
白沙區(qū)域，以未來(lái)政治、經(jīng)濟(jì)的東移，將成為新的潛力增長(zhǎng)區(qū)。
而今天我們要說(shuō)的，就是在南三環(huán)、南四環(huán)之間的這一個(gè)區(qū)域的購(gòu)房選擇與分析，這個(gè)區(qū)域橫跨了二七區(qū)、管城區(qū)兩個(gè)區(qū)。
為何說(shuō)這個(gè)區(qū)域是一個(gè)有品味的剛需：
城區(qū)的問(wèn)題是太堵堵堵堵堵堵堵、沒(méi)有公園、沒(méi)有河流
而這個(gè)區(qū)域有一條南水北調(diào)運(yùn)河自東向西穿過(guò)，本來(lái)兩邊是有200米綠化帶的，現(xiàn)在新規(guī)劃了南北兩條雙向6車(chē)道快速路，就大大縮小了綠化帶了，但好歹還有吧。
區(qū)域有一個(gè)七彩公園（五號(hào)院和悅島邊上），一個(gè)市政公園（綠都紫荊華庭邊上），南環(huán)公園（綠地濱湖國(guó)際城邊上）
畢竟是新城區(qū)，新的規(guī)劃就要肯定比城區(qū)好很多，路要寬、配套要全、綠化要好。
南北向有兩條地鐵，一是沿著大學(xué)路的7號(hào)線(xiàn)，一是沿著紫荊山路的2號(hào)線(xiàn)。
所以，為了不堵、為了公園、為了河流、為了新城區(qū)，我們稱(chēng)之為：為了有點(diǎn)品味。
即使如此，在這個(gè)南區(qū)和大北區(qū)之間怎么選擇？如果你不是對(duì)南區(qū)有特殊情感或工作生活需要的話(huà)，我還是堅(jiān)定的建議你選擇大北區(qū)。
區(qū)域樓盤(pán)分析如下：
如圖所示：
我們推薦關(guān)注：綠都紫荊華庭、綠地濱湖國(guó)際城
我們建議次關(guān)注：正商華鉆、正商中州城、泰宏建業(yè)國(guó)際城、康橋悅島
為什么呢？我們一一來(lái)說(shuō)，但這個(gè)判定也不是全正確，對(duì)于某些特定人群來(lái)絕對(duì)的說(shuō)放棄也是不對(duì)的，比如錦繡山河的外國(guó)語(yǔ)中學(xué)，比如鑫苑鑫家才7000塊一平方，而我正好就在附近工作，難道也要放棄嗎？，所以，我們今天要說(shuō)的就是一無(wú)特殊需求的購(gòu)房分析和梳理，我們來(lái)詳細(xì)的分析分析吧。
綠地濱湖國(guó)際城的優(yōu)點(diǎn)：
緊臨500畝南環(huán)公園，這是得天獨(dú)厚的大優(yōu)勢(shì)，必須加分加分。
緊臨270米地標(biāo)雙塔和寫(xiě)字樓區(qū)域，代表這是以后的經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)，對(duì)于房產(chǎn)的保值和增值是大大的，必須加分加分。
戶(hù)型也不錯(cuò)，沒(méi)有什么大的問(wèn)題。
8500的均價(jià)，我們認(rèn)為還是可以的，但也是一期尾房銷(xiāo)售，好的房源和位置都沒(méi)有了。
綠地濱湖國(guó)際城的劣勢(shì)：
綠地住宅項(xiàng)目從來(lái)不會(huì)去主動(dòng)去解決的教育配套。
比其它項(xiàng)目都靠南一些，但我認(rèn)為這不算什么缺點(diǎn)，毛毛雨。
關(guān)于綠都：
綠都在鄭州樓盤(pán)不多，交房可參考的不多，但在西三環(huán)的綠都城項(xiàng)目，至少在那個(gè)區(qū)域是算相當(dāng)不錯(cuò)的，應(yīng)該算是最好的，能在一個(gè)區(qū)域作出最好的樓盤(pán)，在二手房里賣(mài)到區(qū)域最高價(jià)，這就是鄭州樓市必須要去贊的，我們一定要支持并鼓勵(lì)這樣的開(kāi)發(fā)商。
背后是宇通集團(tuán)，多少還是有本土情懷的，有錢(qián)有也勢(shì)。
在南龍湖的溫莎城堡、溫莎城邦、丹石街區(qū)，談不上多好，也沒(méi)有什么大的缺點(diǎn)，中規(guī)中矩，是一個(gè)讓人放心的乖小伙兒。
綠都紫荊華庭的優(yōu)點(diǎn)：
挨著南三環(huán)，算是接近城區(qū)吧。
挨著紫荊山南路，進(jìn)出城比較方便。
挨著地鐵2號(hào)線(xiàn)的一個(gè)口，這是得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。
戰(zhàn)略合作伙伴建業(yè)小哈佛幼兒園也不錯(cuò)。
小區(qū)東北角的60畝的市政公園是小區(qū)獨(dú)享，必須加分。
說(shuō)的是在紫荊山南路的西邊地塊會(huì)引入一所重點(diǎn)中學(xué)，是綠都和管城區(qū)政府聯(lián)合引入，但具體能否落實(shí)，不得而知，如果是吹出來(lái)的，以后必須要批判。
綠都紫荊華庭的缺點(diǎn);
容積率有點(diǎn)高，4.0以上，但有那個(gè)公園來(lái)中和稀釋?zhuān)€好還好。
目前小學(xué)和中學(xué)都沒(méi)有定。不像人家泰宏的隴西小學(xué)招眼球。
現(xiàn)在有業(yè)主給我們投訴說(shuō)的泰宏建業(yè)國(guó)際城的兩宗罪：
合同簽訂的外立面是石材加面磚，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在要業(yè)主簽訂補(bǔ)充協(xié)議要改用真石漆。
宣傳的河邊小道現(xiàn)在成了快速路，但我們認(rèn)為這是市政近期的規(guī)劃，國(guó)際城項(xiàng)目以前并不一定就知道，就像農(nóng)業(yè)路高架和姚橋路高架一樣，這些事情，有時(shí)候，真的就是命，但當(dāng)我們到售樓部問(wèn)，他們居然還不承認(rèn)南邊有條快速路就不可以理解并原諒了。
還有對(duì)外宣傳的隴西小學(xué)到底有無(wú)落實(shí)？有業(yè)主說(shuō)還是荊胡小學(xué)，但這一條我們沒(méi)有去確認(rèn)，不敢亂說(shuō)，希望可以有業(yè)主去證實(shí)一下。
下面是國(guó)際城項(xiàng)目讓業(yè)主簽訂的補(bǔ)充協(xié)議：
對(duì)于這個(gè)外墻面磚和真石漆的問(wèn)題，我們專(zhuān)門(mén)咨詢(xún)了多年搞建筑的朋友：
在國(guó)外，真石漆成本要比面磚高，一是因?yàn)楹闷岬某杀静坏停前匆?guī)范操作要刷6-7遍工藝左右才可以，所以下來(lái)成本并不低，但是來(lái)到中國(guó)之后一切都變味了，你們懂的，一是材料失控，成本大大下降，二是沒(méi)有開(kāi)發(fā)商真的按規(guī)范給你刷6-7次的。
但面磚就一定比真石漆好嗎？也不一定，現(xiàn)在使用真石漆更普遍，效果也不錯(cuò)，泰宏建業(yè)國(guó)際城這樣操作，不管是出于想省錢(qián)、規(guī)劃失誤、安全、規(guī)劃等原因，我們的看法是：這肯定是開(kāi)發(fā)商自己的在規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面的問(wèn)題，可以換為真石漆，但開(kāi)發(fā)商違約在先，就要坦坦蕩蕩的來(lái)處理此事，要公示材料、品牌、工藝、成本等信息，為此，我們今天專(zhuān)門(mén)在副稿中對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行了專(zhuān)門(mén)的解讀，看不到的新朋友可以回復(fù)“真石漆”查閱。
我們又問(wèn)了幾個(gè)年初花了8300左右買(mǎi)了國(guó)際城房子的朋友，你們打算怎么辦？
業(yè)主也很迷茫，說(shuō)想退吧不給退，我說(shuō)只能是無(wú)奈。。。不靠譜是有慣性的，剎不住。
而泰宏建業(yè)國(guó)際城最大的問(wèn)題是什么？
1. 該項(xiàng)目是泰宏和建業(yè)合作項(xiàng)目，建業(yè)只出錢(qián)，基本上不參與日常工作和管理，也不參與銷(xiāo)售，而我們認(rèn)為，泰宏在該項(xiàng)目操盤(pán)上出現(xiàn)的問(wèn)題還真的是和建業(yè)有很大差距，比如我們問(wèn)售樓人員南邊有無(wú)快速路的，售樓人員會(huì)直接說(shuō)沒(méi)有，這就是明顯的欺騙，明明都公示了還說(shuō)沒(méi)有。
2. 管理問(wèn)題，現(xiàn)在泰宏公司因?yàn)楹袜嵜汉献鞯氖拢?span style="background-color: rgb(227, 108, 9); color: rgb(255, 255, 255);">老板都不在鄭州一年多了，開(kāi)個(gè)董事會(huì)都得放在香港，這樣肯定都會(huì)影響效率的，而且公司靈魂人物長(zhǎng)期不在公司，對(duì)于資金、資源、管理等問(wèn)題肯定會(huì)有較大影響，而且泰宏基本上還是一個(gè)家族企業(yè)，從一年以來(lái)操盤(pán)出現(xiàn)的一些不規(guī)范細(xì)節(jié)就可以發(fā)現(xiàn)，在產(chǎn)品、設(shè)計(jì)、管理上，估計(jì)也不好說(shuō)。
2. 價(jià)格問(wèn)題，現(xiàn)在是一期尾房銷(xiāo)售，均價(jià)都要在8700左右，這個(gè)價(jià)格我就認(rèn)為不如綠地了，產(chǎn)品肯定是不會(huì)比綠地好。
正商中州城的問(wèn)題在于：1. 如果價(jià)格和綠都紫荊華庭相當(dāng)?shù)脑?huà)，正商中州城的優(yōu)勢(shì)在哪里？有什么理由讓客戶(hù)放棄紫荊華庭而選擇中州城？在同區(qū)域既生瑜何生亮的選擇之下，這是要考慮的問(wèn)題。2. 教育？交通？公園？配套？這幾方面優(yōu)勢(shì)都不明顯。但不代表沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。
正商中州城的優(yōu)勢(shì)：
有洋房產(chǎn)品，而紫荊華庭沒(méi)有。
優(yōu)點(diǎn)：康橋品牌，北邊臨著七彩公園，可以享受橄欖城商業(yè)配套。
劣勢(shì)：占地太小，一共100畝還分成了兩塊地，配套上不來(lái)，在綠都和綠地之間，優(yōu)勢(shì)不大。
但康橋的品牌還是靠譜的，康橋的產(chǎn)品也是值得關(guān)注的，但在這個(gè)片區(qū)，既生瑜何生亮，客戶(hù)有更好的選擇時(shí)你就要有更大的吸引力才行，如果悅島價(jià)格在8000以下那就很值得關(guān)注的，所以，悅島不是不能買(mǎi)，要看悅島的誠(chéng)意。
華鉆和中州城屬于同一級(jí)別。
沖著錦繡山河外國(guó)語(yǔ)中學(xué)上學(xué)名額的請(qǐng)無(wú)視我們的分析和評(píng)論。
為什么說(shuō)要放棄以下幾個(gè)盤(pán)？
如果要8000買(mǎi)錦繡山河，我建議你8500去買(mǎi)綠地濱湖國(guó)際城，不用解釋?zhuān)膊槐貞岩蛇@個(gè)決定，但除非，你是沖著外國(guó)語(yǔ)中學(xué)去的，這不是我們今天討論的范疇。
錦繡山河現(xiàn)在被亞星收購(gòu)控股了，相信以后就是亞星系的一脈相承，渾身透著亞星的基因。
如果要8000買(mǎi)亞星盛世，我建議你8500去買(mǎi)綠地濱湖國(guó)際城，不用解釋?zhuān)膊槐貞岩蛇@個(gè)決定。
在經(jīng)歷了亞星城市山水、亞星悅都、亞星酈都等項(xiàng)目后，我們已經(jīng)徹底對(duì)亞星不再抱有任何期望，我寧愿相信俺老家三舅家的那頭豬真的會(huì)爬上樹(shù)了。
鑫苑鑫家
鑫苑鑫家現(xiàn)在一平方7000左右，如果你堅(jiān)持為了這個(gè)便宜的話(huà)，或者你本來(lái)就在金源百榮或附近作生意上班，以后圖個(gè)方便，只管買(mǎi)，還是可以的，也是值得的，我無(wú)話(huà)可說(shuō)，你可以忽視我們的分析。
但我強(qiáng)烈建議，如果是在城區(qū)工作的你，只是因?yàn)槭稚襄X(qián)緊，你只是沖著便宜來(lái)鑫苑鑫家的話(huà)，你建議考慮一下綠都紫荊華庭，預(yù)計(jì)價(jià)格也就是8200左右的樣子開(kāi)盤(pán)，價(jià)格貴了1000塊，100平的方房子貴了10萬(wàn)，省付貴了3萬(wàn)，但，
畢竟房子一住半輩子，買(mǎi)房就像找老婆一樣，不能湊合啊。。。
（完）
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